この記事のポイント
- 土地信託とは、土地をプロに託して収益を上げてもらい収益の一部から配当金を受け取るというもの。
- 信託期間は10～30年程度。同意があれば契約を更新して契約期間を延ばすことも可能です。
- 初期投資などの資金は不要ですが、信託会社に信託報酬（土地信託で得られた収益の5～20%程度）の支払いは必要になります。
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目次
土地信託とは
土地信託とは、簡単に言うと土地をプロに託して収益を上げてもらい、収益の一部から配当金を受け取るというものです。投資の世界では、投資信託という金融商品がありますが、プロに収益を上げてもらうという点で同じようなものだと言えます。
一方で、投資信託は上場されていれば誰でも購入することができますが、土地信託は信託会社との信託契約が必要です。信託契約を締結してもらうには、それなりに価値のある土地でなければならず、そう簡単ではありません。
また、地主が土地を信託するには、一定の信用が求められます。信託期間中、その土地を運用できないというリスクが伴うからです。その信用を表すものが信託業の免許になりますです。
信託業の免許は信託会社と信託銀行が持っており、信託銀行では土地以外にもさまざまな財産の信託を受けるほか、通常の金融機関が行う預金業務や貸出業務も行っています。
なお、信託会社は、広義には信託銀行も含まれますが、一般的には預金業務や貸出業務など金融機関の行う業務を行っていない会社のことを指します。
一方で、投資信託は上場されていれば誰でも購入することができますが、土地信託は信託会社との信託契約が必要です。信託契約を締結してもらうには、それなりに価値のある土地でなければならず、そう簡単ではありません。
また、地主が土地を信託するには、一定の信用が求められます。信託期間中、その土地を運用できないというリスクが伴うからです。その信用を表すものが信託業の免許になりますです。
信託業の免許は信託会社と信託銀行が持っており、信託銀行では土地以外にもさまざまな財産の信託を受けるほか、通常の金融機関が行う預金業務や貸出業務も行っています。
なお、信託会社は、広義には信託銀行も含まれますが、一般的には預金業務や貸出業務など金融機関の行う業務を行っていない会社のことを指します。
土地信託の方式｜賃貸型と処分型
土地信託には賃貸型と処分型の2つの方法があります。土地信託は、一般的に前者の賃貸型のものを指します。賃貸型では地主と信託会社とで信託契約を結び、信託会社がその土地を運用して得られた利益の中から、信託配当金を受け取ります。信託契約の契約期間が終わると地主の元に土地が返ってきます。
一方、処分型の土地信託は最終的に土地を手放す必要があります。信託会社の計画した通りに開発を進め、その危険負担を地主が負担する必要があるものの、開発による付加価値を乗せて売却することで、単純に売却するより高い価格で売却できるというものです。本記事では、主に賃貸型の土地信託について解説していきます。
本記事では、主に賃貸型の土地信託について解説していきます。
一方、処分型の土地信託は最終的に土地を手放す必要があります。信託会社の計画した通りに開発を進め、その危険負担を地主が負担する必要があるものの、開発による付加価値を乗せて売却することで、単純に売却するより高い価格で売却できるというものです。本記事では、主に賃貸型の土地信託について解説していきます。
本記事では、主に賃貸型の土地信託について解説していきます。
土地信託の仕組み
土地信託は、地主と信託会社とで信託契約を結び、信託期間中は地主から信託会社に所有権を移した上で、信託会社がその土地を運用し、運用した利益から地主は信託配当金を受け取ります。この「運用した利益から信託配当金を受け取る権利」のことを信託受益権と呼びます。
権利の移動で考えると、信託契約の締結により、所有権は地主から信託会社に移る代わりに、地主は信託受益権を得ると考えるとよいでしょう。信託受益権があることから、地主から信託会社への所有権の移転は名目上にものに過ぎず、実質的な所有者は地主に残ったまま扱われます。
