アパート･マンション経営にはない魅力がある戸建賃貸経営。
特性とリスクを理解した上で検討しましょう！
目次
戸建賃貸経営とは
戸建賃貸経営とは、一戸建てを賃貸として活用し、入居者から家賃を受け取ることで収入を得ることを言います。現在住んでいる一戸建てを賃貸として活用するほか、投資用に分譲される一戸建てを購入して賃貸する方式も増えているようです。
アパートやマンション経営との違い
アパート・マンション経営においても、入居者からの家賃が収益源となっている点は変わりません。しかし、戸建賃貸は基本的に1つの戸建に1家族が入居するのみであるのに対し、アパート・マンションの場合は各住戸に1人もしくは1家族が入居します。そのため、アパート・マンション経営のほうが多くの入居者への対応が必要になってきます。
また、アパートは木造・鉄骨造、マンションは鉄骨造・RC造が多いですが、戸建は木造が基本です。そのため、戸建のほうが、1建物当たりの初期コストを抑えられる面があります。
また、アパートは木造・鉄骨造、マンションは鉄骨造・RC造が多いですが、戸建は木造が基本です。そのため、戸建のほうが、1建物当たりの初期コストを抑えられる面があります。
戸建賃貸の需要と供給
アパート・マンションに比べると、戸建賃貸の供給量はかなり少なくなっています。レインズ（宅建業者向けの不動産情報ネットワーク）に掲載されている物件を見ると、東京都杉並区内・50m2以上のアパート・マンション住戸の入居募集は400件以上ありますが、戸建賃貸は80件ほどしかありません。
一方、同条件での2022年7月の成約件数を見ると、アパート・マンションは44件、戸建賃貸は9件となっており、成約率はほぼ変わりません。したがって、戸建賃貸もアパート、マンションと同様の需要があるとみてよいでしょう。
一方、同条件での2022年7月の成約件数を見ると、アパート・マンションは44件、戸建賃貸は9件となっており、成約率はほぼ変わりません。したがって、戸建賃貸もアパート、マンションと同様の需要があるとみてよいでしょう。
戸建賃貸経営の利回りはどのくらい？
戸建賃貸の利回りは、アパート・マンション賃貸と比較すると若干低めです。仮に、東京都市部（町田市・多摩市など）・70坪程度（3,500万円）の土地を想定した場合のワンルームアパート経営と、木造戸建賃貸経営の利回りを比較してみましょう。なお、アパートは鉄骨造、戸建ては木造を想定しています。
| 住戸 | 一戸当たり床面積 | 想定家賃 | 建築費 | 表面利回り | |
|---|---|---|---|---|---|
| アパート | 8戸 | 20m2 | 6.5万円 | 4,000万円 | 8.3％ |
| 戸建賃貸 | 2戸 | 85m2 | 18.5万円 | 2,800万円 | 7.0％ |
同じような延床面積で比較すると、戸建賃貸のほうが若干低めになります。これは、一般的に一戸当たりの床面積が大きい住戸ほど家賃の坪単価が安くなる傾向にあることが影響しています。建築費は戸建のほうが安めですので、家賃をどれだけ上げられるかがポイントになってくるでしょう。
戸建賃貸経営のメリット
戸建賃貸は立地の面で柔軟性があるほか、入居者管理の負担も軽いです。また、木造が多いために節税効果としても多くのメリットが期待できます。
管理に手間がかかりにくい
戸建賃貸は、入居者が1住戸につき1家族であること、また共用部分の清掃・機器の取り換えなどの管理が不要となることから、アパート・マンション経営に比べ管理の労力が軽減されます。
変形地や狭小地でも経営できる
アパート・マンションが建設しにくい変形地や狭小地でも、戸建賃貸であれば活用できる可能性が広がります。アパート・マンションを設計する際には、整形地でないと複数の住戸の間取りが取りにくい面がありますが、戸建については間取りの設計に自由度があるために、不整形地でも建築できる場合が多いのです。
立地に左右されにくい
戸建賃貸は、駅から離れた立地でも住環境のよいところであれば人気があります。むしろ、マイカーを所有している家族は駐車場付きの戸建賃貸を好む傾向があるために、空室リスクが大きくなりそうな駅遠の土地でも、戸建賃貸であれば入居者募集がしやすいというメリットがあります。
入居期間が長い傾向にある
戸建賃貸の入居者はファミリー層が中心であるために、入居期間が長い傾向にあります。引っ越し費用がかさむほか、子どもに転校させたくない、地域のコミュニティーに入った、などの理由で引っ越しするのがおっくうになってくるのです。その結果、賃貸経営は安定し、入居募集に関する費用の節約にもなります。
節税効果が期待できる
土地の固定資産税・都市計画税については、アパート・マンションの建築と同様に住宅用地に関する軽減措置があります。アパート・マンション経営と異なるのは、戸建住宅は木造建築が多いために減価償却費を多く計上できる点です。
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| RC造マンション | 47年 | 0.022％ |
| 鉄骨造アパート（鉄骨厚さ4mm以上） | 34年 | 0.030％ |
| 木造戸建 | 22年 | 0.046％ |
減価償却費は税務上損金計上されますが、実際に現金が出ていくわけではないために、多く計上できたほうが、キャッシュフローがよくなります。この点については、戸建賃貸に大きなメリットがあるといえます。
戸建賃貸経営のデメリット
