ますます加速する日本社会の超高齢化。「老人ホーム経営」を検討する前に知っておきたいこと

日本はすでに高齢社会であり、今後さらに高齢化が進んでいくことが分かっています。

内閣府の2018年版高齢社会白書によると、2017年時点の日本の総人口は1億2,671万人で、そのうち65歳以上人口は3,515万人、総人口に占める65歳以上の人口の割合は27.7%となっています。

将来推計を見てみると総人口が減少していく中で高齢化率は上昇していくことが想定されており、2040年の高齢化率は35.3%、2065年には38.4%で国民約2.6人に1人が65歳以上になると予想されています。

今後老人ホーム等の高齢者向けサービスはどんどんニーズが高まっていくと考えられます。なお、高齢化率は上昇し続けることが予想されているものの、65歳以上の人口については2042年に3,935万人でピークを迎え、その後減少に転じると見られています。老人ホーム等の高齢者向けサービスの展開を考えているのであれば、押さえておくとよいでしょう。

老人ホームにはさまざまな種類がありますが、大きく分類すると社会福祉法人や地方公共団体が開設・運営する施設と民間で開設・運営できる民間施設に分けることができます。

前者を公的施設、後者を民間施設と分けることができますが、「公的施設」とは全てが公立というわけではありません。

ここで言う公的施設とは、地方公共団体による運営(開設)の他、社会福祉法人のような一般企業とは異なる特殊な認可を受けた法人が開設・運営している施設も含みます。一方、民間施設はその名の通り民間の企業が開設・運営している施設です。

また、老人ホームの中には総量規制と言って、都道府県ごとに設置数に上限が設けられているものがあります。総量規制とは自治体がその数を管理する制度のことで、老人ホームが増えすぎて入居者が集まらず、経営が悪化し、倒産してしまうことを避ける目的があります。

老人ホームの種類や総量規制についてまとめたものが以下の表です。

公的施設	介護保険3施設			養護老人ホーム	ケアハウス
	特別養護老人ホーム	介護老人保健施設	介護療養医療施設
総量規制	有	有	有	有	有

民間施設	有料老人ホーム			サ高住	グループホーム	デイサービス	ショートステイ
	介護付き	住宅型	健康型
必要面積(建物)	600坪程度	600坪程度	600坪程度	400坪程度	170坪程度	90坪程度	200坪程度
総量規制	有	無	無	無	有	有	無

※民間施設については、建築する際のおおよその建物の延床面積を記載しています。

民間が建築可能な老人ホームは、介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、健康型有料老人ホームの3つに分けることができます。

ここでは、大阪市を例にそれぞれの老人ホームの規定をみてみましょう。
・参考リンク：大阪府有料老人ホーム設置運営指導指針

介護付き老人ホームは人員や設備に関する基準をクリアして自治体から指定を受けて運営する施設で、総量規制が設けられています。入居条件は「介護認定なし」、「要支援以上」、「要介護1～5のみ」など施設によって異なります。

介護付き老人ホームは入居すると常駐しているスタッフから24時間介護サービスが提供されます。また、老人ホームには部屋ごとの面積の規定が決められています。

例えば、大阪市における介護付き老人ホームの規定を見てみると以下のようになっています。

項目	基準
居室	13m2以上
洗面設備	居室に設けること
トイレ	居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること
浴室	入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること
食堂	2m2×入居定員以上とすること
廊下・階段等	有効幅1.8m2以上
その他	一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室、職員室、医務室、機能訓練室を設けること

住宅型老人ホームは主に食事や洗濯等の生活支援サービスを提供する施設で、入居者が介護が必要な状態になった時は、訪問介護などの会社と個別に契約する必要があります。

入居条件は60歳以上の方で「介護認定なし」から「軽度の要介護」程度までとしていることが多いです。施設によっては介護施設が併設されているなど手厚い介護サービスを受けられますが、介護度が重くなると退去しなくてはならないケースもあります。

大阪市の住宅型有料老人ホームの設置基準を見てみると以下の通り。

項目	基準
居室	13m2以上
洗面設備	居室に設けること
トイレ	居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること
浴室	入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること
食堂	2m2×入居定員以上とすること
廊下・階段等	有効幅1.8m2以上
その他	一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室を設けること

健康型老人ホームとは家事サポートや食事等のサービスが付いた施設で、できるだけ長く元気に生活していけることを目的としています。入居条件は「介護認定なし」あるいは「要支援状態」の方で、介護度が上がると退去する必要があります。

健康型有料老人ホームは要介護者が急増する日本の現状に対応していないこともあり、厚生労働省による平成25年度の「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究」によると、全国の有料老人ホーム8,424件のうちわずか16件という状況となっています。

