22種類の土地活用方法まとめ!それぞれの特徴とメリット・デメリットを比較

  • 更新日:
  • 2021年08月26日
22種類の土地活用方法まとめ!それぞれの特徴とメリット・デメリットを比較
アパート経営・マンション経営、駐車場経営など、土地活用には様々な手法があります。この記事では、代表的な土地活用の方法から最近注目を浴びている方法まで、それぞれの特徴や収益性、費用イメージなどをまとめてご紹介をしていきます。

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目次

どう選ぶ?土地活用方法の選び方

土地は、ただ持っているだけでは固定資産税のかかるマイナスの資産となります。そのため、相続して使っていない土地などは土地活用を行って収益を得られる状態にしたいところです。では、さまざまある土地活用方法はどのように選べばいいのでしょうか。

収益性を重視した選び方

土地活用をするなら収益は確保したいと考える方は少なくありません。収益性を重視した土地活用の方法として、アパート・マンション経営やコンビニなどの店舗経営があります。広い土地を所有している方であれば太陽光発電なども選択肢に入ってくるでしょう。しかし、アパート・マンション経営には空室リスクが、太陽光発電には日照量変化のリスクがあるため、選ぶ際にはどのようなリスクがあるのかを事前に調べておくことが大切です

安定性を重視した選び方

安定性を重視した土地活用の場合、高収益はあまり期待できません。固定資産税分の収益を得られれば十分といった方には、安定性を重視した土地活用がおすすめです。たとえば、人件費がかからずランニングコストを低く抑えられるコインランドリーがあげられます。

利用者はリピーターになる可能性も高く、高収益とはならないものの安定した経営が可能です。とはいえ、立地が悪ければ利用者の獲得につながりませんので、周辺環境の事前調査はかかせません。また。公共性の高い保育園や医療施設経営、老人向け施設なども、長期一括借り上げで安定性を狙うことが可能です。

初期投資額を重視した選び方

土地活用をするには、いずれの場合も初期費用は欠かせません。ただ、どのような土地活用を選ぶかによって初期費用には差が出てきます。初期費用をあまりかけずに土地活用したいといった方には初期投資額の少ない駐車場経営、とくに機械導入の要らない月極駐車場などがおすすめです。

ただし、建物がない駐車場などは、固定資産税の減税対象からは外れてしまうため、節税効果を期待する方にはおすすめできません。ほかにもトランクルーム経営やトレーラーハウスなどもイニシャルコストが低く、人気上昇中の活用法です。

節税対策を重視した選び方

節税対策を重視した場合、建物が必要になる土地活用方法の中から選ぶことになるため、アパート・マンションや戸建てなど、賃貸経営が主な選択肢になります。稼働率が高ければ高収益を得ることも可能です。ただし、高額な初期費用が必要であることは忘れてはなりません。事前に資金計画をしっかり立てておくことが大切です。補助金が望める保育園やサ高住なども検討対象となるでしょう。

スマイティの土地活用プラン一括請求は、所有の土地に合った活用プランを無料でご提案頂けます。どんな方法があるのか、どれくらいの収益を期待できるのか、気になることは、プロに聞いてみましょう!

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土地活用を始める前に注意しておきたいこと

土地にはそれぞれ利用できる用途が定められていて、建てたいものをどこでも自由に建築できるわけではありません。土地活用を始める前に、所有している土地の用途地域を調べておくことが大切です。また、土地の場所によって建築できる建物の大きさが決められています。用途地域とあわせて、建ぺい率や容積率なども確認しておきましょう。詳しくはこちらの記事でも解説しています。

土地活用方法22選

1. 売却

土地活用の方法の1つとして、売却があげられます。

メリット・デメリット

土地を売却すれば、売却資金としてまとまったお金を得ることができ、売却後は固定資産税を支払う必要もありません。しかし、土地活用のように継続的な収入を得ることはできません。売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかるほか、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間が5年超の長期譲渡所得で20.315%、所有期間が5年以下の短期譲渡所得で39.63%と高い税率となっているため、事前にしっかり計算した上で売却計画を進めることが大切です。

売却を検討する場合には、スマイティの一括査定サービスもご利用ください。

2. 借地(土地を貸す)

土地を貸して地代を得る方法として考えられるのは、住宅街であれば家庭菜園や畑、資材置き場としての利用です。

メリット・デメリット

地代は建物賃料のように高い収益性はあまり期待できませんが、安定性を求める方にはおすすめです。立地が良ければ、土地を貸して、借主がその上に建物を建てることも考えられますが、その場合、借地期間は30年以上と定められているため注意が必要です。

