【うまい話だけじゃない!】土地活用の成功事例・失敗事例

  • 公開日:
  • 2018年10月5日
  • 更新日:
  • 2018年10月5日
【うまい話だけじゃない!】土地活用の成功事例・失敗事例
土地活用を検討しているけれども、うまく収益があげられるか、失敗して負債を抱えてしまうのではないかと不安になってしまう方も多いのではないでしょうか。この記事では、土地活用を検討している人に向けて土地活用の成功事例・失敗事例を土地活用の種類ごとに紹介していきます。

成功事例も失敗事例も学びはたくさんあります。土地活用で大切なことは、
これらの事例を参考に自分自身で判断していくことです!

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目次

土地活用は事例から学ぶことが大切

土地活用にはさまざまな方法があり、そのどれを選んでも成功する可能性も、失敗する可能性もあります。当たり前のことではありますが、そのことを前提として、より成功する確率を高めたり、失敗する可能性を低くするためには、過去に実際に土地活用を実行してきた方たちの事例を参考にすることが大切です。

成功事例から学ぶこと

事例の中でも、成功した事例からはどんな部分を参考にするとよいのでしょうか?

基本的な姿勢としては、成功した方の事例から学んだことは、そのやり方を「徹底して真似てみる」というということが大切です。これは、下手に自分で解釈を入れずにそっくり真似る必要があります。”この事例のこの部分だけ”真似たけど、この部分は自己流でやったとなると、なかなかうまくいかないことが多いでしょう。

たとえば、郊外の土地でサービス付き高齢者向け住宅を建てたところ集客に成功したという話を聞いたとしましょう。しかしながら、実際はそこに至るまでの間に相当なマーケティングを練りこんでおり、その結果、サービス付き高齢者向け住宅を選択したのかもしれません。その場合、真似するべきはサービス付き高齢者向け住宅を建てることではなく、時間をかけてマーケティングを行うことですよね。

このように、成功事例からは「どんな方法で成功したのか」より「なぜ成功したのか」を深掘りして考えることが大切だと言えるでしょう。

失敗事例から学ぶこと

一方、失敗事例から学ぶことはシンプルで、同じことをしないようにして失敗を回避することです。

失敗事例において、「○○をしたから失敗した」ということや「○○をしなかったから失敗した」ということは、個別の事情がある場合は仕方のないこともありますが、結構なケースで同じような理由で失敗することが多いように思います。

たとえば、「自分で調査せずにプロに任せて失敗した」ということであれば、土地活用するということは、多くの場合事業経営者になることであり、そんな重大な判断を他人に任せていたことが失敗の要因です。

これは、単にそのことをしないように失敗事例から学べばよいでしょう。

土地活用の成功事例・失敗事例を種類別にご紹介

早速、種類別に土地活用の成功事例と失敗事例を見ていきたいと思います。

1.アパート・マンション経営の成功事例と失敗事例

まずは代表的な土地活用であるアパート・マンション経営の成功事例と失敗事例です。

成功事例

アパート・マンション経営の成功事例として、よくその方法が見られるのが入居者募集に関する工夫です。やはりアパート・マンション経営は集客がポイントです。もちろん、集客力のよい建物にするための立地選びなども大切になりますね。

成功事例としてご紹介したいのが、不動産会社に対する工夫です。

多くの方が入居者の募集には不動産会社を活用することと思いますが、事前に不動産会社の担当者に対して、「入居希望者からの交渉に対しては可能な限り対応する」ことや、入居を決めたときにはその担当者に対して個別の御礼を行うなどの方法で成功されている方がいらっしゃいます。

失敗事例

一方、アパート・マンション経営の失敗事例としてよくみられるのが「利回りだけで決めてしまった」、「節税に有効と聞いて始めてしまった」というもの。

アパート・マンション経営では利回りが大切ですが、その利回りが単に売買価格と年間収益の割合を示す表面利回りなのか、経費まで含めた実質利回りなのかによって異なります。また経費もどこまで含めるかはさじ加減ひとつですので、基本的に利回りについては自分で勉強して一番厳しい数字で計算できるようにしておくとよいでしょう。

