アパート経営を検討し始めたら、
まずは土地活用のプロに相談してみませんか?
目次
アパート経営は代表的な土地活用

また、アパート経営で得られる家賃収入は不動産所得として計上しますが、減価償却費や青色申告特別控除など各種費用を計上して所得をマイナスとすることができれば、給与所得など他の所得から差し引くことができることからサラリーマンにも人気があります。
その他、アパート経営は、金融緩和政策が続き、金利が低いことによるメリットや、将来年金を受給できない、もしくは少なくなった時のための老後収入として確保しておきたいといった需要があります。
昨今のアパート経営事情
土地活用のひとつとして、アパート経営を考えているのであれば、土地の立地が人を呼び込めるものなのか、ファミリーや学生、シングルなど、どの層をターゲットにするのか、人口減少が進んでも需要がなくならないのかなど、よく検討する必要があるでしょう。
アパート経営のメリット

安定収入が期待できる
ただ、収入と支出の項目でシミュレーションしたように、アパート経営では多くの経費がかかります。「アパート経営の収入=家賃収入」ではなく、「家賃収入-経費」であることを忘れずに計画を進めましょう。
資産が残る
老後の年金代わりとして保有しておき、いざとなれば土地を売却してまとまったお金を手にすることもできます。
節税効果が期待できる
たとえば、不動産所得が最終的にマイナス100万円となってしまった場合、給与所得が500万円あれば、その所得から100万円差し引いて、差し引いた額に税率をかけて納税額が算出されます。不動産所得がマイナスになっていることは良いことではありませんが、不動産所得には減価償却費や青色申告特別控除など実際に支払っていない経費もあるため、実際のお金の動きはプラスなのに、帳簿上はマイナスであることもあります。
また、不動産の所有者が亡くなった時、その所有していた不動産の価値の算定には相続税路線価などが用いられますが、この相続税路線価は、実勢価格の80%を目安として決められます。3,000万円で売買される不動産は、相続税路線価で2,400万円程度を目安に評価されるため、現金を不動産に換えておけば、それだけ低い評価を受けることになるため、支払う相続税を少なくすることができます。
アパート経営のデメリット

初期費用がかかる
空室リスクがある
災害リスクがある
これらの費用は、しっかり保険をかけていれば保険金で補うことができますが、建て替えしたり、補修したりしている間は家賃収入を得ることができません。また、自殺や事件が起こったりすると、その部屋で入居者の募集が難しくなるだけでなく、他の部屋にも影響があります。
たとえ、建て替えしたとしても噂が広まってしまえば入居者が集まりにくいばかりか、最悪の場合、土地を売却しようにも売却できなくなる可能性があります。こうした事故が起こる可能性は限りなく低いとはいえ、ゼロになることはありません。災害リスクに関しても、可能であれば複数のアパートを経営してリスクを分散することが求められます。
アパート経営の収益モデル

【モデルケース】 |
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・木造2階建てアパート(総戸数6戸) ・ローン借入額:3,000万円(金利3%/借入期間20年※元利均等方式として計算) ・家賃収入見込み:各戸6万円(36万円/月、432万円/年) |
アパート経営の収入
その他、駐車場を貸し出すのであれば、エリアによって異なりますが、1台5千円~1万円など月極で契約するのが一般的です。自動販売機や太陽光発電システムを設置すれば、月に数千円~数万円の収入になるでしょう。
アパート経営の支出
そして税金は固定資産税として家賃の5%程度、さらに、年間の利益に対しては不動産所得として税金が課せされ、初年度は不動産取得税を支払う必要があります。これらを元に、満室時、2部屋空室時でシミュレーションをしてみましょう。
収支シミュレーションイメージ
項目 | 満室時想定/月 | 2戸空室時想定/月 | |
---|---|---|---|
収入 | 家賃収入 | 36.0万円 | 24.0万円 |
支出 | ローン返済額 | 16.6万円 | 16.6万円 |
管理費など | 3.6万円 | 3.6万円 | |
固定資産税 | 1.8万円 | 1.8万円 | |
合計 | 22.0万円 | 22.0万円 | |
利益 | 14.0万円 | 2.0万円 |
モデルケースの場合、建築費を減らして戸数を増やすか、ローンの借入期間を長くしてもらうよう金融機関に交渉するなど、計画の練り直しをした方が良いと言えるでしょう。
アパート経営の始め方

ハウスメーカーなどへの相談からローン審査まで
相談にあたっては、複数の会社にまとめて話を聞くことができる一括プラン請求を活用するのがオススメです。見積もりの提案を受けたら、その金額を持って金融機関でローンの審査を受けます。ローンの承認がおりたら、アパートの建設に向けて話を進めます。
アパート建設から入居者募集まで
建設会社がアパートの管理もしているようであれば、そこに管理や入居者募集をお願いしても良いですし、他にお願いしたい管理会社があればその会社と契約しても良いでしょう。管理には、一般的に家賃収入の5%程度の管理費を支払う必要があります。建物が完成したら、順次入居してもらい、家賃収入を受け取ります。
よくある質問

- アパート経営に必要な初期費用はどのくらい?
- アパート経営を始める際の初期費用には、建物の設計料および建築費が含まれるほか、建築後には不動産取得税や新築建物登録免許税などが必要になってきます。土地を購入する場合には土地の購入費に加え、仲介手数料も必要です。なお、自己資金は「物件価格の1割以上、総資金の3割」が一般的な目安となっています。詳しくはアパート経営に関する費用の記事を参照ください。
- アパート経営で失敗しないためにできることは?
- たとえば、事前に空室が出た時の対策を考えておくことがあげられます。入居者募集に苦戦が予想されるのであれば、敷金0円キャンペーンなどを展開することも一案でしょう。また、アパート経営の良し悪しは、管理会社が左右すると言っても過言ではありません。アパート経営を成功させるために、複数社を比較しながら業者選定することをおすすめします。詳しくは失敗事例の記事を参照ください。
- アパート経営は相続税対策に適している?
- アパート経営が相続税対策に効果的と言われる理由の1つに、土地建物は現金に比べて評価額が低い点があげられます。土地建物を相続する場合には評価額が現金のように100%ではなく低く評価されるため、相続税額を抑えることが可能なのです。また、アパート経営で生じる家賃収入で、残された家族がしばらく安定した生活を過ごす、ということも期待できます。詳しくは相続税対策の記事を参照ください。
まとめ

いくつかある土地活用のうち、自分の土地に向いている活用法がどれか知るためには、プロの意見を聞くことが大切です。しかし、1社だけだと、その相手が得意とする土地活用に誘導されてしまう可能性があるため、複数の会社に相談を持ちかけるのが原則です。土地活用について、複数の会社に相談を持ちかける時は、ご自身の情報を入力するだけで複数社に請求を送れる一括プラン請求の利用がオススメです。
アパート経営を検討し始めたら、
まずは土地活用のプロに相談してみませんか?
この記事の監修者

逆瀬川 勇造
【資格】AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。