田舎でも土地活用ができる？

田舎の土地でも、立地や条件に応じた適切な活用方法を選択することで十分に活用が可能です。太陽光発電は集客が不要で広い土地を活かせる点で根強い人気があり、一戸建て賃貸住宅は競合が少なく強気の家賃設定が可能です。また、資材置き場は市街化調整区域でも実施でき、高齢者向け住宅は郊外でも需要が見込めます。ただし、市街化調整区域や農地法などの規制の有無を事前に確認し、必要な場合は許可を得る必要があります。くわしくは田舎の土地活用に関する記事を参照ください。

土地活用の方法にはどんなものがある？

代表的な土地活用の方法としては、アパートやマンション経営が挙げられます。また、初期費用をおさえたい場合は駐車場経営が、空き家を活用したい場合はシェアハウス経営などがおすすめです。所有している土地建物の立地や面積などによって適している土地活用の方法が異なるため、専門家に相談しながら決めるとよいでしょう。詳しくは土地活用の方法に関する記事を参照ください。

土地活用は相続税対策にもなる？

土地活用することで相続税対策とすることが可能です。相続税や贈与税を算定する際に基準とする相続税路線価は、一般的に不動産の実勢価格の80%程度を目安として設定されます。これ以外にも、賃貸用も含めて住宅に関して優遇される特例が多く、うまく活用することでさらなる相続税の節税が見込まれます。事前に専門家に相談することをおすすめします。

【初心者向け】土地活用の流れ｜7つのステップと基礎知識を徹底解説します【スマイティ】

この記事のポイント

未利用の土地を「売る」「貸す」「建てる」のいずれかで活かすのが土地活用です。
土地活用＝事業経営。何を実現したいのか、目的を明確にして進めましょう。
リスクの把握、資金計画をクリアしたら、信頼できる土地活用パートナーを慎重に選ぶことから始めましょう。

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土地活用とは

土地活用とは、空き地などの未利用の土地や低利用の土地を活用することで収益を生み出すことです。土地活用の方法は、大きく「売る」「貸す」「建てる」の3つに分類されます。

「売る」：不動産会社や一般の方などへの売却や分割売却
「貸す」：借地として貸す、駐車場、資材置き場としての賃貸
「建てる」：アパートやマンション、店舗の建設

土地活用は、単なる土地を保有している所有者から賃貸ビジネスを行う大家への転換を意味します。土地活用を成功させるためには、周辺の環境を見定めたうえで、その土地に適した活用方法を選び、必要な費用と見込める利益を慎重に計算することが重要です。

土地活用のメリット・デメリット

土地活用には、収益もありますが、当然リスクもあります。具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

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メリット

土地活用の最大のメリットは、定期的な賃料収入が得られることです。さらに、土地に建物を建てることで土地・建物一体としての資産価値が上がり、将来の相続対策にもつなげることもできます。

一定の条件を満たせば、税制面で大きな優遇があり、不動産所得は損益通算できますので、ほかの所得との相殺が可能になります。ほかにも、建物の減価償却費を経費算入することや個人の場合は青色申告特別控除を活用することで税負担の軽減も期待できます。

詳しくは以下の記事を参照ください。

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デメリット

一方で、土地活用は事業経営を行うことです。

たとえば、アパートやマンションの建築には多額の初期投資が必要となり、ローンを組むケースが大半です。毎月の返済額と家賃収入のバランスを考慮することが求められるほか、空室が続いたり、賃料水準が期待通りでなければ、返済が困難になるリスクもあるでしょう。

また、事業大家としてのさまざまな責任も発生することから、慎重な計画と運営が求められます。

土地活用を始めるなら目的を明確に！

土地活用を始める際は、まず自分が何を実現したいのかという目的を明確にすることが重要です。

「定期的な収入を得たい」「相続税対策をしたい」「地域に貢献したい」など、目的によって最適な活用方法は異なるため、運用期間や予算、かかわり方（たとえば手間をあまりかけたくない）なども考慮に入れたうえで最適な方法を検討しましょう。

