土地の建ぺい率・容積率とは？建てられる大きさから考える土地活用

街を移動していると場所によって建物の種類や大きさに違いがあると感じたことはないでしょうか？実は、土地は場所によって建てられる大きさに制限が定められています。

ここでは、土地ごとに建てられる建物の大きさを定めた都市計画や用途地域について解説していきたいと思います。

都市計画法とは「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため」の都市ごとに計画を定めるための法律です。具体的には「土地利用に関する計画」や「都市施設に関する計画」、「市街化開発事業に関する計画」」などを都市ごとに定めることを目的としています。

実際の都市計画の策定にあたっては、国土利用計画法や土地基本法、建築基準法などほかのさまざまな法律と合わせて考える必要があります。

なお、都市計画法については以下のURLから詳細が確認できます（北海道の例として記載しています）。

都市計画とは都市計画法に基づいて定められるもので、無秩序に市街化が進められることを防ぐことなどを目的としています。上述の通り、都市計画法では「土地利用に関する計画」と「都市施設に関する計画」、「市街地開発事業に関する計画」を定めます。

具体的には、土地利用に関する計画とは「市街化区域」や「市街化調整区域」といった区域区分を、土地施設に関する計画では「道路」や「公園」、「下水」といった都市施設を、市街地開発事業に関する計画では土地区画整理事業などを定めます。

この内、土地活用を考えるうえで知っておくべきなのは最初の「区域区分」についてです。

区域区分とは都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分を定めるものです。市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域」もしくは「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」です。一般的には建物のたくさん建っている住宅街や繁華街などをイメージするとわかりやすいでしょう。

一方、市街化調整区域とは「市街化を抑制する区域」のことで、一般的には田畑の広がる農村地域や山林などを思い浮かべるとわかりやすいです。また、市街化区域でも市街化調整区域でもない「非線引き区域」もあります。

土地利用を考えるにあたり、市街化区域内にある土地であればさまざまな活用法が考えられますが、市街化調整区域の場合、制限を受けることが多くなります。

また、市街化区域内には原則として「用途地域」を定めることとしています。用途地域とは、区域ごとに建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率などを指定するものです。

用途地域については、以下の記事で詳しく解説しています。

用途地域は役所の窓口にいけば「用途地域図」を閲覧できるようになっています。販売もしているので、欲しい方は申し出るとよいでしょう。また、自治体によってはインターネットで用途地域を調べることもできます。

たとえば、東京都の場合は以下のURLから確認できるようになっています。

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占める割合」となります。

以下、建ぺい率について調べ方や計算方法、建ぺい率の上限など見ていきましょう。

建ぺい率は以下の計算式で求めることができます。

建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

このうち、建築面積とは「建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」を指します。

家の場合、柱の外側に屋根のひさしやバルコニーが出ることになりますが、これらひさしやバルコニーは「突き出ている部分が1m以下」の場合には計算しないこととされています。一方、突き出ている部分が1m以上ある場合は1m後退したところまでを建築面積に含めます。

建ぺい率を調べるには建築面積を調べる必要がありますが、建築面積は登記簿謄本には記載がありません。建築面積は、建物を新築するときに役所に届け出る「建築確認申請書」で確認できるので、土地活用において建物を新築するときには、設計士に確認するようにしましょう。

建ぺい率は、用途地域ごとに上限が定められています。たとえば、建ぺい率の上限が50%に定められている地域で、土地の面積が200m2の場合、建築面積100m2を超える建物は建てられないことになります。なお、建ぺい率の上限は先述の用途地域図、または自治体ごとに用意された都市計画に関するWebサイトで確認できるようになっています。

土地が以下の条件を満たす場合、用途地域ごとに定められた建ぺい率に+10%の緩和を受けることができます。

・防火地域内に耐火建築物を建てる場合

・角地にある土地の場合

また、建ぺい率が80%の場合で防火地域内に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率の制限を受けずに建物を建てることができます。通常、建物は隣地から50cm離して建てる必要がありますが、建ぺい率の制限を受けない土地の場合、この制限を受けることなく建物を建築できます。

土地によっては2つ以上の異なる用途地域にまたがることがあり、この場合、建ぺい率はそれぞれの地域に対する用途地域の割合に応じて割り振って計算します。たとえば、敷地面積が200m2、内150m2が建ぺい率50%、50m2が建ぺい率80%だった場合、以下のように計算します。

