【田舎の土地でも諦めない!】オススメの土地活用方法

  • 公開日:
  • 2018年10月4日
  • 更新日:
  • 2018年10月4日
【田舎の土地でも諦めない!】オススメの土地活用方法
人口の少ない田舎ではアパートやマンションを建ててもなかなか入居が決まらなかったり、都会と違って駐車場を作ったりしても利用は多くありません。では相続などで田舎の土地を所有した場合、一体どうすればよいのか迷いますよね。

今回は、相続や購入をして田舎の土地を所有している方に向けて、”田舎だからこそおすすめ”の土地活用方法や、土地活用に関わる規制や補助金などを田舎ならではのポイントや注意点、事例を交えながらご紹介していきます。

まずは田舎ならではの土地の特徴・ポイントを押さえましょう。
オススメできる土地活用はたくさんあります!

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目次

田舎の土地活用は難しい?

土地活用には、マンション・アパート経営や駐車場経営、トランクルーム経営といった方法がありますが、いずれの場合でも立地が重要で、田舎では集客という点で土地活用が難しいことが少なくありません。

それでも、土地活用をしたほうがよいのには理由があります。

そのままにしておくより、活用したほうがよい理由

田舎の土地でも土地活用したほうがよい理由として挙げられるのは、土地活用することで収入を得られるということはもちろんなのですが、もっと大きいのが、土地活用をせずに空き地のまま土地を所有していることで、活用されない土地に対して"ずっと固定資産税を支払っていかなければならない"ということです。

土地活用をして、少なくとも固定資産税分は支払えるくらいの収益を得られるようにしておくことが大切でしょう。

田舎の土地の特徴から考える

よくある田舎の土地の特徴から、土地活用について考えてみましょう。

地形により難しい土地

田舎の土地は土地が広く、またこれまで建物が建ったことのない土地も少なくないため、いざ活用しようと思うとその整地費用や造形費用に大きな費用がかかることがあります。

たとえば、見た目は平地だと思っていた土地でも実はくぼみや丘があり、活用するには造成が必要なことや、土地の中に大きく根を張った木がある場合にその抜根費用がかかるようなケースが考えられます。

規制はないが難しい土地

特に規制や地形で難しいところのない土地であっても、最寄駅まで車で1時間かかる場所だったり、居住者の少ない土地だったりすると土地活用の難易度は上がります。

たとえば、マンション・アパート経営であれば、建てた後の入居者の確保が何より大切ですが、その候補がいないのであれば検討にさえ値しません。また、仮に最初はうまく入居させられたとしても、人の出入りが少ない土地だと、一回退去された後、次の入居者を見つけるまでに時間がかかりますが、空室期間が長ければ長いほどマイナスは大きくなっていきます。

その他、駐車場経営においても、居住者一人一人が比較的大きな土地を持っていることの多い田舎では、コインパーキング、月極駐車場どちらの需要も良いとは言えないでしょう。お金をかけずに青空駐車場にして、簡単なコインパーキングや月極駐車場の仕組みを作るにしても、固定資産税分を稼ぐことすら難しいかもしれません。

規制があり難しい土地

さらに、田舎には規制があり、そもそも土地活用できない土地も存在します。

田舎の土地活用をはじめる前に調べておくべき2つの規制

田舎で土地活用をはじめる前には、次の2つの規制がないか確認してからにしましょう。

1.市街化調整区域
2.農地法

1.市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域に定められるもので、市街化調整区域では原則として建物を建てることができません。建物を建てることができなければ、土地活用としては駐車場経営くらいしか選択肢がないでしょう。

なお、市街化調整区域かどうかを調べるには、主に以下の2つの方法があります。

・市区町村の提供するシステムを利用する
・役所で確認する

市区町村の提供するシステムを利用する

すべての自治体で提供されているわけではありませんが、自治体によっては、市街化区域や市街化調整区域、用途地域が分かるシステムを提供していることがあります。

例えば、神奈川県厚木市では、以下のような用途地域の検索システムを用意しています。
厚木タウンマップ -厚木市地図情報システム-

役所で確認する

市街化調整区域が分かるシステムが提供されていない市区町村の場合、役所の都市計画課に行って希望の住所を伝えれば確認することができます。そこで、用途地域図や都市計画図の販売等もしているので、必要に応じて購入してのよいでしょう。

