土地活用としての老人ホーム経営。需要の高まりは間違いありませんが、
メリット・デメリットを理解・把握した上で検討しましょう。
目次
高齢化がますます進む日本社会

内閣府の2018年版高齢社会白書によると、2017年時点の日本の総人口は1億2,671万人で、そのうち65歳以上人口は3,515万人、総人口に占める65歳以上の人口の割合は27.7%となっています。
将来推計を見てみると総人口が減少していく中で高齢化率は上昇していくことが想定されており、2040年の高齢化率は35.3%、2065年には38.4%で国民約2.6人に1人が65歳以上になると予想されています。
今後老人ホーム等の高齢者向けサービスはどんどんニーズが高まっていくと考えられます。なお、高齢化率は上昇し続けることが予想されているものの、65歳以上の人口については2042年に3,935万人でピークを迎え、その後減少に転じると見られています。老人ホーム等の高齢者向けサービスの展開を考えているのであれば、押さえておくとよいでしょう。
老人ホームの種類

前者を公的施設、後者を民間施設と分けることができますが、「公的施設」とは全てが公立というわけではありません。
ここで言う公的施設とは、地方公共団体による運営(開設)の他、社会福祉法人のような一般企業とは異なる特殊な認可を受けた法人が開設・運営している施設も含みます。一方、民間施設はその名の通り民間の企業が開設・運営している施設です。
また、老人ホームの中には総量規制と言って、都道府県ごとに設置数に上限が設けられているものがあります。総量規制とは自治体がその数を管理する制度のことで、老人ホームが増えすぎて入居者が集まらず、経営が悪化し、倒産してしまうことを避ける目的があります。
老人ホームの種類や総量規制についてまとめたものが以下の表です。
公的施設 | 介護保険3施設 | 養護老人ホーム | ケアハウス | ||
---|---|---|---|---|---|
特別養護老人ホーム | 介護老人保健施設 | 介護療養医療施設 | |||
総量規制 | 有 | 有 | 有 | 有 | 有 |
民間施設 | 有料老人ホーム | サ高住 | グループホーム | デイサービス | ショートステイ | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|
介護付き | 住宅型 | 健康型 | |||||
必要面積(建物) | 600坪程度 | 600坪程度 | 600坪程度 | 400坪程度 | 170坪程度 | 90坪程度 | 200坪程度 |
総量規制 | 有 | 無 | 無 | 無 | 有 | 有 | 無 |
民間が建築可能な老人ホームとは
ここでは、大阪市を例にそれぞれの老人ホームの規定をみてみましょう。
・参考リンク:大阪府有料老人ホーム設置運営指導指針
介護付き有料老人ホーム
介護付き老人ホームは入居すると常駐しているスタッフから24時間介護サービスが提供されます。また、老人ホームには部屋ごとの面積の規定が決められています。
例えば、大阪市における介護付き老人ホームの規定を見てみると以下のようになっています。
項目 | 基準 |
---|---|
居室 | 13m2以上 |
洗面設備 | 居室に設けること |
トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
浴室 | 入居者の身体(介護)状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
その他 | 一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室、職員室、医務室、機能訓練室を設けること |
住宅型有料老人ホーム
入居条件は60歳以上の方で「介護認定なし」から「軽度の要介護」程度までとしていることが多いです。施設によっては介護施設が併設されているなど手厚い介護サービスを受けられますが、介護度が重くなると退去しなくてはならないケースもあります。
大阪市の住宅型有料老人ホームの設置基準を見てみると以下の通り。
項目 | 基準 |
---|---|
居室 | 13m2以上 |
洗面設備 | 居室に設けること |
トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
浴室 | 入居者の身体(介護)状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
その他 | 一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室を設けること |
健康型有料老人ホーム
健康型有料老人ホームは要介護者が急増する日本の現状に対応していないこともあり、厚生労働省による平成25年度の「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究」によると、全国の有料老人ホーム8,424件のうちわずか16件という状況となっています。
大阪市の健康型有料老人ホームの設置基準を見てみると以下の通り。
項目 | 基準 |
---|---|
居室 | 13m2以上 |
洗面設備 | 居室に設けること |
トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
浴室 | 入居者の身体(介護)状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
その他 | 談話室、事務室、宿直室、洗濯室を設けること |
3つの有料老人ホームとサ高住との違い
サ高住はあくまでも賃貸契約であるという点で老人ホームと異なり、低額の初期費用で入居でき自由に生活できます。また、サ高住は新築にあたり、居室1戸あたり最大で135万円の補助金を受けられる他、税制優遇や住宅金融支援機構による融資など手厚い制度が用意されているのが特徴です。
サ高住経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。

老人ホーム経営のメリット4つ

高い収益性が期待できる
介護需要がますます高まる
使い勝手のよくない土地の活用が可能
(総量規制対象施設なら)ライバル企業の参入の可能性が少ない
老人ホーム経営のデメリット4つ

高齢化社会の頭打ち
これまでと同じペースで業界が成長すると思うことは危険ですし、20数年後にはピークを迎えることを想定しておく必要があるでしょう
投資の規模が大きいので、返済に時間がかかる
建物、土地の転用性が低い
優良な介護事業者を見つけるのが難しい
過去の運営実績や周辺の評判などを念入りに調べ、まずは介護事業者を見つけてから計画を実行するなど慎重に進めていくのがよいでしょう。
事業者と契約する際に気を付けること
まとめ

今回ご紹介した老人ホームのデメリットが気になる方は、補助金もあるサ高住を検討してみるのもよいでしょう。
土地活用としての老人ホーム経営。需要の高まりは間違いありませんが、
メリット・デメリットを理解・把握した上で検討しましょう。

監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。