不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの？

不動産の売買では専門的な知識が必要で、また販売に関しても、自分で買い手を見つけることは難しく、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼する時に契約するのが「媒介契約」です。媒介契約書の中にはどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。

媒介契約には、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや、契約期間は何カ月かといった点で、以下3種類に分けられています。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、特に特徴的なのが「複数の不動産会社に仲介を依頼することができる」ということです。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買することが可能です。

その他、指定流通機構(レインズ)への登録義務は任意、販売状況の報告がない、契約期間3ヶ月以内といった取り決めがなされています。

一般媒介契約の最大のメリットは以降説明する他の2つの媒介契約とは異なり、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるという点です。不動産の情報はより多くの人の目に留まるようにしたほうが成約の可能性が高くなりますが、複数の不動産会社に媒介を依頼することで、多くの方に不動産の情報を届けやすくなり、成約の可能性を高めることにつなげられます。また、媒介契約を結んだとしても自分で買い手を見つけられるという点がメリットです。

一方、不動産会社側からすると、一生懸命販売活動をしたところで他の不動産会社が契約を決めてしまえば、それまでの苦労がすべて水の泡となってしまいます。そのため、他の2つの媒介契約を比べると、積極的に販売活動をしない可能性もあります。

人気のあるエリアであれば良いのですが、そうでない場合には、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。また、指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこともデメリットでしょう。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。

明示型とは、不動産会社との媒介契約時に、他の不動産会社にも重ねて媒介契約を締結していることを知らせる方法で、非明示型は複数の会社に依頼しているのかどうかや、結んでいる場合にはどの不動産会社に依頼しているのかなどを知らせる必要のない方法です。依頼主は、明示型と非明示型からどちらかを選択することができます。

一般媒介契約では、不動産会社からすると他の不動産会社に契約を決められてしまうと報酬がゼロになってしまいます。せめて、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかは知っておきたいというのが心情でしょう。基本的には、何か特別に伝えたくない事情がある場合以外には明示型を選んだ方が無難です。

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、1社のみに依頼する媒介契約です。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することはできませんが、自分で買い手を見つけて売買契約を締結することはできます。

その他、指定流通機構(レインズ)への登録が義務であり、媒介契約を締結した翌日から7日以内、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上、媒介契約の有効期限は3ヶ月と定められています。

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約と異なり1社としか媒介契約を結べないため、不動産会社もその不動産を売却するため、一生懸命活動するという点が挙げられます。それに伴い、14日に1回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側としても安心して待つことができます。加えて、自分で買い手を見つけられるという点、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットだと言えるでしょう。

なお、不動産会社によっては、専任媒介契約を締結してもらうために、専任媒介契約を結ぶと内装を彩るサービスや買取保証サービスなどを受けることができる場合もあります。

また、不動産会社によっては仲介手数料を安くしてくれる場合もあります。一般媒介契約でなく専任媒介契約を自分から結ぶ条件として仲介手数料の値引きを要求しても良いでしょう。

一方で、デメリットとしては不動産会社1社としか契約しないため、どれだけ営業・宣伝してくれるかがその不動産会社頼みになってしまう点、他社との競争がないため営業が活発でなくなってしまう可能性がある点があります。

専任媒介契約を締結すると、不動産会社は締結日の翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。レインズは(Real Estate Information Networl System=REINS)のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。

レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能になるため、多くの人に不動産情報を届けることができます。一般媒介契約ではレインズへの登録は義務となっていませんが、媒介契約時に登録してもらえるようお願いしてみると良いでしょう。

専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じで、より契約内容を厳しくしたものだと言えます。他の2つの媒介契約とは異なり、自分で買い手を見つけて契約するという行為が禁止されており、その場合は不動産会社を媒介業者として契約することになります。

その他、指定流通機構(レインズ)への登録が義務なのは同じですが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

3つの媒介契約の中で、オススメなのは専任媒介契約です。専属専任媒介契約と専任媒介契約ではあまり違いがなく、実務上、専属専任媒介契約が選ばれることはあまり多くありません。3つの媒介契約の中で最大の違いとなるのが、やはり1社としか媒介契約を締結できないのか、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのかの違いです。この点に関して、やはり1社に絞って媒介契約を締結したほうが、積極的に営業活動をしてくれるという点で魅力的です。

不動産会社としても他に仲介手数料を取られる心配のない専任媒介契約を結んでもらうのが一番で、専任媒介契約の締結に特典を付けている不動産会社がいるのもオススメの理由です。ただし、その分失敗はできないため会社選びにはより慎重になる必要があります。

