【チェックリスト付】高く売れる家の条件とは。売れやすくするためのコツも伝授!

  • 更新日:
  • 2021年05月19日
【チェックリスト付】高く売れる家の条件とは。売れやすくするためのコツも伝授!
誰でも不動産を売却する際には高く売りたいと思うもの。では、高く売れる不動産とはどのようなものなのでしょうか。その条件は、「立地」「設備」「デザイン性」「メンテナンス」といった要素から決まってきます。本記事では、高く売れる家の条件から、売れやすくするための対策まで、不動産売却のノウハウをお伝えします。

大切な自宅の資産価値は日頃の手入れによっても左右されます。
「ここに住みたい」と思われる家を維持しましょう!

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目次

あなたの家は高く売れる?チェックリストで診断!

住み替えや転勤など、何らかの理由で自宅の売却を考える際、「高値で売却できるかどうか」は大きな関心事です。では、いったいどんな家が高く売れるのでしょうか?
都心からのアクセスが良い。
駅から近い。
人気の高い沿線上にある。
公共施設や教育施設などの利便施設が充実している。
緑や公園・散歩道などがあり、住環境が良い。
大手ハウスメーカー(大手ゼネコン)の物件である。
大規模分譲地内の物件である。
外観やエントランスの雰囲気に高級感がある。
築年数が浅い。
敷地面積(専有面積)が広く、部屋数も多い。
建物のメンテナンスが行き届いている。
リビングルームが広い。
(マンションの場合)共有施設が充実している。

あなたのお宅はいくつ当てはまりますか?チェックが多ければ高値で売れるかも!?

中古住宅の価格はどう決まるのか

不動産は需要と供給のバランスで価格が決まります。不動産査定で用いられる取引事例比較法では、近隣エリアでの類似条件の不動産が過去にどれくらいの金額で取引されているかを考慮して相場価格を算出します。その他、国や都道府県が公表している土地の公的価格(公示価格、基準地価格、固定資産税評価額、路線価)や、新しく取得する場合の積算費用など、さまざまな評価基準と、不動産個別の要因を勘案したうえで、査定額が導き出されます。この査定額は不動産会社によって異なります。その査定額をもとに、売主の事情などを鑑みたうえで売却価格が決定されます。

一戸建てとマンションの売れやすさは違う

一戸建てとマンションのどちらが資産価値が高いか、という論争はしばしば起こりますが、資産価値については売却価値収益価値の2つの視点があり、一概にどちらとは言い難いのが現実です。

立地の良いマンションなどはマイホーム需要だけでなく投資家からも人気があり、相場も形成されやすいため、流動性は高く、売れやすいといえるでしょう。建物管理も状態が把握しやすい一方、老朽化が進むと建て替え困難なケースもあり売却自体が難しくなることは留意しておきましょう。

一方、一戸建ての場合、建物が老朽化しても建て替えやリフォームが容易であり、土地自体の資産価値は変わらないことが特徴です。しかし中古住宅の場合、建物のメンテナンスの状態にばらつきがあり、目に見えない瑕疵への不安があるため購入検討の選択肢から除外されることもあるようです。そういった中古住宅の不安要素を払しょくし、流通を活性化するための施策として、ホームインスペクションなどを盛り込んで”見える化”する「安心R住宅」といった制度もスタートしています。

高く売れる家の条件とは

一般的には、上記のリストのような条件が満たされている住宅ほど売却価格は高く、購入希望者も多くなります。特に「アクセス」「利便施設」「住環境」は、住宅の価格を決める上で重要なポイントです。

住宅そのものに関しては、当然ながら「築年数」は価格に大きく影響します。一戸建ての場合、一般的に築20年を経過すると、建物としての資産価値がなくなると言われています。ただし、大手ハウスメーカーの建物であったり、大規模分譲地内の物件など例外もあり、一概には言えません。築年数が古くても、しっかりと手入れをして美しい状態を保っている家は、高値で売却されるケースもあります。 マンションに関しても、大手のゼネコンが建てた物件や、管理が行き届いた物件に関しては、築年数が古くても高値をキープしている場合があります。

