持ち出しコストが圧倒的に少ない等価交換
初期費用を気にされる方にはおすすめの土地活用法です！
目次
等価交換とは？その仕組み
土地活用の手段の1つに等価交換があります。等価交換とは、土地の所有者が土地を、業者が建物の建築費を出資し、完成したビルやマンションなどの建築物と敷地を、それぞれの出資比率に応じて所有するというものです。土地の所有者は建築費を出す必要がないため、借入などでリスクを負う必要がありません。なお、等価交換によって所有者が得る建物の床面積のことを還元床と呼びます。
等価交換の2つの方式｜全部譲渡・部分譲渡
等価交換には、全部譲渡方式と部分譲渡方式の2つの方式があります。これらの違いは名義変更のタイミングであり、最終的には出資比率に応じて所有することには変わりありません。また、最終的に「全部を渡す（またはもらう）」、もしくは「部分的に渡す（またはもらう）」という意味合いではありません。
全部譲渡方式
全部譲渡方式では最初に土地の名義を業者に移してから建物を建て、完成後に出資比率に応じて配分します。
| 土地 | 建物 | |
|---|---|---|
| 建築前 | 所有者→業者 | 業者 |
| 建築後 | 業者→一部所有者 | 業者→一部所有者 |
部分譲渡方式
部分譲渡方式では建物を建てる際、土地の名義は所有者のまま建てます。その後、出資比率に応じて土地の持分を業者に移し、建物の持分を業者から土地の所有者に移します。
| 土地 | 建物 | |
|---|---|---|
| 建築前 | 所有者 | 業者 |
| 建築後 | 所有者→一部業者 | 業者→一部所有者 |
さまざまな等価交換方法
等価交換には、所有者と業者が出資してマンションを建てる方法だけでなく、土地と土地を交換する、土地とビルやテナントを交換するといった方法などがあります。また、交換の際に提供するものの価値に差があるときは、お金を支払うことでその差分を解消することもあります。
立地の良い土地は業者から声がかかることも。
ほかの土地活用と比較して、どの方法が有利か判断しましょう。
等価交換のメリット
等価交換にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
1.多額の借入などリスクを負わずに済む
等価交換の最大のメリットは、事業を始めるにあたってお金を支払う必要がないため、リスクを負わないで済むということです。積極的に土地を活用するつもりがなくとも、リスクを負わないで済むのであれば検討してもよいという方は少なくないでしょう。
2.特例により譲渡税優遇措置がある
等価交換には、立体買い換えの特例という譲渡税の優遇措置があります。等価交換では、所有者は業者に土地を売却することになるため、原則としてその売却益には譲渡所得として所得税と住民税が課されますが、立体買い換えの特例を活用すると譲渡所得税を100%繰り延べることが可能になります。
あくまでも繰り延べのため、税金が免除されるわけではないですが、等価交換利用時には税金が0円で済むので便利です。ただし、等価交換に際して現金を受け取っていた場合には、その受け取ったお金に応じた譲渡所得税がかかるため注意が必要です。
あくまでも繰り延べのため、税金が免除されるわけではないですが、等価交換利用時には税金が0円で済むので便利です。ただし、等価交換に際して現金を受け取っていた場合には、その受け取ったお金に応じた譲渡所得税がかかるため注意が必要です。
3.住まいを確保しながら土地活用することが可能
等価交換では、出資比率に応じて配分を受けることができるため、完成したマンションのうちの1部屋を自分の住まいとして確保し、その他に割り当てられた部屋を賃貸として活用することもできます。
4.遺産分割がしやすくなる
もともと、土地活用前の土地に対して、相続の対象となる子が3人いたような場合では、土地を3分割するとのちのち問題に発展しやすくなってしまいます。
土地を3分割したとき、それぞれが建物を建てられる程度に広く、かつ、それぞれに接道させることができるのであれば問題はありません。しかし、そうでなければ建物を建てるのにも苦労しますし、子のうちの誰かが死亡して、その子に所有権が移ってしまうと、どんどん共有者が増えてしまう可能性があります。一方、等価交換でマンションを建ててしまえば、マンションの部屋数や床面積に応じて等分することが可能になるため、遺産分割しやすくなります。
