マンション経営を検討し始めたら、
不動産の専門家に相談してみませんか？
目次
代表的な土地活用「マンション経営」とは
マンション経営は、アパート経営と並んで代表的な土地活用。マンション経営は家賃収入を主な収益源としますが、室数が多いため、リスク分散しやすいのが特徴です。
ただ、マンションの建設費用として多額の初期費用がかかってしまうため、とくに立地やターゲット設定、家賃設定など慎重に計画を進める必要があります。
また、RC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)で建てることが多く、建設費用は高くなりがちなものの、ローンの返済期間を長く取れ、最終的に売却するという戦略も取りやすいです。一般的に、ほかの土地活用と比べて事業大家としての色がより濃いものだといえます。
ただ、マンションの建設費用として多額の初期費用がかかってしまうため、とくに立地やターゲット設定、家賃設定など慎重に計画を進める必要があります。
また、RC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)で建てることが多く、建設費用は高くなりがちなものの、ローンの返済期間を長く取れ、最終的に売却するという戦略も取りやすいです。一般的に、ほかの土地活用と比べて事業大家としての色がより濃いものだといえます。
マンション経営とアパート経営の違い
アパート経営とマンション経営を比べた時に、大きな違いとなりやすいのが建物の構造面と、室数の違いです。
建物の構造
アパートは一般的に木造や鉄骨造で建てられることが多いですが、マンションはRC造やSRC造で建てられることが多いです。これは実際の構造上の強度や、コストの違いはもちろんですが、投資という意味ではローンの返済期間や税制上の違いに、より注目する必要があります。
ローンの返済期間
まず、ローンの返済期間ですが、金融期間は建物の耐用年数を見て返済期間の上限を定めます。このことから、木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造・SRC造のほうが長く返済期間を取ることができます。
返済期間を長く取ることができれば、それだけ毎月の返済額を小さくすることができるため、キャッシュフローを改善しやすくなります。
返済期間を長く取ることができれば、それだけ毎月の返済額を小さくすることができるため、キャッシュフローを改善しやすくなります。
売却
売却する時のことを考えると、たとえば新築の時に最大で20年しか貸し出せない建物であれば、10年後に売却すると、購入者は10年のローンしか組めません。一方、新築時に50年借りられる建物であれば、20年後に売却するとしても、購入者は30年のローンで購入できる可能性があります。
建物の耐用年数
建物の耐用年数は、減価償却にも影響します。不動産のうち、建物は時が経つにつれて劣化していくもので、毎年少しずつ減価償却していかなければなりません。この減価償却ですが、構造によって償却率が異なり、耐用年数が短いほうが1年ごとの償却率は高くなります。
つまり、仮に同じ価格で建てた建物であれば、マンションよりアパートのほうが毎年の節税効果は高くなりますが、一方でマンションはアパートより長い期間、減価償却できます。
ただ、減価償却は毎年の納税額をおさえることができる経費ですが、売却時に経費として計上できる額が小さくなり、納税額が高くなります。このあたりは、税理士など専門家と相談しながら進めたほうがよいでしょう。
つまり、仮に同じ価格で建てた建物であれば、マンションよりアパートのほうが毎年の節税効果は高くなりますが、一方でマンションはアパートより長い期間、減価償却できます。
ただ、減価償却は毎年の納税額をおさえることができる経費ですが、売却時に経費として計上できる額が小さくなり、納税額が高くなります。このあたりは、税理士など専門家と相談しながら進めたほうがよいでしょう。
室数
一般的にアパートよりマンションのほうが、規模が大きく、室数も大きくなります。アパート経営やマンション経営で一番大きなリスクは空室リスクですが、室数が多いことで空室リスクを分散することができます。
たとえば、6室あるアパートで2室空きが出ると全家賃収入のうち3分の1が失われてしまいますが、20室あるアパートで2室空きが出てもその割合は10分の1に留まります。
空室は、どれだけ良好な経営をしていても、引っ越しシーズンを中心に出てしまうものです。マンションは、室数が多いことからこうした空室リスクを緩和しやすくなっているといえます。
たとえば、6室あるアパートで2室空きが出ると全家賃収入のうち3分の1が失われてしまいますが、20室あるアパートで2室空きが出てもその割合は10分の1に留まります。