アパート経営・マンション経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
アパート経営の特徴とメリット・デメリット
マンション経営の特徴とメリット・デメリット

2.駐車場経営の成功事例と失敗事例

次は、駐車場経営についての成功事例と失敗事例です。

成功事例

駐車場経営の成功事例としてご紹介したいのが、駐車場の固定資産税を考慮した上で事業計画を立てるということです。

駐車場経営では土地の上に建物が建たないため、土地の固定資産税を1/6にできる特例の適用を受けることができません。このことを踏まえて、駐車場にしたときに固定資産税がいくらで、駐車場経営による収益を得たあとに最終的にいくら手元に残るかを計算しておきましょう。

失敗事例

駐車場経営の失敗事例として紹介したいのも、やはり固定資産税についてです。

特に、親から相続した家やアパートを駐車場にして経営するといった場合では、建物を解体すると固定資産税がはね上ってしまうことを知らないと痛い目を見るでしょう。失敗事例から学ぶことも、やはり固定資産税を含めた事業計画を立てることです。

駐車場経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
駐車場経営の特徴とメリット・デメリット

3.太陽光発電の成功事例と失敗事例

3つ目が太陽光発電での成功事例と失敗事例です。

成功事例

太陽光発電は、比較的場所を選ばずに始められる土地活用ですが、とにかく立地にこだわることで太陽光発電の事業を成功させた事例があります。

このケースでは、土地代ができるだけ安く、その上で日照時間が長く、面積の広い土地を妥協せずに探し回り、結果として5年ほどで投資金の回収を成功させています。すでに持っている土地の活用法としてはそぐいませんが、こんな方法もあるということですね。

失敗事例

一時期流行ったことですが、相場よりかなり安い太陽光発電システムを導入することで利回りを高く確保したものの、最終的には失敗してしまったケースです。

これは、なぜ太陽光発電システムが安かったかというと、故障時の保証もなかったからです。そもそもの性能が低いこともあるのですが、アフターフォローがしっかりしているシステムであれば、大半が○年後に○%以上発電効率が低下したら保証を受けられるようになっています。

一方、こうしたシステムの中には保証も受けられず、設置して数年すると極端に発電効率が下がってしまうものもありました。太陽光発電システムは故障してしまうと外すのにもお金がかかります。

もちろん、できるだけ安く設置できるよう努力することは大切ですが、安易に価格の安さに飛びつかないことが大切です。

4.トランクルーム経営の成功事例と失敗事例

4つ目はトランクルーム経営における成功事例と失敗事例です。

成功事例

トランクルーム経営はアパート・マンション経営などと比べると初期投資に必要なコストも小さく、取り組みやすい土地活用ですが、気を付けたいのが近隣住民の理解を得るということです。

まだまだトランクルーム経営は一般的でないこともあり、2階建てのトランクルームで耐震性が担保されていないものは近隣住民の心象はよくありません。そうならないため、最初から土地をコンクリートで舗装し、耐震対策をしておくことで理解を得ることができるでしょう。

失敗事例

トランクルーム経営の失敗事例でよくあるのが近隣住民の反対に遭うということです。

成功事例でもご紹介したように、耐震性など安全性が確保できていなければ住民の反対により最悪、撤去しなければならないこともありえます。そうならないために、お金がかかるからといって土地の舗装を怠ることのないよう進めるとよいでしょう。

トランクルーム経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページでまとめていますので、合わせて確認してみてください。
トランクルーム経営の特徴とメリット・デメリット

5.商業施設経営の成功事例と失敗事例

5つ目は商業施設経営での成功事例と失敗事例です。

成功事例

商業施設経営の成功事例としては立地の見極めが一番の要因となるでしょう。商業施設経営では、土地を貸し出す場合と、自分で事業を営む場合がありますが、ここでは商業施設を建てた後の経営努力については取り上げません。

