土地活用として「コンビニ経営」を検討する前に知っておくべきこと

土地活用の方法にはいくつかの方法がありますが、普段から利用することが多い身近なコンビニエンスストアの経営とあって、イメージしやすいのではないでしょうか。コンビニ経営に適した土地は、交通量の多い道路沿いであるなど条件は限定的ですが、その条件に合致する土地であれば、アパート・マンション経営よりも初期投資額を抑えたうえで、高収益を目指すことができます。以下、コンビニ経営について制度の詳細やチェックポイントなど見ていきましょう。

土地活用としてのコンビニ経営は、土地をコンビニ業者に借地することになりますが、その貸し方には以下の2つの方法があります。

・リースバック方式

・事業定期借地方式

リースバック方式は建物を土地オーナーが建てコンビニ業者へ土地と建物を貸す方式、事業定期借地方式は、土地をコンビニ業者に貸し、建物はコンビニ業者が建てる方式です。基本的には、リースバック方式の方が初期投資額が大きくなるもののリターンを大きくしやすく、事業定期借地方式は収益を大きく伸ばしにくいもののリスクを抑えた投資が可能となります。

これらのうち、いずれの方式を選択するかについては土地のオーナーが一方的に決めるのではなく、立地などを考慮してコンビニ業者との話し合いで決めることになります。

リースバック方式では、コンビニの店舗を土地オーナーが建築し、建築した建物と土地を合わせてコンビニ業者へ貸し出します。土地オーナーからすると、初期投資額が大きくなり、仮に出店後、うまく集客できずに撤退が決まった場合には多額の負債が残るというリスクがあります。(ただし、契約によっては撤退時に融資分の返済が免除されるケースもあります)

一方、コンビニ業者からすると建物を自社で建築する必要がなく、費用負担を抑えられます。よほど立地がよい場合を除き、基本的にはコンビニ業者はリースバック方式を望む傾向にあります。なお、土地所有者が費用負担しないといけない分、土地だけを貸す事業定期借地方式に比べて高い収益を得やすくなっています。ちなみに、費用負担があるとはいっても、一般的にはアパートやマンションを建てるより安く建てることができます。

リースバック方式で店舗を建ててコンビニ業者に貸し出すと、その土地は貸家建付地としての評価を受けます。貸家建付地とは、実際に土地と建物を使っているわけではない分、相続税の計算上評価減を受けられるもので、エリアにもよりますがおおむね2割程度、低い評価を受けることができます。

また、不動産は現金より2～3割程度安く評価されるため、自分で建物を新築することにより、現金を所有しているより相続税を安く抑えられます(お金を借りる場合も同様です)。相続税対策については以下リンクで詳しく解説しています。

リースバック方式では、土地所有者が建物を建てることになりますが、その資金についてはコンビニ業者から建設協力金を借りて建てることができます。建設協力金の最大のメリットは無利息であるということです。

アパート・マンション経営では、土地や建物を担保に金融機関から融資を受けることになりますが、これは安くとも1～2%の利息がかかります。借入額が大きいこともあり、例え1～2%であってもその負担額は大きなものとなってしまいます。コンビニのリースバック方式を利用すれば、そうしたデメリットもなく、また初期費用が多く準備できなくても始められるため、非常に便利な制度となっています。

一方、先に少しふれましたが、仮にコンビニ出店後、経営がうまくいかなかった場合にはコンビニが撤退してしまう可能性があります。コンビニが撤退を決めた場合、建設協力金の残債については土地オーナーからコンビニ業者に対して「返金」するか、コンビニ業者が建設協力金の債権を「放棄」することになります。こうした、建設協力金の取扱いについては、契約書の内容次第になります。

基本的には、返金するより放棄したほうが有利なので、契約前にその内容をしっかり確認することが大切です。ただし、コンビニ業者が建設協力金の債権を放棄した場合には、その債権額に応じて税金が課される点に注意が必要です。たとえば、2,500万円分建設協力金の残債があった場合、コンビニ業者が放棄した債権は土地オーナーが承継することになります。債権とは「お金を受け取る権利」などのことです。

つまり、「土地オーナーからコンビニ業者に建設協力金を返却する権利」が、コンビニ業者が債権を放棄することで土地オーナーのものになってしまうのです。このことにより、実際にはお金が入ってこないのにも関わらず、土地オーナーはこの年、2,500万円の収入を得たことになります。その年の土地オーナーの他の所得にもよりますが、仮に所得が「1,800万円超4,000万円以下」だった場合、所得税と住民税を合わせた税率は50%になり、その年の納税額は1,250万円となってしまいます。

事業定期借地方式は、土地オーナーは土地を貸すだけで、コンビニの店舗はコンビニ業者が建てる方式です。このため、土地オーナーはコンビニ業者の撤退リスクを負う必要がありません。一方、そのリスクはコンビニ業者が背負うことになる分、毎月受け取れる賃料はリースバック方式と比べて低くなっています。なお、事業定期借地方式は、借地借家法の事業用定期借地権に基づいた契約です。事業用定期借地権については、以下のリンクで詳しく解説しています。

事業定期借地方式もリースバック方式と同様、土地の評価額の減額を受けることができます。具体的には事業用定期借地権の残存期間に応じて土地の評価額が決められますが、詳しい計算方法については専門の税理士に相談するようにしましょう。

