【農地、遊休農地･･･】使っていない土地の土地活用アイデア

農地や遊休農地はその取り扱いについて気をつけなければならない点がいくつかあります。ここでは、その制度について解説します。

基本的に、地目が農地の土地は農業にしか使うことができません。農地は人々の生活に欠かせない食料を生産するための大切な土地という考え方から、優良な農地を守っていくために農地には規制がかけられているのです。

一方、農地はその活用方法を明確にして各種書類を揃え、農業委員会の許可を得ることで農地以外の地目に転用することができます。それが「農地転用」です。農地転用は、すべての農地(市街化区域内の農地を除く)が許可の対象となります。地目が農地である限り、耕作されていない土地(遊休耕作地)であっても農地として扱われます。また、仮に地目が農地でなくとも、肥培管理されている土地であればその土地は農地とみなされます。

農地を、仮に一時的にでも資材置き場や作業員仮宿舎、砂利採取場などとして利用する場合でも農地転用が必要になります。一方で、市街化区域内の農地については、農業委員会へ届け出するだけで転用することができます。いずれの場合でも許可なく転用すれば農地法違反となり、工事の中止や原状回復が命じられることになります。なお、命令に従わない場合には3年以下の懲役や300万円以下の罰金といった罰則が科せられます。

ただし、農地には転用できる土地と転用できない土地があります。転用できない土地の代表的なものが「農振地域」にある土地です。

農振地域は、一般的に青地と呼ばれ、農業振興地域の整備に関する法律に基づき、今後維持していくべき農地とされています。農振地域にある土地は、原則として農地転用することができません。ただし、市が農振地域から除外可能と判断した場合には、除外手続きを経た上で農地転用が可能になることもあります。その他、市街化調整区域にある土地についても、転用したところで建物を建てることができないため、農地転用は難しいでしょう。

農地には転用できる土地とできない土地がありますが、農地転用できる土地は転用してしまえば制限はなくなります。農地転用後は自由に土地活用できることになりますが、一旦、農地転用した後は普通の土地の活用と同じく、ニーズを把握し、その土地を活用することで長期的に安定した収益が得られるかどうかなど判断する必要があります。以下にて、農地転用できた土地の活用アイデアをご紹介いたしますので、参考にしてみてください。

農地転用後の土地を活用する方法、具体的には以下の3つです。

・農地を貸す方法

・農地を売る方法

・農地を活用する方法

それぞれ見ていきましょう。

農地を貸す方法とは、ここでは農地を宅地などに転用してアパート・マンションを建て、その一室を入居者に貸す方法や、事業用地として土地を貸す方法、農地を農地のまま貸す方法など幅広くお伝えします。

農地を宅地に転用してアパート・マンションを建築して、入居者を募る方法です。一般的には、周辺に大学があったり、大規模な商業施設、病院施設があったりするような場合は学生やそこで働く人を入居者として見込むことができますが、農地のあるようなエリアでは集客に困ることが多く、アパート・マンションの運用はあまりオススメできる方法ではありません。アパート・マンション経営の概要は、以下の記事でも詳しく解説していますので合わせてご確認ください。

農地を宅地に転用して、老人ホームやサービス付き高齢者専用住宅を建設して入居者を募る方法です。アパート・マンションと比べると、立地を重要視しない場合もありますが、建築費用など初期投資費用が高くなる点は注意が必要です。

農地を宅地に転用して、オフィスや工場を建てる方法です。工場であれば、用途地域次第で活用できるもの、できないものがあります。自分でコンビニなど小規模な商業施設を展開してもよいでしょうが、その場合も集客がネックとなります。オフィスや工場用の土地として貸す場合には、まず法人側にその需要がないと始まらないでしょう。

太陽光発電を設置して売電収入を得る方法は、数ある農地の活用法としても上位にくる方法です。なぜなら、太陽光発電による土地活用は農地の土地活用において、ネックとなる集客がしづらいという点がマイナスとならないからです。その他、土地が広いことや、周辺に高い建物が建ちづらいこともメリットだと言えるでしょう。太陽光発電の概要は、以下の記事でも詳しく解説していますので合わせてご確認ください。

農地を駐車場として貸します。駐車場の経営形態にはコインパーキングによる豊富と月極駐車場による方法がありますが、いずれの場合も、周辺に住んでいる人はそれぞれ自分の土地が広いことが多く、特に駐車場を必要としていないケースの方が多いでしょう。

