ぜひ押さえて！120年ぶりの民法大改正で、売主責任が変わります！ 瑕疵担保責任が契約不適合責任に

2020年4月からの改正民法施行により、これまであった「瑕疵担保責任」の概念がなくなり、「契約不適合責任」が売主へ求められるようになるということをご存じでしょうか。売却手続き等の実務は、不動産会社に依頼するのだから、詳しく知らなくてもよいと考える方もいるでしょう。しかし、トラブル回避のためにも、売主としては瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要について知っておくのは大切なことです。

まずは、瑕疵担保責任とは何かについてご説明いたします。瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。不動産に隠れた瑕疵があった場合、原則として売主は責任を負わなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。仮に、瑕疵に対して売主に過失がなかった場合でも、買主は契約解除や損害賠償の請求ができます（売主の無過失責任）。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵には、以下のようなものが挙げられます。

・物理的瑕疵

不動産に対する物理的な欠陥や問題を指します。建物の場合、基礎と柱の間の隙間や、明らかな傾きが認められるなど、一見してわかる瑕疵以外にも、床下のシロアリの存在や住宅性能の基準未達成のように、一見しただけではわからない瑕疵もあります。これらが物理的瑕疵の隠れた瑕疵にあたります。また、土地についても隠れた瑕疵は考えられます。工場やガソリンスタンドなどの跡地などで、土壌汚染された土地が浄化対策をしないまま売りだされた場合、買主が健康被害を負うなどの可能性もあります。

・心理的瑕疵

過去に自殺があった建物など、その不動産を利用することに不安を感じる問題を指します。心理的瑕疵を与える可能性がある事項については、重要事項説明義務があります。ただ、物理的瑕疵と比較すると、どこからが一般的な瑕疵なのか価値観によって左右される部分もあり、何をもって隠れた瑕疵というのか判断が難しい面もあります。

・法律的瑕疵

法律による制限によって、不動産を利用する目的を果たせない問題を指します。たとえば、中古住宅を購入して、建て替えを行おうとしたが、建築基準法の接道基準を満たしていないため、そもそも再建築不可の土地であったというようなケースが挙げられます。

瑕疵担保責任を追及できる期間は民法に「買主が瑕疵を発見してから1年以内」と定められています。ただし、この権利は、同じく民法に「10年間これを行使しないときは消滅する」と定められており、最高裁判所も、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡しから10年間で消滅時効となるという判断をしています。

2020年4月以降の改正民法において、契約不適合責任について、次のように定められています。

（改正後）民法562条

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

契約不適合責任は、瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して責任追及できるものであるのには変わりがありません。両責任の大きな違いは、そのルールです。瑕疵担保責任が、引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及ができる一方で、契約不適合責任では、引き渡された目的物が契約の内容に適合していない場合に対応を求めることができます。

前項で、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵について説明を致しましたが、「瑕疵」という言葉は一般的には馴染みが薄く、物理的瑕疵のみを想起しやすい言葉です。今回の改正で「瑕疵」が「契約不適合」という言葉に変わったので、日頃、法律用語に馴染みのない人にも、物理的瑕疵のみならず、心理的瑕疵、法律的瑕疵を含めた、「契約の内容に適合していない」ケースであれば買主が売主に対して責任追及ができるという旨が分かりやすくなったといえます。

買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及する手段は、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」と定められています。

一方、契約不適合責任においては、前掲の条文の通り、「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定めています。また、別の条文において、代金減額請求、損害賠償請求および解除もできる旨が定められています。

つまり、買主が売主に対して権利行使する手段は、瑕疵担保責任においては、契約の解除（契約を白紙に戻すこと）と損害賠償請求（慰謝料等の請求）に限られていましたが、民法が改正されて柔軟な方法を検討できるようになったといえます。

追完請求とは、契約不適合となった場合に、代わりのものの提供、修理を求めて、契約内容を満たすように求めることをいいます。

（例）
テレビを10台購入したが、その内1台が壊れていたため、新たな新品や同程度の別種類のテレビとの交換、または修理を求めた

代金減額請求とは、契約不適合となった場合に、言葉通り代金の減額を求めることをいいます。代金減額請求は、履行の追完ができないとき、または相当の期間を定めて追完を求めたのに完追してもらえないときに行えます。