(150m2×50%＋50m2×80%)÷(150m2＋50 m2)=57.5%

この場合、この土地に建てられる建物の建築面積の上限は200m2×57.5%=115m2となります。

容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。

以下、容積率について調べ方や計算方法などを詳しく見ていきましょう。

容積率は以下の計算式で求めることができます。

容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100

この内、延べ床面積とは各界の床面積の合計のことです。

延べ床面積についても、建築確認申請書で確認できるようになっています。

容積率も建ぺい率と同じように、用途地域ごとに上限が定められています。このことを指定容積率と呼びます。

とくにアパートやマンションを建てる場合、指定容積率が何%かによって土地の価格にも影響が及ぶこともあるほど重要なものになります。たとえば、土地の面積が100m2の場合、指定容積率が80%だと80m2までしか建てられませんが、400%の場合400m2まで建てられることになり、土地活用の幅や収益額が大きく異なります。

敷地の前面道路の幅が12m以下の場合、指定容積率と「前面道路によって定める容積率の最高限度」の内、小さなものがその土地の容積率の上限となります。前面道路によって定める容積率の最高限度は、前面道路の道路幅に、用途地域ごとに定められた「前面道路幅員に乗じる数値」を掛け合わせて算出します。

たとえば、前面道路の幅員が4m、前面道路幅員に乗じる数値が40%の場合、4m×40%=160m2となります。

この土地の指定容積率が80%の場合、指定容積率の方が小さいため、この土地の容積率の上限は80%となります。一方、指定容積率が200%の場合、前面道路幅員によって定める容積率の最高限度の方が小さいため、この土地の容積率の上限は160%となります。

敷地が容積率の異なる2つ以上の地域にまたがる場合、建ぺい率と同じようにそれぞれの割合に割り振って計算します。たとえば、敷地面積が200m2で、この内150m2の容積率が80%、50m2の容積率が200%の場合、以下のように計算します。

(150m2×80%＋50m2×200%)÷(150m2＋50m2)=110%

この場合、この土地に建てられる建物の延床面積の上限は200m2×110%=220m2となります。

建ぺい率や容積率は用途地域ごとに定められますが、土地活用を考える場合、用途地域ごとにどのような活用法が適しているのでしょうか？用途地域には13種類に分類されますが、ここでは大きく「住宅系」と「商業系」、「工業系」に分けて見ていきたいと思います。

住宅系の用途地域は以下の通りです。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域

建ぺい率や容積率は土地に対する建物の建築面積を抑えることで日照の確保を促したり、建物の大きさを抑えることで地域ごとの道路の混雑状況を抑えたりする目的があります。こうしたこともあり、住宅系の用途地域において、建ぺい率や容積率の上限は低めに設定されています。

このため、住宅系の用途地域においては主に「アパート」や「マンション」、「戸建住宅」での活用が適していると言えるでしょう。

それぞれの活用法については以下の記事を参考にしてください。

商業系の用途地域は以下の通りです。

・近隣商業地域
・商業地域

商業系の用途地域は繁華街や主要道路沿いなどに設定されることが多く、地価が高いのが一般的です。

ただし、商業系の用途地域では建ぺい率や容積率の上限が高く設定されているため、土地の広さに対して建てられる建物の面積は大きくしやすいです。とくに容積率の上限が高いことから、オフィスビルやビジネスホテルなど、縦に高く活用しやすいのがポイントです。このため、商業系の用途地域においてはロードサイドの土地で活用しやすい店舗やコンビニ、ビジネスホテルなどで活用するのが適していると言えます。

それぞれの活用法については、以下の記事を参考にしてください。

工業系の用途地域は以下の通りです。

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

工業系の用途地域においても、商業系と同じく建ぺい率や容積率の上限は高く設定されていることが多いです。ただ、工業系の用途地域においては、建ぺい率や容積率の問題というより、周辺に工場が多いという理由から、住居系や商業系の土地活用は適していません。このため、工業系の用途地域に土地を持っている場合は、倉庫などでの活用を考えるとよいでしょう。

具体的な活用法については、以下の記事を参考にしてください。

建ぺい率と容積率についてお伝えしました。建ぺい率や容積率は土地に建てられる建物の大きさが定められるもので、土地活用を考えるにあたっては最初に確認しておくべきものだといえます。計算方法や調べ方、用途地域ごとのおすすめ活用法など本記事を参考に土地活用法を決めていくとよいでしょう。