【自宅のローンは家賃収入で支払う】注目の賃貸併用住宅の特徴とメリット・デメリット

賃貸併用住宅の特徴は、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅とするなど、1つの建物の中に自分が住む部屋と、第三者に貸し出す部屋があることです。賃貸併用住宅を建てると、住みながら家賃を受け取ることで毎月の負担を和らげることができ、また、将来的にはご両親やお子様と一緒に住んで二世帯住宅とすることもできます。賃貸併用住宅を建てる場合は、どのように利用していくか長期的な計画を立てるとより有効に活用することができるでしょう。

一方、賃貸用の部屋を作ることで建設費が増えることと、賃貸併用住宅として住宅ローンの融資を受ける際には家賃収入を収入として見られないことから、融資の審査が難しいことがある点に注意が必要です。

ここでは、賃貸併用住宅の収益モデルをお伝えします。

賃貸併用住宅の収入は、賃貸用として貸し出す部分の家賃収入です。

3LDKもしくは4LDKのお部屋を作り、10万円/月で貸し出した場合、年間で120万円の収入を得ることができます。一方、空室期間ができるとその期間の収入は当然0円となってしまうので、家賃収入が無くても、やりくりできるよう資金計画を立てる必要があるでしょう。

賃貸併用モデルの初期費用としては、目的に応じてさまざまな規模の建物が考えられますが、ここでは3LDKもしくは4LDKの自宅と、同規模の賃貸部分を立てる場合で考えます。

それぞれの広さをおおよそ25坪程度とすると、2階建てで50坪となります。どの会社に建築を頼むかによって価格は変わりますが、ここでは、坪単価60万円程度で建てられる会社に建築を依頼するとして考えると、50坪×60万円/坪で3,000万円となります。

また、その他でお庭の整備費用や駐車場のコンクリート費用などで200万円、お家の中のエアコンやカーテン、家具費用などで200万円、登記費用や建築確認費用などで100万円程見込むと、合計は3,500円です。

建築費	3,000万円
造成費	200万円
家具・家電費	200万円
諸費用	100万円
合計	3,500万円

なお、賃貸部分は将来二世帯住宅にするといった考えがなければ、思い切って仕様を落として価格を抑えることも考えられます。

賃貸併用住宅のランニングコストとしては、固定資産税と火災保険がかかります。

なお、固定資産税については、土地の分は自己居住用分と合わせて支払うのでお得に利用できます。次に、入居者募集や管理を管理会社に依頼するのであれば管理費、入居中や退去時に補修費用が発生します。これらの費用は概算として賃貸収入の10%程見込んでおく必要があります。

先ほどの通り、家賃10万円を想定して計算してみると･･･

		満室時想定／月
収入	家賃収入	10.0万円
支出	固定資産税・管理費など	1.0万円
利益		9.0万円

この利益に対して、不動産所得として所得税と住民税がかかります。なお、ここでは考慮していませんが、実際には部屋を増やしたことによる建設費増加分のローン支払いを考慮する必要があるでしょう。

賃貸併用住宅には以下2つの税制上のメリットがあります。

・固定資産税の節税効果を期待できる

・相続税の評価額を減らすことができる

マイホームの所有に関してはさまざまな税制優遇がなされますが、賃貸併用住宅も自宅とみなすことができるため、固定資産税の軽減措置を受けることができます。

自宅の所有にかかる固定資産税の軽減措置については、1戸あたり200㎡までは固定資産税を6分の1に、200㎡を超える部分については3分の1に軽減されます。

まず、相続税の評価に関しては、自宅よりも賃貸の方が低い評価を受けることができます。さらに、「小規模宅地等の特例」が適用できる場合、最大330㎡まで80%の軽減を受けることが可能です。

小規模宅地の特例は、被相続人(亡くなった方)が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には80%または50%の評価減を受けられるという制度です。ただし、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、配偶者や子供など同居の相続人が自宅を相続する場合に限られ、また相続人が別居の持家を持っている場合には適用を受けることができない点に注意が必要です。

上記で賃貸併用住宅の税制上のメリットについてお伝えしましたが、以下でその他のメリット・デメリットをお伝えします。

賃貸併用住宅のメリットには以下の3つのメリットがあります。

・家賃収入でローン返済ができる

・個別に建てるより支出を抑えられる

・住宅ローンとして融資を受けられる

賃貸併用住宅のメリットとして挙げられるのは、やはり賃貸部分の収入で、自宅用のローンの返済ができる点です。

二世帯住宅の建築でも同じですが、1つの建物内に2つ分の建物と同じだけの部屋を作ると、個別に2つの建物を建てるより支出を抑えることができます。これは、建物の費用の中でも大部分を占める基礎の部分と屋根の部分が1棟分で済むことが大きな要因です。

賃貸併用住宅は、自己居住用部分を51%以上にするなど一定の要件を満たすことで、アパートローンではなく住宅ローンで借入することができます。一般的に、アパートローンは金利が高く、返済期間が長く取れないのに対して、住宅ローンは金利が低く、返済期間は長く、また住宅ローン控除の適用を受けることができます。

例えば、建築費用3,500万円をアパートローン(金利3%、借入期間25年)で組むと月々返済額は16.5万円と大きく跳ね上がります。

一方、住宅ローンで組むことができれば、借入期間35年と長く返さないといけないものの、毎月返済額はおおよそ9.8万円と返済額を小さくすることが可能です。また、賃貸併用住宅は、借入から10年間、毎年住宅ローンの年末残高の1%の還付を受けられる住宅ローン控除の適用という、居住用住宅でしか受けられないメリットを享受できます。