3. アパート・マンション

賃貸アパートや賃貸マンションを建てる土地活用方法です。建築費用などの初期費用が必要になりますが、既に土地を所有している場合は資金計画も比較的余裕を持って考えることができます。学生向けやファミリー向けなど、どの層をターゲットにするのか、事前によく検討しなければなりません。

メリット・デメリット

満室に近い経営を続けることができれば、建物を建てるのにかかったお金を数年で回収できて、将来的には安定した不労収入とすることもできるため収益性を重視した土地活用方法になります。一方、年間の経費として固定資産税や共用部分の電気代、メンテナンス費用などが必要になるほか、1年間で得た収入から経費を差し引いた所得は不動産所得として税金を納めなければなりません。

支払いも多くなるアパート・マンション経営ですが、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など、実際に手元から支払わない項目を経費として計上できます。結果としてマイナスとなった場合には給与所得など他の所得のプラスと損益通算できることから、サラリーマンにも人気です。

4. 戸建賃貸

戸建賃貸を建てることによる土地活用は、基本的には賃貸アパート・賃貸マンションを建てるのと同じ考え方です。ただ、戸建賃貸の場合は、世帯数が限られている点が特徴です。

メリット・デメリット

こちらも収益性を重視したい方におすすめの土地活用方法になります。小さな土地からでも始められることがメリットである一方、1家族しか貸せないため空室期間は収入がまったく得られないデメリットがあります。なお、将来、自分が住む家とすることもメリットの1つと言えるでしょう。

5. シェアハウス

シェアハウスは1つの建物の中に複数の居室と、リビング、キッチン、浴室、トイレなどの共用施設を備えた賃貸住宅です。「共有」と「交流」を楽しめる住まいとして、若い世代を中心に注目されています。

メリット・デメリット

基本的には賃貸マンションや賃貸アパートと同じ運用ですが、アパートやマンションと比較して建築費用を抑えることができるため、初期投資額を重視したい方は検討してみるとよいでしょう。デメリットとしては、管理会社へ支払うコストが高くなる点があります。

6. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、土地上に建てた建物の中に住むのに使う部分と、賃貸するのに使う部分があるものです。アパート・マンションや、戸建賃貸などと同じように考えることができます。場合によっては、自宅部分も賃貸に出したり、将来的には賃貸部分の貸し出しをやめて二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。

メリット・デメリット

賃貸併用住宅は、小規模住宅用地の特例が適用されることから、相続税だけでなく固定資産税の節税も期待できるので節税対策を重視したい方に適していると言えます。また、居住部分が51%以上であれば、アパートローンより金利の低い住宅ローンでの利用を考えることができるのでお得です。デメリットとしては、収益物件としても自己居住用としても中途半端と判断され、売却しづらいことがあげられます。

7. ガレージハウス

ガレージハウスとは車庫付き住宅のことで、車やアウトドアなどを趣味とする人たちにアピールできる賃貸物件です。一階部分にガレージを組み込んでいるため、上階の住居部分から外に出ることなく駐車スペースに行くことができます。

メリット・デメリット

節税対策を重視したい方は検討してみるとよい土地活用の方法になります。というのも、建築基準法の規定では車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から除外され、固定資産税の税額算定からも除外されるためです。

また、一般的な賃貸物件と比べて、ガレージハウスは賃料を高めに設定できるため、高い収益が期待できるメリットがあります。ただし、市場データが少ないため、建物プランや入居者募集についての事前調査を綿密に行わなければならず、この点はデメリットと言えるでしょう

8. トレーラーハウス

トレーラーハウスとは、けん引できる住宅のことを指します。車両扱いになるため、本来ならば建物が建てられない市街化調整区域などでも住居として設置することが可能です。住居としての機能性が低いと思われがちですが、断熱性にも重視して作られるなど、快適に過ごすことができるようになっています。

メリット・デメリット

トレーラーハウスは本体価格が200万円程度、本体の移動や設置作業に50~100万円程度の費用がかかりますが、アパート・マンションなどに比べると圧倒的に初期費用を抑えることができるため、初期投資額を重視している方に向いた土地活用と言えます。また、住居としても店舗として活用することができ、柔軟性に富んでいる点がメリットです。なお、設置する場所によっては地盤改良が必要になることがあり、高い場合で100万円程度の費用がかかることがあるため事前に確認しておく必要があります。

