車通りの多い道沿いの土地活用におすすめのコンビニ経営。
建築できる立地が限定的なため、所有地が適しているのか確認してみましょう。
目次
コンビニ経営とは

コンビニ経営に適した土地は、交通量の多い道路沿いであるなど条件は限定的ですが、その条件に合致する土地であれば、アパート・マンション経営よりも初期投資額を抑えたうえで、高収益を目指すことができます。
以下、コンビニ経営について制度の詳細やチェックポイントなど見ていきましょう。
コンビニ業者への貸し方は2種類ある

リースバック方式は建物を土地オーナーが建て、コンビニ業者へ土地と建物を貸す方式、事業定期借地方式は、土地をコンビニ業者に貸し、建物はコンビニ業者が建てる方式です。基本的には、リースバック方式の方が初期投資額が大きくなるもののリターンを大きくしやすく、事業定期借地方式は収益を大きく伸ばしにくいもののリスクを抑えた投資が可能となります。
これらのうち、いずれの方式を選択するかについては土地のオーナーが一方的に決めるのではなく、立地などを考慮してコンビニ業者との話し合いで決めることになります。
リースバック方式 | 事業定期借地方式 | |
---|---|---|
土地 | コンビニ業者に借地 | コンビニ業者に借地 |
建物・内装 | 土地オーナーが立てて賃貸 | コンビニ業者が建てる |
建築資金 | 土地オーナーが負担(無利息で建設協力金を借りられる) | コンビニ業者が負担 |
契約期間 | 10~30年 | 10~30年 |
建物と土地をコンビニ業者へ貸す「リースバック方式」
土地オーナーからすると、初期投資額が大きくなり、仮に出店後、うまく集客できずに撤退が決まった場合には多額の負債が残るというリスクがあります。(ただし、契約によっては撤退時に融資分の返済が免除されるケースもあります)
一方、コンビニ業者からすると建物を自社で建築する必要がなく、費用負担を抑えられます。よほど立地がよい場合を除き、基本的にはコンビニ業者はリースバック方式を望む傾向にあります。
なお、土地所有者が費用負担しないといけない分、土地だけを貸す事業定期借地方式に比べて高い収益を得やすくなっています。ちなみに、費用負担があるとはいっても、一般的にはアパートやマンションを建てるより安く建てることができます。
リースバック方式は相続税対策が期待できる
貸家建付地とは、実際に土地と建物を使っているわけではない分、相続税の計算上評価減を受けられるもので、エリアにもよりますがおおむね2割程度、低い評価を受けることができます。
また、不動産は現金より2~3割程度安く評価されるため、自分で建物を新築することにより、現金を所有しているより相続税を安く抑えられます(お金を借りる場合も同様です)。
相続税対策については以下リンクで詳しく解説しています。

業者から建設協力金を借りて建物を建設できる
建設協力金の最大のメリットは無利息であるということです。
アパート・マンション経営では、土地や建物を担保に金融機関から融資を受けることになりますが、これは安くとも1~2%の利息がかかります。借入額が大きいこともあり、例え1~2%であってもその負担額は大きなものとなってしまいます。コンビニのリースバック方式を利用すれば、そうしたデメリットもなく、また初期費用が多く準備できなくても始められるため、非常に便利な制度となっています。
一方、先に少しふれましたが、仮にコンビニ出店後、経営がうまくいかなかった場合にはコンビニが撤退してしまう可能性があります。コンビニが撤退を決めた場合、建設協力金の残債については土地オーナーからコンビニ業者に対して「返金」するか、コンビニ業者が建設協力金の債権を「放棄」することになります。
こうした、建設協力金の取扱いについては、契約書の内容次第になります。基本的には、返金するより放棄したほうが有利なので、契約前にその内容をしっかり確認することが大切です。ただし、コンビニ業者が建設協力金の債権を放棄した場合には、その債権額に応じて税金が課される点に注意が必要です。
例えば、2,500万円分建設協力金の残債があった場合、コンビニ業者が放棄した債権は土地オーナーが承継することになります。債権とは「お金を受け取る権利」などのことです。つまり、「土地オーナーからコンビニ業者に建設協力金を返却する権利」が、コンビニ業者が債権を放棄することで土地オーナーのものになってしまうのです。
このことにより、実際にはお金が入ってこないのにも関わらず、土地オーナーはこの年、2,500万円の収入を得たことになります。
その年の土地オーナーの他の所得にもよりますが、仮に所得が「1,800万円超4,000万円以下」だった場合、所得税と住民税を合わせた税率は50%になり、その年の納税額は1,250万円となってしまいます。
土地だけをコンビニ業者に貸す「事業定期借地方式」
事業定期借地方式は、土地オーナーは土地を貸すだけで、コンビニの店舗はコンビニ業者が建てる方式です。このため、土地オーナーはコンビニ業者の撤退リスクを負う必要がありません。一方、そのリスクはコンビニ業者が背負うことになる分、毎月受け取れる賃料はリースバック方式と比べて低くなっています。なお、事業定期借地方式は、借地借家法の事業用定期借地権に基づいた契約です。
事業用定期借地権については、以下のリンクで詳しく解説しています。

