【土地活用を始める流れ】基本の進め方や注意点を解説します

  • 更新日:
  • 2022年10月03日
【土地活用を始める流れ】基本の進め方や注意点を解説します
土地活用を始めるということは、単なる地主から事業オーナーに変わるということ。事業を始めることで背負うリスクもあるでしょう。この記事では、土地の活用を検討するにあたって、相談するべき内容から活用の進め方まで、基本的な流れを土地活用初心者に向けて解説いたします。

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目次

土地活用とは

土地活用とは、空き地などの利用していない土地をうまく活用して利益を生み出すことです。土地活用の例として、アパート・マンション経営などをはじめとした賃貸経営や駐車場経営、店舗、トランクルーム、土地信託などが挙げられます

土地活用するということは、単なる地主から、事業のオーナーになるということです。「自分の土地を活用するのだから、土地活用は資金がいらない」と考えている方が意外と多いのですが、そのようなことはありません。土地活用をうまく進めるためには、その土地に適した方法で活用すること、そして、その活用法に対していくらの費用が必要で、いくらの利益が見込めるかなどを計算して進めることが大切です。

ただ持っているだけの状態から活用する側に回るにあたって、土地活用に関する基礎知識や土地活用を始める流れをしっかりおさえておきましょう。

土地活用のメリット・デメリット

土地活用は定期的な収益を得られるメリットがある一方、始めるためにはある程度の費用が必要になってくるデメリットもあります。そのほか、どのようなメリット・デメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

メリット

土地を有効活用することで、さまざまな税制メリットを得ることができます。その1つが不動産所得の損益通算です。土地活用で得た収入は不動産所得として計上されます。そこで利益が生まれた場合、その翌年に確定申告を行わなければなりません。不動産所得はその所得を得るのに要した経費を計上できるため、収入から経費を差し引いた所得がマイナスになることがあります。

マイナスになれば税金を納める必要がなくなるだけでなく、そのマイナス分を給与所得などの他の所得から差し引くことができます。また、減価償却費や青色申告特別控除をうまく活用すれば、損益通算の効果が高まります。詳しくは以下の記事を参照ください。

デメリット

土地活用をするということは、ただの地主から事業オーナーになることを指します。たとえば、アパートやマンションを建てた場合、管理会社をうまく活用すればオーナーは何もすることなく、自動的に家賃収入が入ってくる仕組みを作ることが可能です。

ただし、アパートやマンションの建築には多額の費用が求められ、多くの場合、アパートローンを組まなければ賄えません。金利が上乗せされた毎月の返済額と、得られる家賃収入額を見比べて、やりくりできるかをよく検討する必要があるでしょう。入居者がうまく入らず空室が続くようであれば最悪、破産してしまうリスクがあります

【土地活用の進め方】1. 相談する

まずは、不動産会社や建設業者などに訪問して土地活用の相談をしましょう。この段階では、どの土地活用を選択するかをはっきりと決めていなくても問題はありません。しかし、相談をスムーズに進めるためにも目的や要望をある程度絞り込んでおき、不動産会社や建設業者の担当者にその希望を伝えられるようにしておきましょう。

また、1社だけに相談を絞ると、相場より高いお金を払ってしまうなど失敗する可能性があります。少なくとも2~3社以上に相談するようにしましょう。相談する際は、一括相談サービスなどを活用すると便利です

【土地活用の進め方】2. 市場調査

土地活用の方向性が決まったら目的に合った土地活用が行えるのかどうかを確認するため、不動産会社や建設業者、建設コンサルタントなどに依頼して、土地の立地や周辺情報などをもとに市場調査を行いましょう。

調査の結果、土地活用は困難と判断されることもあります。なお、土地の広さによっては想定以上の費用がかかる場合があるため、費用面も視野に入れながら土地の状況を確認するようにしましょう

【土地活用の進め方】3. プラン設計・提案

市場調査の内容をもとに、どのような活用方法が適しているかについて、土地活用のプラン設計に基づいた提案を受けることができます。この段階まで進むと、ある程度はっきりした費用が見えてくるはずです。資金計画に落とし込んで、うまく進められるかどうかを再検討しましょう