ただ、駐車場用地のメリットは初期投資費用が極端に安いということです。青空駐車場であれば、土地によってはお金を全くかけずに始めることができ、さらに他の土地活用への転換も容易です。駐車場経営の概要は、以下の記事でも詳しく解説していますので合わせてご確認ください。

農地の中には、市街化調整区域や農振地域であるなどして建物を建てられないことがありますが、資材置き場であれば建物を建てる必要がありません。基本的には工場を持つ法人などに貸し出すことになりますが、その費用の相場は固定資産税+都市計画税の2〜4倍程度が一般的で、固定資産税分を補うつもりであれば有効な方法でしょう。

農地を農地のまま他人に貸すのには農業委員会の審査が必要ですが、審査で見られるのは、その人が継続して農業を続けられるかどうかなので、農家に貸すのであればこの点は簡単にクリアできるでしょう。先祖代々受け継いできた土地などの場合は、借り手がいればこの方法を選択するのもよいでしょう。

次に、農地を売る方法についてお伝えします。

農地を農地のまま売却する場合も農業委員会の審査が必要で、この場合の条件も農業を続けられるかどうかのため、基本的には農家に売却することになります。なお、農地を宅地に転用してから売却するのであれば農地法に関する一切の制限はなくなります。

3つ目は、農地を活用する方法についてお伝えします。

市民農園は市民の方に農地を貸し出したり、週末に農業体験イベントを開催したりする活用法です。市民農園の開設形態には「市民農園整備促進法によるもの」と「特定農地貸付法によるもの」、「農園利用方式によるもの」の3つがあります。いずれの方法を選ぶかによって、開設までの手順や貸付できる要件、利用目的などが異なります。

農地集積バンクは貸したい農地や売りたい農地を集めて、借りたい、買いたい農業経営者に提供する仕組みのことで、農地バンクや農地中間管理機構とも呼ばれます。農地バンクでは、農地を持て余している農家から賃料を払って農地を借り上げ、ある程度の規模になったら今度はそれを大規模に農業した農家に貸し出します。

ただし、農地バンクは受け手がいないうちは借りてくれません。受け手がいて、その受け手が希望するエリア内の農地のみが借り上げの対象となります。なお、農地の借り上げ期間は10年以上で、賃料は地域によって異なります。

最後は自分で耕作する方法がありますが、これについては、ここで詳しく触れる必要はないでしょう。

農地活用においては、それぞれの種類ごとに個別に注意点もお伝えしていますが、基本的には一般的な土地で行うような土地活用では集客の点がネックとなりやすいという点です。集客が難しいとほとんどの土地活用が利用できなくなり、結果として土地活用を諦めることになることも少なくありません。農地を活用する際は集客の問題をどう解決するかを前提に計画を立てる必要があるでしょう。

最後に、農地に必要となる2つの税金についてお伝えします。

土地の所有者に対しては毎年固定資産税金が課されますが、これは農地も同じです。通常、固定資産税の課税額は固定資産税評価額×1.4%で求められますが、一般的には通常の土地より安い価格となることが多いです。たとえば、都市計画区域外の農地や調整区域内にある農地である一般農地では、農地の収益性の低さを鑑みて、0.55(限界収益修正率)をかけ、諸々の調整を加えた上で評価額が算出されます。

つまり、宅地で同じような土地と比べるとおおよそ2分の1(55%)の負担でよいということです。なお、地目上は農地であっても耕作されていないと判断されると、この農地であるための固定資産税の調整はなされなくなり、遊休農地として他の宅地と同程度の課税がなされます。

また、相続税についても農地は宅地と比べて一般的にその評価額が低くなります。なお、農地の相続税に関する評価方法は、農地の種類によって以下のように異なります。

倍率方式とは、固定資産評価額を基準にする方式で、以下の計算式で計算されます。

評価額＝固定資産評価額×評価倍率

また、宅地批准倍率とは宅地としての評価額を基準にした評価額で、市街地の農地に適用されます。

農地は相続における特例として納税猶予制度が用意されています。農地は面積が広いため、特に市街化区域内にある土地で宅地と同程度の評価を受けると納税に困る農家が少なくありません。なお、納税の猶予は譲受人が耕作を続ける限り続きます。

農地の活用法についてお伝えしました。農地は土地活用で重要視される集客についての問題があり、一般的な土地活用ではあまりメリットがないことが少なくありません。その中でも太陽光発電やサービス付き高齢者向け住宅、資材置き場などは有効活用しやすい活用法だと言えます。農地の活用法として、農地を農地のまま使い続ける方法と合わせて、その利用法を検討してみるとよいでしょう。