コインランドリー経営は儲かる？利回りや初期費用、メリット・デメリットを解説します

コインランドリー経営とは、コインランドリー用の建物を建てて、あるいはすでに所有している建物や借りた建物 にコインランドリー設備を導入し、その利用料を収入として得る事業を営むものです。

平均的な店舗の広さは15～20坪と、比較的狭い土地でも導入しやすいことが特徴で、開業にあたって特別な資格などが不要であるため、土地活用の一つとしても比較的取り組みやすい土地活用法と言えます。

家庭に一台は洗濯機の時代ですが、ひと昔前のコインランドリーと比べて最近のコインランドリーは清潔でおしゃれなものも当たり前になってきており、女性利用者の割合も高くなってきています。

また、インターネット経由で洗濯機や乾燥機の空き状況や、洗濯の終了時間が確認できるなど店舗内で待つ必要がないサービスを導入しているもの、店舗内にカフェを併設し洗濯の待ち時間も快適に過ごせるものなどサービスが飛躍的に向上しており、利用者も増えてきています。

また、洗濯機や乾燥機の機能もかなり進化しており、自宅の洗濯機では洗いにくいものもコインランドリーならきれいに仕上がる、布団や毛布など大物の乾燥が可能でアレルギー対策にも役立つ、といった新たな需要も獲得しています。コインランドリー経営を検討されている方は、近隣のコインランドリーを実体験してみるとよいでしょう。

土地活用として、コインランドリーを採用する場合は、自分自身でコインランドリーを経営する方法と土地や建物をコインランドリー業者に貸して運営は任せる方法の大きく2つのパターンがあります。

1つ目は、自分自身でコインランドリーを経営する方法です。所有する土地にコインランドリーを営むための建物を建てる、あるいは所有する建物でコインランドリーを運営します。

最初にすべきことは、コインランドリー需要の調査です。周辺の競合するコインランドリーの有無やサービス内容に加え、稼働状況なども調査し、事業計画を立てます。計画段階からコインランドリーを開業してきちんと収益が得られるか、調べることが大切です。やみくもに開業しても失敗するだけです。

所有する土地に建物を建てる場合は、設計段階から調査結果を踏まえ、予算を考慮したうえで、コインランドリー規模や必要な設備、その配置まで検討します。その後、建物を建築し、コインランドリーに必要な設備を導入します。

また、所有している既存の建物でコインランドリーを開業する場合も、調査や予算を踏まえて導入する設備を検討することが大切です。なお、保健所へ書類を提出するなど必要な手続きを経て、コインランドリーを開業することができます。

コインランドリーの収益源は、コインランドリーを利用した方の利用料なので、多くの利用者が訪れるようその地域の需要や導入する設備をよく検討する必要があるのに加え、開業後は上手に広告していく必要もあるでしょう。当然ながら、利用者が増えればそれだけ収益は大きくなり、利用者が少なければ赤字となってしまう可能性もあります。

コインランドリー専門の業者などに、土地だけ貸して、あるいは建物を貸して賃料を受け取る方法もあります。この場合は、単純に借地または建物賃貸借する賃貸事業になります。

コインランドリー事業の成否に関わらず一定の賃料を受け取ることができ、リスクは最小限になる一方で、受け取れる賃料は自分で経営して得られる収入と比べるとかなり安くなってしまいます。また、基本的に長期での賃貸借となることが多く、途中で土地や建物を返してほしいと思っても、簡単には返してもらうことはできない点にも注意が必要です。

所有する土地にコインランドリー向けに建物を建て、あるいは既存の建物にオーナーの負担でコインランドリー設備を導入し、コインランドリーの運営は専門の業者に任せるという方法もあります。

このように設備までオーナーが準備して運営を任せる場合は、業務委託による運営になります。土地だけを貸す、あるいは建物を貸すのと比べると、リスクが増える分だけオーナーの収益は増えます。