目的が曖昧なまま始めてしまうと、後々のミスマッチや想定外の支出が生じるリスクが高まります。

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土地活用の流れ【7つのステップ】

ここでは土地活用の流れを7つのステップに分けて、解説します。

【ステップ1】土地活用の相談

まずは、不動産会社や建設業者などに訪問して土地活用の相談をしましょう。この段階では、どの土地活用を選択するかをはっきりと決めていなくても問題はありません。

しかし、相談をスムーズに進めるためにも目的や要望をある程度絞り込んでおき、相談する企業の担当者にその希望を伝えられるようにしておきましょう。

また、1社だけに相談を絞ると、提案（プラン）の幅が狭くなりよりよい土地活用法でなかったり、相場より高いお金を払ってしまうなど失敗する可能性があります。少なくとも2～3社以上に相談するようにしましょう。相談する際は、一括相談サービスなどを活用すると便利です。

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【ステップ2】土地の調査

土地活用を具体的に検討する前に、その土地にどのような制限がかかっているのかを調査する必要があります。主なチェックポイントは、以下のとおりです。

・用途地域による建築制限
・建ぺい率・容積率の確認
・接道要件の確認
・地盤の状態
・周辺環境や日照条件
・インフラ整備状況

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【ステップ3】市場調査

土地活用の方向性が決まったら目的に合った土地活用が行えるのかどうかを確認します。ハウスメーカーや土地活用専門企業など、こうした土地活用をサポートする企業に依頼すれば、土地の立地や周辺情報などをもとに市場調査を行ってくれます。

調査の結果、土地活用は困難、あるいは希望するものは難しいと判断されることもあります。なお、土地の広さによっては想定以上の費用がかかる場合があるため、費用面も視野に入れながら土地の状況を確認してください。

【ステップ4】プラン設計・提案

市場調査の結果をもとに、土地活用業者から具体的な活用プランの提案を受けます。この段階で、以下のような必要な費用が明確になってきます。

・建築本体工事費・設備工事費（電気、給排水など）
・外構工事費
・各種手数料（建築確認申請、登記など）
・税金（不動産取得税、登録免許税など）　　その他

これらの費用をもとに、借入額や毎月の返済額、予想収益などをシミュレーションし、実現可能性について検討しましょう。この時点でしっかりと検討することが、その後の安定した運営につながります。

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【ステップ5】契約・融資

このステップは土地活用の方法によって大きく2つに分かれます。

土地貸し（借地や駐車場や資材置き場など）の場合は、賃貸借契約を締結すれば大家の主な役割は終了です。契約書の内容、とくに賃料や契約期間をしっかり確認しましょう。

一方、建築をともなう場合（アパートやマンション、商業施設など）は、施工業者との工事契約に加えて、建築費の融資審査も必要となります。契約前には工事内容や融資条件を十分に確認し、不明点は必ず質問しておきましょう。契約締結後、建築・施工段階へと進みます。

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【ステップ6】建築・施工

完成後、すぐに家賃収入を得るためにも、工事途中から入居者を募集しておくとよいでしょう。管理会社に委託すれば、こうしたことを含めてすべて段取りをしてもらえます。

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【ステップ7】完成引渡し・運用開始

無事、建物が完成したら引渡しを受け、賃貸物件の運営がスタートします。その際の運営管理方法は主に以下の3つとなります

自主管理	・大家自身が入居者対応や建物管理を行う・経費をおさえられるが、手間と時間がかかる・緊急時など24時間対応が必要（ここだけ外注も可能）
管理委託	・専門会社に管理業務を委託・収入の5-10%程度の管理費用が必要・専門的できめ細かな対応が可能
サブリース	・管理会社と一括借り上げ契約を行う・収入は安定するが、賃料はおさえ目・大家の手間はほぼゼロ

初めて土地活用を行う場合は、管理委託やサブリースも視野に入れて検討するとよいでしょう。また、設計・施工を依頼した会社が管理業務も行っている場合は、一貫した対応が期待できます。

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土地活用を検討する前に知っておきたい3つのポイント

土地活用は長期的な事業であり、事前の準備と知識を身につけておくことが求められます。ここでは、土地活用を始める前におさえておきたい3つのポイントについて解説します。

リスクがあることを知っておく

土地活用には以下のようなリスクがともないます。

・資金面のリスク（返済不能、予期せぬ修繕費用）
・空室や家賃下落のリスク
・近隣トラブルのリスク
・法規制変更のリスク
・災害リスク

これらのリスクに対して事前に理解を深めておくほか、適切な対策を講じることが大切です。保険加入や資金的な余裕を持った計画立案を心掛けるほか、必要に応じて専門家に相談することでリスクを最小限におさえられるでしょう。