事業定期借地方式は土地の評価額が減額される優遇がある
コンビニ経営に対して土地所有者のかかわり方は3パターン
なお、本記事では、1.の土地活用のみのパターンについてお伝えしています。
始める前の3つのチェックポイント

問い合わせすると、出店可否の調査をしてもらうことができますが、全て業者任せにしてしまうと、仮に自分に不利な提案があった場合でも自己判断することができなくなってしまうため、事前に自分である程度調査しておくことが大切です。
以下、コンビニ経営を始める前のチェックポイントについてお伝えしていきます。
1.車通り・人通りの多い立地かチェックする
一般的にはどの業者でも60坪以上は必要となりますが、コンビニ業者により最低限必要な面積が異なることもあるため、問い合わせしてみるとよいでしょう。上記のような条件を満たした上で、コンビニ業者の担当者がチェックを行い、OKならばコンビニを建てられることになります。
役所にコンビニが建てられる土地か聞いてみる
土地のあるエリアがどの用途地域に該当するか、事前に確認しておくとよいでしょう。なお、用途地域については自治体によってはネットで閲覧できる場合もありますが、そうしたシステムがない場合には役所の都市計画課(役所により部署名は異なる)に問い合わせするとよいでしょう。
ちなみに、これまで閑静な住宅街に指定されることの多い「第二種低層住居専用地域」ではコンビニなど商業施設を建てることができませんでしたが、2019年より緩和されることになっています(2階建て150m2以下に限る)。とはいえ、建ぺい率や容積率などの制限を満たす必要はありますから、いずれにせよ確認はしておくことをおすすめします。
2.近隣のコンビニ店舗からの距離や混雑具合を確認する
3.コンビニ業者を比較してパートナーを選ぶ
契約条件については、ホームページ等で確認できることもありますが、全国で説明会を開催していたり、問い合わせすると営業担当者が来訪してくれたり、WEB説明会を実施したりしてくれる業者もあります。気になったことがあればどんどん問い合わせするようにしましょう。
コンビニ経営の特徴

収益性が高い
初期投資が少ない
長期的な収入が期待できる
地域活性化に貢献できる
コンビニ経営の注意点

限られたエリアの土地でしかできない
契約期間中は他の土地活用に変更ができない
節税効果はあまり期待できない
コンビニの経営状況によっては契約条件に影響が出てくる
もし撤退されてしまった場合も考えておく必要がある
また、仮に撤退することになった場合には「コインランドリーに利用する」など、撤退後の土地活用法についても想定しておくと万全です。
まとめ

業者への貸し方や注意点に気を付ければ長期的な収入につなげることが可能となるでしょう。
車通りの多い道沿いの土地活用におすすめのコンビニ経営。
建築できる立地が限定的なため、所有地が適しているのか確認してみましょう。

監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。