- 一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約でき、自ら買い手を見つけることも認められています。
- 専任媒介契約では、不動産会社に14日に1回以上の販売状況報告が義務づけられている点が特徴です。
- とくに、営業担当が積極的に営業活動をしてくれる専任媒介契約は、営業担当と売主双方にメリットがあります。
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目次
不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは
不動産会社に仲介を依頼する時に契約するのが「媒介契約」で、媒介契約書の中にはどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。
媒介契約には、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや、契約期間は何カ月かといった点で、以下3種類に分けられています。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他業者への同時依頼 | 複数社可能 | 一社のみ | 一社のみ |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | ✕ |
| 報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 原則なし | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
指定流通機構(レインズ)への登録義務
専任媒介契約を締結すると、不動産会社は締結日の翌日から7日以内（不動産会社およびレインズの休業日は除く）に指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。レインズは(Real Estate Information Network System=REINS)のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能になるため、多くの人に不動産情報を届けることができます。一般媒介契約ではレインズへの登録は義務となっていませんが、媒介契約時に登録してもらえるようお願いしてみると良いでしょう。
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3つの媒介契約の違いと特徴
専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
そのほか、指定流通機構(レインズ)への登録が義務であり、媒介契約を締結した翌日から7営業日以内、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上、媒介契約の有効期限は3ヶ月と定められています。
| 専任媒介契約のメリット | 専任媒介契約のデメリット |
|---|---|
| ・1社のみとの契約なので不動産会社が熱心 ・14日に1回以上の販売状況報告を受けられる ・自己発見取引ができる ・レインズへの登録が義務である ・不動産会社独自の特典がある ・仲介手数料を安くしてくれる場合も | ・不動産会社頼みになってしまう ・「囲い込み」のリスクがある |
【メリット】自己発見取引も可能。最も早く売れる可能性がある
加えて、自分で買い手を見つけられるという点、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットだと言えるでしょう。
ただし、自分で買い手を見つけて契約ができるようになっていると言っても、実際には売買契約書や決済業務の実務は自分ではできない場合がほとんどなので、実務は不動産会社に依頼することになるでしょう。
また、不動産会社によっては仲介手数料を安くしてくれる場合もあります。一般媒介契約でなく専任媒介契約を自分から結ぶ条件として仲介手数料の値引きを要求しても良いでしょう。
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【デメリット】不動産会社頼みになってしまう
一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット
そのほか、指定流通機構(レインズ)への登録義務は任意、販売状況の報告がない、契約期間の定めはなし（一般的には3か月以内）といった取り決めがなされています。
| 一般媒介契約のメリット | 一般媒介契約のデメリット |
|---|---|
| ・複数の不動産会社に仲介を依頼できる ・自己発見取引が可能 | ・積極的に販売活動をしてくれない可能性がある ・レインズの登録義務がない |
【メリット】複数の不動産会社と契約できる
不動産の情報はより多くの人の目に留まるようにしたほうが成約の可能性が高くなりますが、複数の不動産会社に媒介を依頼することで、多くの方に不動産の情報を届けやすくなり、成約の可能性を高めることにつなげられます。
また、媒介契約を結んだとしても自分で買い手を見つけられるという点がメリットです。
【デメリット】積極的な売却活動をしてくれないケースも
人気のあるエリアであれば良いのですが、そうでない場合には、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。また、指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこともデメリットでしょう。
一般媒介契約の明示型と非明示型に注意！
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。明示型とは、不動産会社との媒介契約時に、他の不動産会社にも重ねて媒介契約を締結していることを知らせる方法で、非明示型は複数の会社に依頼しているのかどうかや、結んでいる場合にはどの不動産会社に依頼しているのかなどを知らせる必要のない方法です。依頼主は、明示型と非明示型からどちらかを選択することができます。 一般媒介契約では、不動産会社からすると他の不動産会社に契約を決められてしまうと報酬がゼロになってしまいます。せめて、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかは知っておきたいというのが心情でしょう。基本的には、何か特別に伝えたくない事情がある場合以外には明示型を選んだ方が無難です。