土地活用としてのコインランドリーは、その取り組み方で大きく収益が異なります。

コインランドリー事業者に土地や建物を貸すだけなら、単純に賃貸借になりますが、リスクは最小限ですが、収益も低く、借地なら利回りは1％～2％、建物賃貸借なら、5％～10％程度の利回りになります。建物賃貸借の場合は、56％～10％程度が相場のアパート・マンション経営などと比べてそれほど変わりはありません。

一方、自分で経営するコインランドリーの場合は、自ら営む事業ですので、立地がよく、うまく運営できれば、賃貸事業と比べて高い利回りを実現することも可能です。

コインランドリーに適した立地にあり、需要にあった設備の導入し、きちんとした管理、広告など努力すれば、20%程度以上の利回りを確保することも可能です。コインランドリーに適した土地をお持ちであれば検討する価値はあるでしょう。

コインランドリーを開業するにあたって必要になる初期費用ですが、土地に建物を建てるところからスタートする場合と、既存の建物を利用してスタートする場合では、初期費用が大きく異なります。また、規模や導入する設備によっても初期費用に大きな開きがあります。

たとえば、20坪程度のコインランドリーであれば、設備費用だけでも最低2,000万円以上かかり大型店舗を検討している場合は、2倍の設備費用が必要になるともいわれていますが、これは建物がある前提で設備費用だけです。さらに内装や給排水、電気工事など数百万円の工事費が必要です。さらに、建物を新たに建てるなら、20坪程度の建物でも1,000万円程度はかかります。

つまり、小さいコインランドリーでも建物から準備すると、3,500万円以上はかかるということになります。

大型店舗の場合は7,000～8,000万円程度必要となるケースも珍しくありません。コインランドリー経営を検討している場合は、初期費用を念頭に置きながら店舗の規模などを考慮するようにしましょう。

コインランドリーの収益モデル（例）は、立地や規模、導入した設備によって大きく異なります。ここでは20坪程度の店舗を例として、収入の目安やどういった費用項目があるのかに着目して参考としてみてください。
＜収入＞
平均客単価 800円 洗濯機や乾燥機の平均利用料
設置台数 12台 洗濯機、乾燥機、洗濯乾燥機の合計設置台数
営業時間 24時間
稼働日数 30日 1ヶ月30日として計算
稼働率 10％ コインランドリーの平均稼働率
以上の設定から月間の収入を計算すると、
「客単価×設置台数×営業時間×稼働日数×稼働率＝691,200円
上記の想定では、収入は約70万円となります。

＜経費＞
水道光熱費 25万円 水道光熱費は上昇の傾向があるのでやや高めに設定
洗剤等備品 3万円 備品類もやや高めに想定
消費税 約7万円 上記の収入10％は消費税に該当する
自分ですべてを管理するなら、上記の費用を差し引いた約35万円が毎月の収益となります。

なお、建物の建設や設備の導入に融資を利用した場合は、上記の収益からローンの返済が必要となり、その他、導入時に設備を購入せずにリースとした場合は設備のリース代、店舗内の清掃などに人を使った場合は人件費、設備の保守点検を委託した場合は年単位で保守点検費、消費税以外にも固定資産税などの公租公課が必要になり、いずれもこの収益から支払うことになります。

一見すると、利益率50％の優良な事業のようですが、実態はローンの返済や人件費、保守点検費、税金などがかかるため、そこまで大きな収益が得られません。

ただし、コインランドリーも事業なので、努力次第で客単価や稼働率を向上させることで、収益力を高めることも可能です。

ここからは、土地活用としてのコインランドリーのメリットを解説していきます。

建物が建てられる土地であることが条件ですが、規模の小さなコインランドリーであれば、狭い土地でもコインランドリー経営は可能です。もちろん需要がある立地であることが条件となります。

ただし、都市計画で定められた13種類 ある用途地域によっては、コインランドリーを開業することのできない用途地域があります。とくに「第一種低層住居専用地域」に指定された土地では、コインランドリーを開業することができません。

また、第二種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域では面積などに制限があり、市区町村によっては、その他の用途地域でもコインランドリーが開業できないケースもあります。

