手間のかからない土地活用「土地信託」を徹底解説

  • 公開日:
  • 2019年01月15日
  • 更新日:
  • 2019年01月28日
手間のかからない土地活用「土地信託」を徹底解説
立地のよい土地を相続する予定がある、広大な土地を所有しているけれど更地のままで手付かずである…。何かしら活用をしたいとは考えているが、相続税もかかるし、初期費用も手間もかかる…。そのようにお考えの方にご紹介したい土地活用のひとつとして「土地信託」という方法があります。

この記事は、比較的立地のよい土地を所有しており、できるだけ初期投資をかけずに”土地活用は行いたい”と考えている方に向けて、「土地信託」の仕組みと流れ、そして、実際に検討する際に注意すべきポイントをわかりやすくご紹介していきます。

立地が良く、広大な土地を所有しているなら、
土地活用のひとつとして、土地信託も検討候補に入れてみてはいかがでしょうか。

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目次

土地信託とは何か

土地信託とは、簡単に言うと土地をプロに託して収益を上げてもらい、収益の一部から配当金を受け取るというものです。

投資の世界では、投資信託という金融商品がありますが、プロに収益を上げてもらうという点で同じようなものだと言えます。

一方で、投資信託は上場されていれば誰でも購入することができますが、土地信託は信託会社との信託契約が必要です。信託契約を締結してもらうには、それなりに価値のある土地でなければいけなく、そう簡単ではありません。

賃貸型と処分型がある

土地信託には賃貸型と処分型の2つの方法があります。

土地信託は、一般的に前者の賃貸型のものを指します。賃貸型では地主と信託会社とで信託契約を結び、信託会社がその土地を運用して得られた利益の中から、信託配当金を受け取ります。

信託契約の契約期間が終わると地主の元に土地が返ってきます。

一方、処分型の土地信託は最終的に土地を手放す必要があります。信託会社の計画した通りに開発を進め、その危険負担を地主が負担する必要があるものの、開発による付加価値を乗せて売却することで、単純に売却するより高い価格で売却できるというものです。

本記事では、主に賃貸型の土地信託について解説していきます。

土地信託の仕組み

土地信託は、地主と信託会社とで信託契約を結び、信託期間中は地主から信託会社に所有権を移した上で、信託会社がその土地を運用し、運用した利益から地主は信託配当金を受け取ります。この「運用した利益から信託配当金を受け取る権利」のことを信託受益権と呼びます。

権利の移動で考えると、信託契約の締結により、所有権は地主から信託会社に移る代わりに、地主は信託受益権を得ると考えるとよいでしょう。信託受益権があることから、地主から信託会社への所有権の移転は名目上にものに過ぎず、実質的な所有者は地主に残ったまま扱われます。

土地信託は信託銀行と信託会社が行う

地主が土地を信託するには、一定の信用が求められます。信託期間中、その土地を運用できないというリスクが伴うからです。その信用を表すものが信託業の免許です。

信託業の免許は信託会社と信託銀行が持っており、信託銀行では土地以外にもさまざまな財産の信託を受けるほか、通常の金融機関が行う預金業務や貸出業務も行っています。

信託会社は、広義には信託銀行も含まれますが、一般的には預金業務や貸出業務など金融機関の行う業務を行っていない会社のことを指します。

信託契約の期間

土地信託において、信託会社が一般的なマンションなどを開発して運用する場合の信託期間は10~30年程度となることが多いです。

信託期間終了後は信託会社から地主に所有権が戻ることになりますが、双方の同意があれば契約を更新して契約期間を延ばすことも可能です。

土地信託の流れ

土地信託の流れは以下のように進めていきます。

1. 信託会社を選んで契約する
2. 信託受益権を取得する
3. 信託会社が運用
4. 経費などが差し引かれた分が配当される
5. 契約が終了すると土地や建物などが戻ってくる