（例）
テレビを10台購入したが、その内1台が壊れていたため、新たな新品や同程度の別種類のテレビとの交換、または修理を求めたが、店から新たな新品や同程度の別種類のテレビと交換できないといわれたので、代金の減額を求めた。

瑕疵担保責任では、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」と定められている一方、契約不適合責任では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」するように定めています。

また、権利行使ができなくなる期間も、民法改正によって、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」、「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に細分化されます。

不動産には、まったく同じものは存在しません。取り換えができないものを特定物といいます。それに対して、例に挙げたテレビでは廃番でなければ同じ品番のものと取り換えができます。このテレビのように取り換えがきくものを不特定物といいます。瑕疵担保責任においては、特定物の隠れた瑕疵についての責任が問われます。また、原始的瑕疵（＝契約締結時までに生じた瑕疵）に限るとされていました。

一方、契約不適合責任においては原始的瑕疵に限られず、契約の履行時までに生じたものが対象となります。また、特定物、不特定物問わず、契約の内容に適合していない点についての責任が問われます。この点も、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いです。

民法改正によって、瑕疵担保責任から契約不適合責任に概念が変化するなかで、売主として意識しておきたい事項について、ご説明いたします。

不動産業者（宅地建物取引業者）が売主となるときには、瑕疵担保責任、契約不適合責任いずれも不動産の引渡しから2年以上を担保する必要があります。しかし、個人が売主となるときには、瑕疵担保責任、契約不適合責任ともに、あくまでも任意責任です。

売買契約書（もしくは物件状況確認書および付帯設備表）に、瑕疵担保責任、契約不適合責任を負わない等の旨を記載して、その記載内容を優先するというのも可能です。ただし、瑕疵担保責任、契約不適合責任を負う期間が短期間、または責任を負わない旨の記載が、買主に対してマイナスのイメージを抱かせる可能性がある点には留意が必要です。

現在、既に不動産を売り出し中である場合には、売買契約書の瑕疵担保責任、契約不適合責任についての記載内容がどのようになっているかを確認し、民法改正による売主責任をどこまで担保するのか、再検討および明記しておきましょう。

不動産会社に依頼し、ホームインスペクション（住宅診断）によって、物件の状況を改めて把握することも必要でしょう。住宅に精通した専門家によって調査をしてもらい、建物の劣化状況や欠陥の有無を把握し、住宅取引のリスクを軽減することができます。瑕疵担保責任から契約不適合責任への概念変化によって、売主にはよりシビアな責任が生じます。所有不動産の状況をより正確に把握し、マイナス点に対するメンテナンスや対応を考慮したうえで、売却を行う姿勢が求められるようになったと言えるでしょう。

「既存住宅売買かし保険（個人間売買タイプ）」、いわゆる瑕疵保険に加入するのも一案です。「既存住宅売買かし保険（個人間売買タイプ）」に加入すると、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などに瑕疵があった場合に、その補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用が補償されます。

ただし、加入に際しては、検査が必要となるため一定の基準を満たす住宅である必要があり、必ず加入できるとは限らない点に留意が必要です。保険料や現場検査手数料といったコストも踏まえて加入を検討しましょう。

不動産会社の仲介による個人間取引が主となる既存不動産取引においては、瑕疵担保責任、契約不適合責任いずれも任意責任です。しかし、万一隠れた瑕疵、または契約不適合が生じたときに備えて、知識を備えておくことは、売主として大切な姿勢です。知識を備えておけば、売却を行う際、売買契約書の内容精査、不動産会社の姿勢の見極めにおいて、判断の目安となります。

売却は、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めていく作業になります。親身に相談に応じてくれる信頼できるパートナーに出会うために、複数の不動産会社の担当者と会い、見極めることが肝要です。ご自身でも知識を蓄えつつ複数の不動産会社に一括して相談依頼ができる以下のサイトなどから、気軽に不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。