| 一戸建て売却の第一ステップは査定！ |
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| 査定価格は不動産会社によって異なるもの。できる限り高値で売却するためには、複数社への査定依頼が鉄則です。不動産売却を考え始めたら、まずはあなたの不動産がいくらか一括査定で調べてみませんか？ 一括査定を受けた方が良い理由は3つ！ 1.相場を把握して適正価格で売却するため 2.査定額を比較できるため 3.相性の良い不動産会社に出会うため |
目次
基本1.まずは一戸建て売却の流れと期間を把握しよう
一戸建てをより良い条件で売却するためには、不動産売却の基礎知識を事前に把握しておくことが肝心です。本記事では一戸建ての売却で必要な常識を、６つの基本としてわかりやすくまとめました。初めのステップとして、売却の全体の流れとスケジュールを見ていきましょう。
一戸建て売却の流れ
まずは、一戸建て売却の流れについてお伝えしていきます。
| 事前準備 ＞ 査定 ＞ 媒介契約 ＞ 売却活動 ＞ 契約・引渡し |
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一連の流れを大まかに分類すると上記の通りになります。ステップごとにどのような対応が必要かは、詳しく解説している以下の記事をご参照ください。
流れの中で、一戸建て売却の際に特に注意すべきポイントに絞ってお伝えします。
事前準備と書類
事前準備に関しては、不動産会社に相談をする前に、売却に関する情報収集はもちろん、持ち家の状態や立地などをあらかじめ調べておきましょう。一戸建ての場合は、ローン残債、最寄り駅からの距離、周辺環境と合わせて、土地の形状や住宅を建てる際の制限(建ぺい率・容積率など)、敷地と道路の接道状況なども重要なポイントとなってきます。
用意する書類も早めの準備が肝心です。不動産の共有者が複数いる場合には全員分の書類が必要です。身分証明書、実印、印鑑証明書に加えて、登記上の住所と現住所が異なる場合には「住民票」、「権利書（登記済証または登記識別情報のこと）」、「固定資産税納付書」、登記の際に「固定資産評価証明書」が必要となります。一戸建ては、下記表の書類も合わせて準備をしておきましょう。新築のために取得した土地であれば地積測量図などは揃っているはずですが、相続で引き継いだ一戸建てなどは境界線がはっきりしない場合などがあり、確認には時間がかかります。必要書類については以下の記事でも詳しくご紹介していますので、合わせて確認してみましょう。
用意する書類も早めの準備が肝心です。不動産の共有者が複数いる場合には全員分の書類が必要です。身分証明書、実印、印鑑証明書に加えて、登記上の住所と現住所が異なる場合には「住民票」、「権利書（登記済証または登記識別情報のこと）」、「固定資産税納付書」、登記の際に「固定資産評価証明書」が必要となります。一戸建ては、下記表の書類も合わせて準備をしておきましょう。新築のために取得した土地であれば地積測量図などは揃っているはずですが、相続で引き継いだ一戸建てなどは境界線がはっきりしない場合などがあり、確認には時間がかかります。必要書類については以下の記事でも詳しくご紹介していますので、合わせて確認してみましょう。
| 地積測量図 | 土地の面積や形を示す法的な図面のこと。 |
|---|---|
| 境界確認書 | 隣接する土地の所有者と自分の土地の境界について、合意をしたことを記す書類のこと。 |
| 建築確認済証・検査済証 | 物件が建築基準法によって建築されていることを証明する書類のこと。 |
| 建設設計図書・工事記録書 | 一戸建てが建築された際にどのように設計・工事が実施されたかを記録した書類のこと。 |
売却スケジュールの確認
アットホーム株式会社の「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」によれば、マンション売却までの期間は6か月なのに対し、戸建住宅の場合は11か月となっており、戸建住宅の方が売却に5か月長くかかっていることが分かります。これはあくまで平均の期間であり、物件によっては1年以上かかる場合もあるため、いつまでに売却したいのか明確であれば、不動産会社に相談しながら売却スケジュールを立てるとよいでしょう。その際、早期売却につなげるためにも、どのような戦略で売り出すかなども合わせて相談することをおすすめします。
基本2.査定依頼の前に一戸建て売却相場を調べよう
一戸建てを売却するのであれば、まずは不動産情報サイトやチラシを参考に、同じ条件の物件情報と比較して相場観をつかむことが大切です。実際に売買が行われた物件の価格や、駅からの距離、土地面積、建物面積などが登録してあるレインズでも、無料で取引情報を閲覧することもできます。
スマイティの中古一戸建て情報も合わせて確認してみましょう。
相場の調べ方については以下の記事で詳しく解説しています。