空室は、どれだけ良好な経営をしていても、引っ越しシーズンを中心に出てしまうものです。マンションは、室数が多いことからこうした空室リスクを緩和しやすくなっているといえます。
ワンルームマンション経営との違い
ワンルームマンション経営は、分譲マンションの1室を購入し、第三者に貸すことで家賃収入を得る方法です。ワンルームマンション経営は立地のよいマンションでも1室だけなので、比較的安価に購入できるなどのメリットがあります。
マンション経営において、立地は非常に重要な要素です。マンションをまるごと所有する1棟マンションだと、立地のよいものを所有しようとすると莫大な資金が必要になるため、サラリーマンを中心に比較的安価に購入できるワンルームマンション経営は人気があります。
なお、今回はこの土地活用の1つとしてマンション経営についてご紹介しているため、土地の上にマンションを建てて経営する際のノウハウについて紹介していきます。
マンション経営において、立地は非常に重要な要素です。マンションをまるごと所有する1棟マンションだと、立地のよいものを所有しようとすると莫大な資金が必要になるため、サラリーマンを中心に比較的安価に購入できるワンルームマンション経営は人気があります。
なお、今回はこの土地活用の1つとしてマンション経営についてご紹介しているため、土地の上にマンションを建てて経営する際のノウハウについて紹介していきます。
マンション経営の始め方
マンション経営を始めるには、以下の流れに沿って進めていきます。
まずは建設会社や設計会社に相談することから始まりますが、自分の土地の大きさや立地により、どのくらいの規模のマンションで、1室1室の広さや間取りを決めていきます。
まずは建設会社や設計会社に相談することから始まりますが、自分の土地の大きさや立地により、どのくらいの規模のマンションで、1室1室の広さや間取りを決めていきます。
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マンション経営のメリット
マンション経営することのメリットは、以下のとおりです。
安定収入が期待できる
マンション経営は、"入居者が入りさえすれば"毎年安定した収入を得ることができます。とくにマンションの場合は、室数を多くしやすく、引っ越しシーズンなどによる一時的な空室をほかの部屋の家賃収入でカバーでき、慢性的な入居者不足でなければ、より安定しやすいです。
また、ローンを返済し終わってしまえば手残りの金額も大きくなり、老後の年金代わりとしても使えます。
また、ローンを返済し終わってしまえば手残りの金額も大きくなり、老後の年金代わりとしても使えます。
資産が残る
マンション経営はそれ自体が収入を生み続ける建物であるのに加え、RC造やSRC造で建てられると、買い手側のローンの状況も含めて将来の売却もしやすいです。アパート経営と比べても、さらに資産を残せる土地活用だといえます。
節税効果が期待できる
マンション経営は不動産所得による損益通算や、不動産の相続時の評価額の関係で、所得税や住民税、相続税において節税効果を期待できます。損益通算とは、ある所得でマイナスとなったものを、ほかのプラスとなっている所得と相殺することのできる制度です。
たとえば、不動産所得でマイナスとなった年があれば、給与所得などほかの所得のプラスと相殺することが可能で、それにより税金をおさえることができます。
また、不動産の相続時にその価値を算定するものとして相続税路線価が使われますが、相続税路線価は実勢価格の8割程度となるよう定められます。
つまり、1億円での売買が相場のものを、相続時には8,000万円程度の価値があると評価されるため、相続税財産の中に相続財産が含まれていると実際より低く評価され、納税額を安くおさえることが可能となります。
たとえば、不動産所得でマイナスとなった年があれば、給与所得などほかの所得のプラスと相殺することが可能で、それにより税金をおさえることができます。
また、不動産の相続時にその価値を算定するものとして相続税路線価が使われますが、相続税路線価は実勢価格の8割程度となるよう定められます。
つまり、1億円での売買が相場のものを、相続時には8,000万円程度の価値があると評価されるため、相続税財産の中に相続財産が含まれていると実際より低く評価され、納税額を安くおさえることが可能となります。
マンション経営による節税効果は大きなメリットの1つだといえます。税理士や不動産会社の担当者など専門家に相談することも大切ですが、ご自分で基礎的な知識はつけておくようにしましょう。
マンション経営のデメリット
マンション経営のデメリットには、以下のものがあります。
初期費用がかかる
マンションを建てるのには多額の建築費がかかります。マンション経営は規模が大きくなるため、アパート経営と比べても初期費用が多額となります。
