狭小地や市街化調整区域の新しい土地活用「トレーラーハウス経営」を解説

  • 公開日:
  • 2019年11月20日
  • 更新日:
  • 2019年11月20日
狭小地や市街化調整区域の新しい土地活用「トレーラーハウス経営」を解説
建物が建てられず活用方法が限定的な市街化調整区域の土地を遊休資産にしている方は多いのではないでしょうか?そんな方にご紹介したいのがトレーラーハウスです。日本では「車両扱い」のため、本来ならば建物が建てられない市街化調整区域でも住居として設置できることから新しい土地活用の1つとして近年注目されています。本記事では土地活用としての「トレーラーハウス経営」に興味・関心のある方にトレーラーハウスについての基礎知識から経営を始める際の特徴と注意点、費用などについてわかりやすく説明します。

トレーラーハウスの魅力は市街化調整区域に賃貸住宅を設置できること。日本では取り扱いがまだ少ないため、専門業者に聞いてみましょう。

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目次

近年注目を集めているトレーラーハウス

トレーラーハウスはアメリカなどで発展したけん引できる住宅のことです。

けん引できる住宅と聞くと、簡素で機能性の低い住宅を思い浮かべるかもしれませんが、トレーラーハウスは断熱性にも重視して作られるなど、建物内での生活も快適に過ごすことができるようになっています。

自由に移動できる住宅というとキャンピグカーが思い浮かびますが、キャンピングカーは給排水をタンクで行うなど、あくまでも短期間の生活を想定しているのに対し、トレーラーハウスは「移動できる」という特徴を持つだけで、その機能などは通常の住宅と変わりなく、長期間住み続けることができます。

日本においては2000年頃から認知し始められ、東日本大震災の際には仮設住宅として活躍し、注目を集めました。また、近年では宿泊施設としてトレーラーハウスが常設されている場所も増え、その認知はさらなる広がりを見せています。

トレーラーハウスとは

トレーラーハウスについて、簡単に説明しましたが、そもそもどのような住宅のことを指すのか、一般的な住宅とどう違うのか分からないという方も多いでしょう。以下、トレーラーハウスについて解説していきたいと思います。

「車両扱い」の移動できる家

トレーラーハウスは車でけん引できる住宅で、一定の要件を満たすことで建築基準法上、車両扱い(自動車を利用した工作物)とすることができます。車両扱いとされた場合、建物を建築する際に自治体に提出しなければならない建築確認申請書が不要となります。また、建築物として扱われない限りは不動産ではないため、固定資産税や都市計画税が賦課されません。

ライフライン設備も一般的な建築物と同様

同じく移動できる住居であるキャンピングカーの場合、給排水設備はタンクを利用し、都度交換する必要があります。一方、トレーラーハウスの場合、水道、電気、ガス(プロパンガスのみ可能)など必要に応じて一般的な建築物と同じように接続できるようになっています。

※ただしトレーラーハウスの設置基準により、随時かつ任意移動できるような設置、かつ工具を使用しない着脱方式の器具を使用するなどの基準を満たす必要があります。

約15m2~35m2までサイズが豊富

トレーラーハウスは15m2程度のものから35m2程度のものまで以下のようないくつかのサイズが用意されています。

住居用(小)の面積目安15m2程度
住居用(中) の面積目安20m2程度
住居用(大) の面積目安28m2程度
店舗用(特大) の面積目安35m2程度

なお、設置に必要な間口の幅は5m程度あれば問題なく、敷地面積15坪程度の狭小地からでもトレーラーハウス用の土地として利用できるようになっています。公道を移動することから車幅2,500mm未満、車高3,800mm未満、車長12,000mm未満が条件となっています。

利用者需要は1人暮らし~ファミリーまで

どのサイズのトレーラーハウスを利用するかによって異なりますが、トレーラーハウスは1人暮らしだけでなく、ファミリーで暮らすこともできます。

たとえば、30m2程度のトレーラーハウスであれば、おおよそ20畳の広さになります。また、部屋の一部分の高さを低くして、上部にロフトを設けることもできます。そうすると、14~16畳程度のLDKにロフト部分の寝室がついた間取りにすることが可能となり、ファミリーでも十分住める広さだと言えるでしょう。

トレーラーハウス経営の始め方

トレーラーハウス経営はどのようにして始めることができるのでしょうか。

まず設置可能か自治体に相談

まずは、トレーラーハウスが設置可能かどうかについて自治体に相談するようにしましょう。トレーラーハウスに関する法律が整っているとは言えず、自治体によって、もしくは設置するトレーラーハウスによっては違法建築物となってしまう可能性もあります。

本体については専門の業者へ相談

トレーラ―ハウスはまだ一般に流通しておらず、気軽に手に入るものではありません。
本体については、トレーラーハウスの製造や販売をしている専門業者に相談しましょう。

始めるまでの期間は2か月程度

自治体の確認が取れ、トレーラーハウスを発注する専門業者を決めた後は、発注から納品までは約2か月と短期間で始められます。

利用者の募集方法は専門の業者に相談

トレーラーハウスを設置した後、その利用者の募集についてはトレーラーハウスの製造・販売をしている専門業者に相談すると、土地活用の相談を含めて対応してくれる場合が多いです。まだまだ日本では珍しい住居なので、一般的な不動産サイトに情報を掲載するより、専門業者の持つ特殊なルートを活用した方が借りたい人とのマッチングが成立しやすいです。

