高く家を売るには相場を知ること、複数査定をすること、
そして良きパートナーを見つけることが大切。
目次

監修寺岡 孝
【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。
大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『不動産投資の曲がり角 で、どうする?』(クロスメディア・パブリッシング)などがある。
家を売る2つの方法

仲介
一般的に買主は個人となり、契約が成立したら仲介手数料を不動産会社に支払います。できるだけ高く売りたい人におすすめの方法です。
買取
方法 | 買主 | メリット | デメリット |
---|---|---|---|
仲介 | 個人 | ・相場価格で売れる | ・時間がかかる ・仲介手数料がかかる |
買取 | 不動産会社 | ・現金化が早い ・契約不適合責任が 免除される ・仲介手数料が不要 | ・相場価格より1~3割 安くなる |
個人間売買
しかし、不動産の取り引きは税や法務などの専門知識が必要なこともあり、トラブルを避けるためには初心者は不動産会社を通すほうが安心といえるでしょう。
家を売る基本的な手順とは

これらの流れはすべて、仲介を任せた不動産会社がサポートしてくれます。少しでも高く売るためには、売主であるあなた自身も売却に関わる知識を身に付けること、複数の不動産会社に価格査定してもらい、査定結果を比較することが重要です。
それでは、上記ステップをもう少し細かく紐解いてみましょう。
【1.査定】査定前に相場を調べよう
不動産の価格を知るために一番有効なのは、不動産会社に査定してもらうことですが、一括査定サービスなどを利用する前に、まずは自分で相場を調べておくと良いでしょう。提示された査定価格について質問することができず、不動産会社の言いなりにならないためにも、相場を調べて売却価格の大まかなイメージを持っておくことが大切です。
不動産の相場を調べる方法はいくつかあります。たとえば、不動産情報サイトや住宅情報誌などで近所の不動産がいくらぐらいで売りに出されているのかを知ることができます。また、インターネットを活用すれば、路線価や公示価格、取引動向などさまざまな不動産価格の指標を調べることができますが、不動産の種類によって、参照すべき情報も若干異なります。自分の売りたい不動産に応じて、適切な情報を集めるようにしましょう。
【2.媒介契約】不動産会社を選んで売り出し価格を決めよう
信頼できる不動産業者が見つかったら、媒介契約を結びますが、媒介契約には3つの種類があるので注意が必要です。取引対象の不動産の性質や売主であるあなたの事情に合わせた売却プランは、どの媒介契約だと効率よく進むのかについても、下調べをして理解を深めておきましょう。
【3.売却活動】内覧で見込み客の心をつかもう
①生活感をなくし、すっきり整理整頓!
内覧に来る方は当然、自分たちが住んだ後のイメージを膨らましてきます。できるだけ今現在の生活感をなくし、整理整頓したお部屋にしておくことが大事です。 押入れの隅や、シンク下など、汚れが溜まりやすい場所もしっかりと手入れをしておきましょう。
②忘れがちな臭い対策!生活臭はカット!
見た目の印象と合わせて、臭いは購入検討者の印象を左右します。 とくに「玄関」の臭い、カーテンやソファ、カーペットなど布製の家具など臭いを吸着しやすいものに注意しましょう。 合わせて、観葉植物やアロマを置き、お部屋に良い"香り"を充満させることで、臭いの第一印象を良いものに変えるのも一案です。
③必ずチェックされる水周りは清潔感を!
また、キッチンやバストイレなど水周りは最も生活感がでる場所であり、必ずチェックされるポイントでもあります。場合によってはハウスクリーニングなどプロの業者に掃除を依頼してみても良いでしょう。キッチンであれば1~2万円程度で依頼することができます。
居住中の売却は購入希望者の内覧で左右されます。したがって、掃除や手入れがあまりに行き届いていない場合には、あえて自分らが退去した後にクリーニングを入れて内覧してもらった方が、売却が決まる可能性は高くなります。購入希望者はリフォームを前提に物件の見学をしますので、生活感や家具がない方がイメージを付けやすいという点は頭の片隅に入れておくことです。

【4.売買契約】契約は法的行為なので慎重な姿勢で
【5.引渡し・確定申告】登記や税申告まで確実に!
引渡し後に忘れてはならないのは税金の申請です。売却した翌年に必ず確定申告(2月16日~3月15日)を行いましょう。特別控除により納税が発生しない場合でも、申告は必要ですので注意してください。
家を売る際に用意するべき書類と諸費用

