高収益が期待できると話題の「ガレージハウス経営」。その特徴と始め方をご紹介

ガレージハウスというと、車庫付住宅を思い浮かべる方も多いでしょう。しかし、ガレージハウスは車庫付き住宅の一形態でありながら、一階部分にガレージを組み込んでいるため、二階や三階などの住居部分から出ることなく駐車スペースに行くことができる個性的な住宅です。

こうした個性によってガレージハウスは一定のニーズをつかみ、需要を伸ばしています。主な需要者層は車やアウトドアなどを趣味とする方々で、駐車場事情に難のある大都市圏が主な市場となります。需要の増加に伴って物件供給数も増加しており、ガレージハウスは、都市部の賃貸住宅市場において注目の住宅形態となり、今後さらなるシェアを広げるだろうと予想されています。

ガレージハウス最大の特徴は、風雨をしのげ、外の道路から遮断された駐車場を持っている点です。そのため車を趣味とする人にとっては以下のメリットが大きく、人気物件となっています。

・ビンテージカーなどの趣味性の高い高級車を雨風から守れる

・車上荒らしや盗難被害の可能性が減る

これらの特徴は一般的な賃貸住宅で求めるのは難しく、そのためガレージハウスは付加価値が高まり、物件数も少ないために高めの賃料設定となっています。こうした理由からガレージハウスの入居者は、高級車などの趣味に投資できるだけの金銭的な余裕がある、高所得者層が中心となっています。

ガレージハウスは自宅利用だけでなく、車やバイクの保管・メンテナンス場を主な用途としたセカンドハウスとして利用されることが多いという特徴を持っています。開口部が大きく広いフリースペースを確保できるため、釣りやサーフィンなどの大きな道具を要する趣味を持つ人々にも需要があります。子育て世代や介護を要する家族がいる家庭にとっては車椅子やベビーカーを風雨にさらすことなく家の中に誘導することが可能になります。

さらに車庫部分の広い開口部は商品の展示スペースに利用でき、大きな営業車を停めることもできるため、事業所利用としての需要も考えられます。このようにガレージハウスは住居以外にも様々な用途があり、潜在的に幅広いニーズが見込めるのもガレージハウスの特徴であるといえます。

ガレージハウスの経営には、ガレージを組み込んだ建物の新築、または既存住宅のリフォームが必要です。その際に重要なのは建物の耐震性確保です。一般に建物は柱と壁で支えられますが、ガレージハウスのように開口部が大きくなると壁面が減り、耐震性に劣ってしまいます。

そのためガレージハウスの建築には一般的なアパートとは違い、鉄筋コンクリート造などの強度の高い工法を要します。建築士などの専門家に相談し、十分な強度を確保したうえで魅力的なガレージを室内に設置するようにしましょう。

また、ガレージハウスは趣味性の高い特性から、居室の広さや部屋数をそれほど重要視しません。そのおかげで連棟式を採用するなどして一棟の戸数を増やし、収益性を高めることも可能となります。加えて敷地の空きスペースにはコンテナを設置すれば、大きな収納スペースを望む入居者だけでなく、周辺住民からの需要も見込めます。コンテナボックスは設置に大きな費用を要さないため、さらなる費用対効果の高い賃貸経営が望めます。

入居者や入居者ニーズ、建築方式などに特徴を持つガレージハウスは、その独自性から他の土地活用、賃貸経営とは異なった市場性に恵まれています。ここではガレージハウスの賃貸経営上の強みについて、詳しく掘り下げていくことにします。

一般的なアパート経営などに比べ、ガレージハウスは賃料を高めに設定できる一方、後述しますが、建築費を抑えることも可能です。投下資金を抑え収入を増せば、当然ですが収益性は高まります。では、そのような魅力的な経営はなぜ実現するのでしょう。

高賃料を可能とするのは、競合物件が少ないこと、また需要層に高所得者が多いことが理由となります。現在ガレージハウスは、賃貸市場にはあまり流通しておらず、需要が供給を上回る状態が続いています。あわせて、ガレージハウスに入居を希望するのは、高級車を趣味とする高所得層がメインになるので、高水準の家賃設定でも満室経営も可能となります。

耐震性など高強度の建築方式が求められるガレージハウスは、本来であれば高い建築費を要します。しかし趣味性の高い住宅であるため、一般的な賃貸住宅のような居住空間は必ずしも必要とせず、1戸あたりの面積も抑えることができます。そのため、耐震性をクリアする高強度の建築方式を採用したとしても、建築費用は縮小することができるのです。

一般的な賃貸住宅ほどの居住空間を要さないということで、居室部分に不可欠なトイレなどの水回り設備も、グレードに拘らずにコストを抑えることもできます。駐車スペースには電源や各種配線、水回りやガス設備は必須ではありません。さらに玄関を別に設けずにガレージのシャッターなどと玄関を一体化させた設計も可能なので、その場合は一層のコストダウンを達成できます。

ガレージハウスの供給数が少ないため、入居者は簡単には入居先を変えられないということが考えられます。そのためガレージハウス居住者の入居期間は、比較的長くなる傾向にあります。その結果所有者の方は、賃貸経営で一番のリスクである空室リスクを抑えることが可能となります。