もちろん、その分だけ多くの収益が得られる可能性がありますが、一歩間違えると多額の借金だけが残ってしまうような事態にもなりかねません。
もちろん、その分だけ多くの収益が得られる可能性がありますが、一歩間違えると多額の借金だけが残ってしまうような事態にもなりかねません。
空室リスク
マンション経営には空室リスクがあります。空室が発生してしまうと、その部屋は何も収益を生み出しません。毎月のローン返済がある中、空室が数室発生してしまうと、手出しでローン返済をしなければならないこともあるでしょう。ただし、マンション経営はアパート経営と比べて室数が多いため、空室リスクを分散することができます。
災害リスク
マンション経営には災害リスクがあります。災害リスクとは、火事や地震、台風などにより建物が破損したり、滅失したりしてしまうリスクのことです。
これらの災害により建物が被害を受けた場合は、火災保険の補償範囲に含まれている限り、保険金を受け取ることができますが、補修や建て替えしている間は家賃を受け取ることができません。
また、災害リスクより怖いのが自殺や事件などが起こることです。自分の保有物件で自殺や事件が起こると、その部屋の入居者の募集が難しくなるだけでなく、場合によっては建物全体に影響を及ぼすこともあります。
こうなると、入居者を集められないのはもちろん、売却しようにも二束三文でしか売却できない可能性が高いです。こうした、災害や事故が起こる可能性は決して高くはありませんが、どんな物件でもゼロにすることはできません。可能であれば、複数棟のマンションを所有するなどして、災害や事故のリスクを分散することが望ましいです。
これらの災害により建物が被害を受けた場合は、火災保険の補償範囲に含まれている限り、保険金を受け取ることができますが、補修や建て替えしている間は家賃を受け取ることができません。
また、災害リスクより怖いのが自殺や事件などが起こることです。自分の保有物件で自殺や事件が起こると、その部屋の入居者の募集が難しくなるだけでなく、場合によっては建物全体に影響を及ぼすこともあります。
こうなると、入居者を集められないのはもちろん、売却しようにも二束三文でしか売却できない可能性が高いです。こうした、災害や事故が起こる可能性は決して高くはありませんが、どんな物件でもゼロにすることはできません。可能であれば、複数棟のマンションを所有するなどして、災害や事故のリスクを分散することが望ましいです。
マンション経営に必要な初期費用
マンション経営にはどのくらいの初期費用があるとよいのでしょうか。まず、マンション取得のために必要な費用としては、以下のようなものが挙げられます。
各種諸費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や金融機関に支払う手数料、また、登記費用などが含まれます。一般的な物件であれば、物件価格の1～2割程度は諸費用として支払う必要があると考えておきましょう。
ただし、物件によっては物件取得後にリフォームを実施しなければならないといったケースもあり、その場合は上記以上に費用がかかることもあります。
また、アパートローンを組む時には、金融機関から物件の1～2割程度以上の自己資金を求められることが一般的です。上記を踏まえると、物件価格の2～3割程度はマンション経営を始める前に自己資金として用意しておく必要があるといえます。
実際にはマンション経営を始めた後の運営資金を考えると、自己資金は多ければ多いほどよいといえるのですが、自己資金を貯めるのに時間がかかると、マンション経営を始めるタイミングを失ってしまう危険性がある点には注意しなければなりません。
各種諸費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や金融機関に支払う手数料、また、登記費用などが含まれます。一般的な物件であれば、物件価格の1～2割程度は諸費用として支払う必要があると考えておきましょう。
ただし、物件によっては物件取得後にリフォームを実施しなければならないといったケースもあり、その場合は上記以上に費用がかかることもあります。
また、アパートローンを組む時には、金融機関から物件の1～2割程度以上の自己資金を求められることが一般的です。上記を踏まえると、物件価格の2～3割程度はマンション経営を始める前に自己資金として用意しておく必要があるといえます。
実際にはマンション経営を始めた後の運営資金を考えると、自己資金は多ければ多いほどよいといえるのですが、自己資金を貯めるのに時間がかかると、マンション経営を始めるタイミングを失ってしまう危険性がある点には注意しなければなりません。
マンション経営の収益モデル
マンション経営は家賃収入を主な収益とし、そこからローンの返済や修繕費用など毎年の経費が支払われ、1年間で得られた利益に対しては不動産所得として税金が課されます。ここでは、以下を例にシミュレーションしてみたいと思います。