土地を3分割したとき、それぞれが建物を建てられる程度に広く、かつ、それぞれに接道させることができるのであれば問題はありません。しかし、そうでなければ建物を建てるのにも苦労しますし、子のうちの誰かが死亡して、その子に所有権が移ってしまうと、どんどん共有者が増えてしまう可能性があります。一方、等価交換でマンションを建ててしまえば、マンションの部屋数や床面積に応じて等分することが可能になるため、遺産分割しやすくなります。
5.すべてをデベロッパーに委ねられる
等価交換では、所有者とデベロッパー(業者)が共同で出資者となって建物を建築します。基本的には、すべての工事と手続きをデベロッパーに任せられます。
等価交換のデメリット
一方、等価交換のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
1.交換成立までに時間と労力がかかる
等価交換は、いざ等価交換することが決まっても、その配分の交渉に時間と労力がかかることが少なくありません。等価交換は業者からの提案で始まることが多いです。業者としては自社の建築物でもあるため、できるだけ自社の得となるように計画を進めがちです。一方、所有者としては自分の持分が少なすぎては納得できないでしょう。
基本的に、両者とも自分の配分割合を多くしたいと思っており、話し合いがまとまるまでには相当の時間と労力がかかります。なお、所有者と業者それぞれに還元される持分のことを還元床と呼びますが、その計算方法には出資比率による方法と売価還元による方法の2つがあります。
出資比率による方法はその名の通り出資した比率に応じて配分を決める方法で、所有者は出資する土地の価値、業者は建物を建設するのに要する費用に応じて配分が決まります。たとえば、土地の価格が1億で、建物を建てるのに2億円費用がかかったとすれば、所有者の持分はマンションの専有面積の3分の1、業者の持分は専有面積の3分の2となります。
一方、売価還元による方法では、業者が建物を建築するのに要した費用の回収に必要な売上高を計算し、業者が売上高を確保できる面積に応じて配分が決まります。つまり、業者の配分が先に決まり、所有者はその残りをもらう形です。いずれの方法にせよ、所有者から気丈に交渉しなければ、業者が得をする可能性が高いです。そのため、どのような方法で配分が決められていて、その割合は適正なのかを確認する必要があります。
基本的に、両者とも自分の配分割合を多くしたいと思っており、話し合いがまとまるまでには相当の時間と労力がかかります。なお、所有者と業者それぞれに還元される持分のことを還元床と呼びますが、その計算方法には出資比率による方法と売価還元による方法の2つがあります。
出資比率による方法はその名の通り出資した比率に応じて配分を決める方法で、所有者は出資する土地の価値、業者は建物を建設するのに要する費用に応じて配分が決まります。たとえば、土地の価格が1億で、建物を建てるのに2億円費用がかかったとすれば、所有者の持分はマンションの専有面積の3分の1、業者の持分は専有面積の3分の2となります。
一方、売価還元による方法では、業者が建物を建築するのに要した費用の回収に必要な売上高を計算し、業者が売上高を確保できる面積に応じて配分が決まります。つまり、業者の配分が先に決まり、所有者はその残りをもらう形です。いずれの方法にせよ、所有者から気丈に交渉しなければ、業者が得をする可能性が高いです。そのため、どのような方法で配分が決められていて、その割合は適正なのかを確認する必要があります。
| 業者 | 所有者 | |
|---|---|---|
| 出資比率による方法 | 出資比率による | 出資比率による |
| 売価還元による方法 | 売上高を確保できる配分 | 残り |
2.土地の権利が失われるので慎重な検討が必要
等価交換では、建物だけでなく土地も出資比率に応じて配分されます。もしも、先祖代々から受け継いできた大切な土地であるなどの場合には、土地の権利が失われる(業者と共有持分を持つ)ということに注意が必要です。