ひとつひとつの行程について見ていきましょう。

1. 信託会社を選んで契約する

まずは、信託会社を選んで信託契約を締結します。

メガバンクのグループ会社や、大手地方銀行のグループ会社に信託銀行があることがありますが、基本的にはこのような信用のおける信託会社の中から信託先を選ばれる方が多いです。

一方で、信託銀行はさまざまな分野の信託を請け負っていることから、土地信託に関するノウハウが特段優れているとは言えないケースもあります。

逆に、信託会社は信用性には劣るかもしれませんが、信託を専門に行っているため土地信託に関して十分なノウハウが蓄積されている可能性があります。

このように、信用性や土地信託に関わるノウハウなどを比較検討しながら信託先を選ぶとよいでしょう。

信託したい会社が決まったら、地主と信託会社とで信託契約を締結します。

2. 信託受益権を取得する

信託契約締結後、土地の所有権が一時的に地主から信託会社に移るとともに、地主は信託受益権を取得します。

信託受益権って?

信託受益権とは、土地を信託会社に信託することで、その土地から得られる収益の一部から信託配当金を受け取れる権利のことです。

信託受益権は土地の所有者から離れて売買することも可能です。

実物の不動産売買においては宅地建物取引業法の規制を受けますが、信託受益権の売買においては金融商品取引法や金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。また、販売時には買主の理解度や財産状況に応じて適切な取引を行う義務が課されます。

3. 信託会社が運用

信託契約締結後は、信託会社はその土地の上にアパートやマンションを建てるなどして運用し、収益を上げていきます。

地主は信託会社の提案に同意するだけでよく、ほとんどの行程を信託会社が行います。

4. 経費などが差し引かれた分が配当される

信託会社が土地を運用して得られた収益からは、最初にアパートやマンションを建てるために借り入れたローンの返済が行われ、また、アパートやマンションを運用する会社への報酬、信託会社への報酬が支払われます。さらに税金の支払いなどが行われた後、残ったお金を地主が信託配当金として受け取ります。

5. 契約が終了すると土地や建物などが戻ってくる

信託契約の契約期間が満期を迎えると、信託した土地が地主の元に返ってきます。

なお、信託会社が建物を建てた場合、その建物も受け取ることができますが、ローンの残りがあるときはその分も受け取ることになります。

契約期間が満期を迎えても、双方が同意すれば契約を延長することも可能です。

土地信託のメリット

土地信託のメリットとして、以下のようなものがあります。

1. 経営などの専門知識は不要
2. 土地が建物付きで戻ってくる
3. 初期投資などの資金が不要
4. 節税効果がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 経営などの専門知識は不要

土地信託では土地の活用法から実際の運用まで全て信託会社が行ってくれるため、経営に関する専門知識などは基本的には不要です。

とはいえ、どの信託会社に土地を信託すればよいのか、提案の中身の判断は必要になるため、ある程度の知識は得ておいたほうがよいでしょう。

2. 土地が建物付きで戻ってくる

信託契約を締結すると、信託会社が信託会社名義でローンを借り、アパートやマンションなどを建てて収益を上げます。

また、信託期間が終了すると、地主は信託会社が建てた建物も一緒に受け取ることができます。

とはいえ、ローンが残っているとそのローンも引き継ぐことになるため、理想は全てのローンを返済し終えた後に信託期間が終了し、建物とともに土地を受け取ることです。

3. 初期投資などの資金が不要

土地を信託した後は、アパートやマンションを建てるための初期費用を信託会社名義で調達し、毎月の収益の中から返済していくことになります。

やっていることは自分が土地の上に建物を建てることと同じなのですが、土地信託では初期投資のためのお金を、リスクを負って用意する必要がなく、低リスクで土地活用を進めることができます。

4. 節税効果がある

土地信託を行うと土地の所有権は信託会社に移り、地主は信託受益権を得ることになりますが、このままの状態で相続が発生すると、相続人は土地の所有権ではなく信託受益権を相続することになります。

