マンション経営の特徴とメリット・デメリット

マンション経営は、アパート経営と並んで代表的な土地活用。

マンション経営は家賃収入を主な収益源としますが、室数が多いため、リスク分散しやすいのが特徴です。ただ、マンションの建設費用として多額の初期費用がかかってしまうため、特に立地やターゲット設定、家賃設定など慎重に計画を進める必要があります。

また、RC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)で建てることが多く、建設費用は高くなりがちなものの、ローンの返済期間を長く取れ、最終的に売却するという戦略も取りやすいです。一般的に、他の土地活用と比べて事業オーナーとしての色がより濃いものだと言えます。

アパート経営とマンション経営を比べた時に、その大きな違いとなりやすいのが建物の構造面と、室数の違いです。

アパートは一般的に木造や鉄骨造で建てられることが多いですが、マンションはRC造やSRC造で建てられることが多いです。これは実際の構造上の強度や、コストの違いはもちろんですが、投資という意味ではローンの返済期間や税制上の違いに、より注目する必要があります。

まず、ローンの返済期間ですが、金融期間は建物の耐用年数を見て返済期間の上限を定めます。

このことから、木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造・SRC造の方が長く返済期間を取ることができます。返済期間を長く取ることができれば、それだけ毎月の返済額を小さくすることができるため、キャッシュフローを改善しやすくなります。

売却する時のことを考えると、例えば新築の時に最大で20年しか貸し出せない建物であれば、10年後に売却すると、購入者は10年のローンしか組めません。一方、新築時に50年借りられる建物であれば、20年後に売却するとしても、購入者は30年のローンで借りられる可能性があります。

建物の耐用年数は、減価償却にも影響します。不動産のうち、建物は時が経つにつれて劣化していくもので、毎年少しずつ減価償却していかなければなりません。この減価償却ですが、構造によって償却率が異なり、耐用年数が短い方が1年ごとの償却率は高くなります。

つまり、仮に同じ価格で建てた建物であれば、マンションよりアパートの方が毎年の節税効果は高くなりますが、一方でマンションはアパートより長い期間、減価償却できます。ただ、減価償却は毎年の納税額を抑えることができる経費ですが、売却時に経費として計上できる額が小さくなり、売却時の納税額が高くなります。

この辺りは、税理士など専門家と相談しながら進めた方が良いでしょう。

一般的にアパートよりマンションの方が、規模が大きく、室数も大きくなります。

アパート経営やマンション経営で一番大きなリスクは空室リスクですが、室数が多いことで空室リスクを分散することができます。例えば、6室あるアパートで2室空きが出ると全家賃収入のうち3分の1が失われてしまいますが、20室あるアパートで2室空きが出てもその割合は10分の1に留まります。

空室は、どれだけ良好な経営をしていても、引越しシーズンを中心に出てしまうものです。マンションは、室数が多いことからこうした空室リスクを緩和しやすくなっていると言えます。

ワンルームマンション経営は、分譲マンションの1室を購入し、第三者に貸すことで家賃収入を得る方法です。

ワンルームマンション経営は立地の良いマンションでも1室だけなので、比較的安価に購入できるなどのメリットがあります。マンション経営において、立地は非常に重要な要素です。マンションを丸ごと所有する1棟マンションだと、立地の良いものを所有しようとすると莫大な資金が必要になるため、サラリーマンを中心に比較的安価に購入できるワンルームマンション経営は人気があります。

なお、今回はこの土地活用のひとつとしてマンション経営についてご紹介しているため、土地の上にマンションを建てて経営する際のノウハウについて紹介していきます。

マンション経営を始めるには、以下の流れに沿って進めていきます。

・建設会社や設計会社に相談する

・見積もりの提案を受ける

・気に入った会社の見積もりを持ってローンの審査を受ける

・ローンの承認を受けたら建設会社や設計会社と契約を結ぶ

・ローンで着工金を支払い着工する

・着工中から入居者の募集を始める

・完成と同時に入居が始まり、家賃収入を受け取る

まずは建設会社や設計会社に相談することから始まりますが、自分の土地の大きさや立地により、どのくらいの規模のマンションで、1室1室の広さや間取りを決めていきます。できれば、ある程度要望を固めてから行った方がスムーズでしょう。

マンション経営は家賃収入を主な収益とし、そこからローンの返済や修繕費用など毎年の経費が支払われ、1年間で得られた利益に対しては不動産所得として税金が課されます。

ここでは、以下を例にシミュレーションしてみたいと思います。

マンション経営の主な収益源は家賃収入です。また、マンションによっては自動販売機や太陽光発電システムを設置して収入を得たり、土地に余裕があれば月極駐車場として利用することもあります。

先ほど挙げた例で考えてみると、家賃収入は満室時で6万円×20室で120万円/月です。仮に、2室が空室になれば6万円×18室で108万円/月となります。自動販売機や太陽光発電システムを設置するのであれば月に数万円〜十数万円、月極駐車場を契約するのであれば、立地にもよりますが1台5千円〜1万円程の収入とすることができるでしょう。

