ビジネスホテル経営はアクセスのよい立地の土地活用に最適！特徴と注意点を解説します

観光庁の「宿泊旅行統計調査」平成30年度の集計によると、宿泊者数は5億3,800万人泊。外国人延べ宿泊者数は約9,400万人（前年比＋約18％）と調査開始以来の最高値となりました。同年の客室稼働率は全体で約60%。施設タイプ別では、シティホテル（約80%）に次いでビジネスホテル（約75%）と高い水準を誇っています。

ビジネスホテルは、1泊あたりの宿泊費が低価格でありながら質の高いサービスを提供してくれることから、従来の出張時の利用に加え、海外旅行者による利用が増えていることが高稼働率の理由の1つと見ることができます。

ところで、ビジネスホテルとはどのようなホテルのことを指すのでしょうか。ビジネスホテルは、その名の通り「ビジネス(出張など)で利用することを目的としたホテル」のことを指します。具体的には、「出張での利用を前提に作られ、サービスやアメニティを最小限に抑え、宿泊することだけに特化したホテル」です。

ホテル内に朝食以外のレストランやバー、フィットネスジム、スパ、エステなどのあるホテルと比べ、ビジネスホテルはそうした施設を配置しない代わりに宿泊費用を比較的安く抑えられています。そのほか、ビジネス利用客に向けてシングルルームがメインであるということも特徴の1つです。

土地活用としてビジネスホテルの建設を考える場合、どのような土地が向いているのでしょうか。

ビジネスホテルに向いている土地としては、まずはアクセスがよい立地であることが求められるでしょう。より具体的には、ビジネス利用者向けに以下のような条件を満たす土地が向いています。

・駅や空港から近い

・オフィス街や繁華街が近い

・幹線道路もしくは大通り沿い

・コンビニが近い

上記のような立地にあり、周辺にいつも繁盛しているホテルがあるかどうかなどをチェックするとよいでしょう。

土地の大きさは少なくとも60坪以上あることが条件となります。旅館業法において、ホテルは1室あたり9m2以上で10室以上備えることとされています。

収益を考えると少なくとも30室以上、できれば100室程度は備えた方がよいといえます。そのほか、フロントやロビー、廊下などを考慮すると延床面積は100～300坪程度は必要となるでしょう。

ホテルの建築を考えるときに考えなければならないのが容積率です。容積率とは、敷地面積に対して延床面積の割合がどのくらいかを示すもので、上記のように敷地面積60坪の土地に延床面積300坪の建物を建てるのであれば、容積率が500%以上あるエリアでないといけません。

たとえ敷地面積が少なくとも、容積率が確保できるエリアにある土地であれば、ホテルとしての活用を期待できるといえます。

ここでは、ビジネスホテル開業までの流れと費用について解説していきます。

ビジネスホテル経営は、ほかの土地活用と比べると開業までの期間が長くなるのが一般的です。ビジネスホテルは投資額が大きくなることもあり、どんなホテルを建てるかについての打ち合わせを綿密に行う必要があります。

また、ホテルの着工から完成までは、ホテルの規模にもよりますが、1年半程度はかかります。2年も経つと経済状況や周辺環境が変わってしまうことも珍しくありません。

契約の段階で、数年先を見据えた投資を考えることが重要だと言えるでしょう。ビジネスホテルを新築する場合の流れは以下のようなものです。

1～2か月	業者からの説明～ヒアリング～社内審査～ホテル業者との契約締結
3～8か月	ホテルに関する市場調査～プランの提出～工事請負契約締結
9～24か月	ホテル竣工(期間中、開業準備)
24か月～	開業

ビジネスホテルは、建物の規模が大きく、建設費は少なくとも数億円以上になります。駐車場経営やコンビニ経営などでは、土地を貸して、そのうえに業者が建物を建築するようなプランもありますが、ビジネスホテルの場合は業者側がリスクを負うのを嫌がるため、そうしたプランは用意されていないことが多いです。

調査費や工事費、建設費などを土地所有者が負担し、土地と建物をホテル業者に貸して開業するというパターンが多く、土地所有者の負担額は数億円以上になるのが一般的です。

ビジネスホテルは、どんな立地にどのくらいの規模のホテルを建てるかによって収益が大きく変わります。ここでは、大阪の都心部に延床面積100坪、100部屋のビジネスホテルを建てる場合の収益シミュレーションを見てみましょう。

一方、日本不動産研究所の不動産投資家調査によると2019年4月の大阪の宿泊特化型ホテルの期待利回りは4.8%となっています。仮にこのビジネスホテルの開業費を4億円とした場合、期待できる収益は4億円×4.8%＝1,920万円となります。このことから、売上と経費、収益の額は以下のようになると想定できます。