不動産の売却に必要な書類
○:必要書類
△:任意または該当する場合のみ必要となる書類。任意だが準備できればなおよい書類を含む。
×:必要書類ではない。
項目 | 必要な シーン | 一戸 建て | マン ション | 土地 | |
---|---|---|---|---|---|
□ | 身分証明書 | 引渡し | 〇 | 〇 | 〇 |
□ | 実印 | 引渡し | 〇 | 〇 | 〇 |
□ | 印鑑証明書 | 引渡し | 〇 | 〇 | 〇 |
□ | 住民票 | 引渡し | △ | △ | △ |
□ | 登記済権利書、または登記時期別情報 | 査定 | 〇 | 〇 | 〇 |
□ | 固定資産税納税通知書 及び固定資産税評価証明書 | 査定 | 〇 | 〇 | 〇 |
□ | ローン残高証明書、またはローン返済予定表 | 引渡し | △ | △ | △ |
□ | 銀行口座書類 | 引渡し | △ | △ | △ |
□ | 土地測量図・境界確認書 | 査定 | △ | ✕ | △ |
□ | 建築確認済証、および検査済証 | 査定 | △ | ✕ | △ |
□ | 建築設計図書、工事記録書など | 査定 | △ | ✕ | △ |
□ | マンションの管理規約、または使用細則など | 査定・ 引渡し | ✕ | 〇 | ✕ |
□ | マンションの維持費などの書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費など) | 査定 | ✕ | 〇 | ✕ |
□ | 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など | 査定 | △ | △ | △ |
□ | その他|地盤調査報告書・住宅性能評価書 ・既存住宅性能評価書など | 査定 | △ | △ | △ |
□ | 購入時の契約書・重要事項説明書など | 査定 | △ | △ | △ |
□ | パンフレット及び広告資料 | 査定・ 引渡し | △ | △ | △ |
不動産の売却に必要な諸費用
仲介手数料 | 不動産会社への報酬。(売却額✕3%+6万円)+消費税 |
---|---|
印紙税 | 1,000円~6万円(※売却時期によって異なる) |
抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
譲渡所得税 | 売却益に対してかかる税金。最大3,000蔓延ほどの特別控除あり。売却した年の1月1日での保有期間によって異なる。 保有期間が5年以下なら39.63%、保有期間が5年超なら20.315% |
ローン完済のための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる手数料。5,000円~~3万円程 |
その他費用 | 測量・解体・ホームインスペクション費用・クリーニング・お引っ越し費用など |
仲介手数料
売買代金 | 媒介報酬(仲介手数料) |
---|---|
200万円以下の部分 | 取引物件価格(税抜)×5%+消費税 |
200万円を超え400万円以下の部分 | 取引物件価格(税抜)×4%+消費税 |
400万円を超える部分 | 取引物件価格(税抜)×3%+消費税 |
譲渡所得税と特別控除
【こんなときどうする?】家を売るときの注意点

ローンが残っている家
家がいくらで売れるかを調べるには、不動産会社から査定を受けるとよいでしょう。売却金が残債に満たない場合には自己資金を用意する必要があります。
ローンの残債がある場合には、事前に金融機関とよく相談する必要があります。ローン残債額が売却金額を下回る場合はよいのですが、ローン残債額の方が売却金額を上回る場合には自己資金で補てんしてローンを完済しなくてはならないので注意しましょう。

築年数の古い家
更地にして売るほうが良いケースもありますが、解体費用がかかること、再建築不可の場合があるため注意が必要です。古い家を残したまま「古家付き土地」として売却する方法もあります。
相続した家
また相続した物件の売却にかかる譲渡所得税には、特別控除などの軽減措置が利用できる場合がありますので確認しておきましょう。
離婚による財産分与のため
住み替え・買い替えのため
ローンが払えないため
住宅ローンの滞納を放置したままでいると、最悪の場合競売にかけられ退去を迫られてしまいます。大切な資産を有効に活用するため、できるだけ高く売れる段階で売却の判断をおすすめします。
高く売れる家の条件とは?

