- 賃貸併用住宅は住宅ローンの利用が可能ですが融資の審査が厳しい傾向にあります。
- メリット・デメリットをおさえた上で賃貸併用住宅を検討しましょう。
- 間取りなどは専門家に相談しながら検討を!
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目次
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅を建てると、住みながら家賃を受け取ることで毎月の負担を和らげることができ、また、将来的にはご両親やお子様と一緒に住んで二世帯住宅とすることもできます。
賃貸併用住宅を建てる場合は、どのように利用していくか長期的な計画を立てるとより有効に活用することができるでしょう。
一方、賃貸用の部屋を作ることで建設費が増えることと、賃貸併用住宅として住宅ローンの融資を受ける際には家賃収入を収入として見られないことから、融資の審査が難しいことがある点に注意が必要です。
賃貸併用住宅の収益モデル
3LDKもしくは4LDKのお部屋を作り、10万円/月で貸し出した場合、年間で120万円の収入を得ることができます。
一方、空室期間ができるとその期間の収入は当然0円となってしまうので、家賃収入が無くても、やりくりできるよう資金計画を立てる必要があるでしょう。
賃貸併用住宅の初期費用
それぞれの広さをおおよそ25坪程度とすると、2階建てで50坪となります。
どの会社に建築を頼むかによって価格は変わりますが、ここでは、坪単価60万円程度で建てられる会社に建築を依頼するとして考えると、50坪×60万円/坪で3,000万円となります。
また、その他でお庭の整備費用や駐車場のコンクリート費用などで200万円、お家の中のエアコンやカーテン、家具費用などで200万円、登記費用や建築確認費用などで100万円程見込むと、合計は3,500万円です。
なお、賃貸部分は将来二世帯住宅にするといった考えがなければ、思い切って仕様を落として価格を抑えることも考えられます。
建築費 | 3,000万円 |
造成費 | 200万円 |
家具・家電費 | 200万円 |
諸費用 | 100万円 |
合計 | 3,500万円 |
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賃貸併用住宅のランニングコスト
次に、入居者募集や管理を管理会社に依頼するのであれば管理費、入居中や退去時に補修費用が発生します。これらの費用は概算として賃貸収入の10%程見込んでおく必要があります。
また、不動産所得として所得税と住民税がかかるほか、部屋を増やしたことによる建設費増加分のローン支払いを考慮する必要があるでしょう。
より具体的な収益イメージをつかむために、
土地活用の専門家に相談してみるとよいでしょう。
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賃貸併用住宅のメリット
【メリット1】家賃収入でローン返済ができる
【メリット2】 個別に建てるより支出を抑えられる
これは、建物の費用の中でも大部分を占める基礎の部分と屋根の部分が1棟分で済むことが大きな要因です。
【メリット3】住宅ローンとして融資を受けられる
一般的に、アパートローンは金利が高く、返済期間が長く取れないのに対して、住宅ローンは金利が低く、返済期間は長く、また住宅ローン控除の適用を受けることができます。
たとえば、建築費用3,500万円をアパートローン(金利3%、借入期間25年)で組むと月々返済額は16.5万円と大きく跳ね上がります。
一方、住宅ローンで組むことができれば、借入期間35年と長く返さないといけないものの、毎月返済額はおおよそ9.8万円と返済額を小さくすることが可能です。
また、賃貸併用住宅は、借入から10年間、毎年住宅ローンの年末残高の1%の還付を受けられる住宅ローン控除の適用という、居住用住宅でしか受けられないメリットを享受できます。
住宅ローン控除の適用を受けると、たとえば、年末残高が3,500万円であれば、その1%である35万円分を所得税と住民税から還付を受けることができます。
先ほどの例で考えると、9.8万円/月の住宅ローン返済額に対し、10万円/月の家賃収入を得られ、その上でおおよそ3万円/月の税金の還付を受けられるため、賃貸併用住宅を建てたことによる毎月の負担額は、0円どころかプラスになっています。
【メリット4】節税効果が期待できる
自宅の所有にかかる固定資産税の軽減措置については、1戸あたり200m2までは固定資産税を6分の1に、200m2を超える部分については3分の1に軽減されます。
また、相続税の評価額を減らすことができる点もメリットです。相続税の評価に関しては、自宅よりも賃貸の方が低い評価を受けることができます。
さらに、「小規模宅地等の特例」が適用できる場合、最大330m2まで80%の軽減を受けることが可能です。
小規模宅地の特例は、被相続人(亡くなった方)が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には80%または50%の評価減を受けられるという制度です。
ただし、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、配偶者や子供など同居の相続人が自宅を相続する場合に限られ、また相続人が別居の持家を持っている場合には適用を受けることができない点に注意が必要です。
賃貸併用住宅のデメリット
【デメリット1】オーナーと入居者の距離が近すぎる
ただ、この点に関しては、逆に入居者からすると何かあればすぐに相談できる安心感がありますし、オーナーからすると入居者がおかしなことをしていないか確認できるなどのメリットがあります。
【デメリット2】オーナーズルームは収益を生まない
【デメリット3】将来売却しづらい
ただ、最初から将来売却することを想定するのであれば、間取りや価格帯など、売却しやすいよう工夫すれば問題ないでしょう。
賃貸併用住宅にはメリットだけではありません!
