媒介契約の中途解約は可能?!ケース別におすすめの解約方法やタイミングをご紹介!

  • 更新日:
  • 2020年12月23日
媒介契約の中途解約は可能?!ケース別におすすめの解約方法やタイミングをご紹介!
中古不動産市場が活況の中、所有不動産の売却活動を始めたものの、現在、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社の販売活動に納得できないでいる方もいらっしゃるかもしれません。そんな売却活動真っただ中の方に、媒介契約の中途解約について、ケース別の特徴も交えて詳しくご紹介いたします。

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目次

3つの媒介契約

不動産を仲介にて売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶこととなります。この媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約と3つの種類があり、それぞれ違いがあります。ご自身の媒介契約の種類と、その特徴について改めて確認していきましょう。

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約

3つの媒介契約について特徴をまとめると、まず、「他社との契約が不可能」な専属専任媒介契約・専任媒介契約と、「他社との契約も可能」な一般媒介契約とに分けることができます。

さらに、「レインズへの登録義務」や「自己発見取引の可否」などに違いがあり、基本的に専属専任媒介契約が一番厳しい制限が設けられており、次いで専任媒介契約、一般媒介契約と続く形です。

それぞれの媒介契約について、違いを表したものが以下の表となります。
専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
他社との契約の可否××
レインズへの登録義務の
有無
×
契約日から5営業日以内に登録契約日から7営業日以内に登録登録義務なし
売却活動報告の頻度×
7日に1回以上14日に1回以上報告義務なし
契約の自動更新××特約で定めることができる
媒介契約の期間×
最長3か月最長3か月行政指導により一般的には3か月で定める
自己発見取引の可否×
媒介契約の種類については以下の記事でも詳しく解説しています。

媒介契約を中途解約したいと思ったら

上述した通り、専属専任媒介契約と専任媒介契約については最長3カ月の期間で契約期間を定める必要があります。また、一般媒介契約については規定はないものの、行政指導に従って3カ月の契約期間を設定するのが一般的です。しかし、媒介契約を締結したものの、不動産会社の売却活動に納得できないことなどを理由に、媒介契約を中途解約したい場合、解約は可能なのでしょうか。

以下、一般媒介契約と専属専任媒介契約・専任媒介契約に分けて見ていきたいと思います。

一般媒介契約の場合

まず、一般媒介契約の場合はそもそも契約期間に規定がないこともあり、いつでも媒介契約を解約できることとなっています。解約したいと思えば電話で媒介契約を解約することができますし、そもそも複数の不動産会社と重ねて媒介契約を締結できることから、「他の不動産会社を探したい」という目的であれば、中途解約せずとも新しく探すことができます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約については、契約期間が定められていることから、原則として契約期間中は中途解約できません。それでは、不動産会社が納得できる営業活動をしていないようなケースでも契約期間満了を待たないといけないのでしょうか。この点、以下のいずかに該当する場合には解約の申出をすることが可能となっています。

1.

乙が専任媒介契約(専属専任媒介契約)に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。

これは、不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反したときです。具体的には、たとえば「不動産を売却するための広告活動を行わない」ケースなどが考えられます。

2.

乙が専任媒介契約(専属専任媒介契約)に係る重要な事項について故意もしくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。

これは、媒介契約に関する重要な事項について故意や重過失により事実を告げなかったケースです。

例えば不動産会社が買主からも仲介手数料を受け取るために、他の不動産会社の問い合わせに対して「すでに売買が決まっている」などと虚偽の情報を伝えるようなことが挙げられるでしょう。不動産会社にとっては1つの取引で売主からも買主からも仲介手数料を受け取る両手仲介が一番多くの利益が得られます。

このため、悪質な会社になると、他の不動産会社に虚偽の情報を伝えて両手仲介を狙う「売り止め」や「囲い込み」といった行為をすることがありますが、これは売主にとって「本当であれば早く売却できたかもしれない」利益を損なうことになります。売主は不動産会社のこうした行為を理由に媒介契約の解約を申し出ることができます。

3.

乙が宅地建物取引業に対して、不正または著しく不当な行為をしたとき

最後は、不動産会社が宅地建物取引業に対して不正な行為をしたときです。先述の通り、専属専任媒介契約や専任媒介契約には活動報告義務やレインズへの登録義務がありますが、これらを怠った場合などが該当するでしょう。

媒介契約の約款については国土交通省の標準媒介契約約款をご確認ください。

ケーススタディ【ペナルティの有無】

さて、媒介契約期間中に解約したいと考える場合、気になるのは解約に伴うペナルティの有無ではないでしょうか。ここでは、どのような場合にペナルティが発生する可能性があるのかについて、ケースごとに見ていきたいと思います。

ペナルティなしで解約できるケース

まず、媒介契約を締結した不動産会社の売却活動が先ほど挙げた3つの事由に該当する場合にはペナルティなしで解約できるでしょう。さらに、不動産会社の不十分な営業活動により損害を被った場合には損害賠償請求できる可能性もあります。

ペナルティ発生の可能性があるケース

一方、媒介契約は契約であり、契約期間を設定している以上、基本的には契約期間中の解約は認められません。不動産会社の対応次第ですが、上述したような不動産会社の非がない場合は、ペナルティを課される可能性もあります。

ペナルティとして請求される対象

媒介契約の中途解約時に課されるペナルティとしては、媒介契約履行のために要した費用を元に算出されます。例えば、チラシを配布するための広告費用や営業社員が案内のために使った交通費、連絡を取るために使った通信費などが該当するでしょう。

請求される上限額

不動産を売却するための費用は思った以上に高額になることがあります。特にチラシの配布で広域に複数回に渡って配布した場合などは数十万円、数百万円の費用がかかっていることもあります。それまでの媒介活動に伴う経費が無制限にペナルティとして請求されると大変な額になる可能性もありますが、標準媒介契約約款では、ペナルティの上限額は約定報酬額とすることが定められています。

約定報酬額とは、売買を成立させたときに売主が不動産会社に対して支払う仲介手数料のことで、通常であれば売買価格×3%+消費税の額で、例えば3,000万円で売却活動中不動産であれば105.6万円となります。

ペナルティ発生させずに解約するには

不動産会社側に明らかに不誠実な対応がない場合には、3カ月ごとの契約更新日を待って、「更新しない」という形で契約を解約するのが、ペナルティ発生の可能性のない、安心できるやり方です。

まとめ

不動産売却時の媒介契約について、媒介契約の基本的な内容から、中途解約の可否、ペナルティの有無などお伝えしました。

専属専任媒介契約や専任媒介契約では契約期間中に中途解約をするには不動産会社に不誠実な対応などあることが必要条件で、それがない場合には売主側がペナルティを負担しなければなりません。契約である以上、何の理由もなしに契約を解約されては、不動産会社側も損失を被る可能性があるからです。

基本的には、専属専任媒介契約や専任媒介契約で中途解約を希望する場合は3カ月ごとの更新のタイミングで解約することをおすすめします。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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