「計画を進めたものの、途中で用途地域が問題でコインランドリーを始められなかった」ということのないよう、早めに確認しておくようにしましょう。

コインランドリー経営をすることで、相続税を低く抑える小規模宅地等の特例や、要件を満たしていれば、設備費用の即時償却といった節税効果を期待できます。

相続税の小規模宅地等の特例は、個人が相続時に被相続人が事業に使用していた土地について、一定の面積までの部分について相続税の課税価格を計算する際の評価額を減額される特例です。土地活用としてコインランドリーを営んでいた場合、その運営方法によって、小規模宅地の特例の減額割合は異なります。

コインランドリー事業者へ土地や建物を貸し付けている場合は、その土地の200㎡までの部分について評価額が50％の減額となります。また、自らコインランドリーを経営している場合では、同じく400㎡までの部分について80%の減額となり、一層節税の恩恵を受けることができます。

コインランドリー経営を始めるには、最初の設備費だけでも1,000万円以上の費用が必要になります。ただし、令和7年3月31日までになりますが、「中小企業経営強化税制」が利用できれば、通常数年間かけて償却していく設備等の減価償却費を最大100%の即時償却が可能で、大きな節税効果が期待できます。

ただし、令和5年度の税制改正によって、店舗の運営や管理をある程度自ら行い、自らコインランドリーを運営している「法人」に限り、この中小企業経営強化税制の対象となりますが、コインランドリーのフランチャイズから提供されるもので運営をすべて管理会社に任せる場合は令和5年4月1日以降、税制優遇の対象外となっています。

税制の対象となるのか、またどの程度の節税効果が得られるのかについては、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。また、あわせて国税庁のホームページなどを確認するようにしましょう。

土地活用でコインランドリーを採用する場合、前述の通りその取り組み方で収益性が大きく異なります。土地や建物を貸すだけなら、それほど大きな収益は期待できませんが、安定した収益が期待できます。一方、自らコインランドリー経営を行う場合には、立地や導入する設備など一定の条件が揃っていれば、努力次第で収益を増やすことが可能です。

一般的にコインランドリーの利用者はリピーターになりやすく、リピーターを増やしていくことができれば、安定した収益を得ることが可能になります。一方で、近隣に競合店があれば、周辺の顧客の取り合いになります。

コインランドリー経営の収益モデルの章でもお伝えしたように、ランニングコストの項目が少ないのが特徴です。基本的には水道光熱費と洗剤などの備品費のほか定期的な設備の保守点検が主な経費です。

ただし、営業自体は基本的に無人で行うことが可能なので、ランニングコストは他の事業と比べて低く抑えることができます。適切な清掃管理や、トラブル対応への備えは必要ですが、清掃などを自ら行うことでさらに人件費を削減することができます。

ただし、清掃を含む管理に人を使う場合は、それなりの人件費が必要になり、導入した設備がリースであったり、管理そのものをすべて専門業者に任せたりする場合はランニングコストも大きくなっていきます。

また、アパートやマンションでは入居者の入れ替えに伴い、空室が発生したり、退去後の修繕が必要となります。また、入居中はさまざまなクレームが発生することもあります。一方、コインランドリーでは、最低限の補修は必要なものの、人が住むわけではないため、クレームも限定的なため、そこまで煩雑な対応が必要となる訳ではありません。

次に、コインランドリー経営のデメリットを解説していきます。

コインランドリーを経営するには、機器や設備の導入だけでも相応のお金がかかります。前述したように、さらに建物を建てるとなれば、1,000万単位の費用もかかりますが、加えて必要なのは洗濯機や乾燥機などの設備だけではなく両替機や監視カメラなど、必要なものは多岐にわたります。

ただし、これらの初期費用を抑えるために設備のリースを利用することもできます。

コインランドリーは基本的に無人での営業となるため、両替機を狙った窃盗や衣類泥棒、カバンや携帯の置き引きなどの犯罪が発生するリスクもあります。犯罪行為が頻発して噂が広まり、固定客が離れてしまう可能性もあるため、監視カメラなどを設置し、犯罪を抑止するのに加え、発生したらすぐに警察へ連絡するなど対処する必要があるでしょう。

