これから駐車場経営を始めたいなら知っておきたい基礎知識

土地活用の中でも駐車場経営は比較的低予算で始められることが魅力です。駐車場経営のメリット・デメリットについてまずは理解しておきましょう。

駐車場経営のメリットは大きく分けて４つあります。

アパート経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。

場所が制限されることも少なく、たとえば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。

自然災害が起きたとしても、駐車場の場合は建物もなくアスファルト舗装やコンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、比較的災害に強い土地活用と言えます。

駐車場経営の特徴として、他の業態への切り替えが容易ということが挙げられます。

月極駐車場であれば、道路の舗装もせず、ロープだけでも運営できないことはありません。とりあえずは固定資産税分を何とかしたいという動機で駐車場経営を始めてみても良いでしょう。その場合は、不動産会社に連絡して駐車場の区割りをしてもらい、利用者を募集してもらえば、後は管理を任せることができるので、地主は何もする必要がありません。

将来、売却したり、他の土地活用法に移行したりする時も、利用者との契約期間が終了すれば、特に費用をかける必要もなく行えます。

駐車場経営は初期費用が少なく、比較的簡単に始められるというメリットがある一方で、建物がないことがデメリットの要因になることもあります。

まずは税金負担が大きいという点です。アパートやマンションであれば固定資産税の減税対象になりますが、駐車場は減税の対象にはなりません。また相続税についても優遇措置はありません。

駐車場はアパートやマンションのように2階建てや3階建てではないため土地の利用効率が低いと言えます。

駐車場経営は土地の利用効率が低いため、アパート経営と比べると収益性も低くなってしまいます。

駐車場経営には大きく月極駐車場形式とコインパーキング形式の2つがありますが、ここでは、それぞれの特徴と収益モデルについてお伝えします。

月極駐車場は、利用者と月毎の利用契約を結んで、毎月の賃料を受け取るものです。現地に何台駐車場を確保できるかによって収益の最大額が確定します。

コインパーキングと比べて機械の導入の必要がなく、敷地の舗装も必須ではないため、始めようと思えばいつでも始められ、利用者との駐車場利用契約が終了すればいつでも辞めることのできる手軽さがあります。

なお、月極駐車場の場合は、地元の不動産会社に行って入居者募集〜駐車場の管理を依頼するのが一般的です。

月極駐車場では、毎月の賃料から、不動産会社に支払う管理費や、年間を通して払わなければならない固定資産税を引いた合計額がプラスになれば、その利益に対して課税される税金を払う必要があります。基本的には、この流れだけで収入と支出が決まります。

1台あたり5,000円／月で、20台駐車可能な駐車場を例にシミュレーションしてみましょう。
※管理費を5%、固定資産税を年間24万円(月2万円)と仮定して計算しています。

		満車時想定／月	稼働率90%想定／月
収入	駐車場収入	10.0万円	9.0万円
支出	管理費など	0.5万円
	固定資産税	2.0万円
	合計	2.5万円
利益		7.5万円	6.5万円

これらの収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

月極駐車場では、不正駐車に注意する必要があります。契約者の車が駐車されていない間に不正に利用されてしまったり、未契約の空いているスペースに不正に駐車されてしまったりなど、不正駐車の被害は珍しいことではありません。仮に、対策をとらず不正駐車を野放しにしておいた場合、契約者に迷惑がかかるほか、解約を申し出る人が出てくる可能性もあります。不正駐車をした際の罰則を明記した看板や、防犯カメラの設置など、業者にアドバイスをもらいながら対策をするとよいでしょう。

駐車場経営のうち、コインパーキングはコインパーキングの利用者からの利用料が収入となります。月極駐車場では、駐車台数によって収入の上限が決まりますが、コインパーキングは車の出入りの回数によって収入が異なります。

また、コインパーキングでは機械の導入が必要ですが、その運用方法には専門業者に土地を一括で貸し、専門業者が機械を導入して、地主は毎月一定額を受け取るパターンと、専門業者から機械を購入して管理を専門業者に任せ、収益を受け取って管理費を支払うパターンがあります。