失敗しないために準備段階から土地活用のプロに相談しましょう。
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賃貸併用住宅を建てるまでの流れ
1. 相談する
2. プランニングする
間取りが完成したら、賃貸部分の想定家賃と含めて資金計画まで作ってもらいましょう。
なお、この段階では複数の会社から提案を受けて構いません。プランニングについては申込金が必要なところもあります。
3. 契約する
4. 建築する
5. 入居者を募集する
6. 建物完成&入居する
賃貸併用住宅の注意点
間取りを検討する場合
横割りは、建物をフロアごとに区切るイメージで、たとえば、1階部分をすべて自宅に利用し、2階以上の部分を賃貸住宅にするなどが考えられます。
仮に、横割りにして最上階を自宅にした場合、上階からの生活音に影響されることがありませんが、1階部分を賃貸住宅にすることで、物件のスペックによっては家賃を低めに設定しなければ入居者が見つかりにくい可能性があります。
縦割りは、建物を建てに区切るイメージで、各階一部ずつ自宅として利用する方法です。
大家さんは上階、下階を気にせず生活することができますが、室内に階段等を設ける必要があるためスペースのロスが生じてしまいます。
横割り、縦割り共にメリット・デメリットがあります。どのように建物全体を利用するか、建築士の方と相談しながら検討するようにしましょう。
引っ越しが必要になった場合
賃貸併用住宅を検討する際は、引っ越しの可能性なども考慮しながら計画を立てるようにしましょう。
新たに物件を購入したい場合
住宅ローンの借入額が大きいと、追加で融資を受ける際に借り入れが難しくなることがあるため、新しい物件の購入を検討している場合は注意が必要です。事前に、今後の資金計画についてもよく検討することをおすすめします。
よくある質問
賃貸併用住宅でよくある失敗とは?
なるべくお互いのプライバシーが守られるような設計にするなど、どのような住宅がお互いに快適かを考えることが大切です。設計を検討するにあたり、まずは入居者ターゲットを検討することから始めてみても良いでしょう。
賃貸併用住宅経営を成功させるためのポイントは?
ローンの借入金額や返済期間も含めながら収支シミュレーションを行いましょう。不安な場合は専門家に相談することをおすすめします。
賃貸併用住宅経営で後悔しないためにできることは?
知識や経験が豊富で独自のノウハウをもっていれば、設計や間取りなどについてのアドバイスももらうことが可能です。独自のノウハウを持った業者かどうかは提案の内容を参考にするとよいでしょう。
なお、業者は複数業者に相談した上で決めることが大切です。
まとめ
ハウスメーカーや工務店に相談する前に、自分の土地がどの土地活用に向いているのかをプロに相談してみることをオススメします。その際は、一括プラン請求を活用すると、複数の会社に相談できるため便利です。
賃貸併用住宅なら住宅ローンの利用が可能!
まずは、条件などを確認しましょう。
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この記事の監修者

逆瀬川 勇造
【資格】AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。