先にも述べましたが、コインランドリーの成否は立地にかかっていると言っても過言ではありません。コインランドリー経営に向いている土地とはどういった土地になるのでしょうか。

・周辺に住宅地がある土地

・周辺に大きな商業施設がある土地

・駐車場まで確保できる広さのある土地

まず、コインランドリーの利用者は自宅から洗濯物を持ってくる必要があるため、コインランドリーは周辺に多くの人
が暮らしている土地で始めるのが向いています。

つぎに、周辺に大きな商業施設があるような土地だと、洗濯をしている時間に商業施設で買い物するといった使い方が可能となります。また、買い物のついでにコインランドリーを利用するといった使い方も可能になり、利用者層の幅が広がります。

コインランドリーの利用者は車で洗濯物を持ってくるのが一般的で、そのため、一度に多くの利用者に利用してもらおうと思えば、それだけ多くの駐車場スペースを確保することが重要です。

コインランドリーは、参入障壁が低く開業しやすいため、競合店が近隣に開業する可能性が高くなります。その一方で、事業内容での差別化が難しい側面があります。また、同じ商圏に新機能を備えた店舗ができるとせっかくの顧客も奪われてしまう場合があります。

そうした場合は、他店のサービスと比較し、コインランドリーでの機器の空き状況や洗濯が終わったらメールで知らせるといったサービスや、プリペイドカードを発行するなどできるだけ競合店との差別化を図る努力を継続していくことが大切です。

コインランドリーは、参入しやすいこともあり、その店舗数は増える傾向にあります。そのため、儲かるコインランドリーとするには、相応の条件があります。とくに、これから開業する場合は、後発となるため、既存店と比べて何らかの魅力が必要になります。以下、儲かるコインランドリーの条件の一例をみていきましょう。

繰り返しになりますが、コインランドリーの利用者は自宅に近く、利用しやすい店舗を利用する傾向があります。そのため、やはり儲かるコインランドリーの条件としては、需要層の多い、住宅街の近くに立地することが非常に重要になります。

人気のあるコインランドリーは、まず清潔であることは必須です。店舗内が清潔に保たれているのは当然として、洗濯機や乾燥機などの機器もきれいに保たれていなければなりません。

従って、清掃のほか機器類のメンテナンスも欠かせません。そのためには、オーナー自らできない場合は、多少費用がかかっても、清掃やメンテナンスのための人員を雇うことも検討するようにしましょう。

昨今、新たに開業するコインランドリーは、自宅では洗濯や乾燥ができない布団や衣類を洗濯、乾燥できるような洗濯機や乾燥機が導入されています。従って、これからコインランドリー経営を始めるなら、そうした需要に応えられる機器類を採用する必要があります。

ただし、大型の洗濯機や乾燥機は、機器の購入費用やリース代も高いため、導入にあたっては、収支を想定してどういった機器をどの程度まで導入するかしっかりと検討することが大切です。

昨今、使い勝手がよく、特に無駄な時間が発生しないサービスがあるコインランドリーが人気のようです。例えば、スマートフォンアプリやインターネット経由で機器の空き状況や洗濯終了の確認ができるサービスがあります

。また、個人経営では導入のハードルが高くなりますが、クリーニング店に近い洗濯代行サービスを行う店舗もあります。このように可能な範囲で利用者の使い勝手を考えたサービスを提供することが大切になります。

コインランドリー経営について、初期費用やメリット・デメリットなどについてお伝えしてきました。コインランドリー経営は昔からある業態でありながら、昨今は女性客の割合が高くなってきており、これからの新規参入でも成功する可能性はあります。さらに、最新の設備の導入や新たなサービスを提供することで、差別化を図っていくことがポイントです。

コインランドリー経営を検討されている方は、本記事を参考にメリットやデメリットなどを把握し、実際に自分でコインランドリーを利用するなどしながら計画を進めていくとよいでしょう。

なお、一括プラン請求で複数のプランの提供を求め比較することや、ほかの土地活用とも比較することで本当に土地活用としてコインランドリーを採用することが最適か、確認しながら決めていくことをお勧めします。