建ぺい率(建蔽率)・容積率とは?調べ方と計算方法、緩和の条件を解説します

2024.02.20更新

この記事の監修者

木村 ゆり

木村 ゆり

【資格】不動産鑑定士/土地活用プランナー

建ぺい率(建蔽率)・容積率とは?調べ方と計算方法、緩和の条件を解説します

土地を相続予定の方、所有地の土地活用を考えている方へ、建ぺい率や容積率の基礎知識をご紹介します。

この記事のポイント
  • 建ぺい率と容積率は「この土地にはこの大きさの建物なら建てていい」という建築基準法で定められた指標のこと。
  • 都市計画法で定められた用途地域によって、建物の種類や大きさが制限されています。
  • 土地活用の際、収益性を考えるときにも必ず把握するべき情報です。

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目次

建ぺい率・容積率とは?調べ方と計算方法

土地は場所によって建てられる大きさの制限が定められています。その大きさの指標となるのが「建ぺい率」と「容積率」です。建ぺい率や容積率が定められていなければ、個人個人で好き勝手に建物を建てられてしまい、敷地ぎりぎりまで家を建設することや、一戸建ての隣に高層マンションを建設することも可能になってしまいます。

しかし、それでは日当たりや風通しが悪くなる場合や防災に影響したり、街の景観を損なったりする恐れがあります。そのため、土地ごとに建築物に対しての制限が設定されているのです。

建ぺい率と容積率は、「この土地にはこの大きさの建物なら建てていい」という指標になります。これから土地の購入や家の建設を検討しているなら、必ず耳にする言葉であり重要な指標なので理解しておくことが大切です。

建ぺい率と容積率は、どこでも同じ数字というわけではありません。ここでは、それぞれの数字の調べ方と計算方法を具体的に紹介していきます。

建ぺい率とは

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めた時に、土地に対して建物が占める割合」となります。2階建ての建物で1階と2階で面積が異なる場合では、真上から見えるすべての部分の面積が、建築面積となるのです。

仮に、敷地面積が100m2で建ぺい率が80%の土地では、上から見た建物の面積が80m2まで建設できます。2階建ての建物であれば、一番面積の広い階の面積が80m2まで建築のため、1階=80m2・2階=50m2までということが可能です。対して、平屋では1階のみで80m2までとなるので注意しなければなりません。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は以下の計算式で求めることができます。
建ぺい率=建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
このうち、建築面積とは「建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」を指します。たとえば、住宅の場合、柱の外側に屋根の軒先やひさし、バルコニーなどが出ることになりますが、軒先やひさし、バルコニーなどは「突き出ている部分が1m以下」である場合には計算しないこととされています。一方で、突き出ている部分が1m以上ある場合は、1m後退したところまでを建築面積に含めます。

建ぺい率を計算するには敷地面積が必要ですが、登記簿謄本に記載された地積は正しいとは限りません。場合によっては、ハウスメーカーなどが敷地調査と呼ばれる測量を行ってから建物を設計するか、土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。

すでに建物が建っている場合には、市区町村役場で「建築計画概要書」を取得すれば、敷地面積を確認できます。土地活用において建物を新築する時には、敷地面積についても設計士に確認するようにしましょう。

指定建ぺい率の調べ方

建ぺい率の制限は、エリアによって異なります。これから家を建てる土地の建ぺい率が何パーセントなのか調べるには、市役所や区役所の都市計画課などに問い合わせると確実です。自治体のホームページで「都市計画図」が閲覧できるようになっていれば、自分で調べることもできます。

建ぺい率・容積率は電話でも教えてもらえます。ただし、住所だけでは場所をうまく伝えられない場合や、用途地域の境目のときは市役所などに出向いた方が確実です。

木村 ゆり
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2つ以上の異なる用途地域にまたがる場合の建ぺい率は?

土地によっては2つ以上の異なる用途地域にまたがることがあり、この場合、建ぺい率はそれぞれの用途地域の面積割合に応じて割り振って計算します。たとえば、敷地面積が200 m2、内150 m2が建ぺい率50%、50 m2が建ぺい率80%だった場合、以下のように計算します。

(150 m2×50%+50 m2×80%)÷(150 m2+50 m2)=57.5%

この場合、この土地に建てられる建物の建築面積の上限は200 m2×57.5%=115 m2となります。

容積率とは

容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。延床面積とは、すべての階の面積の合計となります。たとえば、1階=50m2・2階=30m2の場合は、延べ床面積は80m2です。

容積率は、建ぺい率をセットで考える必要があります。たとえば、容積率100%・建ぺい率50%の土地で、敷地面積が200m2の場合に、建てられる家の面積は次のとおりです。