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資産を把握しておく

土地活用は事業経営の1つです。そのため、初期費用だけでなく、運転資金や予期せぬ支出に備えた予備資金についても考慮しましょう。具体的には、事業主として以下の項目を把握しておくことをおすすめします。

・手持ち資金の額
・借入可能額
・毎月の収支状況
・将来の収入見込み
・ほかの資産状況（預貯金、有価証券など）

大家自身の総資産に見合った活用方法を選ぶことで、長期的に安定した運営が可能となるほか、これらの情報は融資審査の際にも必要となります。

土地活用業者は慎重に選定する

土地活用で失敗を避けるためには、パートナーとなる業者選定を慎重に行う必要があります。不動産会社の中には悪質な業者も存在し、詐欺被害に遭う大家さんも少なくありません。各種手数料を相場以上の価格で提示して現金をだまし取るケースや、所有権を移転させて土地を奪ってしまう大胆なケースまで、手口はさまざまです。

このような被害に遭わないためには、業者を比較検討したり、ある程度時間をかけて話し合ったりして、信頼できる業者かどうかを見極める必要があります。

複数業者への相談が重要とわかっていても、なかなか時間が取れない方には、一括プラン請求サービスが便利です。一括プラン請求では、土地活用に関する悩みを相談することはもちろん、どのような土地活用が適しているかアドバイスをもらうことも可能です。

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最近は、さすがに悪質な業者は見かけなくなりましたが、土地活用でのパートナー企業選びは、重要なカギとなります。土地活用の提案のバリエーションの多さ、実績、管理力などで判断すればいいでしょう。ただし、「サブリースしますので、安心です」だけを、ウリにしている企業には注意した方がいいと思います。

よくある質問

ここでは、土地活用に関するよくある質問をご紹介します。

田舎でも土地活用ができる？: 田舎の土地でも、立地や条件に応じた適切な活用方法を選択することで十分に活用が可能です。太陽光発電は集客が不要で広い土地を活かせる点で根強い人気があり、一戸建て賃貸住宅は競合が少なく強気の家賃設定が可能です。

また、資材置き場は市街化調整区域でも実施でき、高齢者向け住宅は郊外でも需要が見込めます。ただし、市街化調整区域や農地法などの規制の有無を事前に確認し、必要な場合は許可を得る必要があります。くわしくは田舎の土地活用に関する記事を参照ください。
土地活用の方法にはどんなものがある？: 代表的な土地活用の方法としては、アパートやマンション経営が挙げられます。また、初期費用をおさえたい場合は駐車場経営が、空き家を活用したい場合はシェアハウス経営などがおすすめです。

所有している土地建物の立地や面積などによって適している土地活用の方法が異なるため、専門家に相談しながら決めるとよいでしょう。詳しくは土地活用の方法に関する記事を参照ください。
土地活用は相続税対策にもなる？: 土地活用することで相続税対策とすることが可能です。相続税や贈与税を算定する際に基準とする相続税路線価は、一般的に不動産の実勢価格の80%程度を目安として設定されます。

これ以外にも、賃貸用も含めて住宅に関して優遇される特例が多く、うまく活用することでさらなる相続税の節税が見込まれます。事前に専門家に相談することをおすすめします。

土地をそのまま相続すれば、相続路線価に従い相続税がかかります。空き家で未利用の場合での規制も厳しくなっています。一方で、更地を有効活用して賃貸住宅などを建築すれば、賃貸経営での収益があることだけでなく、賃貸住宅があれば借地権が付いた土地とみなされ土地評価が下がります。そのため、節税効果があるというわけです。

まとめ

土地活用の進め方についてお伝えしました。土地活用にはさまざまな方法があり、明確な正解はありません。自分のなかで活用法を明確に決めているのであればスムーズに物事は進みますが、そうでない場合はさまざまな可能性を模索する必要があります。

まずは、専門業者へ相談することから始めるようにしましょう。その際、いくつかの専門業者を回って相談することをおすすめします。一括相談サービスなどを積極的に活用しながら準備を進めましょう。

土地活用の始め方で迷ったら、
専門家にアドバイスをもらいましょう！

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この記事の監修者

吉崎誠二

不動産エコノミスト／社団法人住宅・不動産総合研究所理事長

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。

著書:「不動産サイクル理論で読み解く　不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

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