土地信託に向いているのは、高い収益性が期待できる土地を保有している場合です。土地信託には、特別な知識や経験は必要ありません。資産価値の高い土地を所有しているけれど、土地活用はプロにお任せしたいという方にはメリットがある運用方法です。
土地信託に向いているのは、高い収益性が期待できる土地を保有している場合です。土地信託には、特別な知識や経験は必要ありません。資産価値の高い土地を所有しているけれど、土地活用はプロにお任せしたいという方にはメリットがある運用方法です。
信託契約の期間は10～30年程度
土地信託において、信託会社が一般的なマンションなどを開発して運用する場合の信託期間は10～30年程度となることが多いです。信託期間終了後は信託会社から地主に所有権が戻ることになりますが、双方の同意があれば契約を更新して契約期間を延ばすことも可能です。
所有地で土地信託も含めた土地活用が可能か、
プラン請求を試してみてもよいでしょう
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土地信託の流れ～契約締結から終了まで～
土地信託の流れは以下のように進めていきます。
ひとつひとつの行程について見ていきましょう。
ひとつひとつの行程について見ていきましょう。
1. 信託会社を選んで契約する
まずは、信託会社を選んで信託契約を締結します。メガバンクのグループ会社や、大手地方銀行のグループ会社に信託銀行があることがありますが、基本的にはこのような信用のおける信託会社の中から信託先を選ばれる方が多いです。
一方で、信託銀行はさまざまな分野の信託を請け負っていることから、土地信託に関するノウハウが特段優れているとは言えないケースもあります。
逆に、信託会社は信用性には劣るかもしれませんが、信託を専門に行っているため土地信託に関して十分なノウハウが蓄積されている可能性があります。このように、信用性や土地信託に関わるノウハウなどを比較検討しながら信託先を選ぶとよいでしょう。
信託したい会社が決まったら、地主と信託会社とで信託契約を締結します。
一方で、信託銀行はさまざまな分野の信託を請け負っていることから、土地信託に関するノウハウが特段優れているとは言えないケースもあります。
逆に、信託会社は信用性には劣るかもしれませんが、信託を専門に行っているため土地信託に関して十分なノウハウが蓄積されている可能性があります。このように、信用性や土地信託に関わるノウハウなどを比較検討しながら信託先を選ぶとよいでしょう。
信託したい会社が決まったら、地主と信託会社とで信託契約を締結します。
2. 信託受益権を取得する
信託契約締結後、土地の所有権が一時的に地主から信託会社に移るとともに、地主は信託受益権を取得します。
信託受益権って？
信託受益権とは、土地を信託会社に信託することで、その土地から得られる収益の一部から信託配当金を受け取れる権利のことです。信託受益権は土地の所有者から離れて売買することも可能です。
実物の不動産売買においては宅地建物取引業法の規制を受けますが、信託受益権の売買においては金融商品取引法や金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。また、販売時には買主の理解度や財産状況に応じて適切な取引を行う義務が課されます。
実物の不動産売買においては宅地建物取引業法の規制を受けますが、信託受益権の売買においては金融商品取引法や金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。また、販売時には買主の理解度や財産状況に応じて適切な取引を行う義務が課されます。
3. 信託会社が運用
信託契約締結後は、信託会社はその土地の上にアパートやマンションを建てるなどして運用し、収益を上げていきます。アパートなどの建築費は信託会社が負担し、完成した建物の所有者は信託銀行になります。地主は信託会社の提案に同意するだけでよく、ほとんどの行程を信託会社が行います。
4. 経費などが差し引かれた分が配当される
信託会社が土地を運用して得られた収益からは、最初にアパートやマンションを建てるために借り入れたローンの返済が行われ、また、アパートやマンションを運用する会社への報酬、信託会社への報酬が支払われます。さらに税金の支払いなどが行われた後、残ったお金を地主が信託配当金として受け取ります。