9. 駐車場

駐車場経営には、月極駐車場による方法と、コインパーキング形式による方法があります。どちらの場合も比較的安価な費用で始められて、管理にもそこまで手間がかかりません。駐車場経営による土地活用が向く土地としては、住宅街の中にあって、周辺に住まれる方の駐車場としての利用を狙える場所や、商業施設やオフィス、駅の近くにあって、そうした施設利用のための駐車場としての利用が見込める場所などが考えられます。

メリット・デメリット

大きな収益は見込めないローリスク・ローリターンな土地活用方法ですが、安定性や初期投資額を重視したい方は検討するとよいでしょう。なお、駐車場経営として得られた収益は不動産所得として、賃貸マンション・賃貸アパートと同じように計算されます。月極駐車場のメリットは、機械の導入が要らないため初期費用を安くできるのに加え、将来他の業態に転換する時も簡単に転換できる点です。ただし、収益が少ない点がデメリットになります。

コインパーキング形式による方法には、専門業者に土地を一括借上げして機械を導入することにより地代を受け取る方法と、専門業者から機械を購入して管理を依頼する方法があります。機械を購入するリスクを負う必要がありますが、収益を高くすることができるため、一般的には月極駐車場による方法よりコインパーキング形式の方が高い収益を得られるとされています。

10. トランクルーム

トランクルームによる土地活用方法は、土地内にトランクルームを設置して、契約者の荷物を入れるというもので、収益モデルに関しては駐車場経営による土地活用方法と近いです。トランクルームにも、専門業者に土地を一括借上げしてもらう方法と、自分でトランクルームを購入して設置し管理を業者に依頼する方法があります。

メリット・デメリット

駐車場同様、初期投資額を重視したい方におすすめの土地活用方法です。専門業者に土地を一括借上げしてもらう方法の場合は、トランクルームを購入するリスクを回避することができるものの収益は小さく、一方、自分でトランクルームを購入して設置し管理を業者に依頼する方法であればリスクはありますが、収益を高くすることができます。トランクルーム経営は、比較的場所を選ばず始めることができますが、特にオフィスなど商業施設や住宅街、港の近くなどでの利用が見込めるでしょう

11. コインランドリー

土地の上にコインランドリー用の建物を建てて設備を導入し、コインランドリーの利用者からの支払いで収入を得る土地活用方法です。比較的狭い土地でも導入しやすく、現地に管理者が常駐している必要がありません

メリット・デメリット

利用者がリピーターになる可能性が高いため、安定性を重視した土地活用方法になります。ランニングコストがあまりかからないため比較的手軽に運営できる点はメリットの一つです。デメリットとしては、設備の導入に費用がかかる点があげられます

また、単にコインランドリーを設置するだけでは利用者は増えず、周辺環境のリサーチと、周辺の価格相場を見ながらの価格調整など、運用を始めてからの経営努力が必要です。一般的には住宅街の近くが効果的で、利用者が車で洗濯物を運ぶことを考えると駐車場も数台確保できた方が良いでしょう

12. 太陽光発電

土地に太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。太陽光発電システムは、事業用であれば20年間売電価格が固定されるため、20年先まで安定した収入を見込むことができます。

メリット・デメリット

20年間売電価格が固定されることを考えれば、安定性を重視した土地活用方法と言えるでしょう。なお、太陽光発電は国が推進している背景から、補助金などの制度が充実していますが、設置される自治体によって制度の内容は異なるため、事前調査が必要です。

一方、太陽光発電システムの経年劣化による発電効率の低下や、何かがぶつかったことによる破損などがリスクとして考えられます。太陽光発電システムによる土地活用は、できるだけ周りに高い建物の建つ心配のない郊外の大きな土地での運用がおすすめです。

13. ロードサイド

ロードサイドとは幹線道路沿いの土地や人通りの多い道路に面した土地のことですが、交通量の多さやアクセスの良さを活かして、商業系の店舗を建てることで土地活用できます。ロードサイドの土地活用は、リースバック方式と事業用定期借地方式の2種類です。

メリット・デメリット

ロードサイドの場合は、一般的に20年間以上の契約を結ぶため、安定性を重視したい方に検討をおすすめします。また、事業用定期借地方式であれば、自己資金0から経営が可能です。初期投資額を重視したい方にもおすすめといえるでしょう。