大阪市の健康型有料老人ホームの設置基準を見てみると以下の通り。

項目	基準
居室	13m2以上
洗面設備	居室に設けること
トイレ	居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること
浴室	入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること
食堂	2m2×入居定員以上とすること
廊下・階段等	有効幅1.8m2以上
その他	談話室、事務室、宿直室、洗濯室を設けること

サ高住とは「サービス付き高齢者向け住宅」のことで、バリアフリー対応で医療・介護の有資格者の従事、安否確認や生活相談サービスの提供などがなされます。入居条件は60歳以上の高齢者、または要介護認定を受けた60歳未満の方で、「介護認定なし」から「軽度の要介護者」を受け入れています。

サ高住はあくまでも賃貸契約であるという点で老人ホームと異なり、低額の初期費用で入居でき自由に生活できます。また、サ高住は新築にあたり、居室1戸あたり最大で135万円の補助金を受けられる他、税制優遇や住宅金融支援機構による融資など手厚い制度が用意されているのが特徴です。

サ高住経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。

ここでは、老人ホーム経営の4つのメリットを解説していきます。

老人ホームは一般の賃貸住宅よりも比較的高い収益性や利回りを期待できます。特に介護保険適用(利用者負担1割)を受けられるのであれば、利用者1人あたり10万円/月の利用料であっても、事業者には100万円×入所者数が入ることになります。また、老人ホームの需要は高く、稼働率も高いためかなりの収益を期待できます。

冒頭に示した通り、日本はすでにかなり高齢者率が高く、今後も数十年右肩上がりに上昇していくことが予想されています。高齢者率が高くなればそれだけ介護需要は高まっていくでしょう。

老人ホームや駅や商業施設の近くの土地というより、騒音の少ない自然豊かな環境が好まれることが多く、使い勝手のよくない土地でも活用できます。また、老人ホームの建物の延床面積の目安は600坪程度が一般的なので、土地の広さが300～500坪程度以上ある必要があります。郊外にまとまった広さの土地を持っている方は、活用を検討してみるとよいでしょう。

老人ホームの内、介護付き老人ホームは総量規制対象施設となっており、自治体によりその数が規制されています。つまり、近隣にライバル企業の施設が乱立するような心配はなく、将来にわたって安心して経営していけます。

次に、老人ホーム経営のデメリットをお伝えします。

冒頭で解説した通り、高齢化率は今後数十年、上昇し続ける見込みですが、人口減少に伴い高齢者の数は2042年をピークに減少に転じることが予想されています。また、2042年まで増加するとはいえ、増加のペースはこれまでと比べると緩やかで、1990年の65歳以上人口1,489万人から、2015年3,387万人と2倍を超えるスピードで上昇していますが、ピークを迎える2042年は3,935万人と緩やかな上昇であることが分かります。

これまでと同じペースで業界が成長すると思うことは危険ですし、20数年後にはピークを迎えることを想定しておく必要があるでしょう

前述したように、老人ホームは施設の規模が大きく、建物だけでも600坪程度の広さが必要です。仮に坪単価70万円であれば建設費用は4億2,000万円と投資の規模が大きく、借入期間を長く取る必要があります。が、その場合、返済中に65歳以上人口数のピークである2042年を迎えてしましまう可能性が高いでしょう。

老人ホームは介護のための特殊な施設のため、事業がうまくいかず途中解約されたような場合、残された建物、土地を他の用途に転用することは難しいです。次の事業者が見つかればよいですが、見つからない場合は高額なローンの返済だけが残ることになります。

老人ホームの多くはオーナーが建設し、事業者に経営を委任する形が取られます。長期間にわたって安定した事業を運営していくには優良な介護事業者を見つけることが大切です。こうした優良な介護事業者を見つけることはそう簡単なことではありません。

過去の運営実績や周辺の評判などを念入りに調べ、まずは介護事業者を見つけてから計画を実行するなど慎重に進めていくのがよいでしょう。

老人ホームは事業者から契約を断たれてしまうとその後の転用が簡単ではなく、死活問題となります。そうならないために、事業者と契約するためには「中途解約ペナルティ条項」を必ず入れておくようにしましょう。具体的には「契約の途中で解約する場合、残る契約期間分の賃料を一括して支払う」、「中途解約時点の借入金残余分を負担する」といった内容を記載します。

老人ホームの種類、メリット・デメリットなどをお伝えしてきましたが、本文中で記載したように超高齢社会の頭打ちも見えており、安易な参入は禁物です。老人ホームを建てるのであれば、長期スパンの経営計画を立て、しっかり検討するべきです。

今回ご紹介した老人ホームのデメリットが気になる方は、補助金もあるサ高住を検討してみるのもよいでしょう。