社会貢献にも繋がる土地活用「サ高住」。
郊外であっても、比較的広い土地をお持ちであれば検討してみてはいかがでしょうか。
目次
「サ高住高齢者施設」とは

また、一定の要件を満たすことで補助金や税制優遇を受けられる点も特徴の一つです。そのほか、ここではサ高住について老人ホームとの違いやサ高住のニーズの高まりについてお伝えします。
サ高住と老人ホームの違い
老人ホームは食事介助や入浴、排泄介助、家事や健康管理などのサービスのある高齢者のための介護施設のことで、
「介護付」
「住宅型」
「健康型」
の3つのタイプがあり、それぞれ入居のための条件などが異なります。
一方、サ高住は2011年10月に「高齢者住まい法」の改正により誕生した高齢者が安心して暮らしていけるようなサービスを提供するバリアフリー構造の賃貸住宅です。入居者は最低限のサービスとして安否確認と生活相談サービスを受けることができ、また事業者は一定の基準を満たせば補助金や税制優遇を受けることができます。
さらに、老人ホームとサ高住とでは契約方式にも違いがあります。
一般的に、老人ホームでは入居の際に一時期を支払い、終身にわたって施設を利用する権利と介護を受ける権利を購入する契約方式が取られます。一方、サ高住では入居者と賃貸契約を結び、生活支援サービスについてはサービス利用契約を締結する方式が取られます。

サ高住のニーズが増えている
サ高住が向いている土地

国土交通省のデータによると、サ高住が建てられているエリアは2/3が市街化区域であるものの、残りの1/3は市街化調整区域や都市計画区域外など立地が良くないところに建てられていることが分かります。アパートマンション経営であれば、立地が悪い土地での活用は難しいですが、サ高住であれば活用の可能性があります。
田舎に比較的大きな土地を保有しているという方にはおすすめの土地活用だと言えるでしょう。
■参考リンク
サ高住の経営方式は4種類

それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.一括借り上げ方式
自分が経営に参加することなく、また空室リスクを心配することなく経営することができますが、事業者に対して手数料を支払う必要があり、他の方式と比べると収益性の面で劣ります。
2.テナント方式
地主は入居者から賃料を受け取り、介護サービス事業者からはテナント料を受け取ることが可能です。一括借り上げ方式と比べて高い収益を得ることができますが、空室リスクが発生するので、経営能力が求められます。
3.委託方式
テナント方式では、毎月一定のテナント料を受け取れるのと比べると、賃料と介護サービス料両方において空室リスクを負う必要がありますが、一方で入居率が高ければそれだけ収益も良くなります。
4.自ら運営
特に介護人材は多くの介護施設で不足しており、これから新規で参入しても充分な数を確保するのは困難でしょう。
サ高住での土地活用のメリット

それぞれ解説していきます。
1.補助金と優遇制度がある
サ高住で事業者が受けられる補助金と税制優遇
補助金 | - | 建築費の1/10(上限100万円/戸) |
---|---|---|
税制優遇 | 所得税・法人税 | 5年間割増償却40%(25㎡以上/戸・10戸以上) |
固定資産税 | 5年間2/3を参酌して1/2以上(30㎡以上・5戸以上) | |
5/6以下の範囲において市町村が条例で定める割合を軽減 | ||
不動産取得税 | 建物について課税標準から1,200万円/戸控除(30㎡以上・5戸以上) | |
土地について建物の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額 |

2.相続税の節税対策になる
例えば、1億円使ってサ高住を建てたとすると、その評価を7,000~8,000万円とすることができ、相続人が納税しなければならない税金を減らすことが可能です。
3.社会貢献ができる
4.資産価値を高めることができる
サ高住での土地活用のデメリット

一つずつ見ていきましょう。
1.投資額が大きい
例えば、定員20名程度のサ高住を建てるだけで設備費用を含めて2~3億円程度となるなど、基本的には億単位の投資となることを覚悟しておきましょう。
2.良い運営事業者と出会う必要がある
3.他用途への転用が難しい
基本的にはサ高住を目的として建てられた建物は他用途への転用が難しく、次の事業者を見つけなければなりませんが、見つけるまでの間は収入のないままローンや固定資産税などの支払いをしなければならない可能性があります。
4.まとまった広大な土地が必要
5.法改正や制度改正が起こる可能性がある

サ高住施設経営でのポイント

それぞれ解説していきます。
1.確認しておくべき建築基準条件
その他、浴槽の深さや出入口の幅、廊下の幅まで事細かに定められており、これらの条件を守らなければ運営することができません。
また、現行では設けられていませんが、今後サ高住に対して総量規制が行われる可能性もあります。というのも、現行のサ高住の数は地域によってばらつきがあり、それが必ずしも高齢者の数に合っていない点が指摘されています。そこで、地域によって建てられるサ高住の数の上限を決めるなど、自治体による総量規制が実際に検討されています。
今後サ高住の運営を検討されている方は今後の展開をよく見ておく必要があるでしょう。
2.運営で必要な人材について
食事サービスなどについては必須ではないものの、ほとんどのサ高住で実施されています。他の介護施設との競合のためにも、これらの人材の確保はほぼ必須と考えましょう。もちろん、それぞれの事業について委託することもできますが、サ高住を建てるエリアの周辺にこうした事業を行っている事業者がいるのかも確認が必要です。
3.収益と利回りの把握
例えば、1戸あたりの家賃を6.5万円として、総戸数20戸の建物を1億5,000万円で建てることを想定すると、表面利回りは6.5万円×20戸×12カ月÷1億5,000万円=10.4%となります。居室の質や、介護サービスの質を高めることでより高い家賃設定にしたり、建築時のコストカットを実施したりすることでより高い利回りを実現することもできるでしょう。
このように、収益と利回りについてはサ高住の建築前にしっかり把握し、必要に応じて改善すると良いでしょう。
まとめ
立地条件の緩さや今後本格化する少子高齢化に対する社会貢献事業であるといった点が魅力のサ高住ですが、投資額の大きさや他用途への転用が難しいといった点が課題となります。一方で、サ高住はまだ制度が開始して7年程度と歴史が浅いながらも、2018年11月時点ですでに23万戸も建てられるなど、競合が激しいながらも今後も引き続き高い需要を見込むことができます。
これから土地の活用先としてサ高住を検討される際は、本記事のメリット・デメリットやポイントを参考に進めていくと良いでしょう。
社会貢献にも繋がる土地活用「サ高住」。
郊外であっても、比較的広い土地をお持ちであれば検討してみてはいかがでしょうか。

監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。