住宅そのものに関しては、当然ながら「築年数」は価格に大きく影響します。木造一戸建ての場合、一般的に築22年を経過すると、建物としての資産価値がなくなると言われています。ただし、大手ハウスメーカーの建物や、大規模分譲地内の物件など例外もあり、一概には言えません。築年数が古くても、しっかりと手入れをして美しい状態を保っている家は、高値で売却されるケースもあります。 マンションに関しても、大手のゼネコンが建てた物件や、管理が行き届いた物件に関しては、築年数が古くても高値をキープしている場合があります。
ここでは、購入者の目線で魅力的と思われる不動産はどんなものか、査定価格にも影響する「高く売れる家の条件」を解説します。
立地が良い
設備が良い
状態が良い
中古マンションに関しては、専有部分は自分でメンテナンスできますが、共有部分は管理組合がどう動くかで決まってしまうという怖さがあります。お住まいのマンションがメンテナンスをしっかり行っている場合は心配ありませんが、もし共有部分の掃除や植栽の手入れが不十分な場合には、管理組合に改善を提案してみても良いでしょう。
見た目が良い
パートナーとなる不動産会社の賢い選び方

不動産会社ごとの得意分野やエリア、売却プランの提案内容、営業担当者との相性などで複数社比較検討するのは大切なポイントです。
査定額を比較しよう
売買実績・得意分野を見よう
加えて、マンション・一戸建て・土地の中で、どの物件種別の”売”と”買”のどちらの実績が多いのかも合わせて確認してみてください。
これらの情報を聞くことで、不動産会社の売る力と得意分野を知ることができます。会社の規模や知名度の安心感も重要ですが、強みと実績も合わせて比較検討のポイントとして見るようにしましょう。
担当営業マンを見極めよう
見極めのポイントは、実績とフィーリングです。実績は上記の内容を聞いてみましょう。フィーリングは、以下のような質問にどのような返答があるかを確認してみましょう。
□ 受け答えは的確か
□ 会話のストレスはないか
□ 何を基準に価格を算出したか説明ができているか
□ 値下げをする理由が明確であるか
大切な家を売るにあたって、安心して任せられる人か否か、しっかりと見極めることが重要です。
よくある質問

- 一戸建てとマンション、売り方や売れ行きに違いはある?
- 立地の良いマンションなどはマイホーム需要だけでなく投資家からも人気があり、相場も形成されやすいため、流動性は高く、売れやすいといえるでしょう。建物管理も状態が把握しやすい一方、老朽化が進むと建て替え困難なケースもあり売却自体が難しくなります。
一方、一戸建ての場合、建て替えやリフォームが容易であり、土地自体の資産価値は変わらないことが特徴です。しかし中古住宅は建物のメンテナンスにばらつきがあり、目に見えない瑕疵への不安があるため選択肢から除外されることもあるようです。 - 中古住宅の価格はどうやって決まるの?
- 不動産は需要と供給のバランスで価格が決まります。不動産査定で用いられる取引事例比較法では、近隣エリアでの類似条件の不動産が過去にどれくらいの金額で取引されているかを考慮して相場価格を算出します。その他、国や都道府県が公表している土地の公的価格や、新しく取得する場合の積算費用など、さまざまな評価基準と、不動産個別の要因を勘案したうえで、査定額が導き出されます。
この査定額は不動産会社によって異なります。それをもとに、売主の事情などを鑑みたうえで売却価格が決定されます。 - 売り出し時期の決め方を教えてください
- 不動産業界は、引越しシーズンといわれる2~3月、9~10月が繁忙期と呼ばれています。ライフステージの変化は転勤や進学に関わらず、結婚や出産、退職などでも発生します。売却予定の不動産がどの層に向けてニーズがあるのか、分析したうえで売り出し時期を検討しましょう。
買い手の動機は、景気動向や税制の変更などによっても刺激されます。買い手・世間の動向を読みながら、いつまでに売りたいのか、いつなら売却活動ができるのか、などを考慮して、早めに行動することが必要です。
まとめ

高く家を売るには相場を知ること、複数査定をすること、
そして良きパートナーを見つけることが大切。

監修寺岡 孝
【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。
大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『不動産投資の曲がり角 で、どうする?』(クロスメディア・パブリッシング)などがある。
媒介契約には3つの種類がありますので、その契約形態が自分にとっていいかを判断しなくてはなりません。 媒介契約の多くは専任媒介契約という形態になりますが、いくつかの不動産会社に依頼したい場合には一般媒介契約を行うことになります。一般媒介契約の場合には各不動産会社による競争になり、中には売却には非協力的な会社もありますので注意しましょう。