専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
| 専属専任媒介契約のメリット | 専属専任媒介契約のデメリット |
|---|---|
| ・契約から5日以内にレインズの登録が義務づけられている ・7日に1回以上の販売状況報告が受けられる | ・自己発見取引が禁止されている |
【メリット】報告義務は1週間に1度以上！活動報告をもっとも密に受け取れる
【デメリット】自分で買い手を見つけても仲介手数料がかかる
【チャート診断】3つの媒介契約の選び方
基本的には専任媒介がおすすめです！
3つの媒介契約の中で最大の違いとなるのが、やはり1社としか媒介契約を締結できないのか、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのかの違いです。この点に関して、やはり1社に絞って媒介契約を締結したほうが、積極的に営業活動をしてくれるという点で魅力的です。
不動産会社としてもほかに仲介手数料を取られる心配のない専任媒介契約を結んでもらうのが一番で、専任媒介契約の締結に特典を付けている不動産会社がいるのもおすすめの理由です。ただし、その分失敗はできないため会社選びにはより慎重になる必要があります。
最良のパートナー選びには、
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不動産会社が専任媒介をすすめる理由
理由1：仲介手数料は成功報酬
不動産会社が受け取ることのできる報酬額の上限は下表のように定められていますが、不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結してどれだけ販売活動を行おうと、最終的に売買契約が締結されないと仲介手数料を受け取ることができません。
つまり、どれだけ販売活動を行おうと他社が売買契約を決めてしまうと、それまでの広告費などが無駄になってしまうのです。
| 取引額 | 報酬額の上限 |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額×5%＋消費税 |
| 取引額200万円を超えて400万円以下の金額 | 取引額×4%＋2万円＋消費税 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額×3%＋6万円＋消費税 |
理由2：両手仲介で報酬が2倍
片手仲介とは、1つの売買契約に関して買主側と売主側それぞれに不動産会社が付く形で、不動産会社はそれぞれからしか仲介手数料を受け取れません。仲介手数料は、前述したとおり、売買する物件が400万円を超える場合は「売買価格×3% + 6万円 + 消費税」などと、その上限が法律で定められています。
不動産会社は専任媒介契約にすることでこの両手仲介を実現しやすくなります。専任媒介契約なので契約を急がなくとも他社に契約を取られる心配がありません。他の不動産会社が見つけてきた買主は断り、自社のお客様だけを紹介する形にして両手仲介を狙うのです。
「囲い込み」に気を付けよう
実はこれは「囲い込み」という不動産業界特有の問題となっています。専任媒介契約を結んだ不動産会社は、他の不動産会社の照会に対して、まだ売れていないのにもう売れているなどと伝えて断ります。こうしたことは、媒介契約の依頼主には通常報告されません。もちろん、こうした悪質な販売活動を行う会社ばかりではないので、媒介契約時によく見極める必要があると言えます。
専任媒介を結ぶならこんな会社！
優秀な担当者がいる会社
訪問面談で担当者に確認するのも１つですが、その会社が出している不動産のポータルサイトを事前に確認してみましょう 。
良いサービスがある会社
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媒介契約を結ぶ際の注意点
媒介契約の契約期間に注意する
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合も解約自体はできますが、基本的に3ヶ月の契約期間で契約していることが多く、それ以前に解約するのであれば不動産会社が約束していた業務を行わない等の落ち度がある場合を除き、違約金などが発生する可能性があるので注意が必要です。心配であれば、3ヶ月経過後の更新の際に、更新しないという選択をすることで解約すれば安心です。
また、いずれの媒介契約に際しても、媒介契約書の中で広告・宣伝費の取り扱いについて途中解約のペナルティが書かれていれば、それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性があります。解約の際は媒介契約書をよく確認するようにしましょう。
物件が売れなかった場合の対策を考えておく
専任媒介契約がダメなら、一般媒介契約を検討してみても良いでしょう。複数の不動産会社に1件1件連絡を取っていくのは手間なので、一度で複数の不動産会社に連絡を取れる一括査定を利用すると便利です。
一括査定を賢く活用する
専任媒介契約では、すでにお伝えしたように信頼できる1社を見つけることが重要です。そのためにも、複数の不動産会社に接触して、査定時に信頼できる対応をしてくれるかどうか見極めることが大切になるでしょう。
一方、一般媒介契約を選んだ際は、多くの不動産会社と媒介契約を締結しておけば、不動産会社のそれぞれの販売チャネルを活用することができます。基本的には、不動産会社に媒介契約を依頼する際には複数の不動産会社に査定を受けておいたほうが良いです。
まとめ
また、一度媒介契約を締結しても、販売活動がうまくいかないようであれば他の不動産会社と媒介契約を結ぶなど臨機応変に対応していくようにしましょう。
3つの媒介契約の特徴・メリットを理解し、
最良な契約を結びましょう。
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この記事の監修者
グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SRE不動産）で主に居住用不動産の売買仲介を経験。その後、「透明性の高い不動産取引の仕組みをもっと世の中に広め、依頼を受けた顧客の利益を最大限追及する」ことを基本理念とし、2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業する。
著書の「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazonにてベストセラー3冠獲得。2か月後に増刷も決定。
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