契約不適合責任とは｜瑕疵担保責任との違い、免責特約や売主の注意点について

契約不適合責任とは、2020年に施行された改正民法に登場した下記の新しい概念です。

民法第562条1項
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

つまり、実際に引渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には、買主が売主に対して、責任追及（追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求）を行えることを示しています。

民法改正以前から、「契約不適合責任」にあたるものとして、以下のように「瑕疵担保責任」が規定されていました。

旧民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

旧民法第566条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる

瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。しかし、この条文では「瑕疵」の内容がイメージしづらいため民法改正に際して、イメージのしやすい「契約不適合」という言葉が用いられました。つまり改正によって、契約内容との不一致があった場合に責任追及ができることが明確になったわけです。

また、改正前は買主の権利も、損害賠償請求と解除ができるのみでしたが、買主が権利行使できる選択肢が増えた点も大きく変わったポイントといえるでしょう。なお、「契約不適合」な点は「隠れた」ものである点は要件でなく、買主が事前に契約不適合である事実を知っていても売主の責任が生じるため、売主の責任はより大きくなったといえます。

契約不適合、つまり契約内容との不一致が生じた場合、買主側から請求できる権利は以下のとおりです。それぞれの内容について解説します。

なお、買主が契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しない時は、各権利を行使できません。ただし、売主が「引渡しの時に契約不適合を知っていた時」または「重大な過失によって知らなかった時」には、買主から責任追及をされる可能性もあります。

買主は、売主に対して、引渡しを受けた物の補修、代替品や不足分の引渡しなどを請求できます。

たとえば、中古住宅の売買契約時において、雨漏りはないと示していたのに、雨漏りがある場合はメンテナンスを行うように請求できるということです。なお、買主側の責任（確認不足など）で契約不適合が生じた場合は、追完請求を行うことはできません。

買主が、売主に対して、上記の追完請求を行ったものの、その求めに応じてもらえない場合、代金の減額を請求できます。原則として、相当の催告期間を定めるものとされていますが、一定のケース（履行の追完が不能である時など）においては即時、代金の減額を請求できます。

売主が、契約の目的物の引渡しをしてくれなかったり、追完請求や代金減額請求に応じてくれなかったりという場合もあります。相当の期間を定めて請求に応じてくれるように催告をしても、応じてもらえない場合には契約の解除を請求できます。

売主が、引渡しやそのほかの請求に応じてくれない時、もしくはその対応を明確に拒んだ時、契約不適合のままでは契約の目的を達成できない時など、一定のケースにおいては、買主は催告なしに直ちに契約の解除をすることもできます。

売主が、引渡しやそのほかの請求に応じてくれない時、もしくはその対応を明確に拒んだ場合など、一定のケースにおいては、買主は損害賠償を求めることができます。

中古不動産の売買において、契約不適合責任が問われるものには、シロアリ被害や雨漏り、付帯設備、断熱材などさまざまなものが考えられます。契約不適合責任は、売主にとって大きな責任であり、リスクです。しかし、契約不適合責任を負わない旨の免責特約を設けることによって、この責任やリスクを回避する方法もあります。

ただし、契約不適合となる点について売主が知っていたのにも関わらず、買主に通知しなかった場合は信義則に反するため、契約不適合責任から逃れることはできない点には注意が必要です。売主として、売却する不動産の内容および責任を負う範囲や期間を明確にして、買主に伝える誠意が大切です。

中古不動産の売買において、契約不適合が生じる可能性が高いものの1つに付帯設備に関するものが挙げられます。付帯設備とひとくちにいっても、給湯設備や水回り設備など付帯している設備は多岐にわたります。設備の有無のみならず、設備の内容や状態（動作時に気になる点、不具合の状況、設備交換年月等）を細かく調査して、付帯設備表にまとめた上で、買主に説明して共有する姿勢は、後々のトラブル回避のために大切といえるでしょう。

所有する不動産の売却を考える際、契約不適合責任についての知識を深めておくこと以外に、売主としてどのようなポイントに注意しておきたいかについてご説明します。

売却を依頼する際、法規にくわしい不動産会社を選ぶという姿勢が大切です。

不動産会社を選ぶ際、まず物件査定を依頼することになりますが、より高い査定価格を提示してくれる会社が必ずしも良い不動産会社ではありません。査定結果についての明確な根拠を示した上で、法規についての豊富な知識をもとに売買トラブル回避のためにどのような対応が必要なのか、親身になってアドバイスを行ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

買主は契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば、買主はさまざまな請求をすることができます。しかしそれでは、売却する不動産の内容および責任を負う範囲や期間を明確にして、買主に伝える誠意をもってしても、売主は物件を引渡した後、ずっとリスクにおびえなければなりません。

そこでポイントになるのが契約不適合責任を通知できる期間を決めることです。買主側が了解すれば自由に通知期間を定めることができますが、基本的には3か月が一般的です。不動産会社と相談しながら、通知期間を決めておきましょう。

前段でご説明した設備付帯表を作成する際にも、売却予定の不動産について内容や状態を調査する姿勢がトラブル回避のために必要であることは触れたとおりです。売主として、売却予定の不動産の状態を把握するためにも、インスペクションを実施しておきましょう。

インスペクションとは、建築士などの専門家が、不動産の劣化および不具合のある状況について客観的視点で調査を実施するものです。インスペクションを行うことにより、売却予定の不動産について欠陥の有無や補修が必要な所やその時期などを把握することができるので、買主と正確な情報を共有できます。

契約不適合責任に対するリスク回避として、瑕疵保険に加入しておくのも一案です。瑕疵保険は、建物にシロアリや雨漏りなどの重大な瑕疵が見つかった際に補修にかかる費用を補償する保険です。

なお、契約時に買主が認識していた瑕疵については、補償の対象外となります。瑕疵保険に加入する場合も、建物の状況について正確な情報共有をしておくことは重要です。

民法改正によって、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ、大きく概念が変化しました。この変化は、所有する不動産の売却を検討している売主の責任はより大きなものになったといえます。しかし、売主として売却する不動産について十分に把握した上で、買主に引き渡すという当たり前のことが改めて明文化されたともいえます。後々のトラブルを回避するためにも、売却予定の不動産および契約不適合責任についての知識を深めておきましょう。