住宅ローン控除の適用を受けると、例えば、年末残高が3,500万円であれば、その1%である35万円分を所得税と住民税から還付を受けることができます。先ほどの例で考えると、9.8万円/月の住宅ローン返済額に対し、10万円/月の家賃収入を得られ、その上でおおよそ3万円/月の税金の還付を受けられるため、賃貸併用住宅を建てたことによる毎月の負担額は、0円どころかプラスになっています。

賃貸併用住宅のデメリットには以下のようなものがあります。

・オーナーと入居者の距離が近すぎることによる弊害

・オーナーズルームは収益を生まない

・将来売却しづらい

賃貸併用住宅のデメリットとして、オーナーと入居者との距離が近すぎてお互い気を遣ってしまって大変に感じることがあるようです。

ただ、この点に関しては、逆に入居者からすると何かあればすぐに相談できる安心感がありますし、オーナーからすると入居者がおかしなことをしていないか確認できるなどのメリットがあります。

賃貸併用住宅では、オーナーズルームは収益を生みません。2つ部屋があるのであれば、2つ貸せば収益は2倍なので、それだけ機会を逃しているとも言えます。

賃貸併用住宅は日本では一般的でなく、また、収益物件としても自己居住用としても中途半端と判断され、売却しづらいことが少なくありません。ただ、最初から将来売却することを想定するのであれば、間取りや価格帯など、売却しやすいよう工夫すれば問題ないでしょう。

賃貸併用住宅を建てるまでの流れは以下の通りです。

1.相談する

2.プランニングする

3.契約する

4.建築する

5.入居者を募集する

6.建物完成&入居する

賃貸併用住宅を建てるのであれば、ハウスメーカーや工務店、設計会社などに相談しましょう。ここでは、どのくらいの規模や間取りで建てたいのか、費用はいくらくらいを見込んでいるのかなどを伝えます。

要望を伝えたら、担当の建築士の方が間取りをプランニングしてくれます。間取りの提案を受けた後は、気になる部分については、その都度伝えれば変更してくれるはずです。間取りが完成したら、賃貸部分の想定家賃と含めて資金計画まで作ってもらいましょう。

なお、この段階では複数の会社から提案を受けて構いません。プランニングについては申込金が必要なところもあります。

間取りを考える際、まずは「横割り」か「縦割り」かを決める必要があります。横割りは、建物をフロアごとに区切るイメージで、例えば、1階部分をすべて自宅に利用し、2階以上の部分を賃貸住宅にするなどが考えられます。仮に、横割りにして最上階を自宅にした場合、上階からの生活音に影響されることがありませんが、1階部分を賃貸住宅にすることで、物件のスペックによっては家賃を低めに設定しなければ入居者が見つかりにくい可能性があります。

縦割りは、建物を建てに区切るイメージで、各階一部ずつ自宅として利用する方法です。大家さんは上階、下階を気にせず生活することができますが、室内に階段等を設ける必要があるためスペースのロスが生じてしまいます。横割り、縦割り共にメリット・デメリットがあります。どのように建物全体を利用するか、建築士の方と相談しながら検討するようにしましょう。

提案を受けた会社の中で、条件などが合致した会社と契約を結びましょう。契約後、金融機関でローンの審査を受け承認を受けたら、つなぎ融資にて着工金を入金します。

着工金が入金されたら、建物の建築を始めます。木造住宅であれば期間は4ヶ月程が一般的ですが、規模が大きくなれば半年以上かかることもあります。

建築中から、賃貸部分の入居者の募集を始めましょう。入居者の募集や、管理については、建築を依頼している会社が管理をやっていればそのまま依頼しても良いですし、他の会社を探して契約しても良いでしょう。

建物が完成したら、住宅ローンで残金を支払い、オーナーズルームへの引っ越しと、建築中から募集していた入居者の入居を開始し、家賃の受け取りを始めます。

自宅に住みながら家賃収入が得られる魅力的な賃貸併用住宅ですが、注意すべき点はあるのでしょうか。

住宅ローンは自分が住むことが条件となっています。そのため、転勤などで引っ越すことになった場合、金融機関によっては契約違反とみなされてしまうことがあり、それを理由に住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。賃貸併用住宅を検討する際は、引っ越しの可能性なども考慮しながら計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建てる場合、自宅に加えて賃貸物件を建てることになるため建築費用は高くなり、その分住宅ローンの借入額も大きくなってしまいます。住宅ローンの借入額が大きいと、追加で融資を受ける際に借り入れが難しくなることがあるため、新しい物件の購入を検討している場合は注意が必要です。事前に、今後の資金計画についてもよく検討することをおすすめします。

賃貸併用住宅についてお伝えしましたが、賃貸併用住宅はうまく活用すれば、住宅ローンの負担額を抑えて自宅に住むことができるのに加え、賃貸住宅では受けられない固定資産税の軽減税率や、住宅ローン控除などのさまざまなメリットを受けることができます。

一方で、今回の例では収益物件としては1室しかないので大きな収益を見込むのは難しいのに加え、空室になると収益は0円になるなどデメリットもあります。土地活用の中でも賃貸併用住宅を選ばれる時は、持家を持っておらず、持家が欲しい方が選ばれることが多いでしょう。

しかし、賃貸部分について考えると、立地の良いところでなければ入居者が決まらず、大変な思いをするかもしれません。ハウスメーカーや工務店に相談する前に、自分の土地がどの土地活用に向いているのかをプロに相談してみることをオススメします。

その際は、一括プラン請求を活用すると、複数の会社に相談できるため便利です。