- 「田舎で需要がないかも」と、空き家や空き地のまま所有していると、固定資産税などの維持費がかかります。
- 田舎の土地活用では「市街化調整区域」や「農地法」に注意が必要です。
- どうしても土地活用が難しい場合は売却も視野に入れて検討しましょう。
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目次
田舎の土地でも諦めず活用すべき!
それでも、土地活用をしたほうがよいのには理由があります。
田舎の土地でも土地活用したほうがよい理由として挙げられるのは、土地活用することで収入を得られるということはもちろんなのですが、もっと大きいのが、土地活用をせずに空き地のまま土地を所有していることで、活用されない土地に対してずっと固定資産税を支払っていかなければならないということです。
土地活用をして、少なくとも固定資産税分は支払えるくらいの収益を得られるようにしておくことが大切でしょう。
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田舎の土地の特徴と活用が難しいと言われる理由
地形により活用が難しい土地
たとえば、見た目は平地だと思っていた土地でも実はくぼみや丘があり、活用するには造成が必要なことや、土地の中に大きく根を張った木がある場合にその抜根費用がかかるようなケースが考えられます。
規制はないが活用が難しい土地
たとえば、マンション・アパート経営であれば、建てた後の入居者の確保が何より大切ですが、その候補がいないのであれば検討にさえ値しません。
また、仮に最初はうまく入居させられたとしても、人の出入りが少ない土地だと、一回退去された後、次の入居者を見つけるまでに時間がかかりますが、空室期間が長ければ長いほどマイナスは大きくなっていきます。
その他、駐車場経営においても、居住者一人一人が比較的大きな土地を持っていることの多い田舎では、コインパーキング、月極駐車場どちらの需要も良いとは言えないでしょう。
お金をかけずに青空駐車場にして、簡単なコインパーキングや月極駐車場の仕組みを作るにしても、固定資産税分を稼ぐことすら難しいかもしれません。
規制があり活用が難しい土地
田舎の土地活用をはじめる前に調べておくべき2つの規制
1.市街化調整区域
建物を建てることができなければ、土地活用としては駐車場経営くらいしか選択肢がないでしょう。
なお、市街化調整区域かどうかを調べるには、主に市区町村の提供するシステムを利用する方法と、役所で確認する方法があります。
市区町村の提供するシステムを利用する
たとえば、神奈川県厚木市では、以下のような用途地域の検索システムを用意しています。
役所で確認する
そこで、用途地域図や都市計画図の販売等もしているので、必要に応じて購入してもよいでしょう。
なお、土地の売却を検討しているのであれば、仲介を依頼する不動産会社に聞けば、調べてもらうこともできるはずです。
2.農地法
農地法に関しては、農業委員会から許可を得られるまで2〜3ヶ月の時間がかかることに気をつける必要はありますが、条件を満たせば地目を変えることができ、地目を変えられれば建物を建てることができます。
また、農地の中でも農業振興地域(農振地域)に指定されていると、農地を宅地など他の地目に変更することができません。
まずは、土地が農振地域に指定されていないかどうか、指定されていなければ農地を宅地に変えるのにどのくらいの期間と費用がかかるのかを調べるとよいでしょう。
なお、持っている土地が農地だった場合の活用法としては以下のようなものがあります。
他の農家に売る・貸す
具体的には、購入したり借りたりする相手が農業を継続できるかどうかが審査されることになります。
市民農園にする
なお、農業作業体験として利用してもらうには特定農地貸付法による方法や農園利用方式による方法、市民農園整備促進法による方法があり、それぞれ目的や手続きが異なるので注意が必要です。
農地転用する
一度、農業委員会の許可を得て、農地転用することができれば利用の制限はなくなります。農地転用に関しては司法書士に依頼すればその手続きを代行してもらうこともできます。
田舎のおすすめ土地活用5選
1. 太陽光発電
さらに、田舎の土地の場合、土地費用が安いため、広い土地を確保しやすく、また太陽光を遮る高い建物も建ちづらいとあって、太陽光発電の導入におすすめの要素が揃っています。
一般的に、太陽光発電システムでは利回り8〜9%程度の運用で、12〜13年かけて投資金額を回収することを目標にします。
事業用の太陽光発電であれば、20年間発電した電気の買取価格が固定されるため、初期投資金額を回収した後は丸々利益になり、20年経過後はその時の電力会社の買電価格で買い取りされることになります。
なお、太陽光発電で注意すべき点として挙げられるのは、生えてくる草の対処です。特に夏は2週間も放っておくとすぐに草が伸びてきてしまうため、定期的なメンテナンスが必要になります。
全面コンクリートで埋めれば草取りの手間はなくなりますが、土地が広いとそれだけ費用がかさむため、費用と手間を比較して決めましょう。
2. 戸建て賃貸住宅
一般的に、戸建て賃貸住宅はアパートやマンションより高い家賃を取れることが多く、また土地もすでに所有している土地を使うのであれば利回り10%程度を目指すことができるでしょう。
