この記事のポイント
- 土地を貸すことによって安定した収入が得られる一方、賃貸経営より収益が低いデメリットもあります。
- 契約方法によっては、借地人が半永久的に土地を利用し続けて戻ってこない可能性があるため注意が必要。
- トラブル回避のためには「土地賃貸借契約書」に必要事項を必ず記載しておくことが重要です。
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目次
土地を貸すメリット
土地を貸して、土地代を得ることは「借地事業」といい、不動産賃貸事業の1つです。一般的に建物は土地を借りた人（借地人）が立てて管理するので、土地の所有者は建物建築の費用などはかかりません。
土地を貸すことは、地代収入が得られる以外にもメリットとデメリットがあります。まずは、メリットを見ていきましょう。
土地を貸すことは、地代収入が得られる以外にもメリットとデメリットがあります。まずは、メリットを見ていきましょう。
【メリット1】安定した収入が得られる
土地を貸すと何十年とその上に建物が建つことになります。アパートやマンションなどの賃貸経営と異なり、空室による収入リスクに悩むこともありません。
【メリット2】初期費用や維持費用がほとんどかからない
借りた土地に建てた不動産に対しての費用は借地人の負担です。貸した側は初期費用や維持管理費はかかりません。しかし、土地に対しての固定資産税は貸した側（土地所有者）の負担になります。
【メリット3】契約によっては土地を手放すことができる
もしも、土地を手放したいと考えている方は契約方法によっては手放すことができます。詳しくは後述します。
土地を貸すデメリット
ここでは、土地を貸すデメリットについて見ていきます。
【デメリット1】長期契約のため契約期間中はほかの土地活用ができない
土地を貸すと借地人は自宅やアパート・マンションなどを建てるでしょう。数十年と貸すことになるため、もしも、土地を売却もしくは活用したくなったとしても貸主都合で返還してもらうことは契約違反となり難しいです。
【デメリット2】賃貸経営より収益が低い
マンションやアパートのように土地の上に収益物件があるわけではないので、地代のみの収入になります。土地の固定資産税代程度の収入が得られればよいと考えている方には向いているでしょう。
【デメリット3】契約方法に注意しないと土地を取られる
土地を一時的に貸すだけで、いずれはその土地に自宅を建てたり、アパートやマンション経営をしたりと土地活用をしたいと思っている人は注意が必要です。
契約方法によっては、借地人が半永久的に土地を利用し続けて戻ってこない可能性があります。契約方法については下記にてご説明します。
契約方法によっては、借地人が半永久的に土地を利用し続けて戻ってこない可能性があります。契約方法については下記にてご説明します。
土地を貸す方法は普通借地・定期借地の２つ
土地活用というとアパート・マンションを建てたり、駐車場にしたりといった活用方法が思い浮かびますが、自分で事業を運営する方法だけでなく、土地を貸し付けて地代を受け取ることも1つの方法です。
自分でアパートやマンションを建てる方法だと、うまく経営すれば収益を大きく伸ばすこともできますが、入居者が集まらないといったリスクも負わなければなりません。一方、土地を貸せば収益はそこまで大きくありませんが、長期間安定した収益を得ることができるようになります。
ただし、土地を借りた人はその上に建物を建てて住んだり、事業に用いたりするため、基本的には長い間活用できなくなります。この、貸し出す期間については「普通借地」と「定期借地」という2つの制度について理解しておく必要があります。
自分でアパートやマンションを建てる方法だと、うまく経営すれば収益を大きく伸ばすこともできますが、入居者が集まらないといったリスクも負わなければなりません。一方、土地を貸せば収益はそこまで大きくありませんが、長期間安定した収益を得ることができるようになります。
ただし、土地を借りた人はその上に建物を建てて住んだり、事業に用いたりするため、基本的には長い間活用できなくなります。この、貸し出す期間については「普通借地」と「定期借地」という2つの制度について理解しておく必要があります。
普通借地
普通借地とは、30年以上の期間を定めて土地を貸し出す制度で、更新する場合は最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年ごとに更新することになります。
普通借地の特徴的なところは、設定した期間が満了し、借主が契約の更新を申し出ると、それを拒否するには貸主側に正当事由が必要であるということです。
つまり、正当な自由がなく借主が更新を希望する限りは、貸し出した土地がいつまでも返ってこない（＝貸したまま）可能性があり、土地の所有者にとっては不利な制度となっています。
普通借地の特徴的なところは、設定した期間が満了し、借主が契約の更新を申し出ると、それを拒否するには貸主側に正当事由が必要であるということです。
つまり、正当な自由がなく借主が更新を希望する限りは、貸し出した土地がいつまでも返ってこない（＝貸したまま）可能性があり、土地の所有者にとっては不利な制度となっています。
定期借地
土地の所有者にとって、貸した土地がいつまでも返ってこない可能性があると、なかなか借地にしようと思えません。そこで、平成4年、借地借家法で新たに追加されたのが定期借地です。定期借地には３つ種類があります。
それぞれ条件は異なりますが、契約期間の終了と同時に借地関係は終了します。また、契約終了時には、借主は土地を更地にするか、建物を土地の所有者土地の所有者に譲渡することとなっており、土地の所有者としては契約期間満了後にまた土地を活用できるようになっています。なお、借地期間については以下のように定められています。