ここまで、リースバック方式と事業定期借地方式について解説しましたが、コンビニ経営に対する土地所有者の関わり方としては以下の3つのパターンがあります。

1.土地活用のみ、運営等は業者に任せてコンビニの従業員は業者が雇うパターン

2.土地活用に加え、自分でコンビニを経営するパターン

3.土地・建物を業者に用意してもらいコンビニ経営者になるパターン

なお、本記事では、1. 土地活用のみのパターンについてお伝えしています。

コンビニ業者には店舗開発部門があり、ホームページなどから問い合わせができます。問い合わせすると、出店可否の調査をしてもらうことができますが、全て業者任せにしてしまうと、仮に自分に不利な提案があった場合でも自己判断することができなくなってしまうため、事前に自分である程度調査しておくことが大切です。以下、コンビニ経営を始める前のチェックポイントについてお伝えしていきます。

まずは土地の立地がコンビニ経営に適しているか確認しましょう。基本的な立地条件は、車通り、人通りの多い道路に面した土地がコンビニ経営には適しています。これは、一般車だけでなく、トラックなどの大型車も駐車できるスペースを確保することで利用者を増やしたいというコンビニ業者側の意図があるからです。

一般的にはどの業者でも60坪以上は必要となりますが、コンビニ業者により最低限必要な面積が異なることもあるため、問い合わせしてみるとよいでしょう。上記のような条件を満たした上で、コンビニ業者の担当者がチェックを行い、OKならばコンビニを建てられることになります。

建物は、地域ごとに設定された用途地域により建てられる建物が決まっています。土地のあるエリアがどの用途地域に該当するか、事前に確認しておくとよいでしょう。なお、用途地域については自治体によってはネットで閲覧できる場合もありますが、そうしたシステムがない場合には役所の都市計画課(役所により部署名は異なる)に問い合わせするとよいでしょう。

ちなみに、これまで閑静な住宅街に指定されることの多い「第二種低層住居専用地域」ではコンビニなど商業施設を建てることができませんでしたが、2019年より緩和されることになっています（2階建て150m2以下に限る）。とはいえ、建ぺい率や容積率などの制限を満たす必要はありますから、いずれにせよ確認はしておくことをおすすめします。

土地の周辺に競合するコンビニ店舗がある場合、売上に影響が及びます。近くのコンビニまでの距離はどのくらいあるか、その店舗の混雑具合はどのくらいかを見てみましょう。近くのコンビニから十分に離れている場合や、多少近くとも、自分の土地の方が利便性が高くなりそうな場合には前向きに検討しやすいといえます。

コンビニは、セブンイレブン、ファミリーマート、ローソンの3社が国内シェアの9割を占めています。まずは、これら大手3社の賃料や契約期間、契約方式などを比較して自分の土地や状況にもっとも適した業者と契約するとよいでしょう。なお、地域によっては大手3社よりシェアの多いコンビニ業者があることもあるため、それらも含めて検討します。

契約条件については、ホームページ等で確認できることもありますが、全国で説明会を開催していたり、問い合わせすると営業担当者が来訪してくれたり、WEB説明会を実施したりしてくれる業者もあります。気になったことがあればどんどん問い合わせするようにしましょう。

ここでは、コンビニ経営の特徴を見ていきます。

コンビニ経営は、経営状況によりますがうまくいけば収益力を大きく伸ばしやすく、高いところではアパート・マンションなど住居系のものと比べて、同じ大きさのスペースで1.5～2.0倍の収入を見込むこともできます。

コンビニ経営では、たとえばリースバック方式で契約締結したとしても、アパート・マンション経営などと比べて初期投資額を少なくすることができます。また、必要な自己資金額についても、建設協力金を利用することでコンビニ業者から無利息でお金を借りることができるというコンビニ業界独自の特徴があります。

コンビニ経営に関する契約は、契約期間が10～30年程度と長く、コンビニの撤退がない限りは長期的な収入を見込めるでしょう。

コンビニは現状、ほとんどの店舗が24時間経営であるのに加え、日用品から食料まで幅広い品揃えとなっていることもあり、地域にとってなくてはならない存在となりやすく、コンビニ経営に参画することで地域活性化に貢献できます。

最後に、コンビニ経営の注意点を見てみましょう。

コンビニ経営に適した土地は、人通り、車通りの多い道路に面した土地であることが必要条件で、どんな土地でも始められるわけではありません。まず自分の土地がコンビニ経営に適しているのかどうかを確認しましょう。

コンビニ経営は、コンビニ業者と10～30年の契約期間で契約するもので、その間は安定した収入を得ることができますが、契約期間中は土地をほかのことに活用したいと思っても活用することができません。

コンビニは、相続税対策などに有効なことをお伝えしましたが、これは賃貸アパートやマンションを建てる場合でも同様の効果を得られます。一方、固定資産税や不動産取得税の優遇措置を受けるには「住居系」の建物である必要があり、コンビニはこの条件を満たしません。コンビニ経営は、アパート・マンション経営と比べると節税効果が低いことに注意が必要です。

コンビニの経営状況によっては、契約期間途中であっても、賃料を減額されるなど契約条件が変更されることがあります。当初の契約内容が契約期間中固定であるわけではないということには、十分注意が必要です。

コンビニは事業撤退が少なくなく、経営状況が悪くなることを想定して、契約の当初から撤退後のことまで考えておくことが大切です。たとえば「撤退時には建設協力金はどのような取り扱いになるのか？」など、しっかり契約内容についても確認しておくようにしましょう。また、仮に撤退することになった場合には「コインランドリーに利用する」など、撤退後の土地活用法についても想定しておくと万全です。

土地活用としてのコンビニ経営では、コンビニが建てられる土地なのかどうかがまずポイントとなります。その条件をクリアすれば、土地活用としては初期費用も少なく高収益が期待できます。ただし、撤退が早く安定性が低いという点には注意が必要です。業者への貸し方や注意点に気を付ければ長期的な収入につなげることが可能となるでしょう。