ただし、アパートやマンション経営と異なり、入居者が退去してしまうと収益が0円になってしまうため、空室リスクがより高い点は注意しておく必要があります。
3. 資材置き場
資材置き場として貸し出すことのメリットはそのお手軽さにあると言えるでしょう。
なお、資材置き場による売買価格の相場として、固定資産税と都市計画税を合計した額の2〜4倍程度を年間の借地料として設定するものがあり、この方法であれば、少なくとも固定資産税の負担分以上の金額は得ることができます。
4. サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
サービス付き高齢者向け住宅内で一通りの設備が備わっていることもあり、利用者としてはできるだけ価格の安くなる郊外の方がよいことも少なくないからです。
ただし、サービス付き高齢者向け住宅は初期投資額が他の土地活用法と比べて高くなりがちなので、より経営者としての判断が必要になるといえるでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅の利回りは6〜8%程度。利回りは低めですが投資額が大きいためうまく活用すれば大きな利益を得ることができます。
5. トランクルーム
立地が悪いところでトランクルームを運営するのであれば、差別化するために、賃料を安くしたり、大きめなサイズのトランクルームを複数置いたりするなどの工夫が必要となるでしょう。
トランクルームは利回りが20%程度あることが少なくありません。初期投資額が小さいため、大きな利益を得ることは難しいのですが、特に投資初心者にとっては手堅い商売となる可能性が高いでしょう。
これら5つの土地活用と合わせて、
最新の土地活用のトレンドをプロに聞いてみましょう!
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国や県・市町村から補助金が出るものも
特に、サービス付き高齢者向け住宅は補助金の種類も豊富で、新築工事の場合、工事費用の10分の1で120万円/戸以内(床面積25平米以上、他25平米以内で90万円/戸、30平米以上かつ一定の設備完備で135万円/戸)。
改修工事の場合、工事費用の1/3で180万円以内を上限として補助金が受けられるほか、固定資産税の税制優遇が5年間2/3を参酌して、1/2以上5/6以下の範囲で市町村が定め、軽減する制度が用意されています。
条件 | 補助率 | 限度額 | 備考 | |
---|---|---|---|---|
改修 | 1/3 | 180万円/戸 | - | |
新築 | 床面積30平米以上 | 1/10 | 135万円/戸 | 一定の設備完備 |
床面積25平米以上 | 120万円/戸 | - | ||
床面積25平米未満 | 90万円/戸 | - |
土地活用が難しいなら売却も一案です
何かの縁で所有することになった土地について、無理に土地活用してリスクを負うのではなく、売却することも視野に入れておくとよいでしょう。
売却してしまえば、土地を活用して収益化することはできなくなりますが、ある程度まとまったお金が得られるのに加えて、売却すれば固定資産税について悩まされる必要もなくなります。
売却を検討する場合には、スマイティの土地の一括売却査定も合わせて活用してみてくださいね。
よくある質問
- 田舎の空き家、取り壊した方がいい?
- 田舎の空き家を相続したものの、住む予定もなく、管理の手間を省くために取り壊しを検討する方もいらっしゃるかもしれませんが、更地にしてしまうと固定資産税が上がってしまうリスクがあります。
節税対策のため、民泊やシェアハウスなど、空き家をそのまま活用することも検討するとよいでしょう。詳しくは、空き家活用の記事を
参照ください。 - 田舎で自営の土地活用、どんな方法がある?
- 田舎で自営の土地活用方法として、まずはコンビニ経営があげられますが、コンビニを含めた自営の土地活用を行う場合は立地に注意しなければなりません。
たとえば、コンビニ経営は、人通り、車通りの多い道路に面した土地であることが必要です。立地を確認した上で、どのような土地活用が向いているかを検討しましょう。土地活用の種類の記事を参照ください。 - 貸せない、売れない…そんな空き家はどうする?
- 立地が良くないために貸すことが難しかったり、建物の状況が良くないために売れなかったりする空き家についてはセカンドハウスとして活用する方法があります。
セカンドハウスとは、遠距離通勤のため勤務先近くの平日寝泊まりするための住まいや、週末を家族と過ごす郊外の住まいなど日常的に利用する住宅のことです。詳しくは、セカンドハウスの記事を参照ください。
まとめ
ただし、太陽光発電など田舎の土地にこそおすすめの方法もあるとはいえ、基本的には田舎の土地活用に不利なことが少なくありません。土地活用含め総合的な視点から検討してみるのが良いでしょう。
まずは田舎ならではの土地の特徴・ポイントを押さえましょう。
オススメできる土地活用はたくさんあります!
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。