5. 契約が終了すると土地や建物などが戻ってくる
信託契約の契約期間が満期を迎えると、信託した土地が地主の元に返ってきます。なお、信託会社が建物を建てた場合、その建物も受け取ることができますが、ローンの残りがあるときはその分も受け取ることになります。契約期間が満期を迎えても、双方が同意すれば契約を延長することも可能です。
立地に優れた土地をお持ちなら
土地信託は手間なく可能な土地活用法です！
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土地信託のメリット
土地信託のメリットとして、以下のようなものがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
【メリット１】 専門知識が不要で手間がかからない
土地信託では土地の活用法の検討から実際の運用まで全て信託会社が行ってくれるため、経営に関する専門知識などは基本的には不要です。不動産を扱うプロである信託会社が、どのような建物を建てるのか企画してくれるため安心感があります。
とはいえ、信託会社を選ぶ際には、各企業の提案を吟味するため、土地活用の基本的な知識は得ておいたほうがよいでしょう。
土地を信託すれば、建築会社との打ち合わせや融資の手続き、賃貸管理や修繕計画などもすべて信託会社が行います。土地所有者は配当金を受け取るだけでよいので、手間がかからない点が大きなメリットです。
とはいえ、信託会社を選ぶ際には、各企業の提案を吟味するため、土地活用の基本的な知識は得ておいたほうがよいでしょう。
土地を信託すれば、建築会社との打ち合わせや融資の手続き、賃貸管理や修繕計画などもすべて信託会社が行います。土地所有者は配当金を受け取るだけでよいので、手間がかからない点が大きなメリットです。
【メリット２】契約満了後、土地が建物付きで戻ってくる
信託契約を締結すると、信託会社が信託会社名義でローンを借り、アパートやマンションなどを建てて収益を上げます。信託期間が終了し、地主に土地が返還されるときには、信託会社が建てた建物も一緒に受け取ることができます。
とはいえ、ローンが残っているとそのローンも引き継ぐことになるため、理想は全てのローンを返済し終えた後に信託期間が終了し、建物とともに土地を受け取ることです。
とはいえ、ローンが残っているとそのローンも引き継ぐことになるため、理想は全てのローンを返済し終えた後に信託期間が終了し、建物とともに土地を受け取ることです。
【メリット３】初期投資などの資金が不要
土地を信託した後は、アパートやマンションを建てるための初期費用を信託会社名義で調達し、毎月の収益の中から返済していくことになります。
やっていることは自分が土地の上に建物を建てることと同じなのですが、土地信託では初期投資のためのお金を、リスクを負って用意する必要がなく、低リスクで土地活用を進めることができます。
やっていることは自分が土地の上に建物を建てることと同じなのですが、土地信託では初期投資のためのお金を、リスクを負って用意する必要がなく、低リスクで土地活用を進めることができます。
【メリット４】信託受益権の売買が可能
土地信託の契約期間中には、土地を自由に売却することはできませんが、信託受益権（配当金を受け取る権利）を売却することができます。ただし、信託契約の特約で譲渡を禁止する場合や、信託会社の同意を必要とする場合もあるので、契約内容をしっかり確認しておくことが大切です。
【メリット５】相続対策になる
土地信託を行うと土地の所有権は信託会社に移り、地主は信託受益権を得ることになりますが、このままの状態で相続が発生すると、相続人は土地の所有権ではなく信託受益権を相続することになります。
信託受益権の相続は土地の相続に比べて簡単に手続きを進められるのに加え、状況によっては土地を所有しているのと比べて相続税を節税できるケースもあります。
信託受益権の相続は土地の相続に比べて簡単に手続きを進められるのに加え、状況によっては土地を所有しているのと比べて相続税を節税できるケースもあります。
土地信託の４つのデメリット
次に、土地信託のデメリットについて見ていきましょう。土地信託のデメリットには次のようなものがあります。
【デメリット1】信託報酬が発生する