それぞれ条件は異なりますが、契約期間の終了と同時に借地関係は終了します。また、契約終了時には、借主は土地を更地にするか、建物を土地の所有者土地の所有者に譲渡することとなっており、土地の所有者としては契約期間満了後にまた土地を活用できるようになっています。なお、借地期間については以下のように定められています。
| 借地期間 | 期間満了時 | 期間満了時 |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 期間満了時に更地にして返還 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上 | 期間満了時に更地にして返還 |
| 50年未満 | ||
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 期間満了時に貸主が建物を買い取る |
土地を貸すときの賃料相場の調べ方
土地を貸すと決まれば、賃料設定が必要です。賃料は自分の気分で設定するのではなく、土地の賃料相場を調べて、近隣との相場に近い賃料に設定するようにしましょう。賃料相場の調べ方には3つの方法があります。
1. 収益還元法
収益還元法とは「土地から得られる期待利回り」から賃料を算出するもので、素人が土地の賃料を求めるのであれば、収益還元法が計算しやすく、また投資物件にあった求め方です。具体的には、以下のような計算式で価格を求めます。
期待利回りとは、投資額に対して年間でどのくらいの収益を得られるかを占めるもので、ます。土地の賃料を求める場合、経費はおおむね固定資産税や都市計画税の合計と考えて問題ありません。
更地価格とは、その土地を更地の状態で売却したときにいくらになるのかというもので、公示地価から調べることができます。また、一括査定の活用も更地価格を調べるための有効な方法です。
期待利回りとは、投資額に対して年間でどのくらいの収益を得られるかを占めるもので、ます。土地の賃料を求める場合、経費はおおむね固定資産税や都市計画税の合計と考えて問題ありません。
更地価格とは、その土地を更地の状態で売却したときにいくらになるのかというもので、公示地価から調べることができます。また、一括査定の活用も更地価格を調べるための有効な方法です。
2. 取引事例比較法
取引事例比較法は、対象の土地と似たような使い方をされている土地の地代から算出するという方法です。土地だけで貸しに出している物件が見つからない場合には、建物も含めた地代を参考価格とした上で、建物分の賃料を差し引いて土地の賃料を求めます。
とはいえ、土地の賃料を求めるにあたっては、取引事例比較法では参考となる事例を見つけることが難しいことが多く、あまり用いられません。
とはいえ、土地の賃料を求めるにあたっては、取引事例比較法では参考となる事例を見つけることが難しいことが多く、あまり用いられません。
3. 公租公課倍率法
公租公課倍率法とは、公租公課(固定資産税と都市計画税)に一定の倍率を掛け合わせて土地の賃料を求める方法です。
固定資産税や都市計画税については、土地の所有者であれば、毎年自治体から送られてくる納付書で確認することができます。
倍率については、厳密にやると複雑な計算をする必要がありますし、地域によっても異なるのですが、おおむね3倍程度（一例です）で計算できます。
固定資産税や都市計画税については、土地の所有者であれば、毎年自治体から送られてくる納付書で確認することができます。
倍率については、厳密にやると複雑な計算をする必要がありますし、地域によっても異なるのですが、おおむね3倍程度（一例です）で計算できます。
適正賃料を知るためにできること
素人でも賃料相場を計算することはできますが、厳密に計算するとなると知識や経験が必要になります。土地は一度貸すと数十年は契約の続くものなので、可能であれば不動産鑑定業者に依頼して適正賃料を計算してもらうことをおすすめします。なお、不動産鑑定業者を選ぶ際には、以下のポイントを確認するようにしましょう。
トラブル回避のために！土地を貸す際の注意点
トラブルを回避のためにも、土地を貸し出す際には以下のような点に注意しましょう。
用途地域
用途地域とは、エリアごとに定められるもので、用途地域ごとに建てられる施設が決まっています。たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では高さ10m(もしくは12m)までの高さの建物しか建てることができず、アパート・マンション用地としての貸出には向きません。
また、上記用途地域を踏まえ、住居系の用途地域だと事務所や店舗を建てるのに面積や用途の制限がついてしまいます。このように、土地を貸し出す際には用途地域が何になっているのかを確認するようにしましょう。
また、上記用途地域を踏まえ、住居系の用途地域だと事務所や店舗を建てるのに面積や用途の制限がついてしまいます。このように、土地を貸し出す際には用途地域が何になっているのかを確認するようにしましょう。
賃貸期間
借地となると基本的に長期の貸し出しとなる点に注意が必要です。普通借地だと最初の契約期間は30年以上に設定する必要がありますし、更新時に借主が更新を希望する場合、貸主が更新を拒絶するには正当事由が必要となります。
また、定期借地の場合は契約期間の終了と同時に借地は終了しますが、一般定期借地だと50年以上もの期間を設定することになります。借地期間中はほかのことに使うことはできません。
本当に借地契約を結んでもよいものかどうか、しっかり検討すべきだといえるでしょう。
また、定期借地の場合は契約期間の終了と同時に借地は終了しますが、一般定期借地だと50年以上もの期間を設定することになります。借地期間中はほかのことに使うことはできません。