土地活用法の一つとして商業施設経営に踏み切って成功する理由としては、最初の段階から具体的にどの商業施設(コンビニなのか、スーパーなのかなど)でなら成功するかをイメージできることが大切です。

失敗事例

商業施設経営には、商業施設の運用業者からの提案で、こちらで建物を建ててから貸し出すケースがありますが、このケースではよほどしっかりマーケティングを行っておかないと、大損をしてしまう可能性があります。

もちろん、担当者からさまざまなデータを用いた説明もあるかと思いますが、それを鵜呑みにするのではなく最終的には自分で判断して決めましょう。

商業施設経営は、自分で経営する場合でも貸し出す場合でうまくすれば大きな利益を得られる可能性が高いです。

6.等価交換の成功事例と失敗事例

最後に、等価交換での成功事例と失敗事例をご紹介します。等価交換はデベロッパーに土地を差し出すことで、そこに建てるマンションの一室の所有権を得られるといったものです。

成功事例

等価交換では、取得したマンションを貸し出して運用することがありますが、利回りが一般的なアパート・マンション経営と比べると悪くなりがちです。もちろん、等価交換なので実際の手出しからの利回りではないのですが、投資の成果をシビアに見るのであれば事前にしっかりと計算しておくことが大切です。

等価交換によるマンション経営で成功されている方は、等価交換の実施前からこうした利回りをしっかり計算されています。

失敗事例

等価交換でたまに見られる失敗事例として、契約時の失敗があります。

等価交換では、土地の所有者がデベロッパーに土地を売却し、その金でマンションやアパートの一部を購入する形になり、税制上の優遇を受けられることに加え、優先価格で購入できます。ところが、このことを知らずに一般の販売価格で契約してしまい、結果として大きく損をしてしまっているケースが見られます。

等価交換時には、優先価格の有無について事前に確認しておくようにしましょう。

長期的な視点を持ち、リターンよりリスクを重視しよう

土地活用の種類ごとの成功事例と失敗事例についてご紹介してきました。

事例には全ての人に共通して得られる学びがありますが、一方で土地活用はその種類ごとに向いている人と向いていない人がいます。たとえば、アパート・マンション経営は基本的に数十年にわたる投資のため、長期的な視点に立った判断が必要な投資法です。

その上で、物件購入前は現地に足繁く通い、投資対象として適しているかどうか見極める必要があり、また、いざ運営が始まった後は、退去の度に不動産会社の担当者とのやり取りが必要になります。

具体的には、長期的な視点を持つことができ、またリターンよりリスクを重視できるか、普段は不動産会社に任せていても、いざとなったら自分の判断で細かな対応ができるかどうかなどが求められるでしょう。

立地によって土地活用の選び方は変わります

親から相続したなど、すでに持っている土地の活用法を探している場合は、その土地が都会にあるか田舎にあるかによって活用法の選び方は変わります。基本的に都会の土地であればアパート・マンション経営や駐車場経営、トランクルーム経営、商業施設経営、等価交換が向いているでしょう。

一方、田舎の土地に向いている土地の筆頭は太陽光発電システムですが、他にやり方によってはトランクルーム経営や、今回ご紹介していない老人ホーム経営、サービス付き高齢者向け住宅の経営があげられます。

田舎の土地活用については以下のページで詳しくまとめています。
【田舎の土地でも諦めない!】オススメの土地活用方法

まとめ

土地活用の成功事例と失敗事例について、種類ごとにお伝えしてきました。

成功事例であげられたものはその理由を探って自分の運用に取り入れるとともに、失敗事例にあげられているものは同じ失敗をしないようにすることが大切です。

また、土地活用の種類ごとにある特徴のほか、それを運用する人の向き不向き、立地の向き不向きもあるため、これからどの土地活用を行うのかを考えている方は、それらを踏まえた上で総合的に判断していくことが大切です。

成功事例も失敗事例も学びはたくさんあります。土地活用で大切なことは、
これらの事例を参考に自分自身で判断していくことです!

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【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。