土地を貸すなら押さえておきたい、賃料相場を知るための4つの方法

  • 公開日:
  • 2019年10月11日
  • 更新日:
  • 2019年10月11日
土地を貸すなら押さえておきたい、賃料相場を知るための4つの方法
余っている土地の有効活用法として、アパートを建てて賃貸経営をするなどが一般的ですが、そのためには多額の初期費用を要します。費用をかけずに収益を得るのであれば土地そのものを貸す方法がありますが、土地を貸す場合の相場はどのように調べることができるのでしょうか。この記事では、土地の賃貸を検討している方々に、賃料相場の調べ方や計算方法など、土地を貸す際の注意点も含めてお伝えしていきます。

まずは賃料相場の計算を自分でシミュレーションしてみましょう。
その後、プロにアドバイスを仰いで答え合わせしてみましょう。

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目次

土地を貸すには2つの方法がある

土地活用というとアパート・マンションを建てたり、駐車場にしたりといった活用方法が思い浮かびますが、そうした、自分で事業を運営する方法だけでなく、土地を貸し付けて地代を受け取ることも一つの方法です。

自分でアパートやマンションを建てる方法だと、うまく経営すれば収益を大きく伸ばすこともできますが、入居者が集まらないといったリスクも負わなければなりません。一方、土地を貸せば収益はそこまで大きくありませんが、長期間安定した収益を得ることができるようになります。

ただし、土地を借りた人はその上に建物を建てて住んだり、事業に用いたりするため、基本的には長い間活用できなくなります。この、貸し出す期間については「普通借地」と「定期借地」という2つの制度について理解しておく必要があります。

普通借地

普通借地とは、30年以上の期間を定めて土地を貸し出す制度で、更新する場合は最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年ごとに更新することになります。普通借地の特徴的なところは、設定した期間が満了し、借主が契約の更新を申し出ると、それを拒否するには貸主側に正当事由が必要であるということです。

つまり、正当な自由がなく、借主が更新を希望する限りは、貸し出した土地がいつまでも返ってこない可能性があり、土地の所有者土地の所有者にとっては不利な制度となっています。

定期借地

土地の所有者土地の所有者にとって、貸した土地がいつまでも返ってこない可能性があると、なかなか借地にしようと思えません。

そこで、平成4年、借地借家法で新たに追加されたのが定期借地です。

定期借地には「一般定期借地」と「建物譲渡特約付借地」、「事業用定期借地」の3つがあり、それぞれ条件は異なりますが、契約期間の終了と同時に借地関係は終了します。また、契約終了時には、借主は土地を更地にするか、建物を土地の所有者土地の所有者に譲渡することとなっており、土地の所有者としては契約期間満了後にまた土地を活用できるようになっています。

なお、借地期間については以下のように定められています。
借地期間期間満了時期間満了時
一般定期借地権50年以上期間満了時に更地にして返還
事業用定期借地権10年以上期間満了時に更地にして返還
50年未満
建物譲渡特約付借地権30年以上期間満了時に貸主が建物を買い取る
事業用定期借地権については以下の記事でも詳しく説明しています。

土地を貸す際の注意点

土地を貸し出す際には、以下のような点に注意しましょう。

用途地域

用途地域とは、エリアごとに定められるもので、用途地域ごとに建てられる施設が決まっています。

例えば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では高さ10m(もしくは12m)までの高さの建物しか建てることができず、アパート・マンション用地としての貸出には向きません。また、上記用途地域を踏まえ、住居系の用途地域だと事務所や店舗を建てるのに面積や用途の制限がついてしまいます。

このように、土地を貸し出す際には用途地域が何になっているのかを確認するようにしましょう。

賃貸期間

借地となると基本的に長期の貸し出しとなる点に注意が必要です。

普通借地だと最初の契約期間は30年以上に設定する必要がありますし、更新時に借主が更新を希望する場合、貸主が更新を拒絶するには正当事由が必要となります。また、定期借地の場合は契約期間の終了と同時に借地は終了しますが、一般定期借地だと50年以上もの期間を設定することになります。借地期間中は他のことに使うことはできません。

本当に借地契約を結んでもよいものかどうか、しっかり検討すべきだといえるでしょう。

賃料が変動する可能性

土地の賃料を定め、長期間の賃貸借契約を結んだとしても、貸し出し期間中に賃料が変動することがあります。

これは、借地借家法よるもので、具体的には以下のように記載されています。

「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」(借地借家法11条1項)

借地借家法(平成三年法律第九十号)より引用

つまり、土地の賃料は地価の上昇・低下、租税公課の増減、近隣相場との差によって変動する可能性があります。特に、老後に土地の賃料を生活費に充てようと考えているようなケースでは、場合によっては賃料が下がってしまい、生活が苦しくなる可能性もある点に注意が必要です。

賃料を増額・減額する場合

賃料の増額(減額)請求は、土地の所有者か借主どちらかの意思表示によって発生しますが、双方が納得しなければ裁判所で調停となることもあります。裁判所での調停となった場合、実際に経済変動があるかどうかや、従来の賃料額が不相当となっているかどうか、増額(減額)しない旨の特約がないかなどが見られます。

