駐車場経営で失敗する理由と対策

  • 公開日:
  • 2019年12月09日
  • 更新日:
  • 2019年12月09日
駐車場経営で失敗する理由と対策
初期費用が少ないことから比較的ハードルが低くて始めやすい土地活用である「駐車場経営」。始める際、どのようなリスクがあるか事前に調べていますか?また、安定した駐車場経営を目指すためには、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか?この記事では駐車場経営を検討している方に向けて、駐車場経営で失敗する理由とその対策について具体的に例を挙げて分かりやすく説明します。

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目次

駐車場経営について理解しよう

駐車場経営とは、遊休地を駐車場として貸し出して賃料収入を得る土地活用の方法です。契約書を交わす月極駐車場と時間貸しのコインパーキングに大別されます。

詳しくは、下記URLをご参照ください。

経営方式は一括借り上げ方式・管理委託方式・自営の3種類ある

経営方式は、大きく分けて、一括借り上げ方式・管理委託方式・自営の3種類があります。それぞれの概要は以下の通りです。
一括借り上げ方式言葉通り、運営会社(不動産会社など)に土地を一括して借り上げてもらい、その使用料として土地の所有者が地代を支払う方式。駐車場経営そのものは、運営会社が行う。いわゆる、サブリース。
管理委託方式土地の所有者が駐車場経営を行い、その募集を含めた管理運営を管理会社に委託する方式。土地を駐車場にするための整備や機会設置などは、土地の所有者が行うのが一般的。
自営土地の所有者が、駐車場経営の全ての管理運営を行う方式。

駐車場経営のメリット・デメリットを知ろう

メリット

駐車場経営のメリットは、ほかの土地活用(アパート経営など)に比べて、初期費用の安いことが挙げられます。また、ほかにも建物を有しない土地活用であるため、狭小地でも始められ、災害に強いことも挙げられます。

デメリット

デメリットとしては、他の土地活用と比べて、収益性が低いことが挙げられます。なぜなら、アパートのように2階建て、3階建てではないからです。また、固定資産税の小規模住宅用地の減額特例などが受けられず、ほかの土地活用と比べると税金が高くなることも、デメリットと言えるでしょう。

駐車場経営で失敗する8つの理由

駐車場経営で失敗する理由には、さまざまなものがありますが、よくあるケースについてご説明を致します。

1.管理会社との契約をしっかり確認していなかった

管理会社との契約をしっかり確認せずに、管理を会社に任せきりにした結果、管理会社のずさんな管理が要因となって利用者の解約につながることもあります。その結果、駐車場の賃料収入が得られず、駐車場経営が立ち行かなくなる可能性があります。

2.需要が見込めない立地で始めてしまった

「駐車場経営は狭小地でも行えるため、場所を選ばない土地活用である」など、運営会社から勧められるままに駐車場経営を始めるというケースもあるでしょう。しかし、日ごろ、バスや電車など公共交通機関を利用する方が多く、駐車場の需要が見込めない立地では、いくら場所を選ばない土地活用であるとはいえ、集客に窮することになります。

3.道路幅などが狭くて事故が起こってしまった

駐車場の面している道路が狭かったり、駐車スペースを詰めすぎて切り返しの余裕が少なかったりすると、接触事故が生じてしまう可能性があります。運転技術に自信がない方や車体の大きな車種に乗っている方からは敬遠されるため、集客効率が低くなってしまう可能性があります。

4.料金設定を間違えた

周辺の駐車場に利用者が流れてしまい、稼働率が低下してしまうケースもあります。同じような立地、かつ駐車スペースの駐車場である場合、その要因は料金設定である可能性もあるでしょう。

5.賃料の滞納が起こってしまった

とくに月極駐車場の場合、賃料滞納が起こってしまうと、計画通りに賃料収入を得られません。すぐに滞納解消に至れば問題はありませんが、長期化すると駐車場経営が立ち行かなくなる可能性があります。

6.賃料下落を想定していなかった

経済環境の変化や、競合駐車場の新規参入などにより、駐車場の賃料下落が生じる可能性があります。その想定をしていなかったために、賃料収入が減少したことに対応できず(必要経費の支払いができないなど)、駐車場経営が難しくなる場合があります。

7.空車稼働を想定していなかった

常に、駐車場が稼働している時ばかりではありません。空車稼働が生じる可能性を想定せず、満車想定での計画で駐車場経営をスタートしたために、想定していた賃料収入が得られないことに対応できず(必要経費の支払いができないなど)、駐車場経営が難しくなる場合があります。

8.固定資産税を考慮した事業計画を立てていなかった

自宅またはアパートの敷地は固定資産税において小規模宅地の減額特例が適用されますが、駐車場経営の場合、その適用はありません。例えば実家の土地建物を相続した後に建物を取り壊して駐車場経営をする際、土地の固定資産税はそれまでの6倍になります。その結果、駐車場の賃料収入だけでは納税ができず、駐車場経営が暗礁に乗り上げるケースがあります。