3.利回りが低く・減価償却費が小さくなる
等価交換では完成した建物の一部を配分されます。リスクがない一方で、土地の価値に対する利回りや建物の減価償却費が自己資金で建物を建てるのに比べて安くなります。
なお、減価償却費が小さくなる理由としては、立体買い換えの特例が絡んできます。通常であれば、マンションを建てるとその建物の建築費の全額を長年にわたって減価償却し、毎年の所得から差し引くことができますが、立体買い換えの特例の適用を受けると、その額が小さくなります。結果として、等価交換で得た賃貸物件から生じる収益に対して課税される毎年の所得税や住民税が高くなってしまいます。
なお、減価償却費が小さくなる理由としては、立体買い換えの特例が絡んできます。通常であれば、マンションを建てるとその建物の建築費の全額を長年にわたって減価償却し、毎年の所得から差し引くことができますが、立体買い換えの特例の適用を受けると、その額が小さくなります。結果として、等価交換で得た賃貸物件から生じる収益に対して課税される毎年の所得税や住民税が高くなってしまいます。
4.デベロッパーに左右される
等価交換では、基本的にデベロッパー(開発業者)が得意とする建築物が建てられます。過去にどのような建物を建てているかをチェックして、イメージと異なるものにならないかを事前に確認しておきましょう。また、土地の名義がデベロッパーに移ったり、等価交換を行ったのちに倒産してしまったりする可能性もあるので、経験豊富で信頼できるデベロッパーを探すことが大切です。
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等価交換に向いている土地
等価交換にはどのような土地が向いているのでしょうか？
1.環境や交通面などが好立地であること
等価交換を検討する土地は、環境や交通面などから見て好立地である必要があります。優れた立地の土地でなければ、デベロッパーから等価交換の話が持ち掛けられることもないでしょう。
2.面積が広い土地（最低でも100坪以上）
マンションを建築するなど、事業として考えるのであれば、土地の面積は広ければ広いだけよいでしょう。最低でも100坪以上の広い土地が歓迎されます。このように、好立地で面積の広い土地を保有しているのにも関わらず、まだ活用していないという場合には、等価交換を検討してみるとよいでしょう。
よくある質問
ここでは、等価交換に関するよくある質問をご紹介します。
- 等価交換がおすすめできる人は？
- 等価交換のメリットは資金が必要ないことです。そのため、低リスクで土地を活用したいと考える人にはおすすめできるでしょう。また、工事の手続きなどすべてをデベロッパー業者にゆだねられるため、労力をかけたくないという方は検討することをおすすめします。
- 業者選定する際の注意点は？
- 等価交換は業者選定が重要になってきます。業者を選ぶ際は丁寧に説明してくれる、質問したことに対して真摯に回答してくれるなど、信頼できる業者を選定するようにしましょう。その際、複数業者を比較しながら検討することをおすすめします。
- 等価交換を成功させるために必要なことは？
- 等価交換は業者にすべてをゆだねられるメリットがありますが、ご自身も当事者意識をもって取り組んでいかなければなりません。業者にすべてを任せることで業者の言いなりになるリスクがあるためです。まずは、等価交換とはどういったものか、どのようなメリットやデメリットがあるかを確認しましょう。また、自身の希望を明確にすることも大切です。
まとめ
等価交換は土地所有者がリスクを負うことなく始められる土地活用です。等価交換を利用するには、立地がよいなどの前提条件が必要ですが、多額の借入をすることなく建物を建てられる上に、税金の優遇措置も用意されています。ただし、自分で建物を建てるのに加えると利回りなどは低くなる傾向にあるため、ほかの土地活用法と比較検討した上で利用を検討するようにしましょう。
持ち出しコストが圧倒的に少ない等価交換
初期費用を気にされる方にはおすすめの土地活用法です！
この記事の監修者
逆瀬川 勇造
【資格】AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
