- 未利用の土地を「売る」「貸す」「建てる」のいずれかで活かすのが土地活用です。
- 土地活用=事業経営。何を実現したいのか、目的を明確にして進めましょう。
- リスクの把握、資金計画をクリアしたら、信頼できる土地活用パートナーを慎重に選ぶことから始めましょう。
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※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
土地活用とは
「貸す」:借地として貸す、駐車場、資材置き場としての賃貸
「建てる」:アパートやマンション、店舗の建設
土地活用のメリット・デメリット
メリット
一定の条件を満たせば、税制面で大きな優遇があり、不動産所得は損益通算できますので、ほかの所得との相殺が可能になります。ほかにも、建物の減価償却費を経費算入することや個人の場合は青色申告特別控除を活用することで税負担の軽減も期待できます。
詳しくは以下の記事を参照ください。
デメリット
たとえば、アパートやマンションの建築には多額の初期投資が必要となり、ローンを組むケースが大半です。毎月の返済額と家賃収入のバランスを考慮することが求められるほか、空室が続いたり、賃料水準が期待通りでなければ、返済が困難になるリスクもあるでしょう。
また、事業大家としてのさまざまな責任も発生することから、慎重な計画と運営が求められます。
土地活用を始めるなら目的を明確に!
「定期的な収入を得たい」「相続税対策をしたい」「地域に貢献したい」など、目的によって最適な活用方法は異なるため、運用期間や予算、かかわり方(たとえば手間をあまりかけたくない)なども考慮に入れたうえで最適な方法を検討しましょう。
目的が曖昧なまま始めてしまうと、後々のミスマッチや想定外の支出が生じるリスクが高まります。
土地活用の流れ【7つのステップ】

【ステップ1】土地活用の相談
しかし、相談をスムーズに進めるためにも目的や要望をある程度絞り込んでおき、相談する企業の担当者にその希望を伝えられるようにしておきましょう。
また、1社だけに相談を絞ると、提案(プラン)の幅が狭くなりよりよい土地活用法でなかったり、相場より高いお金を払ってしまうなど失敗する可能性があります。少なくとも2~3社以上に相談するようにしましょう。相談する際は、一括相談サービスなどを活用すると便利です。
土地活用の第一歩となるプラン選定。
実績豊富な企業からあなたの目的にフィットする提案を引き出しましょう!
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【ステップ2】土地の調査
・建ぺい率・容積率の確認
・接道要件の確認
・地盤の状態
・周辺環境や日照条件
・インフラ整備状況
【ステップ3】市場調査
調査の結果、土地活用は困難、あるいは希望するものは難しいと判断されることもあります。なお、土地の広さによっては想定以上の費用がかかる場合があるため、費用面も視野に入れながら土地の状況を確認してください。
【ステップ4】プラン設計・提案
・外構工事費
・各種手数料(建築確認申請、登記など)
・税金(不動産取得税、登録免許税など) その他
【ステップ5】契約・融資
土地貸し(借地や駐車場や資材置き場など)の場合は、賃貸借契約を締結すれば大家の主な役割は終了です。契約書の内容、とくに賃料や契約期間をしっかり確認しましょう。
一方、建築をともなう場合(アパートやマンション、商業施設など)は、施工業者との工事契約に加えて、建築費の融資審査も必要となります。契約前には工事内容や融資条件を十分に確認し、不明点は必ず質問しておきましょう。契約締結後、建築・施工段階へと進みます。
【ステップ6】建築・施工
【ステップ7】完成引渡し・運用開始
自主管理 | ・大家自身が入居者対応や建物管理を行う ・経費をおさえられるが、手間と時間がかかる ・緊急時など24時間対応が必要(ここだけ外注も可能) |
---|---|
管理委託 | ・専門会社に管理業務を委託 ・収入の5-10%程度の管理費用が必要 ・専門的できめ細かな対応が可能 |
サブリース | ・管理会社と一括借り上げ契約を行う ・収入は安定するが、賃料はおさえ目 ・大家の手間はほぼゼロ |
建築後の管理方法も視野に入れて、業者選定ができるとベストですね。
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土地活用を検討する前に知っておきたい3つのポイント
リスクがあることを知っておく
・空室や家賃下落のリスク
・近隣トラブルのリスク
・法規制変更のリスク
・災害リスク
資産を把握しておく
・借入可能額
・毎月の収支状況
・将来の収入見込み
・ほかの資産状況(預貯金、有価証券など)
土地活用業者は慎重に選定する
このような被害に遭わないためには、業者を比較検討したり、ある程度時間をかけて話し合ったりして、信頼できる業者かどうかを見極める必要があります。
複数業者への相談が重要とわかっていても、なかなか時間が取れない方には、一括プラン請求サービスが便利です。一括プラン請求では、土地活用に関する悩みを相談することはもちろん、どのような土地活用が適しているかアドバイスをもらうことも可能です。
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気軽に活用してみてはいかがでしょうか。
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よくある質問
- 田舎でも土地活用ができる?
- 田舎の土地でも、立地や条件に応じた適切な活用方法を選択することで十分に活用が可能です。太陽光発電は集客が不要で広い土地を活かせる点で根強い人気があり、一戸建て賃貸住宅は競合が少なく強気の家賃設定が可能です。
また、資材置き場は市街化調整区域でも実施でき、高齢者向け住宅は郊外でも需要が見込めます。ただし、市街化調整区域や農地法などの規制の有無を事前に確認し、必要な場合は許可を得る必要があります。くわしくは田舎の土地活用に関する記事を参照ください。 - 土地活用の方法にはどんなものがある?
- 代表的な土地活用の方法としては、アパートやマンション経営が挙げられます。また、初期費用をおさえたい場合は駐車場経営が、空き家を活用したい場合はシェアハウス経営などがおすすめです。
所有している土地建物の立地や面積などによって適している土地活用の方法が異なるため、専門家に相談しながら決めるとよいでしょう。詳しくは土地活用の方法に関する記事を参照ください。 - 土地活用は相続税対策にもなる?
- 土地活用することで相続税対策とすることが可能です。相続税や贈与税を算定する際に基準とする相続税路線価は、一般的に不動産の実勢価格の80%程度を目安として設定されます。
これ以外にも、賃貸用も含めて住宅に関して優遇される特例が多く、うまく活用することでさらなる相続税の節税が見込まれます。事前に専門家に相談することをおすすめします。
土地をそのまま相続すれば、相続路線価に従い相続税がかかります。空き家で未利用の場合での規制も厳しくなっています。一方で、更地を有効活用して賃貸住宅などを建築すれば、賃貸経営での収益があることだけでなく、賃貸住宅があれば借地権が付いた土地とみなされ土地評価が下がります。そのため、節税効果があるというわけです。

まとめ
まずは、専門業者へ相談することから始めるようにしましょう。その際、いくつかの専門業者を回って相談することをおすすめします。一括相談サービスなどを積極的に活用しながら準備を進めましょう。
土地活用の始め方で迷ったら、
専門家にアドバイスをもらいましょう!
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この記事の監修者

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
最近は、さすがに悪質な業者は見かけなくなりましたが、土地活用でのパートナー企業選びは、重要なカギとなります。土地活用の提案のバリエーションの多さ、実績、管理力などで判断すればいいでしょう。ただし、「サブリースしますので、安心です」だけを、ウリにしている企業には注意した方がいいと思います。