前者は初期費用が不要ですが毎月の収入は少なく、一方、後者は初期費用がかかるものの毎月の収入を大きくすることができます。一方コインパーキングは、何かの用事がある時に一時的に利用するなどの利用法が考えられるため、駅や繁華街、駐車場のない商業施設の近くなどにある土地が向いていると言えるでしょう。

先ほどの月極駐車場と同じように20台駐車可能なコインパーキングという設定でシミュレーションしてみましょう。

仮に、1時間100円で1日8時間稼働だった場合、1台あたりの収入は800円／日、月で2.4万円になります。20台であれば、

2.4万円×20台＝48万円／月

の収入が得られることになります。

専門業者が一括借上するパターンだと初期費用を抑えることができ、毎月一定額を専門業者から受け取ることになります。この時の額は専門業者との契約内容により異なります。

一方、自分でコインパーキングの機械を購入する場合、土地の広さにもよりますが、機械導入費用として300万円程度、整地費用として100万円程度の費用が必要となります。仮にこの金額を金利3%、借入期間3年としてシミュレーションしてみましょう。
※管理費を5%、固定資産税を年間24万円(月2万円)と仮定して計算しています。

		1日8時間稼動想定／月
収入	コインパーキング収入	48.0万円
支出	機械導入費・整地費用	11.6万円
	管理費など	2.4万円
	固定資産税	2.0万円
	合計	15.7万円
利益		32万円

この収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

コインパーキングは月極駐車場と比べると収入を大きくしやすいですが、初期費用がかかってしまう点に注意が必要です。また、駅や駐車場のない商業施設の近くなど、車で向かう人が多く、一時的な駐車スペースを必要とする人の多い場所に向いています。逆にそうでないところにコインパーキングを設けても十分な収入を得ることができず、機械の管理費用でマイナスとなることもあるため、周辺環境のリサーチがより重要です。

月極駐車場に向く土地とコインパーキングに向く土地は異なるため、自分の土地がどちらに向いているかよく見極めるようにしましょう。

コインパーキング経営については、以下の記事で詳しく説明しています。

駐車場経営を始めるには、以下のような流れで進めましょう。

・月極駐車場にするかコインパーキングにするか検討する

・専門業者に相談する

・専門業者と契約する

・現地を整備する（駐車場整備/機械導入）

・利用者を募集する

・利用者と契約し、駐車が開始される

・賃料を受け取る

最初に、月極駐車場にするかコインパーキングにするかで相談する場所も変わります。

月極駐車場にする場合は、主な相談先は地元の不動産会社が多くなりますが、コインパーキングにする場合には、コインパーキングの専門業者に相談します。

一般的に月極駐車場より、コインパーキングの方が収益性は高いですが、月極駐車場は現地を整備するだけで済むのに対して、コインパーキングにする場合は機械の導入が求められます。持っている土地の立地や、どのくらいの収益性が欲しいか、初期費用にいくら出せるかなどによって、どの方法で土地活用するか決めましょう。

アパート経営と同様に、駐車場経営でも賃料設定が経営の安定性を左右します。まずは、周辺相場を調査しましょう。コインパーキングの場合、1時間単位で料金を設定するのか、それとも30分単位で料金を設定するのかも検討が必要です。また、1日最大料金をいくらにするかは、他の駐車場と差別化を図れる部分でもあるのでしっかり検討したうえで決めましょう。

月極の場合も周辺相場を確認したうえで、料金を設定することが大切です。集客したいからといって大幅に下げれば収益が得られず、また、収益を上げたいからといって高く設定すれば集客が得られず、キャッシュフローの悪化につながります。周辺相場のほか、収益や運営費なども含めて検討するようにしましょう。なお、一括借り上げ方式を採用した場合は、業者が料金設定をするため自身で料金を設定する必要はありません。

駐車場経営を検討する際、経営方式も考える必要があります。
駐車場経営の経営方式はの3種類

・一括借り上げ方式

・管理委託方式

・自営

それぞれメリット、デメリット、特徴を理解しましょう。

一括借り上げ方式では、駐車場が空車の有無に関わらず毎月一定の賃料を得ることが可能です。また、管理業務はすべて業者が行ってくれるため労力がかかりません。ただし、その分手数料は高めに設定されています。