なお、土地の売却を検討しているのであれば、仲介を依頼する不動産会社に聞けば、調べてもらうこともできるはずです。

土地売却を検討している方は、以下のページで土地を売る際のポイントについて詳しく説明していますので、参考にしてみてください。
土地売却を成功させるための3つのポイント

2.農地法

次に田舎にある規制として気をつけたいのが農地法の規制です。

農地法では農地が減るのを防ぐために、地目が農地の土地を宅地など農地以外の地目に変えるときに、農業委員会の許可を受けなければいけないというものです。

農地法に関しては、農業委員会から許可を得られるまで2〜3ヶ月の時間がかかることに気をつける必要はありますが、条件を満たせば地目を変えることができ、地目を変えられれば建物を建てることができます。

また、農地の中でも農業振興地域(農振地域)に指定されていると、農地を宅地など他の地目に変更することができません。まずは、土地が農振地域に指定されていないかどうか、指定されていなければ農地を宅地に変えるのにどのくらいの期間と費用がかかるのかを調べるとよいでしょう。

なお、持っている土地が農地だった場合の活用法としては以下のようなものがあります。

・他の農家に売る・貸す
・市民農園にする
・農地転用する

それぞれ見ていきましょう。

他の農家に売る・貸す

所有している土地が農地だった場合、地目を変更せず、他の農家に売ったり貸したりする方法も考えられます。

この場合も農業委員会の許可が必要になります。具体的には、購入したり借りたりする相手が農業を継続できるかどうかが審査されることになります。

市民農園にする

市民農園として、農地を市民へ貸したり、農業作業体験として利用したりする方法があります。

なお、農業作業体験として利用してもらうには特定農地貸付法による方法や農園利用方式による方法、市民農園整備促進法による方法があり、それぞれ目的や手続きが異なるので注意が必要です。

農地転用する

農振地域でなければ、農地転用できます。

なお、農地転用にはその目的を添えた上で農業委員会に許可を得るための審査を受ける必要があります。一度、農業委員会の許可を得て、農地転用することができれば利用の制限はなくなります。農地転用に関しては司法書士に依頼すればその手続きを代行してもらうこともできます。

田舎のおすすめ土地活用5選

田舎の土地は土地活用が難しいことをお伝えしましたが、田舎の土地でおすすめできる土地活用があります。

具体的には、以下の5つです。

1.太陽光発電
2.戸建て賃貸住宅
3.資材置き場
4.サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
5.トランクルーム

詳しく見ていきましょう。

1.太陽光発電

田舎の土地に一番おすすめといってもよいのが太陽光発電システムです。

なぜならば、田舎の土地で一番ネックとなる集客が必要ないからです。さらに、田舎の土地の場合、土地費用が安いため、広い土地を確保しやすく、また太陽光を遮る高い建物も建ちづらいとあって、太陽光発電の導入におすすめの要素が揃っています。

一般的に、太陽光発電システムでは利回り8〜9%程度の運用で、12〜13年かけて投資金額を回収することを目標にします。事業用の太陽光発電であれば、20年間発電した電気の買取価格が固定されるため、初期投資金額を回収した後は丸々利益になり、20年経過後はその時の電力会社の買電価格で買い取りされることになります。

なお、太陽光発電で注意すべき点として挙げられるのは、生えてくる草の対処です。特に夏は2週間も放っておくとすぐに草が伸びてきてしまうため、定期的なメンテナンスが必要になります。全面コンクリートで埋めれば草取りの手間はなくなりますが、土地が広いとそれだけ費用がかさむため、費用と手間を比較して決めましょう。

2.戸建て賃貸住宅

アパート・マンション経営と比べて、戸建て賃貸住宅であれば多くの入居者を集める必要もなく、また田舎だと競合も少ないため運用しやすいこともあります。

一般的に、戸建て賃貸住宅はアパートやマンションより高い家賃を取れることが多く、また土地もすでに所有している土地を使うのであれば利回り10%程度を目指すことができるでしょう。ただし、アパートやマンション経営と異なり、入居者が退去してしまうと収益が0円になってしまうため、空室リスクがより高い点は注意しておく必要があります。