信託受益権の相続は土地の相続に比べて簡単に手続きを進められるのに加え、状況によっては土地を所有しているのと比べて相続税を節税できるケースもあります。

土地信託のデメリット

1. 必ず収益が得られるわけではない
2. 仲介手数料(信託報酬)がかかる
3. 土地信託できる土地とできない土地がある

それぞれ見ていきたいと思います。

1. 必ず収益が得られるわけではない

土地信託では、信託会社が開発したアパートやマンションなどから得られる収益からローン返済や各種経費、税金を差し引いて残ったお金を信託配当金として受け取ります。

そのため、収益が少なかったり、経費が多かったりすると月によって信託配当金が得られないこともあります。

基本的に、ローンの返済のある期間は収益が上がりづらいですが、ローンの返済が終わってしまえば、毎月の配当金の額も大きくなりやすいです。

最初の数年間は配当金の額が少なくても我慢するつもりでいるとよいでしょう。

2. 仲介手数料(信託報酬)がかかる

土地信託では、信託会社に信託報酬を支払う必要があります。

一般的に、信託報酬は土地信託で得られた収益の5~20%程度となることが多いです。

他のローン返済額や経費、税金は自分で運用しても支払う必要がありますが、信託報酬は自分が運用する場合には一切かからない費用です。

この費用を負担してでも土地信託したいかどうかで判断するとよいでしょう。

3. 土地信託できる土地とできない土地がある

土地信託できる土地は、立地がよいなどして信託会社が運用して収益を得られると判断した土地のみです。

先述の通り、土地信託では通常の土地運用と比べて5~20%の信託報酬が発生するため、少なくともその分は収益を得られると判断される必要があります。

土地信託で注意・チェックすべき点

土地信託のメリット・デメリットについてお伝えしましたが、最後に、土地信託で注意・チェックすべき点についてお伝えします。

信託業者選びが全て

土地信託では、信託する信託会社によって成否が決まります。

一度信託してしまえば、その後のほとんどの行程を信託会社が進め、信託会社により運用されていくからです。仮に運用に失敗した場合は、毎月の信託配当金を受け取れないばかりか、追加の投資を求められるケースもあります。

とはいえ、信託会社も土地運用のプロですし、信用で成り立っているものなのでそう簡単に失敗はできません。

プロが本気で土地を運用するのですから、素人が土地活用するのと比べて成功の確率は大きく高まると考えてよいでしょう。

地主としては、複数の信託会社を見て回り、どの信託会社がベストな運用を行ってくれるか判断するとよいでしょう。

土地信託がベストな活用方法なのかどうか

土地信託は土地活用のひとつに過ぎません。

ご自分でアパートやマンションを経営したり、他にも駐車場経営やトランクルーム経営、コインランドリー経営したりと、さまざまな方法があります。

とはいえ、土地信託でも信託会社が駐車場経営やトランクルーム経営を提案してくることもあります。

これらの土地活用と土地信託との大きな違いは、地主側の手間やリスクが少ないことと、5~20%の信託報酬を支払う必要があることです。

その土地で自分が土地活用しても成功する確率が高いのであれば、わざわざ5~20%の信託報酬を支払って土地信託する必要はないでしょう。

他の土地活用と比較検討した上で、土地信託がベストかどうかを判断する必要があります。

まとめ

土地信託について、その仕組みやメリット・デメリット、注意点などお伝えしてきました。

運用がうまくいかなければ、毎月の収益から配当金を全く受け取ることができないこともあるというデメリットもありますが、土地信託は土地活用のプロが運用するため、成功の確率は高いと考えてよいでしょう。

一方で、5~20%の信託報酬を支払ってでも土地信託するメリットがあるかどうかは慎重に判断する必要があります。

メリットやデメリット、注意点について本記事を参考に土地信託の可否を判断した上で、土地信託に興味があるのであれば、まずは信託会社に問い合わせしてみるとよいでしょう。

立地が良く、広大な土地を所有しているなら、
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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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