戸建賃貸は住戸数が少ないために、空室リスクが大きい、空室時の修繕費用が高額になることがあるなどのデメリットがあります。このようなリスクを当初から織り込んで資金計画を立てる必要があるでしょう。
空室リスクが大きい
戸建賃貸は1住戸1家族が基本であることから、空室が出た時には、1住戸分の家賃収入がまるまる減ってしまいます。そのため、空室リスクという面ではアパート・マンション経営よりも大きいといえるかもしれません。リスク分散のためには、複数の戸建を賃貸することを考えたほうがよいでしょう。
メンテナンスやリフォーム費用が高額になる
戸建賃貸の場合、空室時のメンテナンスやリフォーム費用が高額になる場合があります。空室が出た時に通常使用で生じる摩耗や劣化の修繕や、時代に合わせた間取りの変更などのリフォームを行うことが多いため、費用がかさむ傾向にあります。
入居期間が長いというメリットの裏返しでもあるのですが、一度に多くの費用がかかる可能性があることは考慮に入れておいたほうがよいでしょう。
入居期間が長いというメリットの裏返しでもあるのですが、一度に多くの費用がかかる可能性があることは考慮に入れておいたほうがよいでしょう。
隣人トラブルが起こる可能性がある
戸建賃貸には上下の騒音トラブルはありませんが、隣地の騒音トラブルは可能性があります。また、仕切り壁や植栽の越境についてもトラブルに発展する可能性があります。
このような隣人トラブルは稀ですが、アパート・マンション経営にはあまり見かけないトラブルもあることは注意しておきましょう。
このような隣人トラブルは稀ですが、アパート・マンション経営にはあまり見かけないトラブルもあることは注意しておきましょう。
メリット・デメリットのある戸建賃貸経営。
土地活用のプロに相談しながら検討しましょう！
戸建賃貸経営で成功するためのポイント
戸建賃貸で成功するためには、エリアのニーズを把握することがもっとも重要です。単身世帯が多いエリアなのか、ファミリーが多いエリアなのか、周りの一戸建てには戸建賃貸がどのぐらいあるのかといった基本的なことについては、投資前に確認しておきたいところです。
いくら戸建賃貸は駅遠に強いといっても、エリアによっては元々賃貸需要が乏しい地域もあります。想定した家賃で賃貸需要があるのかどうかの見極めが重要です。
いくら戸建賃貸は駅遠に強いといっても、エリアによっては元々賃貸需要が乏しい地域もあります。想定した家賃で賃貸需要があるのかどうかの見極めが重要です。
入居者の側から考えると、戸建賃貸か戸建を購入するかについては比較対象になります。戸建賃貸としてのメリットを十分にアピールできるエリアであるかどうかは検証が必要です。
悩む場合は専門家に相談を
賃貸需要の見極めについては、慣れていないと難しいところがあります。不安な点については、地元の不動産業者、不動産コンサルタントなどの専門家に相談しながら検討しましょう。さまざまな視点から多様な意見を収集してみると、立地の選び方、収入・費用の見積もり、経営手法についてのヒントが見つかるかもしれません。
よくある質問
それでは、戸建賃貸に関するよくある質問について見ていきましょう。
- 戸建賃貸経営の管理はどんな業者にまかせるべき？
- 戸建賃貸の管理には大きく分けて入居者募集に関する管理、家賃請求に関する管理、建物の修繕や設備更新に関する管理があります。アパート・マンション経営と同じく一括で管理会社に委託する方法もありますが、入居者募集は機会が少ないことを考えると分割して業務を委託することも一考の余地ありです。いずれにせよ、戸建賃貸の経験が豊富か、どのようなトラブルがあったのかなど、事前に把握しておいたほうがよいでしょう。
- 戸建賃貸経営のためのローン借り入れはどうする？
- 戸建賃貸はアパート・マンション賃貸に比べてローンの借り入れがしにくい点は否めません。借入金額がそれほど大きくないことや、担保評価がしにくいことから、メガバンクは融資を敬遠する傾向があります。一方で、政府系金融機関やノンバンク、地域の信金・信組は比較的ローンが組みやすいといわれています。複数の金融機関に相談してみて、感触を確かめてみるとよいでしょう。
- 戸建賃貸経営がうまくいかなかった場合の対策は？
- 新築のうちは入居者が入りやすいかもしれませんが、年数を経るにつれて入居が鈍ってくることもあるかもしれません。その際には、価値が下落する前に早めに売却することも考えたほうがよいでしょう。入居期間の長い入居者には、売却を提案してみるのもリスク軽減につながります。
まとめ
戸建賃貸はこれからの市場であるために、今の時点ではライバルが少なく狙い目であるといえるでしょう。活用しにくい土地を所有しているのであれば、一度戸建賃貸を検討してみてよいかもしれません。
その際には、戸建賃貸のメリット、デメリットをきちんと比較検討して自分が希望する投資効果が得られるのかを吟味する必要があります。専門家と相談しながら、ぜひ戸建賃貸経営を成功させてください。
その際には、戸建賃貸のメリット、デメリットをきちんと比較検討して自分が希望する投資効果が得られるのかを吟味する必要があります。専門家と相談しながら、ぜひ戸建賃貸経営を成功させてください。
アパート･マンション経営にはない魅力がある戸建賃貸経営。
特性とリスクを理解した上で検討しましょう！
監修徳田 倫朗
【資格】宅地建物取引士
株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
キャッシュフローがよいということは、投資回収が早いことを意味します。実際の利回りには現れないメリットについてもきちんと把握しておきましょう。