なお、賃料増額(減額)の意思表示をして、請求が認められると、原則として意思表示した時点から効果が発生します。意思表示時点より過去に遡って増額することはできませんが、裁判等で時間がかかる場合でも、判決確定前から賃料の増減をすることは可能です。

ただし、実際には任意交渉や裁判上の和解等、実際に合意が得られてから増減されることも多くなっています。

土地の賃料相場の調べ方4つ

土地を貸すと決まれば、賃料を決めなければなりません。ここでは、土地の賃料相場を調べる4つの方法をお伝えしていきます。

1.積算法

まずは積算法です。

積算法とは、「土地から得られる期待利回り」から賃料を算出するもので、素人が土地の賃料を求めるのであれば、積算法が計算しやすく、また精度も高く求めることができます。

具体的には、以下のような計算式で価格を求めます。

土地の賃料(地代)=更地価格×期待利回り+必要経費

期待利回りとは、投資額に対して年間でどのくらいの収益を得られるかを占めるもので、本格的に求めようとおもえば複雑な計算が必要になりますが、概算で2%として計算することもできます。また、土地の賃料を求める場合、必要経費はおおむね固定資産税や都市計画税の合計と考えて問題ありません。

更地価格とは、その土地を更地の状態で売却したときにいくらになるのか、というもので、公示地価から調べたり、一括査定を利用し不動産会社に相談してみましょう。

2.取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の土地と似たような使い方をされている土地の地代から算出するという方法です。

土地だけで貸しに出している物件が見つからない場合には、建物も含めた地代を参考価格とした上で、建物分の賃料を差し引いて土地の賃料を求めます。とはいえ、土地の賃料を求めるにあたっては、取引事例比較法では参考となる事例を見つけることが難しいことが多く、あまり用いられません。

3.収益分析法

収益分析法とは、その土地が将来生み出すと想定される収益を元に価格を求める方法で、借主が借りた土地の上で事業を行う場合に利用できるものです。

ただし、事業を行なって収益を得るとしても、建物を建ててからの想定収益額となることから、その想定収益に対する土地の貢献度を分析する必要があり、これは素人には難しいです。プロが土地の賃料を求める際にはこうした分析も行っていることを知っておく程度でよいでしょう。

4.公租公課倍率法

公租公課倍率法とは、公租公課(固定資産税と都市計画税)に一定の倍率を掛け合わせて土地の賃料を求める方法です。

土地の賃料=公租公課(固定資産税や都市計画税)×倍率

固定資産税や都市計画税については、土地の所有者であれば、毎年自治体から送られてくる納付書で確認することができます。倍率については、厳密にやると複雑な計算をする必要がありますし、地域によっても異なるのですが、おおむね3倍程度で計算することが多くなっています。

適正賃料を知るためにできること

土地の賃料の相場の調べ方についてお伝えしました。

素人でも、ある程度の賃料を計算することはできますが、厳密に計算するとなると知識や経験が必要になります。土地は一度貸すと数十年は契約の続くものなので、可能であれば不動産鑑定業者に依頼して適正賃料を計算してもらったほうがよいでしょう。

不動産鑑定業者を選ぶ際には、以下のようなことに気をつけるとよいでしょう。

他業種と連携のある業者を選ぶ

不動産鑑定業者は、不動産の価格に関する専門家ではありますが、土地活用に関する専門家ではありません。不動産鑑定業者自体が土地活用に関する取引の実績があったり、土地活用を得意とする業者と連携があったりする不動産鑑定業者を選ぶことが大切です。

実績が豊富な業者を選ぶ

不動産鑑定業者の中には、不動産全般に関する仕事はしているものの、鑑定業務はあまり積極的に行っていない業者もあります。不動産鑑定業者を選ぶ際には、少なくとも実務経験が5年以上あり、過去5年間で100件以上の鑑定実績があるかどうかを基準にするとよいでしょう。

対象地域に詳しい業者を選ぶ

土地の賃料の分析法で「期待利回り」や公租公課倍率法の「倍率」についてお伝えしましたが、これらは地域によって相場が異なります。そうでなくとも、土地にはその地域特有の事情があることも多く、不動産鑑定業者を選ぶ際にはその地域に詳しい業者を選ぶことが大切です。

費用が明確な業者を選ぶ

最後に、不動産鑑定費用は鑑定を依頼する業者によって異なります。不動産鑑定業者を選ぶ時は鑑定費用を明確にしている業者を選ぶようにしましょう。これは、「適正な賃料を知るため」には関りはありませんが、良い業者を選ぶという意味で重要です。

まとめ

借地を考えている方に向けて、土地の賃料相場を知るための方法などお伝えしました。

借地は普通借地にせよ、定期借地にせよ数十年に及ぶ契約となるのが前提のため、土地を貸し出す際には適正賃料を割り出した上で契約することが大切です。本記事でご紹介した方法を活用して、自分である程度の賃料相場を求めると共に、必要に応じて不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。

まずは賃料相場の計算を自分でシミュレーションしてみましょう。
その後、プロにアドバイスを仰いで答え合わせしてみましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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