・建築面積:100m2
・延床面積:200m2
この場合、1階100m2・2階100m2の家を建てることは可能ですが、1階150m2・2階50m2の建物は建築できません。このように、建ぺい率と容積率は土地活用でも重要なポイントとなるので、しっかり調べておくことが重要です

容積率の計算方法

容積率は以下の計算式で求めることができます。
容積率 = 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
このうち、延べ床面積とは各階の床面積の合計のことです。延べ床面積についても、建築確認申請書で確認できるようになっています。

指定容積率の調べ方

容積率を調べるには、建ぺい率と同様に、市区町村役場の都市計画課などに問い合わせます。

容積率も建ぺい率と同じように、用途地域ごとに上限が定められています。このことを指定容積率と呼びます。とくにアパートやマンションを建てる場合、指定容積率が何%かによって土地の価格にも影響が及ぶので、たいへん重要なものになります

たとえば、土地の面積が100m2の場合、指定容積率が80%だと延べ床面積80m2までしか建てられませんが、400%の場合400m2まで建てられることになり、土地活用の幅や収益性が大きく異なります。

前面道路による容積率とは

敷地の前面道路の幅が12m以下の場合、「指定容積率」と「前面道路によって定める容積率の最高限度」のうち、小さなものがその土地の容積率の上限となります。前面道路によって定める容積率の最高限度は、前面道路の道路幅に、用途地域ごとに定められた「前面道路幅員に乗じる数値(法定乗数)」を掛け合わせて算出します。
たとえば、前面道路の幅員が4m、前面道路幅員に乗じる数値が40%の場合、4m×40%=160%となります。この土地の指定容積率が80%の場合、指定容積率の方が小さいため、この土地の容積率の上限は80%となります。

一方、指定容積率が200%の場合、前面道路幅員によって定める容積率の最高限度の方が小さいため、この土地の容積率の上限は160%となります。

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、近くに幅員15m以上の広い道路がある場合には、容積率の制限が緩和される制度もあります(特定道路による容積率の緩和)。

木村 ゆり
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2つ以上の異なる用途地域にまたがる場合の容積率は?

敷地が容積率の異なる2つ以上の用途地域にまたがる場合、建ぺい率と同じようにそれぞれの面積割合に応じて計算します。たとえば、敷地面積が200m2で、このうち150m2の容積率が80%、50m2の容積率が200%の場合、以下のように計算します。

(150m2×80%+50m2×200%)÷(150m2+50m2)=110%

この場合、この土地に建てられる建物の延床面積の上限は200m2×110%=220m2となります。

建ぺい率・容積率の上限を指定する用途地域とは

建ぺい率と容積率は、地域によって上限の数値が異なります。自治体がまちづくりの計画を立てるときに、「このエリアの用途地域は第一種住居地域で、建ぺい率は60%、容積率は200%です」などと決めるからです。

用途地域とは、都市計画法によって定められる土地の用途別の区分のことをいいます。都市計画では、都市の発展を目指すために市街化を図る区域として「市街化区域」を設定しています。

さらに、市街化区域はその用途に応じて「用途地域」が定められているのです。もし、住宅街に大型の商業施設や工場が建設されてしまうと、住民は静かに安全に生活することが難しくなってしまう可能性があります。異なる用途の施設が乱立すると、生活環境が悪くなるだけでなく生産効率も低下してしまうのです。

そのようなことにならないように、土地の用途に沿って建てられる建物に制限をかける必要があり、そのため「用途地域」が存在しています。

用途地域の種類は13種類

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類され、さらに13種類に分かれています。その種類ごとに、それぞれ建てられる建物の種類や大きさなどが制限されているのです。
用途地域建ぺい率(%)容積率(%)
第一種低層住居専用地域、
第二種低層住居専用地域、
田園住居地域
30、40、50、6050、60、80、100、150、200
第一種中高層住居専用地域、
第二種中高層住居専用地域
30、40、50、60100、150、200、300、400、500
第一種住居地域、
第二種住居地域、
準住居地域
50、60、80100、150、200、300、400、500
近隣商業地域60、80100、150、200、300、400、500
商業地域80200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
準工業地域50、60、80100、150、200、300、400
工業地域50、60100、150、200、300、400
工業専用地域30、40、50、60
100、150、200、300、400

その他の建築制限

都市計画法では、建ぺい率と容積率以外にも次のような制限があります。家を建設するうえでは、それぞれの制限について理解しておくことが重要です。

容積率や建ぺい率の範囲内だからといって、高い建物を建ててしまうと、周辺の日当たりや風通しに影響が出てしまうおそれがあります。そのため、都市計画では建てられる建物の高さについても制限のルールを設けているのです。

高さを制限する規制には、大きく次の3つがあります。
・絶対高さ制限
・斜線制限
・日影規制

絶対高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域の用途地域に対して、10m以下または12m以下という規制がかかります。

