待機児童問題に貢献できる土地活用「保育園経営」。その特徴と始め方をご紹介

  • 公開日:
  • 2019年11月08日
  • 更新日:
  • 2019年11月08日
待機児童問題に貢献できる土地活用「保育園経営」。その特徴と始め方をご紹介
待機児童が社会問題になる昨今、土地活用で待機児童問題への貢献ができると「保育園経営」が注目を集めています。社会貢献と同時に安定経営を期待できると話題の土地活用です。そんな「保育園経営」に関心のある方に、メリット・デメリットをお伝えしながら、その始め方を詳しくご紹介します。

目次

社会貢献にもなり、安定経営の期待できる保育園経営。
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保育園をとりまく社会環境

保育園をとりまく社会環境はどのようになっているのでしょうか。保育園の経営と密接な関わりがあるのが、待機児童の問題です。以下は、厚生労働省のデータによる待機児童の推移です。
利用児童数(%)待機児童数(%)
7都府県・指定都市・中核市1,538,805人(58.9%)13,930人(70.0%)
その他の道県
1,075,600人(41.1%)5,965人(30.0%)
全国計2,614,405人19,895人

保育園の定義

保育園の正式名称は保育所です(本記事では、一般的な呼称である「保育園」で進めます)。保育園は、児童福祉施設の一つであり、児童福祉法による定義は以下の通りです。

日々保護者の委託を受けて、保育に欠けるその乳児又は幼児を保育することを目的とする施設(児童福祉法第39条第1項)


「保育に欠ける」とは、両親が共働き、妊娠中や産後間もない状態、病気、介護などの理由で、子供を保育できない状態であることを指します。

幼稚園、保育園、認定こども園の違い

保育園の他に子供を保育する場として、幼稚園や認定こども園があります。

保育園と幼稚園の大きな違いは、保育園が0歳からの保育に欠ける子供の保育を目的としているのに対して、幼稚園は満3-5歳のこどもの教育機関であることです。またこども園は保育園と幼稚園を合わせたような施設で、教育と保育の両方を目的とし、すべての0歳以上のこどもを対象としています。

保育園の種別

保育園の種別は大きく認可保育園、認可外保育園に分けられます。また認証保育園という東京独自の保育園制度もありますが、基本的には認可外保育園に含まれます。主な違いは以下の通りです。
認可保育園認可外保育園認証保育園
(認可外保育園に含まれる)
国が定めた施設の
設置基準
満たしている

満たしていない満たしていない
(東京都独自の認証あり)
運営団体
自治体、社会福祉法人、民間団体
民間団体民間団体
補助金運営費の約9割が補助金で賄われる一部自治体補助あり都や区からの補助があり
開所時間基本的に11時間一般的に10~12時間程度
※規定なし
原則13時間以上
認可外保育園といっても、認可がおりていないだけで違法というわけではありません。認可保育園に入園できなかった場合や、夜間の保育が必要な場合など、多様なニーズに応えるために認可外保育園があります。

ここからは、3タイプの中でも、長期安定経営が可能とされる認可保育園(2015年からの新制度による小規模認可保育園も含む)について説明していきます。

保育園を経営するには

ここからは、保育園を経営するためにはどのようなことが必要か、具体的な運営方法について解説していきます。

運営方法は大きく分けて2つ

保育園の運営方法は大きく分けて、自社運営、委託運営の2つがあります。それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

自主運営委託運営
メリット
・コストがかからない
・独自性のある運営が可能
・ノウハウのある業者に任せて安定した運営が可能
・運営に時間を割く必要がない
デメリット・運営・雇用・トラブル解決など全て自分で行う必要がある
・ノウハウがない状態から始める必要がある
・委託運営費がかかる
この記事を読んでいる方の多くは保育園経営の経験がないと考えられるため、次項以降まずは、業者に委託する場合の方法について具体的に確認していきましょう。

事業用定期借地式

事業用定期借地式とは、借地権の一種である「事業用定期借地権」の制度を利用して保育園用の土地を貸し出す方法です。保育園の運営を行う業者に土地だけを貸す形になりますので、初期投資のコストもかからず、地代を安定して受け取ることができます。

リースバック式

リースバック式は、所有する土地に、保育園の運営業者のお金(建設協力金)で保育園の建物を建設した上で、土地と建物を運営業者に貸し出す方法です。運営業者が支払う建物の賃料から建設協力金を差し引いて返済していきます。リースバック式なら、土地と建物についての賃料を受け取ることができ、また建物建設コストもおさえることができます。

自身で運営するという方法も

ここまでは業者委託による土地活用の方法について解説してきました。もちろん、保育園を自分自身で経営するという方法もあります。保育園のフランチャイズの傘下に入ったり、コンサルタントに相談しながら運営していくのも不可能ではありませんが、上述した通り、運営・雇用・トラブル解決などを全て自分で行う必要があり、難易度が非常に高い、ということは年頭に置く必要があります。

保育園の設立条件

認可保育園の設立にあたっては、国の基準を受け、各自治体が設立の要件を設けています。具体的には、園児1人当たりの面積として、以下に示すような基準が示されています。

<乳児又は満2歳未満の幼児 >
乳児室1.65m2/1人
ほふく室3.3m2/1人
<満2歳以上の幼児 >
保育室1.98m2/1人
遊戯場1.98m2/1人
屋外遊戯場3.3m2/1人(公園などで代替え可能)

