社会貢献にも繋がる土地活用「サ高住」
広い土地をお持ちであれば検討してみてはいかがでしょうか。
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目次
サ高住とは
また、2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になり、要介護高齢者人口が急増することが予想されるなど、介護に関するニーズは高まりを見せています。実際、サ高住の施設数は制度開始以来急増を続けており、2021年10月末時点で27万戸超えとなっています。
サ高住が向いている土地
アパートマンション経営であれば、立地が悪い土地での活用は難しいですが、サ高住であれば活用の可能性があります。田舎に比較的大きな土地を保有しているという方にはおすすめの土地活用だと言えるでしょう。
サ高住の経営方式は4種類
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 一括借り上げ方式
2. テナント方式
地主は入居者から賃料を受け取り、介護サービス事業者からはテナント料を受け取ることが可能です。一括借り上げ方式と比べて高い収益を得ることができますが、空室リスクが発生するので経営能力が求められます。
3. 委託方式
テナント方式では、毎月一定のテナント料を受け取れるのと比べると、賃料と介護サービス料両方において空室リスクを負う必要がありますが、一方で入居率が高ければそれだけ収益も良くなります。
4. 自ら運営
どのような方式でサ高住経営すればいい?
悩む場合は土地活用の専門家に相談してみましょう!
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サ高住での土地活用のメリット
それぞれ解説していきます。
1. 補助金と優遇制度がある

2. 相続税の節税対策になる
3. 社会貢献ができる
4. 資産価値を高めることができる
サ高住での土地活用のデメリット
1つずつ見ていきましょう。
1. 投資額が大きい
2. 良い運営事業者と出会う必要がある
3. 他用途への転用が難しい
4. まとまった広大な土地が必要
5. 法改正や制度改正が起こる可能性がある
サ高住経営で失敗しないためのポイント
それぞれ解説していきます。
1. 建築基準条件を確認しておく
その他、浴槽の深さや出入口の幅、廊下の幅まで事細かに定められており、これらの条件を守らなければ運営することができません。また、現行では設けられていませんが、今後サ高住に対して総量規制が行われる可能性もあります。
というのも、現行のサ高住の数は地域によってばらつきがあり、それが必ずしも高齢者の数に合っていない点が指摘されています。そこで、地域によって建てられるサ高住の数の上限を決めるなど、自治体による総量規制が実際に検討されています。サ高住の運営を検討されている方は今後の展開をよく見ておく必要があるでしょう。
2. 運営で必要な人材を確認しておく
ほかの介護施設との競合のためにも、これらの人材の確保はほぼ必須と考えましょう。もちろん、それぞれの事業について委託することもできますが、サ高住を建てるエリアの周辺にこうした事業を行っている事業者がいるのかも確認が必要です。
3. 収益と利回りの把握しておく
たとえば、1戸あたりの家賃を6.5万円として、総戸数20戸の建物を1億5,000万円で建てることを想定すると、表面利回りは6.5万円×20戸×12カ月÷1億5,000万円=10.4%となります。
居室の質や、介護サービスの質を高めることでより高い家賃設定にしたり、建築時のコストカットを実施したりすることでより高い利回りを実現することもできるでしょう。このように、収益と利回りについてはサ高住の建築前にしっかり把握し、必要に応じて改善すると良いでしょう。
サ高住経営で失敗しないために、
土地活用の専門家に相談しながら準備を進めるとよいでしょう!
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よくある質問
- サ高住と老人ホームの違いは?
- 老人ホームは食事介助や入浴介助、健康管理などのサービスがある高齢者介護施設のことで、「介護付」「住宅型」「健康型」の3つのタイプがあります。一方、サ高住は2011年「高齢者住まい法」の改正により誕生した高齢者が安心して暮らせるサービスを提供するバリアフリー構造の賃貸住宅です。老人ホームとサ高住とでは契約方式にも違いがあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- サ高住経営のリスクとは?
- 入居者は高齢者ということもあり居室内での転倒といった事故が起こりやすい傾向にあるほか、認知症の症状が見られる入居者による暴力事故などが起こるリスクがあります。また、入居者が入院したり、亡くなったりといったことが要因で空室が生じることがあり、空室リスクは通常の賃貸経営より大きい点もリスクの1つです。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- サ高住を成功させるためにできることは?
- サ高住では状況把握や生活相談サービスの設置が必須となっています。ほとんどの場合で業者に委託することになりますが、安定経営のためにも実績があったり運営体制が整っていたり、信頼できる業者を選定しなければなりません。選定する際は必ず複数の業者を比較するようにしましょう。また、土地活用の専門家に相談することも一案です。
まとめ
これから土地活用としてサ高住を検討される際は、本記事のメリット・デメリットやポイントを参考に進めていくと良いでしょう。
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この記事の監修者

逆瀬川 勇造
【資格】AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。