とくに「低層」住居専用地域に指定されていることからも分かる通り、他の高さ制限と比べても厳しく、絶対高さ制限のあるエリアでは4階建以上の建物を建てることが難しいです。

斜線制限

建物の高さの制限として「斜線制限」もあります。斜線制限とは、道路や敷地境界線などから、敷地に向かって斜線を引いた際に、その斜線内に建物が収まるようにする制限です。斜線制限には、次の3つがあります。
・道路斜線制限
・北側斜線制限
・隣地斜線制限
それぞれ、斜線の起点や角度が異なるので、土地にどの制限がかかるのかを確認することが重要です。

日影規制

日影規制とは、建物でできる影が一定時間以上周辺の土地にかからないようにする制限です。日影規制を受ける建物は、用地地域と、「軒の高さ7mを超える建物」のように建物の高さによって定められています。たとえば「5h-3h/4m」と規制されている地域では次のようになります。

・敷地境界線から5~10mの範囲での日影時間は5時間まで
・10mを超える範囲での日影時間は3時間まで
・測定する高さが地盤面から4m

一般的な2階建てでは、軒の高さが7mを超えることはほとんどありませんが、3階建ては高さの制限を受ける可能性があり、家のプランも異なってくる可能性があるので、事前に確認することが重要です

建ぺい率・容積率の制限が緩和される条件

建ぺい率と容積率は、一定の条件を満たす場合、制限が緩和されます。それぞれの緩和条件を見ていきましょう。

建ぺい率の制限緩和条件

土地が以下の条件を満たす場合、用途地域ごとに定められた建ぺい率に+10%の緩和を受けることができます

・防火地域内に耐火建築物を建てる場合
・角地にある土地の場合

また、指定建ぺい率が80%の用途地域で、防火地域内に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率の制限を受けずに建物を建てることができます。

建ぺい率が100%となる場所もありますが、民法では、建物は隣地境界から50cm以上離して建てなければならないと定められています。商業地では敷地いっぱいに建てられている建物も多いので、地域の慣習も考慮して設計することが大切です。

木村 ゆり
木村 ゆり

容積率の制限緩和条件

容積率の制限緩和として、代表的な条件には以下のようなものがあります。

・建物内の地下室
・建物内の駐車場
・ロフトなどの屋根裏収納

地下室については、条件を満たすことで床面積合計の3分の1を限度として延べ床面積に含めずに計算できます。駐車場は、通常屋根がある場合は延床面積に含まれますが、面積すべてのうち5分の1を限度として駐車場部分の面積を延べ床面積から外すことが可能です

仮に、延べ床面積100m2の建物のうち20m2が駐車場の床面積であれば、100m2の5分の1である20m2まで駐車場を除くことができ、この場合の延べ床面積は80m2となります。

また、ロフトなどの屋根裏収納については、高さ1.4m以下であれば延べ床面積に含まれません。

建ぺい率・容積率制限緩和の条件が満たされているかどうか、
専門家の力を借りて確認すると良いでしょう!

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建築可能な建物をシミュレーションしてみよう

同じ敷地面積であっても、建ぺい率と容積率によって建てられる建物の大きさは異なります。ここでは、実際に建ぺい率・容積率ごとに建築できる建物をシミュレーションしてみましょう。

敷地面積100m2と仮定し、それぞれのパターンを紹介します。なお、今回は分かりやすくするため高さ制限については考慮せずにシミュレーションしていきます。

1. 建ぺい率50%、容積率100%

この場合の、建築面積と延べ床面積の上限は次のとおりです。

・建築面積:100m2×50%=50m2
・延床面積:100m2×100%=100m2

2階建ての住宅の場合は、1階・2階がそれぞれ50m2で建築可能です。3階建ての場合は、1階40m2、2階・3階がそれぞれ30m2という建築もできます。

また、一般的なアパートやマンションの場合は、国土交通省によって指針とされている居住面積によると、3人暮らしでの最低居住面積水準は40m2を基準に考えてみましょう。1室=40m2必要と仮定した場合、上記の制限で建設できるパターンとして次のようなものがあります。

・1階・2階それぞれ40m2×1室の合計2室

この場合、複数の居室を構えることは難しいので、一戸建て賃貸などが適しているでしょう。あるいは、単身向けに20m2で建築すれば、4室ほど確保できる計算となります。

2. 建ぺい率60%、容積率200%

この場合の、建築面積と延べ床面積の上限は次のとおりです。

・建築面積:100m2×60%=60m2
・延床面積:100m2×200%=200m2

住宅を建設する場合、3階建てまで各階60m2で建築可能です。一般的な平屋(木造・2LDK)の場合、延べ床面積が85m2ほどとなるため、平屋としては若干小さくなるでしょう。マンション・アパートを建築する場合には、次のような建築パターンがあります。