マンション経営の費用としては、毎月のローン返済額や固定資産税、修繕費用、管理費、1年間の利益に対する税金などがあります。

例として挙げた内容であれば、金利3%、借入期間30年のローンで1億円借りると毎月の返済額は42万円。固定資産税や修繕費用は家賃収入の5〜10%、管理費は5%程が目安となります。

		満室時想定／月	2戸空室時想定／月
収入	家賃収入	120.0万円	108.0万円
支出	ローン返済額	42.0万円
	管理費など	6.0万円
	固定資産税	12.0万円
	合計	18.0万円
利益		60.0万円	48.0万円

毎月の家賃収入が120万円あれば、ローン返済をして各種経費を支払っても60万円の手残りがあると考えると、比較的余裕のある資金計画を立てられていると言えるでしょう。

なお、1年間で得られた利益は不動産所得として税金を納めなければならず、新築した年は不動産取得税を納める必要があります。

マンション経営することのメリットやデメリットは以下の通りです。

マンション経営のメリットには以下のようなものがあります。

・安定収入が期待できる

・資産が残る

・節税効果が期待できる

マンション経営は、"入居者が入りさえすれば"毎年安定した収入を得ることができます。

特にマンションの場合は、室数を多くしやすく、引越しシーズンなどによる一時的な空室を他の部屋の家賃収入でカバーしやすく、慢性的な入居者不足でなければ、より安定しやすいです。

また、ローンを返済し終わってしまえば手残りの金額も大きくなり、老後の年金代わりとしても使えます。

マンション経営はそれ自体が収入を生み続ける建物であるのに加え、RC造やSRC造で建てられると、買い手側のローンの状況も含めて将来の売却もしやすいです。

アパート経営と比べても、さらに資産を残せる土地活用だと言えます。

マンション経営は不動産所得による損益通算や、不動産の相続時の評価額の関係で、所得税や住民税、相続税において節税効果を期待できます。損益通算とは、ある所得でマイナスとなったものを、他のプラスとなっている所得と相殺することのできる制度です。

例えば、不動産所得でマイナスとなった年があれば、給与所得など他の所得のプラスと相殺することが可能で、それにより税金を抑えることができます。

また、不動産の相続時にその価値を算定するものとして相続税路線価が使われますが、相続税路線価は実勢価格の8割程度となるよう定められます。

つまり、1億円での売買が相場のものを、相続時には8,000万円程度の価値があると評価されるため、相続税財産の中に相続財産が含まれていると実際より低く評価され、納税額を安く抑えることが可能となります。

マンション経営のデメリットには以下のものがあります。

・初期費用

・空室リスク

・災害リスク

マンションを建てるのには多額の建築費がかかります。マンション経営は規模が大きくなるため、アパート経営と比べても初期費用が多額となります。

もちろん、その分だけ多くの収益が得られる可能性がありますが、一歩間違えると多額の借金だけが残ってしまうような事態にもなりかねません。

マンション経営には空室リスクがあります。空室が発生してしまうと、その部屋は何も収益を生み出しません。毎月のローン返済がある中、空室が数室発生してしまうと、手出しでローン返済をしなければならないこともあります。

ただし、マンション経営はアパート経営と比べて室数が多いため、空室リスクを分散することができます。

マンション経営には災害リスクがあります。災害リスクとは、火事や地震、台風などにより建物が破損したり、滅失したりしてしまうリスクのことです。これらの災害により建物が被害を受けた場合は、火災保険の補償範囲に含まれている限り、保険金を受け取ることができますが、補修や建て替えしている間は家賃を受け取ることができません。

また、災害リスクより恐いのが自殺や事件などが起こることです。自分の保有物件で自殺や事件が起こると、その部屋の入居者の募集が難しくなるだけでなく、場合によっては建物全体に影響を及ぼすこともあります。

こうなると、入居者を集められないのはもちろん、売却しようにも二束三文でしか売却できない可能性が高いです。こうした、災害や事故が起こる可能性は決して高くはありませんが、どんな物件でもゼロにすることはできません。

可能であれば、複数棟のマンションを所有するなどして、災害や事故のリスクを分散することが望ましいです。

土地活用の方法のひとつとして、マンション経営についてお伝えしました。

マンション経営は、アパート経営と比べて規模が大きく、また耐用年数が長くなることからいろいろな展開を考えられます。一方で、建設費用も高くなることから、リスクもより大きくなることに注意が必要です。マンション経営は入居者を集められるかどうかが一番大切で、そのためには立地が重要です。

相続した土地など、未活用の土地活用としてマンション経営を考えている場合、まずは立地がマンション経営に適しているかどうかを見極めることが大切です。土地活用法の選定にはプロの意見も取り入れることをオススメします。

その際、一括プラン請求を活用すると、土地の情報を入力するだけで1度に複数の会社に相談できるため便利です。まずは、自分の土地にどの土地活用法が合っているのか、一括プラン請求を活用してプロの意見を聞いてみましょう。