【モデルケース】
・RC造3階建てマンション(総戸数20戸)、単身向け
・ローン借入額：1億円(金利3%／借入期間30年 ※元利均等方式として計算)
・家賃収入見込：各戸6万円(120万円／月、1,440万円／年)
【モデルケース】
・RC造3階建てマンション(総戸数20戸)、単身向け
・ローン借入額：1億円(金利3%／借入期間30年 ※元利均等方式として計算)
・家賃収入見込：各戸6万円(120万円／月、1,440万円／年)
マンション経営で得られる収入
マンション経営の主な収益源は、家賃収入です。また、マンションによっては自動販売機や太陽光発電システムを設置して収入を得たり、土地に余裕があれば月極駐車場として利用したりすることもあります。
先ほど挙げた例で考えてみると、家賃収入は満室時で6万円×20室で120万円/月です。仮に、2室が空室になれば6万円×18室で108万円/月となります。
自動販売機や太陽光発電システムを設置するのであれば月に数万円〜十数万円、月極駐車場を契約するのであれば、立地にもよりますが1台5千円〜1万円ほどの収入とすることができるでしょう。
先ほど挙げた例で考えてみると、家賃収入は満室時で6万円×20室で120万円/月です。仮に、2室が空室になれば6万円×18室で108万円/月となります。
自動販売機や太陽光発電システムを設置するのであれば月に数万円〜十数万円、月極駐車場を契約するのであれば、立地にもよりますが1台5千円〜1万円ほどの収入とすることができるでしょう。
マンション経営における維持費用
マンション経営における維持費用として、主に以下の費用がかかります。
まず、ローン返済費用ですが、例として挙げた内容であれば、金利3%、借入期間30年のローンで1億円借りると毎月の返済額は42万円になります。管理費用は家賃収入の5％程度、修繕費用は家賃収入の5〜10%程度です。
各種税金には固定資産税のほか、所得税や住民税などが含まれます。固定資産税は家賃収入の5〜10%程度、所得税や住民税は収入によって変動するものです。そのほか、リフォーム費用が必要になる場合もあります。
まず、ローン返済費用ですが、例として挙げた内容であれば、金利3%、借入期間30年のローンで1億円借りると毎月の返済額は42万円になります。管理費用は家賃収入の5％程度、修繕費用は家賃収入の5〜10%程度です。
各種税金には固定資産税のほか、所得税や住民税などが含まれます。固定資産税は家賃収入の5〜10%程度、所得税や住民税は収入によって変動するものです。そのほか、リフォーム費用が必要になる場合もあります。
マンション経営の収支シミュレーション
下表は、先ほどの例でご紹介した物件を取得すると考えた場合の収支シミュレーションです。毎月の家賃収入が120万円あれば、ローン返済をして各種経費を支払っても60万円の手残りがあると考えると、比較的余裕のある資金計画を立てられているといえるでしょう。
| 満室時想定／月 | 2戸空室時想定／月 | ||
|---|---|---|---|
| 収入 | 家賃収入 | 120.0万円 | 108.0万円 |
| 支出 | ローン返済額 | 42.0万円 | |
| 管理費など | 6.0万円 | ||
| 固定資産税 | 12.0万円 | ||
| 合計 | 60.0万円 | ||
| 利益 | 60.0万円 | 48.0万円 | |
家賃収入が1戸6万円ですから、半分の10戸が空室になって初めて収支がマイナスになる計算です。ただし、上記はローン返済や管理費、固定資産税など固定でかかる費用が中心となっています。
実際には、退去時にエアコンを交換したり、故障した設備を修理したりといった突発的な費用が発生するケースもある点には注意しなければならないでしょう。
また、家賃収入についても、将来的に建物が古くなって、近隣の競合物件に負けてしまうようになった場合には、設定家賃を下げなければならないことも考えておく必要があります。
そのほか、1年間で得られた利益は不動産所得として税金を納めなければならず、新築した年は不動産取得税を収める必要があります。
とくに不動産所得については、マンション経営で大きな利益を上げるとそれに応じて納めなければならない税金も高くなってしまう点に注意が必要です。減価償却や青色申告特別控除など、税制についてよく理解したうえで、賢く節税していくことが求められるでしょう。
実際には、退去時にエアコンを交換したり、故障した設備を修理したりといった突発的な費用が発生するケースもある点には注意しなければならないでしょう。
また、家賃収入についても、将来的に建物が古くなって、近隣の競合物件に負けてしまうようになった場合には、設定家賃を下げなければならないことも考えておく必要があります。