なお、トレーラーハウスを借りる側からすると、以下のような点に興味を持つことが多いようです。

・アパートに住むのと同じ程度の家賃で戸建住宅と同じような生活を送れる
・ペットを飼いたい
・シンプルな間取りが好き

上記のような趣向に合わせて、ウッドデッキやドックランを付けたり、ガーデニングや家庭菜園のスペースを設けたりすることで集客効果を高めることができると言えるでしょう。

トレーラーハウス経営の特徴

ここでは、トレーラーハウス経営の特徴をお伝えしていきます。

住居から店舗まで柔軟性が高い

トレーラーハウスは、住居から店舗まで幅広く活用しやすいという特徴があります。

また、住宅として使う場合でも、自分が住んでもよいですし、セカンドハウスやゲストハウスなどに利用することもできるでしょう。そのほか、賃貸に出したり、民泊施設として利用したりといったことも考えられます。

店舗や事務所として利用する場合には、最初の立地でうまくいかなかった場合、店舗はそのままに土地だけ変えるといったこともできます。

市街化調整区域でも設置可能

原則として市街化調整区域に指定されている区域では、住宅を建てることはできません。

一方、トレーラーハウスの場合、車両扱いのため市街化調整区域や農地でも設置可能です。市街化調整区域の土地活用は難しいことも多いですが、利用していない市街化調整区域の土地がある場合にはトレーラーハウスを検討してみるのもよいでしょう。

ただし、同じ場所に設置できるのは最長で10年と決められているほか、今後の法改正などで取り扱いが変わる可能性がある点には注意が必要です。

節税効果が期待できる

通常、不動産を所有すると固定資産税や都市計画税がかかりますし、取得時には一括で不動産取得税を支払う必要があります。しかし、トレーラーハウスは車両扱いのためこれらの税金がかかりません。

また、車両だから自動車税など車に対する税金がかかるかというと、こちらはエンジンが付いていないため課税対象外となっています。

そのほか、事業用として利用した場合、購入価格を数年間に分けて減価償却できますが、トレーラーハウスの償却期間は約4年程度となっており、高い節税効果が期待できます。

初期費用が安い

トレーラーハウスは本体価格200万円程度からと初期費用を安く抑えることができます。

本体の移動や設置作業に50~100万円程度の費用が必要となりますが、上記価格は中の設備なども込みの価格なので、賃貸住宅経営として考えた場合の初期費用は安い方だと言えるでしょう。また、トレーラーハウスは永続的に利用可能でリフォーム費用など維持にかかる費用も一般的な住宅に比べて安く抑えられるというメリットがあります。

さらに、将来トレーラーハウスを売却するとなったときでも、車でけん引して移動することが可能なので、建物だけ転売することも可能です。

収益シミュレーション

ここでは、一般的なトレーラーハウスを購入して賃貸に出した場合の収益シミュレーションを見てみたいと思います。

ここで想定するトレーラーハウスは以下の通りです。

・東京都郊外
・1LDK(35坪)
・家賃5万円/月
・管理費用として家賃の5%(2,500円/月)
・初期費用:本体価格650万円+運搬費・設置費100万円=750万円

以上を条件とした場合の収益シミュレーションは以下の通りです。
年間年収60万円
年間経費3万円
年間収支57.2万円
実質利回りを計算すると、57万円÷750万円×100=約7.6%となります。

トレーラーハウスを新築ではなく中古で購入すると初期費用を抑えられ、より高い利回りを実現することも可能でしょう。

トレーラーハウス経営の注意点

一方、トレーラーハウス経営には以下のような注意点があります。

運搬費と設置費がかかる

先述の通り、トレーラーハウス経営は本体価格以外に運搬費と設置費用が50~100万円程度かかります。設置場所が設置業者の拠点や流通経路から遠いと上記より高額となることもあるでしょう。また、設置する土地が軟弱地盤である場合は地盤改良が必要になります。

地盤改良費用は、地盤の状態によっても異なりますが、30万円程度から、高い場合には100万円以上かかることもあるので、事前に確認しましょう。

移動時には建築行政に許可が必要

トレーラーハウスは建物の移動が可能なことが大きな特徴ですが、移動させるときには建築行政の許可が必要ということに注意が必要です。これは、平成24年12月に改正された「トレーラーハウスの運搬に関わる制度」により取り決められたもので、以下のように取り決めされています。

・保安基準を超えるトレーラーハウスは1台ずつ基準緩和の認定を受け、特殊車両通行許可を取る必要がある。
・狭い道を通る場合や、障害物がある場合は重機を使用する必要がある(別途費用がかかる)。
・移動できる時間は深夜~早朝の間

設置基準を守らないと「車両扱い」から「建築物扱い」になる

トレーラーハウスは基本的に車両扱いを受けることができますが、これは以下のような設置基準をクリアした場合のみに限ります。

・随時かつ任意に移動できる状態で設置し、それを維持継続すること
・土地側のライフラインとの接続が工具を使用しないで着脱できること
・適法に公道を走れること

たとえば、ウッドデッキや階段、ポーチ、ベランダがある場合には「随時かつ任意に移動できること」という条件に合致せず、建築物扱いとなってしまう可能性があります。(ただし、業者によっては上記の設備をつけても車両扱いとできる場合もあります。)

トレーラーハウス経営を始めるのであれば、上記のようなことに十分注意しながら運営に取り組んでいくことが大切です。

まとめ

トレーラーハウスは単体での売買も可能のため、仮に立地が原因で賃貸事業や物販事業がうまくいかなかった場合でも、トレーラーハウス本体を売却できるため、リスクを抑えた事業経営が可能となります。

トレーラーハウスの魅力は市街化調整区域に賃貸住宅を設置できること。日本では取り扱いがまだ少ないため、専門業者に聞いてみましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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