一戸建ての相場はマンションに比べて上がりにくい？
国土交通省の「不動産価格指数(令和２年第２四半期分)」によると、住宅総合（住宅地、戸建住宅、マンション含む）の不動産価格指数は全体的にやや下落したものの、10年前の水準から比べるとマンションは右肩上がりをキープしています。一方戸建て住宅は2009年ごろから横ばいであり、相場が上がりにくい市場であることがわかります。
基本3.一戸建てならではの査定ポイントをチェックしよう
価格相場観が分かったら、実際に不動産会社からの査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に一度に依頼できる、一括査定のサービスが便利です。
不動産会社が一戸建てを査定する際に、金額に大きく影響するポイントがいくつかあります。一般的に木造の一戸建て住宅は、築20年を経過すると建物としての資産価値がなくなると言われていますが、築年数が古くても、しっかりと手入れをして美しい状態を保っている家は、高値で売却されるケースもあります。
ご自身の一戸建てに当てはまるものを下記のチェック表を確認してみましょう。
不動産会社が一戸建てを査定する際に、金額に大きく影響するポイントがいくつかあります。一般的に木造の一戸建て住宅は、築20年を経過すると建物としての資産価値がなくなると言われていますが、築年数が古くても、しっかりと手入れをして美しい状態を保っている家は、高値で売却されるケースもあります。
ご自身の一戸建てに当てはまるものを下記のチェック表を確認してみましょう。
周辺環境
| □ | 公共交通機関までの距離 |
|---|---|
| □ | 公共施設（学校、病院、公園など）までの距離 |
| □ | 商業施設（スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど）までの距離 |
立地
| □ | 接道状況(道路にどれだけ面しているか) |
|---|---|
| □ | 土地の形状 |
| □ | 隣地の有無 |
| □ | 日当たり、風通り |
建物の外観・内装
| □ | 築年数 |
|---|---|
| □ | 建物の面積 |
| □ | 間取りと生活導線 |
| □ | 水周りの清潔感 |
| □ | 雨漏り、シロアリの被害の有無 |
高く売れる不動産の条件を見て更に当てはまるポイントがないか確認しておきましょう。
基本4.一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぼう
より良い条件で一戸建て売却を成立させるためには、不動産会社選びも重要なポイントです。得意な立地、得意な建物の種類、賃貸に強い、売買に強いなど、会社の規模や知名度に限らず、多数ある不動産会社の中から、「一戸建ての売却」に強い不動産会社と出会えるかが大切になってきます。一括査定を行う際は、上記の視点を念頭に置き、複数の不動産会社の話を聞き比較・検討した上で進めましょう。
| スマイティが提携している一括査定サービスは無料で簡単に査定価格がわかる！ |
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基本5.一戸建て売却に必要な費用・手数料・税金を知ろう
一戸建て売却には様々な費用や税金が発生します。売却代金がすべて手元に残るわけではありませんので、必要な費用について事前に把握しておきましょう。売却費用の内訳は以下の通りです。
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
|---|---|
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| 譲渡所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| ローン完済のための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる手数料 5,000円～3万円程 |
| その他費用 | 測量・解体・ホームインスペクション費用 クリーニング・引っ越し費用など |
抵当権抹消費用はローン残債を清算し、抵当権を抹消する手続きを司法書士に依頼するときにかかる費用です。また、ローンを一括返済するときには金融機関によって手数料がかかります。
また、売却益が出た場合には、税金がかかる可能性があります。売却益とは、一戸建ての売却金額から、一戸建ての購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いた利益のことを指します。物件の保有期間が５年を超えているか否かで譲渡所得税の税率は変わってきますので注意が必要です。