・各階30m2×2室×3階建て:6室
・各階20m2×3室×3階建て:9室

夫婦世帯や単身向けの居室であれば、複数構えて建設することが可能です。ファミリー世帯向けに面積を大きくすると、居室数は3室ほどになってしまうでしょう。

3. 建ぺい率80%、容積率400%

この場合の、建築面積と延べ床面積の上限は次のとおりです。

・建築面積:100m2×80%=80m2
・延床面積:100m2×400%=400m2

住宅を建設する場合、3~5階建て、各階80m2で建築可能です。平屋としても十分な面積を確保できるでしょう。マンション・アパートを建築する場合には、次のような建築パターンがあります。

・各階40m2×2室×5階建て:10室
・各階20m2×4室×5階建て:20室

夫婦世帯や単身向けの居室であれば、複数構えて建設することが可能です。ファミリー世帯向けに面積を大きくしても10室ほど建築できるでしょう。

このように、建ぺい率と容積率によって同じ敷地面積でも建築できる建物は異なります。土地活用を検討しているなら、一度制限を調べたうえでどのような建築ができるのかを専門家に相談することをおすすめします

どんな建物が建てられるか、
専門家に相談することが大切です!

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建ぺい率・容積率に関する注意点

土地活用において建物を建築する際に、建ぺい率や容積率に関して気を付けておくべき注意点は以下の通りです。

建ぺい率・容積率をオーバーすると違法建築物に

建ぺい率・容積率は建築基準法により定められているため、制限をオーバーしてしまった建築物は違法建築物となります。家を新築する場合、建築確認申請する必要があり、建築基準法などに違反していないかを審査されます。建ぺい率や容積率が制限をオーバーしている場合、この審査を通過できないため建築できないのです。

基本的には、ハウスメーカーは建ぺい率や容積率を計算した上で、設計してくれます。ただし、都心部では制限ギリギリまで容積率を使用することが多いので、設計ミスが起こる可能性があり、不正に建築しようとする業者もあるため、業者選びは慎重にしましょう。

違法建築物の場合ローンが組めない

万が一、制限を超えた違法建築の場合、ローンの審査に落ちる可能性が高い点にも注意が必要です。不動産投資ローンを提供する金融機関は、あくまでも法律に沿った物件に対してローンを提供するものです。違法建築である建物に対して融資を提供する金融機関はありません。

リフォームの際にも注意が必要

リフォームなどで増改築する場合も注意が必要です。増改築後に建ぺい率・容積率がオーバーしてしまうと、違法建築となります。違法建築となった建物では、建物を担保にした融資は受けられなくなり、さらに売却が困難になる可能性があるので注意しましょう

よくある質問

ここでは、建ぺい率・容積率に関するよくある質問をご紹介します。
すでに土地活用をしている場合でリフォームする際の注意点は?
増改築後に建ぺい率・容積率がオーバーすると違法建築になります。軽微な増改築の場合、建築確認申請が必要ないため、建築後に違法建築だったと発覚するケースもあるのです。違法建築の場合、融資を受けることや売却に影響が出てしまうので、しっかりと制限を調べたうえでリフォーム計画を立てるようにしましょう。
土地活用で失敗しないためにできることは?
土地活用を考えるうえで、最初に確認しておくべきことともいえるのが、用途地域や建ぺい率・容積率です。建ぺい率や容積率は建物の大きさを定めているので、制限によっては希望の建物を建てられない可能性があります。そもそも都市計画によっては、建物の建設自体が許可されない場合もあります。土地活用する前には、各自治体や専門家に相談しながら検討することが大切です。
吹き抜けの場合の建ぺい率・容積率はどうなる?
吹き抜けは、基本的に延床面積に加算されません。このため、容積率ぎりぎりのケースで、開放的な空間を持つ家を建てたいといったケースで、吹き抜けを採用するのはおすすめだといえるでしょう。建ぺい率に関しては、吹き抜けを設けて建物を大きくすると、建ぺい率が高くなってしまう可能性がある点に注意が必要です。

まとめ

建ぺい率と容積率の計算方法や調べ方についてお伝えしました。建ぺい率や容積率は土地に建てられる建物の大きさが定められるもので、土地活用を考えるにあたっては最初に確認しておくべきものだといえます。ただし建ぺい率や容積率の計算方法は複雑なので、信頼できる専門家に相談したうえで、土地活用の方法を決めていくとよいでしょう。

建ぺい率と容積率によって建てられる建物の大きさが決まります。
正しい知識を得たうえでプロに意見を求めましょう!

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木村 ゆり

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【資格】不動産鑑定士/土地活用プランナー

千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

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