3.資材置き場

事業を運営している人などに資材置き場として土地を貸す方法です。

資材置き場であれば、市街化調整区域や農地法など規制のある土地でも使えますし、とりあえずは貸しておいて、将来は別の土地活用を検討することもできます。資材置き場として貸し出すことのメリットはそのお手軽さにあると言えるでしょう。

なお、資材置き場による売買価格の相場として、固定資産税と都市計画税を合計した額の2〜4倍程度を年間の借地料として設定するものがあり、この方法であれば、少なくとも固定資産税の負担分以上の金額は得ることができます。

4.サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅は、田舎の土地でも需要がある可能性が高いです。サービス付き高齢者向け住宅内で一通りの設備が備わっていることもあり、利用者としてはできるだけ価格の安くなる郊外の方がよいことも少なくないからです。

ただし、サービス付き高齢者向け住宅は初期投資額が他の土地活用法と比べて高くなりがちなので、より経営者としての判断が必要になるといえるでしょう。サービス付き高齢者向け住宅の利回りは6〜8%程度。利回りは低めですが投資額が大きいためうまく活用すれば大きな利益を得ることができます。

5.トランクルーム

トランクルームは比較的、土地の立地が悪くても活用できる可能性のある活用法です。

とはいえ、当然のことながら、トランクルームは立地のよいところの方が運搬が楽という面はあります。立地が悪いところでトランクルームを運営するのであれば、差別化するために、賃料を安くしたり、大きめなサイズのトランクルームを複数置いたりするなどの工夫が必要となるでしょう。

トランクルームは利回りが20%程度あることが少なくありません。初期投資額が小さいため、大きな利益を得ることは難しいのですが、特に投資初心者にとっては手堅い商売となる可能性が高いでしょう。

これら5つの土地活用と合わせて、
最新の土地活用のトレンドをプロに聞いてみましょう。

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国や県・市町村から補助金が出るものも

上記でおすすめした土地活用のうち、サービス付き高齢者向け住宅と太陽光発電に関しては国や県、市町村から補助金を受けることができます。

特に、サービス付き高齢者向け住宅は補助金の種類も豊富で、新築工事の場合、工事費用の10分の1で120万円/戸以内(床面積25平米以上、他25平米以内で90万円/戸、30平米以上かつ一定の設備完備で135万円/戸)。改修工事の場合、工事費用の1/3で180万円以内を上限として補助金が受けられるほか、固定資産税の税制優遇が5年間2/3を参酌して、1/2以上5/6以下の範囲で市町村が定め、軽減する制度が用意されています。

補助率限度額備考
改修1/3180万円/戸
新築床面積30平米以上1/10135万円/戸一定の設備完備
床面積25平米以上120万円/戸
床面積25平米未満90万円/戸

田舎の場合は土地売却も視野に入れよう

田舎の土地について、おすすめの活用法をお伝えしてきましたが、基本的に田舎の土地は活用が難しいということが前提にあります。何かの縁で所有することになった土地について、無理に土地活用してリスクを負うのではなく、売却することも視野に入れておくとよいでしょう。

売却してしまえば、土地を活用して収益化することはできなくなりますが、ある程度まとまったお金が得られるのに加えて、売却すれば固定資産税について悩まされる必要もなくなります。

売却を検討する場合には、スマイティの土地の一括売却査定も合わせて活用してみてくださいね。

まとめ

田舎の土地活用についてお伝えしました。

田舎の土地は一般的な土地と異なる特徴がさまざまにあるため、その特徴を理解した上で土地活用法を選ぶ必要があります。ただし、太陽光発電など田舎の土地にこそおすすめの方法もあるとはいえ、基本的には田舎の土地活用に不利なことが少なくありません。

土地活用と合わせて、売却も含め総合的な視点から検討してみるのが良いでしょう。

まずは田舎ならではの土地の特徴・ポイントを押さえましょう。
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【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。