また、売却益が出た場合には、税金がかかる可能性があります。売却益とは、一戸建ての売却金額から、一戸建ての購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いた利益のことを指します。物件の保有期間が５年を超えているか否かで譲渡所得税の税率は変わってきますので注意が必要です。
確定申告を忘れずに
売却益に応じて税金がかかることをお伝えしましたが、一定の条件を満たせば税金の特例控除を利用することができます。なかでもマイホームの売却時に適用できる「３０００万円特別控除」を利用すれば、一戸建てを売却して得た利益が3000万円以下なら税金がかかりません。
売却益が出た時も、逆に売却損が生じた場合も、確定申告を忘れずにしましょう。詳しくは以下の記事を参考にしてください。
売却益が出た時も、逆に売却損が生じた場合も、確定申告を忘れずにしましょう。詳しくは以下の記事を参考にしてください。
基本6.物件の長所・短所を整理して内覧準備をしよう
一戸建ての売却を成功させるには、内覧者に良い印象を持ってもらうことも外せない要素となります。抜かりなく準備して、物件内覧は笑顔で迎えましょう。
物件のアピールポイントを整理
売却活動の際は、物件のアピールポイントを第三者の視点でまとめておくことが大切です。立地、面積、築年数、建物の状態、周辺の生活環境や、最寄り駅の雰囲気などもアピールポイントになります。主観・客観双方からのアピールポイントを総合的に見て整理しておくことが重要です。ポータルサイトに掲載する写真も、プロが撮影したものやバーチャルステージングで加工したものを使用すると、印象がアップするでしょう。
内覧の準備はしっかりと行う
購入検討者へは、物件に関する情報をできるだけ正確に伝えることが大切です。内覧では、写真だけではわからない建物の損傷やにおい、排水環境や日当たりなども確認することが多いです。そして、外観や内観を観察しながら、自分が家に住んだときのことをイメージする方も多いでしょう。
そのためにも、事前に掃除や整理整頓をしっかりと行い、できるだけ清潔な環境にしておくことをおすすめします。また、以前暮らしていた人のことを気にする方も多いので、内覧当日は、明るく気持ちの良い対応を心がけましょう。
そのためにも、事前に掃除や整理整頓をしっかりと行い、できるだけ清潔な環境にしておくことをおすすめします。また、以前暮らしていた人のことを気にする方も多いので、内覧当日は、明るく気持ちの良い対応を心がけましょう。
一戸建て売却の成功のコツ
一戸建て売却の際は、建物の状況や周辺環境だけではなく、所有している土地の境界線や、道路に接している面積など、注意すべき点がいくつかあります。売却後のトラブルを招いたり、後悔するような取引にならないように、一括査定を行う前の事前準備の際に、合わせてチェックしておきましょう。
土地の権利は明確になっているか、境界線は引いているか
一戸建ての売却で事前に、土地の権利が明確になっているか隣地との境界は確定しているかなどを確認しておく必要があります。「土地測量図」「境界確認書」など、土地の権利がわかる書類を用意しておきましょう。売却対象の土地の範囲が明確でないと、売却後のトラブルにもつながってしまいます。境界線が曖昧な場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議し、了解を経て測量図を作成しておきましょう。
雨漏りやシロアリなど劣化変化がないかチェックしよう
一戸建ての場合は、建物の外壁や内装についてもチェックが必要です。建物は築年数とともに劣化していきますが、換気や結露対策、排水周りや建物周りの草木のメンテナンスなどをしっかり行っておくことで、良い状態で建物を保つことはできます。特に気をつけたいのが、雨漏りやシロアリです。生活行動範囲では気付かなかったけれど天井や押入れの奥の方で発生している場合もあります。ご自身では気付きづらいところが多いため、気になる方は専門業者に相談してみましょう。
押さえておきたい契約不適合責任
住宅を売買する際には、欠陥や不具合などがあれば事前に買い主に伝え、買い主がそれを納得した上で契約締結を行わなければなりませんが、売却後に、雨漏りなど売り主側でも把握しきれなかった欠陥や不具合が見つかる場合があります。
契約不適合責任とは、売買契約書に「隠れた欠陥や不具合については売り主が責任を持つ」と明文化されますが、任意の契約であり、免責期間を設けて取り交わされることが一般的です。契約締結前には必ず売買契約書に目を通し、買い主とのトラブルを避けるためにも、契約不適合責任について把握しておきましょう。
契約不適合責任とは、売買契約書に「隠れた欠陥や不具合については売り主が責任を持つ」と明文化されますが、任意の契約であり、免責期間を設けて取り交わされることが一般的です。契約締結前には必ず売買契約書に目を通し、買い主とのトラブルを避けるためにも、契約不適合責任について把握しておきましょう。
リフォーム履歴が分かる書類を用意しよう