また、退去があったとしても競合物件の少ない市場なので、他の賃貸住宅に比べると次の入居者が決まる確率も高く、安定した入居率を継続できる傾向にあります。この安定性こそが賃貸経営では収益の要となるので、この点に優れたガレージハウスは比較的安心できる土地活用であるといえます。

賃貸経営のランニングコストのうち、大きな割合を占めるのは固定資産税です。では、ガレージハウスの税負担はどうなっているのか、他の賃貸経営と比較してみましょう。

まずは駐車場運営との比較ですが、建物がないと一切の税額軽減を受けられないので、駐車場経営の所得税額のほうが大きくなります。続いて一般的なアパートとの比較です。土地についての税負担は、どちらも住宅を建築したことによる税額軽減があるため、同規模であれば土地に対する税負担は同等です。

違いが出るのは建物税額です。建物に車庫を組み込んだ場合、建築基準法の規定では車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から除外されます。そのため車庫部分は、固定資産税の税額算定からも除外されるのです。一般的なアパートと比べこれは大きなメリットです。賃貸経営においてもっとも大きな税負担を軽減できるのですから、ガレージハウスによる土地活用は収支においても有利であるということができます。

ガレージハウスは他の賃貸物件とは異なり、一概に最寄り駅から近いほうが有利だとはいえません。車を趣味とする需要層の場合、通勤や買い物に公共の交通機関を利用しないケースが増えるため、駅や商業施設への距離よりも、インターチェンジへの距離が重視されるケースもあります。

セカンドハウス利用であればなおさら、利便性などの物件の立地は問われません。このようにガレージハウスの市場特性は、一般的な賃貸住宅とはかなり異なります。郊外や地方都市では駐車場確保が容易なために市場規模は大きくありませんが、都市部ではビルトインガレージという特徴からニッチな需要層に訴求し、利便性などの立地を問わずに入居者を呼び込むことも可能なのです。

ガレージハウスは他の賃貸経営とはやや違った視点を持つ必要があります。流通数や運用実績が少ないためデータに乏しいため、一般的な賃貸経営のセオリーが通用しにくいのです。また、建築やリフォームにあたっても、設計・施工の両面での注意が必要となります。

データに乏しいということは、賃貸募集にあたっての正解を誰も知らないということになります。となればどのような建物がニーズに合致するのかも、現状では不透明であるといわざるをえません。そのためガレージハウス経営は、計画段階から手探りのスタートを強いられます。したがって所有者の方自身が積極的に動き、建物プランや入居者募集についての情報を収集しなければなりません。

たとえば建築プラン策定については、車の停めやすい駐車場形状はどうすべきか、作業場の確保や道具の収納場所、車椅子などの乗降利便性を検討する必要があります。

ガレージハウス経営では建築、入居者募集のどちらにおいても、実績のある業者を選ぶことが重要です。しかし、実績のあるガレージハウス専門業者はかなり少なく、専門業者を探すことは容易ではありません。一方、ガレージハウスは立地に左右されにくく、広い範囲で入居者を募集できます。そのため一般的な賃貸住宅のように、必ずしも物件の所在する地域の地元業者を頼る必要はありません。

不動産ポータルサイトなどを活用し、広範囲でガレージハウスの取扱業者を探しましょう。とはいえ地域によっては、どうしても取扱経験のある業者が見つからないことがあります。その場合は取扱経験のない地元業者を頼ることになりますが、どの業者も手探りでのスタートとなるので、1社に絞らず複数社に依頼し、内容を比較することが成功への鍵となります。

市場性に特徴があるといっても、経営に至る流れは一般的な賃貸住宅と同じなので、簡単にそのステップを確認しておきましょう。

ガレージハウスにおいてもすべては建築プランの検討からスタートします。建築プランが決まれば、以下のスケジュールで建物を建築し、賃貸募集へと進みます。

・建築プラン策定
・建築確認申請（建築許可の取得）
・建築会社との間で建築請負契約の締結（着手金の支払い）
・建築開始
・建物完成
・建築費の支払い（建物引渡し）
・賃貸募集を行う不動産業者の選定
・賃貸募集

なお、融資を利用する場合は金融機関のスケジュールに合わせた支払い時期の調整も重要となります。また、既存住宅のリフォームも基本的に流れは同じですが、新築と違ってできることが限られるため、建替えを視野に入れた検討も必要です。

ガレージハウスは既存の賃貸経営とは違った、低リスクで高い収益性が期待できる魅力ある土地活用です。とはいえ現状では専門家はほぼ存在せず、市場規模の小さいニッチな賃貸事業だといえます。そのため経営にあたっては、オーナー自身が情報を集め、十分な検討を行わねばなりません。

また、取扱業者のサイトなどには有望な新事業だなどの美辞麗句が並びますが、それらを鵜呑みにするのも危険です。駐車場事情に難のある都市圏でないとニーズに恵まれず、失敗する可能性が増すことも忘れてはいけません。

それでもガレージハウスは、これまでにないメリットを持った賃貸住宅です。不動産業者に限らずカーディーラーなどにも車好きの方々が好む駐車場形状や設備についての意見を求め、ぜひともこの新しい土地活用を検討してみてください。