不動産会社は、3つの媒介契約の中で専任媒介契約が好みます。専任媒介契約に特典を付けているほどです。これまでも触れていますが、その理由は大きく分けて2点あります。

不動産会社が専任媒介契約を締結したい理由として、仲介手数料が成功報酬だという点が挙げられます。不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結してどれだけ販売活動を行おうと、最終的に売買契約が締結されないと仲介手数料を受け取ることができません。つまり、どれだけ販売活動を行おうと他社が売買契約を決めてしまうと、それまでの広告費などが無駄になってしまうのです。

不動産会社が受け取る仲介手数料の形には、片手仲介や両手仲介といった形があります。片手仲介とは、1つの売買契約に関して買主側と売主側それぞれに不動産会社が付く形で、不動産会社はそれぞれからしか仲介手数料を受け取れません。仲介手数料は、売買する物件が400万円以上の場合は「売買価格×3% + 6万円 + 消費税」などと、その上限が法律で定められています。

一方、両手仲介は1つの売買契約に関して買主側と売主側両方の仲介を1つの不動産会社が引き受けるというものです。不動産会社としては双方から報酬を受け取ることで、報酬を2倍にすることができます。不動産会社は専任媒介契約にすることでこの両手仲介を実現しやすくなります。専任媒介契約なので契約を急がなくとも他社に契約を取られる心配がありません。他の不動産会社が見つけてきた買主は断り、自社のお客様だけを紹介する形にして両手仲介を狙うのです。

囲い込みといった問題はあるものの、基本的には専任媒介契約がオススメです。しかし、物件によっては一般媒介契約が良いケースもあります。それは、媒介を依頼する不動産が人気のエリア、物件の場合です。人気のエリアや物件であれば、時間や広告費を大きく投下せずとも成約につながる可能性が高いため不動産会社は率先して販売活動を行います。

しかも、一斉に複数社が競い合って販売活動を行うため成約につながるスピードはより早くなるでしょう。

ここまで媒介契約の種類と特徴についてお伝えしてきましたが、実際に媒介契約を締結する際は以下のようなことに注意する必要があります。

不動産会社と媒介契約を締結したものの、状況が思わしくないようであれば解約することも大切なことです。媒介契約の解約は、3つの媒介契約で違いがあります。一般媒介契約であれば解約はいつでも可能。電話口で解約したいと伝えるだけでOKです。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合も解約自体はできますが、基本的に3ヶ月の契約期間で契約していることが多く、それ以前に解約するのであれば違約金などが発生する可能性があるので注意が必要です。心配であれば、3ヶ月経過後の更新の際に、更新しないという選択をすることで解約すれば安心です。

また、いずれに媒介契約に際しても、媒介契約書の中で広告・宣伝費の取り扱いについて途中解約のペナルティが書かれていれば、それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性があります。解約の際は媒介契約書をよく確認するようにしましょう。

媒介契約を締結する段階で、物件が売れなかった場合の対策を考えておきましょう。基本的には、媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるように計画を組むと良いでしょう。専任媒介契約がダメなら、一般媒介契約を検討して見ても良いでしょう。

複数の不動産会社に1件1件連絡を取っていくのは手間なので、一度で複数の不動産会社に連絡を取れる一括査定を利用すると便利です。

専任媒介契約にせよ、一般媒介契約にせよ不動産の売却を成功させるためには多くの不動産会社に接触を持っておくことは大切なことです。専任媒介契約では、すでにお伝えしたように信頼できる1社を見つけることが重要です。そのためにも、複数の不動産会社に接触して、査定時に信頼できる対応をしてくれるかどうか見極めることが大切になるでしょう。

一方、一般媒介契約を選んだ際は、多くの不動産会社と媒介契約を締結しておけば、不動産会社のそれぞれの販売チャネルを活用することができます。基本的には、不動産会社に媒介契約を依頼する際には複数の不動産会社に査定を受けておいたほうが良いです。一括査定サービスを活用すれば、特別な手間をかけることなく複数の不動産会社と接触を持つことができます。賢く活用してみましょう。

不動産の売却における、3つの媒介契約についてお伝えしてきました。3つの媒介契約の中で、基本的にオススメなのは専任媒介契約ですが、売却を依頼する不動産によっては一般媒介契約が良いこともあります。

また、一度媒介契約を締結しても、販売活動がうまくいかないようであれば他の不動産会社と媒介契約を結ぶなど臨機応変に対応していくようにしましょう。