ここでは、購入者の目線で魅力的と思われる不動産はどんなものか、査定価格にも影響する「高く売れる家の条件」を解説します。

立地が良い

一般に最寄駅からの距離が近く、通勤通学の利便性が高い立地条件の物件は人気が高く値崩れしません。交通利便性だけでなく、生活するうえで必要な施設(学校や買い物施設、病院など)が徒歩圏に揃っている住環境が良い、などの要素は、価格に反映されやすいため、物件の良いアピールポイントとなるでしょう。

設備や間取りが良い

家族で住むのにちょうどよい、一般的な広さや間取りであり、人気の住宅設備が揃っている物件はターゲットが広く設定でき、高く売れやすいといえます。これはエリアの特色に合っていることが条件であり、地域のニーズに対して、広すぎたり、部屋数が多すぎたり、設備のスペックが良すぎたりしても、なかなか買い手がつかない、ということがあり得ます。

状態が良い

新築住宅が美しいのは当たり前ですが、築年数の古い住宅となると、そこに住む人がどれだけ家を大切にしたかによって、かなり状態が変わってきます。外壁や屋根・壁などのメンテナンスをしっかりと行い、結露対策や換気などをこまめにやっていた家は、経年変化はあるものの全体的に好印象を与えます。

中古マンションに関しては、専有部分は自分でメンテナンスできますが、共有部分は管理組合がどう動くかで決まってしまうという怖さがあります。お住まいのマンションがメンテナンスをしっかり行っている場合は心配ありませんが、もし共有部分の掃除がいいかげんだったり、植栽の手入れが不十分などの場合には、管理組合に改善を提案してみても良いでしょう。

一戸建てのメンテナンスチェック

外壁や屋根・ベランダは破損や亀裂・劣化などがなく、良い状態を保っていますか?
雨漏りはありませんか?
門扉から庭・玄関までのアプローチは好印象を与えていますか?
庭の植栽は手入れが行き届いていますか?
全体的な外観に高級感・親近感はありますか?
バスルーム・キッチン・トイレは汚れや破損が無く、清潔感がありますか?
窓のサッシは結露が無く、良い状態を保っていますか?
給湯器や照明などの設備機器は、毎日順調に使用できますか?
室内にいやな臭いはありませんか?
床は傷がなく、ワックスで定期的に手入れをしていますか?(ノンワックスの床を除く)

マンション共用部のメンテナンスチェック

屋上・外壁・開放廊下は破損や亀裂・劣化などがなく、良い状態を保っていますか?
屋内の廊下・内壁・天井は破損や亀裂・劣化などがなく、良い状態を保っていますか?
外から見た全部屋のバルコニーの状態は良いですか?
キッズルームやゲストルームなどの共有施設は美しく整っていますか?
駐車場・駐輪場は住民同士の問題もなく、美しい状態に保たれていますか?
ゴミ集積場はいやな臭いがなく、きちんと整理整頓されていますか?
植栽は手入れされていますか?
管理人の対応は良いですか?
(1981年の新耐震基準制定前の建物の場合)耐震対策はなされていますか?

見た目が良い

売却に出た際に、その家に関心を持ってくれる人が何人いるかが、家の価値を大きく左右します。たとえば自宅の周辺を歩いていても、「こんな家に住んでみたい」と思うような住宅はありませんか? それは必ずしも立地や築年数などの条件が良い物件ではなく、絵画のように魅力的な洋館であったり、不思議と立ち寄りたくなる親近感を持った家であったりします。そういったデザイン性や雰囲気の良い家は人気がある場合が多いため、売却価格を強気で設定しても買い手が付く可能性が高いでしょう。

売れにくい家を早く高く売るための工夫とは

ここまでで高く売れる家のイメージは掴めてきたかと思いますが、立地や間取りなどはあとからどうすることもできない要素ではあります。もしかしたら我が家はそんなに高く売れないかも?と案ずる方もいらっしゃるでしょう。それでも自宅不動産の売却を決意した方に、少しでも早く高く売るためのひと工夫をご紹介します。

