【放棄？寄付？それとも処分？】いらない土地を処分する方法

不動産は、所有しているだけで固定資産税を支払わなければならないなどの理由から、実家にある土地を親から譲り受けているものの活用していない場合にうまく処分できないかと考える方は少なくないようです。

もちろん、正規の方法で売却できればよいのでしょうが、田舎の土地だと買い手もなかなかつかないでしょう。不動産が”負”動産になる主な要因としては、以下のようなことがあります。

1.	固定資産税
2.	損害賠償
3.	管理の手間

それぞれ見ていきましょう。

不動産は、使っていなくても持っているだけで固定資産税を支払う必要があります。

田舎で土地の評価も低ければ固定資産税も安くなりますが、それでも土地が広いと負担額は馬鹿になりません。しかも、建物が建っていたり、農地であれば税負担軽減の適用を受けられますが、通常の土地で建物が建っていない場合はその特例の適用も受けられません。

なお、農地として固定資産税の軽減税率の適用を受け続けるためには、継続して耕し続ける必要がありますし、空き家が建っている場合は適切な管理が行われていないと特定空き家と指定され、特例の適用を受けられなくなる可能性があります。

がけ地などで、崖崩れが起こり損害を生じさせた場合には損害賠償責任を負う必要があります。また、建物が建っている場合で空き家が倒壊して通行人を怪我させたりした時も同様です。

さらに、土地は定期的に管理しなければ草が生えてしまいます。そのまま放置すれば伸び続けて、周辺の土地の所有者からクレームを受けることもありますし、市町村によっては条例で雑草の除去が義務付けられている場合もあります。

土地の所有権を放棄することができないことはわかりましたが、ほかに土地を手放す方法はないのでしょうか？以下3つの手放す方法を考えてみましょう。

一般的な方法では土地を売却できなかった時に、寄付するという選択肢もあります。ただ、もちろん誰でも受け取ってくれるというわけではなく、基本的には次のような寄付先の中から選ぶことになります。

1.	自治体へ寄付する
2.	個人へ寄付(譲渡)する
3.	法人へ寄付(譲渡)する

寄付先として最初に思い浮かぶのは市町村などの自治体ではないでしょうか。

しかし、実際には自治体は使用する目的がなければ土地など不動産の寄付を受け付けてくれません。もちろん、自治体ごとに設けられた条件を満たせば、無償で引き取ってくれますが、これはあまり多くありません。というのも、市町村にとって土地の所有者に対して課税する固定資産税は大事な収入源であり、その土地を特に使い道もないのに受け取っていては税収が減ってしまいます。

しかも、仮に寄付を受けた場合、その土地を管理するのにも手間と費用がかかります。そんなことを無条件で続けていては、いずれは財政が立ち行かなくなることは目に見えているでしょう。

自治体へ寄付する場合、その手順は自治体によって異なりますが、大筋は以下の通りです。

・担当窓口で寄付について相談する

・自治体の担当者による土地の調査

・調査後、審査OKなら必要書類に記入して提出する

なお、相談時に対象の土地について、その情報のわかる公図や謄本、写真を用意しておきましょう。

個人への寄付は相手が大丈夫なら誰でもよいのですが、基本的にはあなたがどう活用してよいかわからない土地を欲しがる人はそういないと考えた方が自然でしょう。

ただ、ひとつだけ有効な方法があります。
それは、”隣地の所有者に対して寄付すること”です。

隣地の所有者であれば、土地を有効活用しやすいですし、もともとあった土地をまとめてひとつの土地とすることもできます。

個人への寄付については、相手方に税金がかかります。寄付を受けた個人は、贈与を受けたことになるからです。贈与税は、毎年110万円の基礎控除を受けられるため、土地の評価額から110万円を差し引いた額に所定の贈与税の税率が課されて、税額が決まります。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	-
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

法人への寄付も検討してみるとよいでしょう。

個人であれば、隣地の所有者くらいしかすぐに思い浮かぶ寄付先はありませんが、法人であれば事業や保養目的としての利用も考えられるため、欲しがる企業はあるかもしれません。また、個人だと譲渡を受けるための税金がかかりますが、法人であれば費用も経費扱いとすることができます。

なお、寄付先の可能性としては、一般企業より公益法人等(社団法人や学校、自社、NPO法人など)の方が高いと言えるでしょう。

上記いずれかの寄付先に寄付が決まったとして、実際に寄付する時には所有権移転登記費用がかかります。

所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、登記時に税金として支払う登録免許税と、司法書士に支払う司法書士報酬で合わせて10〜30万円ほどはかかると考えましょう。