土地信託では、信託会社に信託報酬を支払う必要があります。一般的に、信託報酬は土地信託で得られた収益の5～20%程度となることが多いです。
他のローン返済額や経費、税金は自分で賃貸経営を行う場合にも発生しますが、信託報酬は自分で運用する場合には一切かからない費用です。この費用を負担してでも土地信託したいかどうかで判断するとよいでしょう。
他のローン返済額や経費、税金は自分で賃貸経営を行う場合にも発生しますが、信託報酬は自分で運用する場合には一切かからない費用です。この費用を負担してでも土地信託したいかどうかで判断するとよいでしょう。
【デメリット2】配当金が必ず得られるとは限らない
土地信託は実際に得られた収益から経費を差し引いて、配当金が支払われるので、一定の配当が約束されるわけではありません。基本的に、ローンの返済のある期間は収益が上がりづらいですが、ローンの返済が終わってしまえば、毎月の配当金の額も大きくなりやすいです。最初の数年間は配当金の額が少なくても我慢するつもりでいるとよいでしょう。
土地信託では、信託会社が開発したアパートやマンションなどから得られる収益からローン返済や各種経費、税金を差し引いて残ったお金を信託配当金として受け取ります。そのため、収益が少なかったり、経費が多かったりすると月によって信託配当金が得られないこともあります。
運用損失が発生すると、最悪の場合、追加の資金を負担しなければいけないこともあります。
土地信託では、信託会社が開発したアパートやマンションなどから得られる収益からローン返済や各種経費、税金を差し引いて残ったお金を信託配当金として受け取ります。そのため、収益が少なかったり、経費が多かったりすると月によって信託配当金が得られないこともあります。
運用損失が発生すると、最悪の場合、追加の資金を負担しなければいけないこともあります。
【デメリット3】土地信託できない土地もある
土地信託できる土地は、立地がよいなど信託会社が運用して収益を得られると判断した土地のみです。先述の通り、土地信託では通常の土地運用と比べて5～20%の信託報酬が発生するため、その分を考慮しても収支が成り立つと判断される必要があります。
たとえば、人や車が通らない場所、賃貸需要がない場所、狭小地など、不利な条件の土地は土地信託ができない可能性があります。
【デメリット4】土地活用の自由度がなくなる
土地信託の契約期間中は、土地活用の方法を変更したり、土地活用を途中でやめたりすることは原則としてできません。また、土地活用は信託会社に全面的に任せることになるため、管理会社の変更など、土地所有者の意思で工夫する余地もなくなります。
土地信託はプロに任せるので手間がかからない代わりに、自由度が少ないのがデメリットです。賃貸経営の経験がある方や、これから勉強してご自分で主体的に判断していきたいと考える方には、土地信託が合わない可能性があります。
土地信託はプロに任せるので手間がかからない代わりに、自由度が少ないのがデメリットです。賃貸経営の経験がある方や、これから勉強してご自分で主体的に判断していきたいと考える方には、土地信託が合わない可能性があります。
土地信託で失敗しないためのポイント
土地信託のメリット・デメリットについてお伝えしましたが、最後に、土地信託で注意・チェックすべき点についてお伝えします。
土地信託がベストな活用方法なのか確かめる
土地信託は土地活用のひとつに過ぎません。ご自分でアパートやマンションを経営したり、他にも駐車場経営やトランクルーム経営、コインランドリー経営したりと、さまざまな方法があります。
とはいえ、土地信託でも信託会社が駐車場経営やトランクルーム経営を提案してくることもあります。これらの土地活用と土地信託との大きな違いは、地主側の手間やリスクが少ないことと、5～20%の信託報酬を支払う必要があることです。
その土地で自分が土地活用しても成功する確率が高いのであれば、わざわざ5～20%の信託報酬を支払って土地信託する必要はないでしょう。
土地信託が向いている可能性があるのは、次のようなケースです。
・専門知識を持ったプロにすべて任せたい。
・信託報酬を負担してもいいので、手間をかけたくない。
・長期的に自分や親族が土地を使う予定がない。
信託よりも、自ら賃貸経営を行うのが向いているケースは次のとおりです。