売り出し価格の決め方

言うまでもなく、相場よりもお買い得な値付けをすれば早く売ることは可能です。しかし、住宅ローンの残債がある、買い替えの資金にしたいなどの事情で、できるだけ高く売りたいと考える人も多いはずです。

売り出し価格は売主に決定権があるので、売却希望価格を高めに設定しておけば、価格交渉が入ったとしても余裕を持った対応が可能となります。ただし、長期間売れないままだと「売れ残り」ではないかと勘繰られたり、引っ越しや現金化の期限が迫ったところで焦っていると、安く買い叩かれたりすることがある点に気をつけましょう。一度売り出したら早期成約に結び付けられるような価格設定をすることが、最も大切であることを覚えておいてください。

売り出し時期の決め方

不動産業界は、引越しシーズンといわれる2~3月、9~10月が繁忙期と呼ばれています。転勤や卒入学に合わせて、不動産の需要も高まるので、家探しをする人がどの時期に動くのかを把握したうえで売り出し時期を決めるのが成功の秘訣です。

ライフステージの変化は転勤や進学に関わらず、結婚や出産、退職などでも発生します。売却予定の不動産がどの層に向けてニーズがあるのか、分析したうえで売り出し時期を検討しましょう。買い手の動機は、景気動向や税制の変更などによっても刺激されます。買い手・世間の動向を読みながら、自分はいつまでに売りたいのか、いつなら売却活動ができるのか、などの事情を考慮して、早めに行動することが必要です。

不動産会社の決め方

売り出したあなたの不動産を市場にアピールし、買い手とマッチングさせる役割を負うのは不動産会社です。いかに早く、いかに高く売れるかという不動産売却の成否は、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではないでしょう。

不動産会社ごとの得意分野や得意エリア、売却プランの提案内容、営業担当者との相性などで複数社比較検討するのは大切なポイントです。一括査定を利用すれば手間なく複数業者に査定依頼ができるのでおすすめです。
信頼できる不動産業者が見つかったら、媒介契約を結びますが、種類があるので注意が必要です。取引対象の不動産の性質や売主であるあなたの事情に合わせた売却プランは、どの媒介契約だと効率よく進むのかについても、下調べをし理解を深めておきましょう。

「ここに住みたい」と思える家であることが大切

自分自身が住んでいて気持ちの良い家は、他の人にとっても住みたい家である可能性が大です。中古住宅の売却の場合は、居住中に売却が決まるケースが多いので、日頃からインテリアなどを工夫し、買主に「ここに住みたい」と思わせるイメージ作りを心がけましょう。 また、売却後の新居では使わない家具を買主が気に入った場合に、「よかったら置いて行きますよ」と言ってプレゼントするケースも少なくありません。家具付きモデルルームの中古版のような感じでしょうか? 物件見学の際に少しでも好印象を与え、購入を検討する人にとって“あこがれの家”として映る我が家になるよう、日頃から注意深く家の中や外観をメンテナンスすることが大切です。

もし最終的に売却をしなかったとしても、家族全員がより快適に暮らせる自宅を維持すれば、いずれ子どもに譲るときにも喜ばれるなど、メリットはたくさんあるでしょう。手塩にかけて子供を育てるように、愛情をかけて育てた住まいこそが、資産価値の高い住まいとなるのです。

まとめ

自宅不動産はあなたが築いた大切な資産のひとつです。将来の売却の可能性を頭に留め置き、自宅の魅力をもう一度洗いなおしてみましょう。周辺環境や利便性、住まいとしての快適性や暮らしやすさは持ち主のあなたが一番よく理解しているものです。その特長はそのまま売却時のアピールポイントとなり、高く売れる要素のひとつとなるでしょう。

大切な自宅の資産価値は日頃の手入れによっても左右されます。
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