上記はあくまでも売上計画ですから、稼働率が落ちたり、災害を原因とする修繕など突発的な経費が生じたりすると、赤字に陥る可能性もありますし、逆に経営状況がよいと上記以上の収益を得ることができます。

ビジネスホテル経営は、運営をお願いする業者によっていくつかのプランに分かれます。

まずは一括借り上げ(サブリース)方式です。この方法では、建物に関する工事費や設備費用を土地所有者が負担し、ホテルを建てた後に、土地と建物を業者に貸し出します。

経営や運営、雇用を業者が行うため、土地所有者は土地代と建物代を合わせた賃料を得られるようになります。毎月一定の収入が得られるため、この契約方法で土地活用を始める人が多いです。

直営方式は建物の建設や設備費用はもちろん、維持管理や経営、雇用・教育を土地オーナーが行い、運営だけを業者に委託する方法です。一括借り上げ方式と比べて土地所有者のリスクと負担が大きくなりますが、うまく経営できれば収益を大きくすることも可能でしょう。

経営コンサルティング方式は、ホテル業者によるフランチャイズに加盟するものです。直営方式に加えて、運営まで土地所有者が行い、業者から経営状態の調査や指導、ノウハウの提供を受けることができます。

すでに確立されたブランドを利用することができる点が大きなメリットとなります。一般的に、知名度のあるホテルの方が宿泊先として選ばれやすく、すでに確立されたブランドを利用できる点がメリットになります。

一方、運営を自分で行うのにも関わらずコンサルタント費用を支払う必要があるため、本当に利用する価値があるかどうか、よく見極める必要があるでしょう。

ホテル業やホテル経営は業界未経験者が参入して簡単に経営できるものではありません。基本的に、ビジネスホテル経営については自分が事業者としてビジネスホテルの全てに携わるより、運営を業者に任せる方式を選んだほうがうまくいきやすく、また銀行からの融資も受けやすくなります。

こうしたことから、本記事では特に一括借り上げ方式でビジネスホテル経営するケースについて取り上げていきます。

ここでは、ビジネスホテル経営の特徴について見ていきましょう。

ビジネスホテルを建築し、ホテル業者に一括借り上げしてもらった場合の契約期間は10年で、以降10年毎に契約を更新していくのが一般的です。また、契約期間中はホテルの売上の増減に関わらず一定の収入を得られるのが一般的で、長期間、安定した収入を得ていきやすいといえます。

なお、投資額が大きいこともあり、同じ土地であれば、アパートやマンション経営よりも毎月の収入を多くしやすい傾向にあります。

相続時、不動産は固定資産税評価額などによって評価されます。固定資産税評価額は、時価の7割程度を目安に定めることとされていることから、たとえば現金4億円でホテルを建てた場合、その不動産の価値は4億円×70%=2億8,000万円程度の評価となります。この、評価減を受けた分だけ、相続税の節税効果が期待できます。

ビジネスホテル経営の注意点をお伝えします。

一括借り上げ方式(サブリース)は、土地オーナーはお金を出すだけで運営も経営もする必要がなく、毎月一定の賃料を受け取ることができます。しかし、一括借り上げ後、経営状況が思わしくない時には、賃料の値下げ交渉をされる可能性があります。

ビジネスホテルではありませんが、最近では最悪の場合サブリースで得られる賃料が滞納されたあげく、サブリース会社が倒産した事例もありました。

サブリース契約は便利でメリットの多い契約方式ですが、サブリース契約特有の問題や注意点もあるため、よく確認したうえで利用を検討することをおすすめします。サブリースについては以下ページで解説しています。

土地と建物を建てて業者に貸した後、経営状況が思わしくなく、最終的に業者が撤退してしまった場合、自分で運営するか、新しく業者を探すか、別の業態への転用を検討するかのいずれかを選ぶ必要があります。

先述の通り、ビジネスホテルを自分で運営するのは非常にハードルが高いです。また、経営がうまくいかず、業者が撤退したようなホテルだと、必ずしもほかのホテルがすぐに興味を示すとは限りません。

その場合、別の業態への転用を検討することになりますが、ビジネスホテル向けに建てられた建物をそのまま他業態に転用するのは難しいでしょう。ビジネスホテル経営は、撤退後、このような問題を抱えるリスクがあることをよく理解したうえで、最初の準備やパートナー選びを慎重に行うことが大切だといえます。

土地活用や不動産投資をする人の中でも「ホテルオーナー」という肩書きはとても魅力的なものです。自分で運営するのはホテル業の経験者でないとハードルが高いため、業者に経営・運営を任せることをおすすめします。業者に依頼する場合は契約内容がそれぞれ異なるので、必ず複数比較し、自分の納得できるパートナーを選びましょう。