また、広さ以外の要件も多岐にわたるので、ここでは、世田谷区を例に挙げ、保育園用地募集要項より抜粋してご紹介します。

1.原則として、0歳又は1歳から5歳児を預かる保育施設(定員45人以上)若しくは、0歳又は1歳から2歳児を預かる小規模な保育施設(以下「小規模保育施設」という。)を整備することができる面積の土地であること。
※参考に、これまで区内で認可保育施設を整備した実績の平均値を掲載しますが、これを満たさない場合でも対象となることがありますので、積極的にご相談ください。
【参考】区内における認可保育施設の整備実績平均(平成30年4月時点)
敷地面積:12m2程度/定員1名
建物延床面積:8m2程度/定員1名

2.建築基準法第42条に定義される道路に接している土地であること。
なお、接している道路が私道であり、公道に出るまでの間、私道を避難路として使用する場合、児童が避難路として使用することについて、当該私道の所有者との覚書等を取り交わすことが可能な土地であること。

敷地外に出ることができる二方向の避難路が確保されていることなど、保育施設としての安全性が担保される土地であること。
上記のほかにも、建物の基準など様々な要件が求められます。

自治体により、要件には大きな違いがあるので、市区町村役所への問い合わせや、市区町村のホームページで確認するなど、保育園経営を検討している自治体の要件の確認が必須となります。

保育園経営のメリット

ここからは、土地活用の手段としての保育園経営のメリットについて解説していきます。

補助金がもらえる

保育園経営のメリットとしては、各自治体からの補助金制度を活用できる点が挙げられます。具体的な補助金は以下の通りです。

1.建設補助金(自治体により異なる)

自治体により異なりますが、保育園の建物の建設費用について、自治体から補助金が期待できます。例えば東京都の場合、建設補助金として建設費用の4分の3が補助金として支給されます。

2.園児の保育への補助金

自分で経営する際の収支に関係する話ですが、園児一人につき、毎月保育単価が補助金として支給されます。保育単価は自治体、施設の定員数、職員の平均勤続年数、受け入れている園児の年齢によって異なり、園児の年齢は年齢が若いほど高単価になります。

税金が免除される

自治体にもよりますが、例えば東京都においては、保育園運営に使われる土地について固定資産税・都市計画税が5年間免除になります。

安定した経営が期待できる

事業用定期借地権の借地期間は法的には10年以上50年未満と定められています。保育園経営の場合、事業用定期借地式やリースバック式にしろ、一般的には20年以上の契約を行います。このため長期間にわたり安定した収入が見込めます。

社会貢献できる

上述の通り、日本はまだまだ待機児童が多く、社会問題になっています。保育園の開設は待機児童を減らすために有効な手段であり、社会的意義がある活動といえます。

保育園経営上のリスク

ここからは、保育園経営上のリスクについて具体的に解説していきます。

開園までの道のりが長い

自治体の審査なども含め、開園までには長い時間がかかります。例えば認可保育園の場合、状況によっては2〜3年もかかる場合があります。

近隣住民からの反対が起こりうる

保育園を建てる場合、近隣住民から保育園の開設反対が起こる可能性があります。開園前は騒音や周囲環境への影響を理由に保育園開園反対運動が起こり、開設の延期や中止といった事態に陥る可能性があります。また開園後も、園児たちの出す声や音などがうるさいという騒音へのクレームが発生したり、送迎自転車・自動車の増加による交通上のトラブルが発生する可能性もあります。

事故の危険性がある

保育園における事故の危険性もあります。保育の現場では、飲食物の誤飲、遊具を使った際の転倒や怪我といった事故が起こる可能性があり、場合によっては結果的に閉園せざるを得なくなることもあります。

土地転用が難しい

保育園経営の場合、当然ですが保育園用の建物が建てられることになります。保育園の運営が思わしくなく閉園に至った場合、建物の仕様上コンビニやスーパーなど他の業種への転用が難しいというリスクがあります。

社会情勢に左右される

日本社会は今後も少子化が進むことが予測されています。今後も少子化が進んでいくと、少ない園児を奪い合う供給過多な状況に陥ることが予測されます。

保育園経営の始め方

ここからは保育園経営の始め方についてお伝えします。

ステップ

保育園経営による土地活用を始めるための具体的なステップについて解説します。以下は土地活用の専門業者に保育園による土地活用を依頼する場合の具体的な流れです。

1.各自治体に保育園の開設が可能な土地かを確認する(※2の業者契約後に業者に依頼しても良い)
2.土地活用の専門業者(不動産会社、建設業者、マッチング業者など)に保育園による土地活用を依頼・契約する。
3.業者経由で保育事業者を選び、適切な業者と契約を結ぶ
4.自治体に対して保育所開設の提案
5.自治体による審査後、認可がおりる
6.工事の着工、保育園の開設

注意点

事業用定期借地式の場合、リスクは低いですが、土地の賃料のみが収入となるので収益性はそれほど高くありません。リースバック式の場合、建物の固定資産税の負担は所有者の方になる点、業者から賃料の減額を求められる可能性がある点に注意が必要です。

まとめ

保育園の開設は、自治体からの費用補助もあり、社会貢献性の高い土地活用です。その一方、今後の人口減少に伴う園児不足の可能性や経営上のリスクもあり、長期契約のため土地の転用も難しい面があります。まずは地域の状況について情報収集した上で、見込みがありそうな場合は専門業者とコンタクトを取って詳細を確認して、参入するか否かを慎重に検討することをお勧めします。

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中村 裕介

監修中村 裕介

【資格】宅地建物取引士/保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。

商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産と旅行系の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆しています。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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