なお、土地活用にはさまざまな費用が掛かりますが、たとえば、賃貸マンションを建てる際には以下の費用が必要になります。これらを合計した金額に対し、いくらのローンを借りて毎月の返済はいくらなのか、または、毎月の収益はいくらなのかをシミュレーションしておきましょう

・建築本体工事(本体工事費)
・付属設備工事(電気設備、給排水設備)
・附帯工事(外構工事など)
・各種手数料(建築確認申請費用や登記費用など)
・税金(不動産取得税や登録免許税、印紙税など)

【土地活用の進め方】4. 契約~建築・施工

建築工事の内容と資金面に納得ができる施工業者と契約しましょう。トラブルを避けるためにも、契約を締結する前に必ず契約書の内容すべてに目を通し、もし疑問点などがあれば質問しておくことが重要です

契約締結完了すると、いよいよ建物の建築・施行が始まります。完成後、すぐに家賃収入を得るためにも、工事途中から入居者を募集しておくと良いでしょう

【土地活用の進め方】5. 完成引渡し(管理開始)

無事、建物が完成したら引き渡しを受け、建物の管理がスタートします。管理にあたっては、その一切を管理会社に任せることもできます。設計・施工を依頼した会社が管理業も行っているのであれば、彼らに管理を任せるのも良いでしょう。

失敗を避けるために|土地活用を始める際の注意点

土地活用で失敗を避けるためには、パートナーとなる業者選定を慎重に行う必要があります。不動産会社の中には悪質な業者も存在し、詐欺被害に遭うオーナーさんも少なくありません。各種手数料を相場以上の価格で提示して現金をだまし取るケースや、所有権を移転させて土地を奪ってしまう大胆なケースまで、手口はさまざまです。

このような被害に遭わないためには、業者を比較検討したり、ある程度時間をかけて話し合ったりなど、信頼できる業者かどうかを見極める必要があります

業者選定は慎重に!

複数業者への相談が重要とわかっていても、なかなか時間が取れない方もいらっしゃるでしょう。そのような場合は、一括相談サービスなどの活用をおすすめします。

一括相談サービスでは、土地活用に関する悩みを相談することはもちろん、どのような土地活用が適しているかアドバイスをもらうことも可能です。一括相談サービスは無料となっていることも多いため、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。
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よくある質問

ここでは、土地活用に関するよくある質問をご紹介します。
土地活用は誰に相談すればいい?
土地活用の方向性が定まっていない場合の相談先として、ファイナンシャルプランナー、金融機関、税理士などがおすすめです。いずれもお金のプロフェッショナルであり、見込み収支や融資関連などを相談することができます。税理士については、多くの土地活用経験者と関わっており、税理士ならではの知見によるアドバイスがもらえるでしょう。詳しくは土地活用の相談に関する記事を参照ください。
土地活用の方法にはどんなものがある?
代表的な土地活用の方法としては、アパートやマンション経営が挙げられます。また、初期費用をおさえたい場合は駐車場経営が、空き家を活用したい場合はシェアハウス経営などがおすすめです。所有している土地建物の立地や面積などによって適している土地活用の方法が異なるため、専門家に相談しながら決めるとよいでしょう。詳しくは土地活用の方法に関する記事を参照ください。
土地活用は相続税対策にもなる?
土地活用することで相続税対策とすることが可能です。相続税や贈与税を算定する際に基準とする相続税路線価は、一般的に不動産の実勢価格の80%程度を目安として設定されます。これ以外にも、相続に関しては土地に関して優遇される特例が多く、うまく活用することでさらなる相続税の節税が見込まれます。事前に専門家に相談するとよいでしょう。

まとめ

土地活用の進め方についてお伝えしました。土地活用にはさまざまな方法があり、明確な正解はありません。自分のなかで活用法を明確に決めているのであればスムーズに物事は進みますが、そうでない場合はさまざまな可能性を模索する必要があります。まずは、専門業者へ相談することから始めるようにしましょう。その際、いくつかの専門業者を回って相談することをおすすめします。一括相談サービスなどを積極的に活用しながら準備を進めていきましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

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