リースバック方式は、初期コストを抑えながら建物を建てて、店舗経営は出店企業に任せて賃料収入を得ることができるメリットがありますが、建物の所有権は土地所有者のため、固定資産税・都市計画税は納めなければなりません。一般的に、コンビニエンスストアなど、比較的小さな商業施設を除いては事業用定期借地方式での運用が採用されます。出店企業に土地のみを貸すため、初期費用をかけずに土地活用を始めることができますが、収入が地代となるため、建物賃料ほどの収益は期待できません。

14. コンビニ

コンビニ経営の場合は、交通量の多い道路沿いであるなど条件が限定的になります。コンビニの経営方式も、リースバック方式と事業定期借地方式の2種類あり、リースバック方式は建物を土地所有者が建てコンビニ業者へ土地と建物を貸す方式で、事業定期借地方式は土地をコンビニ業者に貸し、建物はコンビニ業者が建てる方式です。

メリット・デメリット

コンビニ経営に適した土地であれば、初期投資額を抑えながら高収益を目指すことができます。そのため、収益性を重視したい方にはおすすめの土地活用方法と言えるでしょう。コンビニ経営は一般的に、契約期間が10~30年程度と長いため、長期的な収入を見込むことも可能です。逆に言えば、その期間中はほかの土地活用に変更することができません。また、住居系の建物では適用される税金の優遇措置は、コンビニでは適用外であるため、節税効果が低いことには注意が必要です

15. ビジネスホテル

ビジネスホテルは、「ビジネス(出張など)で利用することを目的としたホテル」のことです。一般的に、ビジネス利用客に向けてシングルルームがメインとなっています。

メリット・デメリット

ビジネスホテルは、立地次第では高稼働率を維持でき、高収益も期待できることから収益性を重視したい人向けの土地活用方法になります。ただし、建築費用は少なくとも数億円以上にのぼる点や、ビジネスホテル向けに建築された建物は転用が難しい点には注意が必要です

16. 保育園

保育園は児童福祉施設の一つで、0歳からの保育に欠ける子供の保育を目的としています。待機児童が社会問題になっている今、土地活用で待機児童問題への貢献ができると注目されています。保育園の運営方法は、事業用定期借地式とリースバック式の2種類です。

メリット・デメリット

保育園運営には、税金が免除されるというメリットがあります。各自治体によって異なりますが、たとえば、東京都では、保育園運営に使われる土地の固定資産税・都市計画税は5年間免除されます。節税対策を重視したい方は検討してみるとよいでしょう。

また、保育園運営は、一般的に20年以上の契約となるため長期間にわたり安定した収入が見込めます。安定性を重視したい方にもおすすめの土地活用方法です。一方、保育園開園までには長い時間がかかり、場合によっては数年かかることもある点はデメリットと言えます

17. 医療施設

医療施設は、外来向け初期医療をする「診療所」と入院や専門医療ができる「病院」の2種類になります。診療所は、入院用のベッドが19床以内、あるいはベッドのない医療施設で、病院は、20床以上の入院施設がある医療施設を指します。

メリット・デメリット

診療所の場合、各戸にキッチンや浴室などを備えたアパート・マンションよりも建築費を抑えることが可能です。また、立地などに問題がなければ安定した経営を続けていくことができます。初期投資額や安定性を重視したい方におすすめの土地活用方法と言えるでしょう。ただし、病院の場合は、用途地域による制限がある点には注意が必要です。なお、診療所の場合は用途地域の制限はありません

18. 老人ホーム

土地の上に老人ホームを建てて、賃料を得るという方法もあります。少子高齢化の進む日本において、市場の拡大が期待される分野での土地活用方法です。老人ホームの施設運営業者が希望する施設を地主が建設し、一括借上げしてもらって運営するのが一般的です。

メリット・デメリット

建物の賃貸借契約は20年以上の契約が義務のため、長期間にわたって安定した収入を受けられ、さらに一括借上げのため空室に悩まされることもありませんので、安定性を重視した土地活用方法となっています。ただし、ある程度の土地の広さが必要になるほか、安定した事業を運営していくためには優良な介護事業者を見つけることが必要です。

19. サ高住(サービス付き高齢者住宅)

サ高住は高齢者の安否確認や生活相談などのサービスが受けられる高齢者向けの賃貸住宅です。基本的には老人ホームと同様の運営になります。

メリット・デメリット

一定の要件を満たせば補助金を受けられたり、税制優遇を受けたりすることができるサ高住は節税対策を重視した土地活用方法と言えます。一方で、床面積や設置設備に規定があるため初期投資額が大きくなる点はデメリットです。