本当に借地契約を結んでもよいものかどうか、しっかり検討すべきだといえるでしょう。
賃料が変動する可能性
土地の賃料を定め、長期間の賃貸借契約を結んだとしても貸し出し期間中に賃料が変動することがあります。これは、借地借家法よるもので、具体的には以下のように記載されています。
「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」（借地借家法11条1項）
つまり、土地の賃料は地価の上昇・低下、租税公課の増減、近隣相場との差によって変動する可能性があるということです。とくに、老後に土地の賃料を生活費に充てようと考えているようなケースでは、場合によっては賃料が下がってしまい、収益が厳しくなる可能性もある点に注意しなければなりません。
賃料を増額・減額する場合
賃料の増額(減額)請求は、土地の所有者か借主どちらかの意思表示によって発生しますが、双方が納得しなければ裁判所で調停となることもあります。裁判所での調停となった場合、実際に経済変動があるかどうかや、従来の賃料額が不相当となっているかどうか、増額(減額)しない旨の特約がないかなどが見られます。
なお、賃料増額(減額)の意思表示をして請求が認められると、原則として意思表示した時点から効果が発生します。意思表示時点より過去に遡って増額することはできませんが、裁判等で時間がかかる場合でも判決確定前から賃料の増減をすることは可能です。
ただし、実際には任意交渉や裁判上の和解等、実際に合意が得られてから増減されることも多くなっています。
なお、賃料増額(減額)の意思表示をして請求が認められると、原則として意思表示した時点から効果が発生します。意思表示時点より過去に遡って増額することはできませんが、裁判等で時間がかかる場合でも判決確定前から賃料の増減をすることは可能です。
ただし、実際には任意交渉や裁判上の和解等、実際に合意が得られてから増減されることも多くなっています。
土地賃貸借契約書
土地を貸す場合には「土地賃貸借契約書」を作成することになりますが、記載事項には注意が必要です。万一トラブルが起きた場合でも、必要事項を契約書に記しておくことで解決につながることがあります。
【土地賃貸借契約書に記載する内容（一例）】
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土地貸借のトラブルを回避するためには、
土地活用の専門家に意見を仰ぐことも一案です！
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よくある質問
ここでは、土地の貸し付けに関するよくある質問をご紹介します。
- 土地賃貸借契約書と公正証書の違いは？
- 土地を貸す場合には賃貸契約書を作成することになりますが、あまり一般的ではありませんが賃貸契約書の代わりに公正証書を作成する場合もあります。
賃貸契約書は土地の所有者と借地人との個人間で作成するか、不動産会社に依頼して作成するものですが、公正証書は公証人が作成する文書で、賃貸借契約書よりも強い法的な効力があります。どちらの形式で契約を進めるかしっかり検討するようにしましょう。 - 土地を貸すとどんな税金がかかる？
- 土地を所有することで固定資産税が課税されますが、土地を貸す場合にも税金がかかります。まず、土地の貸し付けで収益を得た場合、不動産所得として所得税と住民税が課されます。
この2つは不動産所得を得ると必ず発生するため支払いを忘れないようにしましょう。また、法人・個人の行う事業から生まれた収入が対象の事業税も支払いが義務付けられている税金の1つです。 - 土地を貸すと確定申告が必要になる？
- 土地の貸し付けで得た収益は不動産所得とみなされるため、給与などとは別に確定申告が必要です。
しかし、一般的に不動産所得が20万円以下の場合には確定申告をする必要はありません。不動産所得が20万円を超える場合、そして、損益通算を行う場合に確定申告が必要になります。手続きに不安を感じる場合は、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。
不動産所得が20万円以下の場合ですが、他の所得の状況により必要な場合がありますので必ず専門家にご相談してください。
まとめ
借地は普通借地にせよ、定期借地にせよ数十年に及ぶ契約となるのが前提のため、土地を貸し出す際には適正賃料を割り出した上で契約することが大切です。
本記事でご紹介した方法を活用して、自分である程度の賃料相場を求めると共に、必要に応じて不動産鑑定士に相談するようにしましょう。また、土地の貸し方などで悩む場合は土地活用の専門家などに相談することをおすすめします。
本記事でご紹介した方法を活用して、自分である程度の賃料相場を求めると共に、必要に応じて不動産鑑定士に相談するようにしましょう。また、土地の貸し方などで悩む場合は土地活用の専門家などに相談することをおすすめします。
まずは賃料相場を自身でシミュレーション！
その後、プロにアドバイスを仰いで答え合わせしてみましょう。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト／社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
吉崎誠二公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/
賃貸経営において、一括借り上げ契約＝サブリース契約を結んで空室リスクを回避する方法もありますが、同契約においても入居者集めが難しい場合等は、新築時はサブリース契約を管理会社との間で結べても、その後は条件が厳しくなるなどリスクを負うこともあります。