駐車場経営で失敗しないためのポイント

駐車場経営の失敗理由を踏まえて、失敗しないためにはどのようなことに留意しておけばよいかをご説明します。

1.管理会社は契約内容を複数比較して慎重に選ぼう

管理会社によって収益性が左右されることもあるため、慎重に選びましょう。選定の際には、複数の管理会社に資料請求を行い、担当者から説明を受けるとよいでしょう。

コインパーキングであれば、乗り逃げや精算機荒らしなどの犯罪が生じる可能性があります。そのような犯罪に対してどのような対策を講じているかを具体的にヒアリングしておきましょう。

また、とくに月極駐車場では、不法投棄が生じる可能性があります。不法投棄が放置されると、管理が行き届いていないと見られて、無断駐車や車上荒らしの発生につながる場合もあります。清掃をどれくらいのペースで行ってもらえるかについても確認が必要です。

2.立地に対する需要が見込めるか調べよう

そもそも駐車場需要がなければ、駐車場経営は成り立ちません。立地周辺に駐車場需要があるかどうかをあらかじめ調べておきましょう。

インターネットの駐車場検索サイトで、立地周辺にどれくらい駐車場があるかによって、駐車場需要をある程度確認することができます。いくつか駐車場があるようであれば、需要が見込める可能性があります。

ただし、あまりに多いようであれば供給過多になっている可能性もありますので、実際に近隣駐車場の稼働状況を目で見て確認することも必要です。また、逆に駐車場がなければ需要が見込める可能性が低いと考えられます。

そのほかにも、月極駐車場であれば近隣の不動産会社に訪問し、立地周辺の駐車場需要について、ヒアリングをするのも有効な手段です。

3.道路幅や駐車スペースの大きさが適切か把握しよう

駐車場の出入り時や駐車場内の事故を防いだり、運転技術や車種による敬遠を避けたりするためにも、駐車場に面する道路幅、無理なく駐車できるスペースを確保できるかを、あらかじめ確認しておきましょう。

4.駐車場の料金は周辺の相場を調べよう

料金設定をする際に、周辺の駐車場の相場を調べておくことは大切なことです。駐車場はどこでも大差がないだろうと思い込んで料金設定をすると、競合となる周辺駐車場に利用者が流れてしまう可能性もあります。

コインパーキングであれば周辺駐車場に出向いたり、月極駐車場であれば不動産会社に訪問したりして、料金設定を確認しておきましょう。

ただし、料金のインパクトだけに目を向けて、収益が確保できない料金設定となるのは本末転倒です。収支バランスにも留意して料金設定を行いましょう。

5.賃料は口座引き落としの契約にして滞納を防ごう

とくに、月極駐車場の場合、賃料滞納が発生する場合があります。それを回避するために、賃料を口座引き落としできるように手続きをしておくことは有効な手段と言えます。

6.賃料を下げないためにも一括借り上げ方式を理解しよう

環境変化や経済環境の変化や、競合駐車場の新規参入などにより、賃料が下がったり、空車稼働が増加したり、という状況を回避するために、一括借り上げ方式での駐車場経営を選択することも一つの方法です。

アパート経営などのサブリースと異なり、建物の経年劣化によるサブリース賃料の減額や途中解約のペナルティがないケースが多く、安定的に賃料収入を得ることができます。

7.稼働率が8割・6割の場合もイメージを想像しておこう

駐車場が、常に満車稼働することに越したことはありません。しかし、そうではない場合のことも想定して駐車場経営の事業計画を考えておくことは大切なことです。

なぜならば、賃料収入が想定よりも少なかった時に、必要経費の支払対応ができなくなってしまうからです。

もしも、稼働率が8割・6割程度だった場合にも、収益は確保できるのか、持ち出しが必要になるのかなど、シミュレーションを行っておくことで、いざという時に落ち着いて対応することができます。

8.駐車場経営にかかる税金を考慮して事業計画を立てよう

駐車場経営にかかる税金、とくに固定資産税の負担が想定以上に大きく、納税に窮してしまったということはよくあるケースです。家屋を取り壊して駐車場経営をする場合には、現状の6倍程度の固定資産税が課税されることを考慮した上で、事業計画を立てておきましょう。

まとめ

比較的初期費用がかからず、場所を選ばない土地活用である駐車場経営ですが、成功させるためには事前準備が1番大事です。事前準備には、今回の記事でご説明した通り、駐車場需要の把握や、管理会社の選定など様々なものがあります。とはいえ、全てを一人で行うのは難しいという方もいらっしゃるでしょう。

まずは複数の会社に資料請求をしたり、担当者に話をきいたりして、信頼できるパートナーを探しましょう。

初期費用が安く比較的始めやすいことから人気が高い駐車場経営。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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