一戸建てを売却する時は、リフォームした履歴のわかる書類があれば合わせて用意しましょう。新築で購入した自宅であれば、手元に資料はありませんか？中古で購入した場合や、親から相続で譲り受けた自宅の場合には、過去の履歴をたどったり、別途資料を保管しているようであれば取り寄せるなどをして、リフォーム履歴をまとめておくようにしましょう。
築年数に合わせて売却方法を検討しよう
マンションでも戸建住宅でも、築年数が経ってしまうと価格が下落していくことは想像できることですが、戸建住宅の場合はマンションよりも価格の減少幅が大きく、国土交通省 の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、築20年で価格はゼロに近い状態になると報告されています。そのため、築30年や40年が経っている戸建住宅を売却する際には、例えば、修繕等の施しをせず、価格を大幅に下げてリフォームやリノベーションをしたい人に向けて売り出したり、建物を解体して更地にして売却したりといった工夫が必要です。売却する際は、築年数を鑑みながら売却方法を検討しましょう。
住み替えならスケジュールと資金を確認しよう
住み替えの場合、持ち家の売却と新しい住宅の購入のどちらを優先すべきか迷われる方も多いと思います。一緒に進められれば理想的ですが、通常は売ることを優先すべきです。資金に余裕がある場合でなければ、売却を焦ることになり、買い叩かれてしまう可能性があるからです。事情にあわせてタイミングと予算をコントロールできるように、入念な計画を練りましょう。
一戸建て売却に関するよくある質問
一戸建て売却にまつわるよくある質問をまとめてみました。
Q.売却活動中ですがなかなか売れなくて困ってます
まずは売れない原因が何かを特定することが必要です。①需要があるか②物件に問題がないか③不動産会社の対応はどうか④価格は適正かの４点をチェックしましょう。なかでも不動産会社に問題がある場合は、媒介契約を見直すのもひとつの手です。売却のパートナーである仲介会社とはマメに連絡をとり、主体的に売却活動に関わるようにしましょう。
Q.とにかく早く売りたいのですが、どうしたらいい？
一戸建ての売却を急いでいる場合は、不動産会社に買い取りをお願いするのもひとつの方法です。購入者を探す手間が省け、早急に現金化することもできるため、効率的に物件を売却することが可能です。ただし、通常の売却よりも価格は低くなってしまうため慎重に検討しましょう 。買取については以下の記事にて詳しく解説しています。
Q.対面せずにきちんと査定してもらうことは可能？
「机上査定」であれば対面せずに査定価格を出すことは可能ですが、物件固有の特性まで含めて査定をしてもらう訪問査定のほうが、査定金額に信頼性があるといえるでしょう。昨今ではオンライン会議システムなどを使ったビデオ面談などで対応してくれる不動産会社も増えてきているので、どうしてもという場合は不動産会社に相談してみることをおすすめします。
Q.少しでも高く売るコツってありますか？
有利に売却するための事前準備などのコツは本記事でお伝えした通りですが、相場価格というのは需要と供給のバランスでもあります。売却時期を検討できるのであれば、一戸建てが最も売りやすい時期に売り出すのをおすすめします。4月からの新生活に備えた2月～4月か、9月に照準を合わる売り方も効果的です。また、価格交渉の方法も事前に理解しておくと、いざというときに慌てず対応できますよ。
まとめ
一戸建て売却についての流れから始まる基本６項目と、成功のためのコツをご紹介しました。事前準備や情報収集の際におさえておきたいポイントや、一括査定や不動産会社選びで重要なこと、売却準備や売却契約時に注目しておきたい箇所など、参考にしていただければ幸いです。
| スマイティの一括査定サービスはHOME4Uと提携 |
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| HOME4Uの特徴は以下の3つ。 1.実績豊富な一括査定サイト 2001年開始の日本で初めての一括査定サービス。“最大6社”に一括で査定依頼が可能。 2.2,100社の企業と提携 実績のある大手と地域密着型の不動産会社等、様々な得意分野を持つ約2,100社と提携。 3.NTTデータ・スマートソーシングが運営 情報サービス事業で業界大手のNTTデータグループが運営。 |
監修坪 義生
【資格】社会保険労務士／宅地建物取引士
明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了（経済学）。
社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所（「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当）等を経て、91年、じんじ労務経営研究所（社会保険労務士登録）を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。