そのほか、1年間で得られた利益は不動産所得として税金を納めなければならず、新築した年は不動産取得税を収める必要があります。
とくに不動産所得については、マンション経営で大きな利益を上げるとそれに応じて納めなければならない税金も高くなってしまう点に注意が必要です。減価償却や青色申告特別控除など、税制についてよく理解したうえで、賢く節税していくことが求められるでしょう。
マンション経営で失敗しないためのリスク回避策
マンション経営で失敗しないために、どのような事前対策・準備を行うべきでしょうか。詳しく見ていきましょう。
立地を見極める
マンション経営は、入居者を確保できなければ成り立ちません。従って、入居者を確保しやすい立地であるかどうかを見極めることが失敗回避策になります。
賃貸需要が見込めるかどうかを知るためには、自身の目で確認することが大切です。どのような住民がいて、どのような施設があるのか確認するようにしましょう。悩む場合は、不動産会社などに相談することをおすすめします。
賃貸需要が見込めるかどうかを知るためには、自身の目で確認することが大切です。どのような住民がいて、どのような施設があるのか確認するようにしましょう。悩む場合は、不動産会社などに相談することをおすすめします。
入居者ニーズを把握する
賃貸需要が見込めるエリアであっても、入居者ニーズと物件スペックが合っていなければ入居者は確保できません。年齢層や属性のほか、単身/ファミリーなど、どのような入居者が見込めるのか確認しましょう。そのうえで、導入する設備を検討することが大切です。
業者選びは時間をかけて行う
マンション経営を行う場合、多くの方が不動産会社に管理業務をまかせることになると思いますが、業者選びは慎重に行うようにしましょう。実績、業務内容、管理費など、複数社を比較しながら選定することをおすすめします。詳しくは不動産管理会社の選び方の記事を参照ください。
よくある質問
ここでは、マンション経営に関するよくある質問をご紹介します。
- マンション経営が向いている人は？
- 入居者が確保できそうなエリアに広めの土地を所有している方は、マンション経営が向いているといえるでしょう。また、マンション経営は多額の費用が必要になるため、自己資金に余裕がある人も向いているといえます。そのほか、相続税対策を考えている場合も、マンション経営を検討してみるとよいでしょう。
- マンションを建築する際の業者選びのポイントは？
- まずは、自身が考えているデザインやスペックなどを伝えて、対応可能な業者かどうかを確認しましょう。自身の希望を伝えたうえで、どのような提案がなされるかも確認ポイントになります。また、気になる点があれば、些細なことでも質問するよう心掛けましょう。ていねいに答えてくれる担当者かどうかの判断材料になるためです。
- 効果的な空室対策とは？
- マンション経営を行っていると、空室対策をしなければならない場面に直面することもあるでしょう。空室対策にはさまざまな方法がありますが、まずは入居者募集の方法の見直しをおすすめします。物件資料には必要な情報がすべて記載されているか、物件案内は適切に行われているか確認しましょう。そのほか、入居条件や家賃の見直しも効果的な空室対策です。詳しくは、空室対策の記事を参照ください。
マンション経営において空室対策はずっと取り組んでいかなければならないもの。本記事の内容など参考に、実践しながら知識や経験を身に付くことが大切です。
まとめ
土地活用の1つである、マンション経営はアパート経営と比べて規模が大きく、また耐用年数が長くなることからいろいろな展開を考えられます。一方で、建設費用も高くなることから、リスクもより大きくなることに注意が必要です。
まずは、立地がマンション経営に適しているかどうかを見極めることが大切。土地活用法の選定にはプロの意見も取り入れることをおすすめします。
その際、一括プラン請求を活用すると、土地の情報を入力するだけで一度に複数の会社に相談できるため便利です。まずは、自分の土地にどの土地活用法が合っているのか、一括プラン請求を活用してプロの意見を聞いてみましょう。
まずは、立地がマンション経営に適しているかどうかを見極めることが大切。土地活用法の選定にはプロの意見も取り入れることをおすすめします。
その際、一括プラン請求を活用すると、土地の情報を入力するだけで一度に複数の会社に相談できるため便利です。まずは、自分の土地にどの土地活用法が合っているのか、一括プラン請求を活用してプロの意見を聞いてみましょう。
マンション経営を検討し始めたら、
不動産の専門家に相談してみませんか？
監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
マンション経営とアパート経営は同じようなものに思われるかもしれませんが、構造の違いによるローンの違いなど、しっかり理解したうえで取り組むことが大切です。