不動産の売買の場合、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的ですが、寄付の場合、どちらが負担するのかは話し合いのうえで決めるとよいでしょう。

なお、寄付ができた場合、寄付した側には所得税が、寄付された側には贈与税が科される可能性があるため注意が必要です。

寄付する側の税金としては、寄付先の相手によって以下のように取り扱いが変わります。

寄付先	寄付する側への課税の内容
個人	課税されない
自治体	課税されない
一般企業	みなし譲渡所得として課税される
公益法人等	みなし譲渡所得として課税されるが所定の手続きで非課税

つまり、寄付した先が法人で、一般企業であれば譲渡所得が課税される可能性があります。

詳しくは税理士など専門家に確認するとよいでしょう。

すでにご説明したように、基本的に土地を放棄することはできません。ただし、両親が所有している土地などで、相続の際に相続放棄をすれば、土地の所有権を放棄することができます。

実家の土地などは相続のタイミングで相続放棄することで所有権を放棄できます。

相続放棄すると、土地だけでなく、ほかの財産もすべて放棄しなくてはなりませんが、相続放棄した後は固定資産税などの支払いをしなくてよくなります。

ただし、相続放棄したとしても、その土地の管理義務は継続されます。

「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意を持って、その財産の管理を継続しなければならない(民法第940条)」

この義務を免れるためには、家庭裁判所に申し立てをして相続破産管理人を選任する必要があります。この辺りの手続きは、相続の手続きと合わせて司法書士に任せてしまえば手続きをすすめてくれます。

土地を寄付したり、放棄したりする方法以外に売却することも再検討してみるとよいでしょう。

再検討する際には、売り出し価格や売り方の見直しをしてみましょう。

具体的には、売り出し価格を安くしてみる、もしくは建物が建っているのであれば解体して更地にして売り出してみる、または空き家バンクに登録してみるといった方法があります。

売り出し価格については、寄付も考えているくらいであればほとんど無料の価格で売り出ししてみるのもよいでしょう。

ただし、この場合、売り出し価格が安ければ安いほど不動産会社が受け取る仲介手数料も小さくなり、頑張るモチベーションに欠けるため、別途報酬を支払うことを約束するなどの工夫が必要でしょう。

土地の売却は、複数の不動産業者にまとめて査定ができる一括査定を活用しましょう。
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また、新築住宅が建てられる土地であれば建物を解体して更地にすることで格安の新築用地として売却することができるかもしれません。なお、この場合、地元の建売業者に買取を依頼してみるのもひとつの方法でしょう。

さらに、空き家バンクに登録してみるのもよいでしょう。

空き家バンクに登録すると、自治体やNPO法人などが運営するサイトに物件が登録されます。空き家バンクは、基本的に移住希望者しか利用できないため、一般の不動産を求めている人とは別の層の閲覧者が物件の情報を見ることになります。

通常の不動産売却を並行して空き家バンクへの登録を進めてみるとよいでしょう。

将来的に処分することを前提に、土地活用を考えてみるのもひとつの方法です。

田舎の土地でも、太陽光発電であれば立地に関係なく活用することができます。また、市街化調整区域外など、建物を建てられるエリアの場合、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)であれば、あまり立地を気にせずに始めることができます。

そのほか、土地が農地であった場合には、市民農民として市民に農地を貸し出したり、農業体験をしたりといった活用法も考えられます。

田舎の土地活用については、以下のページでも詳しくご紹介しています。
→【田舎の土地でも諦めない！】オススメの土地活用方法

現状、土地を放棄することはできないとお伝えしていますが、政府は2018年6月1日に行われた所有権がわからない土地の解消対策を話し合う関係閣僚会議において、管理できない土地の所有権を所有者が放棄できる制度の創設を検討しています。

現行法には土地の所有権を放棄できるような規定がないことから、所有権を手放すことを認める場合の要件や手放された土地の受け皿について今後話し合いを深めていく予定とのことです。

土地の放棄や寄付についてお伝えしてきました。

現行制度では、通常の方法で売却できない土地については、隣地所有者への寄付や相続時の相続放棄、空き家バンクの活用などが主要な解決策となるでしょう。

そのほか、すでに売却や土地活用を検討した場合でも、寄付による方法と並行して、視点を見直して再検討してみてはいかがでしょうか。