管理委託方式では、管理業務を業者に委託するという点では一括借り上げ方式と変わりませんが、毎月の賃料収入は契約数に比例するため、収益は変動します。

自営の場合は、募集を含めた管理業務も自身で行う必要があるため時間や労力がかかりますが、業者に支払う手数料はなく、また賃料も得た分だけ確保できるため、収益性は良いと言えるでしょう。ただし、募集業務がうまくいかなければ収益悪化につながることも忘れてはなりません。

一括借り上げ方式や管理委託方式を採用する場合、専門業者に運営を委託することになりますが、業者選びは経営の良し悪しを決定する要素のひとつと言っても過言ではありません。選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、複数の業者を比較するようにしましょう。不明点があれば、契約締結前にすべて明らかにしておくことが大切です。

アパート・マンション経営やトランクルーム経営など、ほかの土地活用と駐車場経営を比較してみるとどういった違いがあるのでしょうか。

アパート・マンション経営と駐車場経営の最大の違いは初期費用の有無でしょう。アパート・マンション経営は、最初に建物を建てる必要があるため初期費用が大きいですが、数年〜数十年かけて完済した後は、建物のある限り収入を生み続けることができます。収入の面でアパート・マンション経営と駐車場経営を比較すると、アパート・マンション経営の方が圧倒的に収益性は高いと言えます。

一方、アパート・マンション経営にはさまざまな経費がかかり、また空室リスクがあるため全体的なリスクが高いです。それと比べ、駐車場経営はかかる経費や初期費用もそれほど高くないため、リスクの少ない土地活用だと言えます。総じて、アパート・マンション経営がハイリスク・ハイリターンな土地活用であるのに加え、駐車場経営はローリスク・ローリターンな土地活用であると言えるでしょう。

なお、アパート・マンション経営をしながら、土地の余った部分があれば、その部分を月極駐車場として貸し出すような運用法もあります。

トランクルーム経営と駐車場経営を比較してみると、初期費用の安さなど似た点がある土地活用だと言えます。トランクルーム経営も、コインパーキングと同じように土地を一括借上してもらって経営する方法と、自分で設備を購入して管理を委託する方法があります。トランクルーム経営は、駐車場経営の中でもコインパーキング形式と似たものだと言えるでしょう。

一方、立地に関しては、コインパーキングが駅の近くや駐車場のない商業施設の近くが向いているのに対し、トランクルームは駅から遠くても構いません。また、高速道路や線路のすぐ近くで騒音や振動がある場所でも大丈夫です。

トランクルーム経営は駐車場経営と同じく、業態転換をしやすいという特徴があるため、駐車場経営にするか、トランクルーム経営にするかについては、持っている土地の立地次第で決めるのがオススメです。

初期費用が少ない、狭小地や変形地でも対応可能、災害リスクが小さい。この3点が最大のメリットと言えます。

月極駐車場では、不正駐車に注意しましょう。不正駐車をした際の罰則を明記した看板や、防犯カメラの設置など、業者にアドバイスをもらいながら対策をしましょう。

コインパーキングは月極駐車場と比べると収入を大きくしやすいですが、初期費用がかかってしまう点に注意が必要です。

業者を選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、複数の業者を比較するようにしましょう。

駐車場経営は小さな初期費用で始めることができ、業態切り替えも容易なことから気軽に始められることがポイントです。また、駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあり、収益性と向いている土地が異なるため、自分の土地に取ってどちらが良いか検討しましょう。

なお、土地活用法を決める時は、基本的には、「この土地活用に取り組んでみたい」と考えるより、「この土地にはこの土地活用が向いている」と考えた方が成功しやすいです。どの活用法が向いているかについては、自分で考えることも大切ですが、それにプラスして必ずプロの意見も聞いてみることをオススメします。その際は、1社だけに聞くとその会社にとってメリットのある方法に誘導されてしまう可能性があるため、基本的には複数の会社に相談するようにしましょう。

複数の会社に相談する時は、土地情報を入力するだけで、その土地にあった活用法を提案してくれる「一括プラン請求」を利用しましょう。