始める前に必ず知っておきたい「シェアハウス経営」の特徴と留意したい点

  • 公開日:
  • 2019年12月04日
  • 更新日:
  • 2019年12月04日
始める前に必ず知っておきたい「シェアハウス経営」の特徴と留意したい点
昨今、市場も拡大しており、良きも悪しきも話題になることの多い「シェアハウス」。その経営には、高利回りを期待できる一方、知識を深めてから始めないと、シェアハウス経営に特有な留意すべき点に足をすくわれてしまうことになる可能性も。この記事では、相続などで手に入れた、活用方法の決まらない土地や空き家をお持ちの方に、検討する前に知っておきたい、シェアハウス経営ならではの留意点をしっかりとお伝えしながら、その始め方をご紹介いたします。

高利回りを期待でき、市場拡大中のシェアハウス経営。
シェアハウスならではの仕組みや留意点をしっかり理解してから検討しましょう!

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目次

シェアハウスを取り巻く状況

近年、シェアハウスはほかの入居者と交流できるという固有の特徴に加え、個性的なコンセプトの物件が増えたことによって、コミュニティとしてのイメージが高まり、若年層を中心に人気を集めています。入居時の契約金や賃料が比較的安価であることも支持される理由のひとつです。また、土地所有者の方側からも高い収益性や安価な建設費用が注目を集め、ここ数年で物件数は急激に増加しました。

しかし、地域によってはすでに供給過多となっており、空室に悩む所有者の方も少なくありません。また、シェアハウスを投資先とした事件も発生するなど、悪質な管理業者の存在も社会問題化しています。こうした状況からシェアハウス経営は、高収益を期待できる反面、留意すべき点も多い土地活用だといえます。

シェアハウスとは

シェアハウスは入居者個人の部屋とは別に、入居者が共同で利用できる共有スペースを持った賃貸住宅のことをいいます。共有のリビングルームやコミュニティスペースが設置されているため、「共有」と「交流」を楽しめる住まいとして、認知されています。

リビングの他にトイレやキッチン、浴室なども共同となることが多く、基本的にこうした設備は、入居者の誰もが利用できるオープンスペースに設置されています。さらに入居者同士の交流の場であるリビングやラウンジのほか、コンセプトに基づき、シアタールームなどの趣味のためのコーナーを設ける物件も珍しくありません。また、シェアハウスは契約方式にも特徴があり、通常の賃貸借契約ではなく定期借家契約を採用するケースがほとんどです。

定期借家契約というのは、期間に定めのある賃貸借契約のことをいいます。期間満了後の更新は行われず、入居者が居住を継続したい場合は、双方合意のもとに契約を締結しなおすことになります。入居者層にも顕著な傾向がみられ、若年層や単身者、外国人などがその大半を占めています。このようなシェアハウスの一般的な賃貸住宅との違いは、入居者募集や管理にも影響を及ぼしています。そのため経営を考える所有者の方は、シェアハウスの独自性を十分に認識したうえで経営にあたることが求められます。

シェアハウスとルームシェア、ゲストハウスとの違い

しばしば混同されますが、シェアハウスはルームシェアともゲストハウスとも異なる住宅形態です。まず、ルームシェアとは契約形態が異なります。シェアハウスがあくまでも個人契約なのに対し、ルームシェアは一件の契約のもとに、兄弟や友人同士などがひとつの物件をシェアする形態となります。ゲストハウスは宿泊施設なので、賃貸借契約を必要せず、住居であるシェアハウスとはそもそも異なります。

シェアハウスの派生形

人気の高いシェアハウスですが、中には、プライバシーが確保されにくい点に不満をもつ入居者もいます。

そこで最近になって、個室と共用部分とを完全に分離したソーシャルアパートメントが登場しました。ソーシャルアパートメントには企業の社員寮などをおしゃれに改装した規模の大きな物件も珍しくなく、他の入居者との交流を持ちながらも個人の時間を大切にしたいと考える入居者に人気となっています。

また、高齢者や障害者といった、住宅確保に配慮を要する世帯を支援する住宅セーフティネット制度に対応した物件も増えました。この制度に登録すると建物改修費の助成が受けられ、入居者には賃料などの補助があります。大家さんの立場では収支安定性とコスト減などにメリットがあり、社会貢献にもなるため注目を集めています。

シェアハウス経営とは

シェアハウスは経営形態も一般的な賃貸住宅とは大きく異なります。キッチンや浴室など建物に付属した設備はもちろん、洗濯機などの家電製品や収納家具を貸主負担で設置するケースも多く、ランニングコストは慎重なシミュレーションを要します。