・プロに相談しつつ、自分で判断して高収益を目指したい。
・条件の良い土地なので、土地活用で成功する可能性が高い。
・短期的な土地活用を希望している。
一般的な土地活用のプランと、信託会社による提案の両方を聞いて、収益性や手間などを比較してみるとよいでしょう。
とはいえ、土地信託でも信託会社が駐車場経営やトランクルーム経営を提案してくることもあります。これらの土地活用と土地信託との大きな違いは、地主側の手間やリスクが少ないことと、5～20%の信託報酬を支払う必要があることです。
その土地で自分が土地活用しても成功する確率が高いのであれば、わざわざ5～20%の信託報酬を支払って土地信託する必要はないでしょう。
土地信託が向いている可能性があるのは、次のようなケースです。
・専門知識を持ったプロにすべて任せたい。
・信託報酬を負担してもいいので、手間をかけたくない。
・長期的に自分や親族が土地を使う予定がない。
信託よりも、自ら賃貸経営を行うのが向いているケースは次のとおりです。
・プロに相談しつつ、自分で判断して高収益を目指したい。
・条件の良い土地なので、土地活用で成功する可能性が高い。
・短期的な土地活用を希望している。
一般的な土地活用のプランと、信託会社による提案の両方を聞いて、収益性や手間などを比較してみるとよいでしょう。
信託業者選びは慎重に行う
土地信託では、信託する信託会社によって成否が決まります。一度信託してしまえば、その後のほとんどの行程を信託会社が進め、信託会社により運用されていくからです。仮に運用に失敗した場合は、毎月の信託配当金を受け取れないばかりか、追加の投資を求められるケースもあります。
とはいえ、信託会社も土地運用のプロですし、信用で成り立っているものなのでそう簡単に失敗はできません。プロが本気で土地を運用するのですから、素人が土地活用するのと比べて成功の確率は大きく高まると考えてよいでしょう。地主としては、複数の信託会社から提案を受けて、どの信託会社がベストな運用を行ってくれるか判断するとよいでしょう。
信託報酬（手数料）は信託先によって異なりますが、安ければよいというものではないので、実績と手腕を見極めることが大切です。
とはいえ、信託会社も土地運用のプロですし、信用で成り立っているものなのでそう簡単に失敗はできません。プロが本気で土地を運用するのですから、素人が土地活用するのと比べて成功の確率は大きく高まると考えてよいでしょう。地主としては、複数の信託会社から提案を受けて、どの信託会社がベストな運用を行ってくれるか判断するとよいでしょう。
信託報酬（手数料）は信託先によって異なりますが、安ければよいというものではないので、実績と手腕を見極めることが大切です。
まとめ
土地信託について、その仕組みやメリット・デメリット、注意点などお伝えしてきました。運用がうまくいかなければ、毎月の収益から配当金を全く受け取ることができないこともあるというデメリットもありますが、土地信託は土地活用のプロが運用するため、成功の確率は高いと考えてよいでしょう。
一方で、5～20%の信託報酬を支払ってでも土地信託するメリットがあるかどうかは慎重に判断する必要があります。土地信託は手間がかからないけれどコストがかかるという点を念頭に置き、メリットやデメリットを考慮した上で「一般的な土地活用」と「土地信託」の両方のプランを比較すると、自分に合った選択肢が見つかりやすくなります。
一方で、5～20%の信託報酬を支払ってでも土地信託するメリットがあるかどうかは慎重に判断する必要があります。土地信託は手間がかからないけれどコストがかかるという点を念頭に置き、メリットやデメリットを考慮した上で「一般的な土地活用」と「土地信託」の両方のプランを比較すると、自分に合った選択肢が見つかりやすくなります。
立地が良く広大な土地を所有しているなら、
土地信託も検討候補に入れてみては？
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この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
アパートなどの入居者もそのまま引き継ぐことができるので、信託契約の終了後も家賃収入が得られます。