20. グループホーム

認知症の方がよりよく生きるための施設として注目されているのがグループホームは、家庭的な雰囲気を大切にしつつ、プライベートの空間も確保するのが特徴です。グループホームは医療施設ではなく、あくまでも認知症の進行を緩和させることが目的の施設となっています。

メリット・デメリット

グループホーム経営の方法には、オーナー型整備、事業者型整備、自ら運営の3パターンありますが、オーナー型整備と事業者型整備では、グループホームの稼働状況によらず、毎月安定した収入を得ることができます。そのため、安定性を重視したい方におすすめの土地活用方法です。建築費用は、高齢者向けの設備を設置する必要があるため高額になる傾向にあります

21. 土地信託

土地信託は信託会社などと信託契約を結んで土地を提供し、信託受益権を得る方法が一般的です。信託受益権は、土地の運用で得た利益から配当を受ける利益のことです。土地活用のプロに土地の運用を任せる方法で、土地の上に建てた建物は信託契約終了後にはそのまま受け取ることができます。

メリット・デメリット

土地信託では、アパートやマンションを建てるための初期費用は信託会社名義で調達するため、初期費用がかかりません。そのため、初期投資額を重視したい方に適した土地活用方法となります。なお、土地の運用で充分な利益が出なければ配当が出ないこともあります。土地信託では、信託する信託会社によって成否が決まると言っても過言ではありません信託する業者選びは慎重に行う必要があります

22. 等価交換

等価交換は、土地を提供してその土地の上に建物を建て、地主は完成した建物や元の土地の内、提供した土地に見合った分を取得します。たとえば、1億円の土地の上に3億円の建物を不動産会社が建てた場合、地主の割合は4分の1のため、土地の内2,500万円分、建物の内7,500万円分の持分を持ちます。

メリット・デメリット

等価交換には、譲渡税の優遇措置があるため、節税対策を重視したい人は検討してみても良いでしょう。リスクを負うことなく、収益物件の権利を取得することができますが、収益は自分が建てた時より少なくなります。土地信託や等価交換による土地活用は、基本的に他人に土地を運用してもらうもので、信託会社や不動産会社から事業として成り立つだけの価値があると判断される必要があります。

土地活用を始める前にじっくり検討期間を設けよう

さまざまな土地活用方法を紹介してきましたが、どの方法も事前準備や事前調査をしっかり行わなければ、想定していた収益を得られなかったり、想定以上の初期費用がかかったりなど、予想外のことが起こる可能性があります。これらを回避するためにも土地活用を始める前にじっくり検討期間を設けたいものです。まずは、立地や周辺環境を調べ、必要であれば不動産業者などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

よくある質問

ここでは、土地活用に関するよくある質問をご紹介します。

土地活用は誰に相談すればいい?

たとえば、土地活用として賃貸アパートやマンションの建設を考えている場合、主な相談先はハウスメーカーや工務店、設計会社、ゼネコンなどになります。また、駐車場経営を検討しているのであれば、不動産会社か、駐車場経営の専門業者が主な相談先です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

狭小地でもできる土地活用とは?

土地の広さが30坪程度の狭小地であれば、駐車場経営や戸建賃貸をおすすめします。その他、トランクルーム経営も可能です。ただ、荷物を持ってくる人の利便性も考えて車を置けるスペースは確保しておいたほうが良いでしょう。土地活用は土地の立地や形なども考慮することで成功の可能性を高められます。詳しくはこちらの記事を参照ください。

駐車場経営で失敗する理由は?

初期費用が少ないことから比較的ハードルが低くて始めやすい駐車場経営ですが、需要が見込めない立地で始めてしまったり、固定資産税を考慮した事業計画を立てていなかったりなどの理由から失敗する場合があります。成功させるためにも土地活用の専門家に相談するなど事前準備を欠かさないようにしましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

まとめ

15種類の土地活用法について、その収益モデルと費用についてお伝えしました。自分の土地の活用法について、その収益モデルに着目することは大切ですが、まずは自分の土地がどの土地活用法に向いているか判断した上で、収益モデルを検討すると良いでしょう。なお、どの土地活用法が向いているかについては、複数の専門家のアドバイスを受けることが大切です。1社だけだと相手の会社のメリットに影響されてしまう可能性があるため、必ず複数社の意見を取り入れて、土地活用法を決めるようにしましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

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