また、シェアハウスは個室以外が共有となるため入居者同士の距離が近く、入居者間のトラブルが発生しやすくなります。そのため細かい生活ルールを定める必要があり、常駐あるいは通いの管理人を置く物件も少なくありません。

シェアハウス経営の方法

シェアハウスは基本的に、以下にあげる3つの方法で運用されます。土地を活用し建物を新築する場合と既存住宅のリフォームでは利点や注意点が異なるので、どのような経営上の特色があるのかをよく認識しておきましょう。

土地を活用する

更地や古家を取り壊して活用する場合は、自由に設計できるため、地域性を考慮した経営が可能です。シェアハウスは立地によって需要層が異なるため、その地域にマッチした建物を提供することが安定した収益を生むこととなります。たとえば外国人の多いエリアであれば、室内設備は大柄な外国人に対応させる、といった具合です。

空き家を活用する

シェアハウスには中古の一戸建のほか、一棟アパートや社員寮、一棟マンションなどの共同住宅を改修して活用することもできます。中古住宅の改装は新築に比べコスト面で有利なので、大幅なリフォームを施し、物件に個性をもたせて集客に生かすことも可能です。

リフォームのポイントは建物形式によって異なります。一戸建の場合は個室数が少ないため、ドミトリー(2段ベッドなどを設置した共同部屋)形式などを考慮に入れる必要があります。一棟もののアパートやマンションには共有スペースが存在しないため、どのように居室をリビングなどのコミュニティスペースに改装するか、居室からのアプローチをどうするかなど、いかに入居者の利便性を高めるかが改修のポイントとなります。

社員寮にはもとから共有スペースがあるため改装は小規模で済みますが、企業の寮には使い勝手だけを考えた無機質なものが多いため、趣味のためのスペースを増設するなどして、入居者にとって魅力のある物件にリフォームすることが重要です。

シェアハウス経営の特徴

まずはシェアハウス経営のメリットとデメリットを知り、経営するか否かの判断に活用しましょう。

メリット

シェアハウス経営の最大の魅力は収益性の高さにあります。シェアハウスではキッチンやトイレといった水回り設備が共同利用となるため、各居室にそうした設備を設置する必要がありません。そのため、一部屋あたりの面積を小さくでき、部屋数を多くすることが可能となります。部屋数が増えれば総賃料収入も上がるため、一般的な賃貸住宅に比べ収益性を高めることができるのです。

では、40m2の2LDKが3戸、総面積120m2のアパートと比較してみましょう。同規模のシェアハウスであれば、リビングなどの共用部分に30m2を供したとすると15m2の個室が6室取れる計算になります。
総面積総戸数1戸あたりの賃料満室時の総賃料
アパート120m23戸8万円24万円
シェアハウス120m26戸5万円30万円
このように、同規模の物件で比較するとシェアハウスの収益性の高さが明確にわかります。

また、建築・改修費などの初期投資、修繕コストがともに安価になるのも魅力です。シェアハウスは個室にトイレなどの水回り設備を設置する必要がありません。そのため一般的なアパートなどより建築費を抑えることができます。住宅設備のうち一番高価で、メンテナンスの頻度も高くなる水回り設備を共用部分に集約できるため、建設費とメンテナンス費用を大幅に軽減できるというわけです。

デメリット

シェアハウス経営の一番のデメリットは、管理会社へのコストが賃料の約20%を占めるため、収支上大きな負担になることです。入居者の居住期間が短い傾向にあり、入居率が安定しないため、賃料収入が不安定になるケースがままあります。

また、各居室に水回り設備を設置しないというシェアハウスの特徴は、シェアハウスをやめ、売却する際には不利に働く可能性があります。一般的な賃貸住宅の場合、各居室に水回り設備がないということはありません。そのため汎用性に欠け、水回り設備を設置し直すにしても多額の費用を要するため、賃貸経営を考える方々に敬遠されることが多くなってしまうのです。

シェアハウス経営ならではの、必ず押さえておきたい留意点

最後に実際のシェアハウス経営で気をつけるべき点について説明します。一般的な賃貸住宅経営の場合とどう異なるのか、詳しく理解しておきましょう。

1.立地

シェアハウス経営は東京23区内、または大阪などの大都市の中心部に程近いエリアに立地するほうが有利になります。その理由には入居者の多くが単身者である点があげられます。

企業の集中する大都市圏へのアクセスが便利でないと単身者には敬遠されてしまうのです。そのため郊外型は既存のシェアハウスも、学生の需要が見込める大規模な大学の周辺以外では苦戦を強いられています。こうした市場性からシェアハウスは、企業の集中する大都市圏、それも中心部に近いエリアでの経営がベストであるといえます。

2.コンセプト設定

シェアハウスには外国人との交流や趣味をほかの入居者と共に楽しめるといった、一般的なアパートやマンションでは経験のできない住環境に魅力を感じる人々も入居します。そのため、たとえば音大生や楽器を演奏したい方向けにスタジオや防音効果の高い設備の設置といった、独自性のあるコンセプトをもつことも重要になります。美大へのアクセスがよいのであればアトリエというように、立地を鑑みながらコンセプトを考えましょう。

3.管理会社

運営方式と管理会社の選択も重要です。運営方式には業者に一括借り上げしてもらって定額の賃料をもらうサブリース方式と、物件管理と客付けと賃貸借契約を依頼する委託方式があります。

サブリースは入居率に左右されないために収入は安定します。しかし、入居率が下がった場合、業者は少ない収入の中から定められた賃料を貸主に支払うリスクを抱えており、そのリスクへの考慮や管理手数料などを引くため、貸主に支払われるサブリース賃料は、委託方式に比べて少ない金額になるケースが多くなります。また、家賃金額も数年ごとに見直しがあるため、家賃減額の可能性もあることに留意してください。

一方の委託方式は入居率が高ければ収入も大きくなりますが、常に満室であるとは限らないので安定性に劣ります。また、入居者管理の手間が非常にかかるため、管理手数料の相場も収入賃料の約20%と、一般的な賃貸住宅の場合の約5%に比べるとかなり高額になることも考慮にいれておく必要があります。

このようにサブリースと委託方式は、どちらにも長所と短所があります。いずれを選択するかは考え方次第ですが、立地がよくコンセプトも明確であれば収益も安定するため、委託方式のほうが有利だといえます。

続いて管理会社の選択ですが、管理会社に求めたいのは、シェアハウス運営のノウハウと物件管理能力、入居者募集における営業力の3点です。これらについて下記を参考に、業者選びの際のチェック項目としてください。

シェアハウス運営のノウハウ

・ウェブサイトやリーフレットでは実力を判別できない。実際に担当者と会って話を聞く。
・その業者が扱っている物件を例に、シェアハウス経営についてのアドバイスを求める。
・地域性や顧客ニーズ合わせた提案と実行具合を聞き、運営ノウハウがあるかを判断する。

物件管理能力

・取り扱っている管理物件の内覧させてもらう。
・チェック項目はリビングなどの整理整頓の状態、玉切れ電球は放置されていないかなど。
・生活ルールの有無を確認し、ルールが守られているかのチェックも行う。
・管理が甘いと室内は乱雑になり、入居率に悪影響となる。
・生活ルールが守られていないと入居者間のトラブルも増え、入居率も下がってしまう。

入居者募集の営業力

・業者のウェブサイトや掲載ポータルサイトをチェックする。
・掲載物件の件数、成約したかどうかを長期的に確認する。
・店頭掲示の案内チラシがあれば、同じ物件が長い間掲載されていないか確認する。
・何か月も未成約の物件があればその業者には営業力が低い可能性が高い。
・上記を考慮して複数社を比較し、成約率の高い業者を選ぶ。

4.入居者募集・管理

シェアハウスの入居希望者は若年層が多く、物件探しをインターネット検索で行います。そのため入居者募集においてはシェアハウス専用ポータルサイトへの物件掲載はもちろん、自社サイトの物件情報の更新が頻繁で、わかりやすく顧客にアピールすることが重要になります。

最後に入居者管理ですが、管理物件を見せてもらい、管理状態を確認することの重要さは上記したとおりです。

同時に重要なのが費用負担の確認です。たとえば清掃費や電球などの消耗品交換費は、業者によっては管理費とは別に請求してくるケースがあります。細かいようですが、経営収支はこのような経費の積み上げです。管理委託契約書を確認し、経費についての分担を明確にしてから委託契約を締結するようにしましょう。

まとめ

高収益を期待できるシェアハウスですが、経営にあたっては多くの注意を要します。特に立地やコンセプトは重要です。シェアハウスの需要層は限られているため、ニーズにマッチしないと失敗する可能性が高くなってしまいます。

そのため物件によっては、別の不動産活用のほうが有利になるケースも少なくありません。シェアハウスに限らず様々な活用方法を検討することが、結果として大事な資産を有効活用することに繋がります。

高利回りを期待でき、市場拡大中のシェアハウス経営。
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近藤 智博

監修近藤 智博

【資格】宅地建物取引士

住宅の売買仲介、賃貸仲介・管理、新築分譲、相続、投資などに約30年の実務実績があり、得意としております。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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