築年数の経過した家を売るとき、リフォームってした方がいいの?

  • 公開日:
  • 2020年04月15日
  • 更新日:
  • 2020年06月12日
築年数の経過した家を売るとき、リフォームってした方がいいの?
「築年数が数十年経っているし、リフォームしないと売れないかな?」と考える人は決して少なくありません。しかし、不動産の売買において、リフォームしたからといって必ずしも、早く高く売れるわけではないのです。この記事では築年数が数十年経過した不動産の売却を検討している方へ、リフォームの必要性についてご紹介いたします。

築年数の経過した物件はリフォームの必要性はなくとも、
最低限の修繕はしておくと良いでしょう。

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目次

家を売る際、リフォームした方が早く高く売れるわけではない!?

家を売却するとき、少しでもよい状態で売却するために、リフォームを考える方は少なくありません。しかし、リフォームしたからといって必ずしも早く、そして、高く売れるわけではありません。

これには中古マンションの購入者数が増えていることがひとつの原因として挙げられます。財務省の広報誌『ファイナンス』によると、首都圏マンションの成約戸数は、2001年には新築マンションの契約戸数が9万戸弱、中古マンションの成約戸数が3万戸弱とおよそ3分の1だったのに対し、2016年には中古マンションが新築マンションの成約戸数を上回っています。

中古マンションの場合、買主は立地や物件価格を重要視して探していることが多く、リフォームされた高い物件より、リフォームされていない安い物件が選ばれる可能性が高いと考えられます。

リフォーム済物件を探している人もいる

もちろん、リフォーム済物件を探している人もいます。とくにフルリフォームした物件であれば、専有部は新築とそう変わらないことが少なくありません。リフォームしても早く高く売れるわけではないとはいえ、内見時の印象をアップできるため、早期売却につながる可能性もあります。

中古物件の売却時には、リフォームについて十分に検討する必要があると言えます。設備や壁・床の老朽化など場合によっては、売却価格は据え置き、リフォームにかける費用を売却のための必要経費と考えることも必要です。

リフォームの有無別にメリット・デメリットを考えてみましょう

ここでは、リフォームをして売却する場合と、リフォームせずに売却する場合、それぞれについてのメリット・デメリットを見ていきます。

リフォームをした場合

リフォームして売却する場合、リフォーム費用は売主が負担することになりますが、売主が負担額分の利益を得られるかがポイントとなります。具体的には、早く売却できるか、リフォーム費用分を売却価格に上乗せできるか、もしくは値下げせずに売却できるかなどです。

メリット

リフォームして売却するメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

・内見に来た際に第一印象がよい
・購入後すぐに住めるので、買主が住むイメージをしやすい

いずれも買主の購入の後押しとなるもので、うまくすれば「早く」、「高く」売却できる可能性があります。その他にも、リフォーム中に物件の不具合を発見した場合は、修理した上で安心して売却することができます。

デメリット

一方、デメリットとしては以下のようなことが挙げられます。

・リフォーム費を物件価格に上乗せできない場合が多い
・リフォームすることで買主の好みから外れてしまい、売れ残る可能性がある
・リフォーム工事中は売却活動ができない

まず、リフォームしてから売却する場合、リフォーム費用を物件価格に上乗せできないことがあります。これは冒頭でお伝えしたように、とくに中古マンションにおいては、専有部の状態よりも「立地」や「物件価格」を購入基準にしている買主が多いからです。

もちろん、リフォーム費用を上乗せできないまでも、リフォームしなかったら売却できないような価格で売却できる可能性はあります。しかし、その場合、リフォーム費用はまるまる売主の負担となってしまうため、リフォームをするか慎重に検討する必要があります。

また、売主の好みでリフォームするため、買主の好みと外れてしまう可能性があるということが挙げられます。そもそも、リフォーム目的で中古マンションを購入する買主もたくさんいますので、場合によっては、リフォーム済物件を購入した後、買主がまた自分の好みに合わせてリフォームを行う可能性もありえます。

場合によっては、リフォーム工事は数か月に及ぶこともあります。その期間中は売却活動ができないので、早く売却したい売主にとってはリスクとなる点もデメリットだと言えるでしょう。

リフォームをしなかった場合

次に、リフォームしなかった場合のメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

メリット

まず、メリットとしては以下のようなことが挙げられます。

・リフォーム費用がかからなくて済む
・リフォーム工事期間がないので、すぐに売却できる

中古物件を購入後、自分好みにリフォームしたいという買主は想像以上に多いようです。少し古いデータですが、不動産ジャパンの2011年のデータによると、中古物件を購入した人の内、47.9%が中古物件購入後に自らリフォームしたとされています。なお、不動産会社によりリフォーム済物件を購入した人の割合は10.5%、個人である売主によるリフォーム済物件を購入した人の割合は5.9%となっています。

売主がリフォームせずに中古物件を売却して、もともとリフォームに充てる予定だったお金を値引きするなどすれば売主にとっても買主にとってもよい結果となりやすいでしょう。

デメリット

一方、デメリットとしては以下のようなことが挙げられます。

・築年数や状態が悪いことを理由に値下げ交渉される可能性がある

リフォームせずに売却する場合、「築年数の古さ」や「状態の悪さ」から、値下げ交渉される可能性が高くなってしまいます。こうしたことを防ぐため、必要最低限の費用で悪い印象を持たれないようにリフォームや修繕を検討するとよいでしょう。

リフォームしなくても、ハウスクリーニングや修繕は必要

リフォームを実施しない場合でもハウスクリーニングや修繕は行うことをおすすめします。たとえば壁紙が破けてしまっている場合やフローリングが一部剥がれてしまっているような場合には、修繕を実施すべきです。また、ハウスクリーニングを実施することできれいな状態で内見を行うことができます。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングは、専門業者や引越し業者、何でも屋のような業者が行っている場合などがあります。いずれの場合も、専門の機材を用いて素人には難しい水回りの掃除なども行ってくれます。費用は部屋の広さに応じて30,000円~100,000円程度が相場で、作業自体は半日もあれば終わります。中古物件売却時にはできるだけハウスクリーニングを実施することをおすすめします。

なお、ハウスクリーニングはどの箇所を、どの程度の規模で清掃するかによって料金が異なるため、依頼する前に自分でできる限りの清掃は実施しておくとよいでしょう。

修繕

修繕については、不具合のある箇所について実施するため、まずは専有部のどの箇所に問題があるかを確認しましょう。

・床の修繕
・壁の修繕
・キッチンの修繕
・浴室の修繕

まず、フローリングは十数年程度で寿命を迎えるのが一般的で、古くなったフローリングはきしみや傾きが見られるようになります。きしみや傾きは歩いたらすぐに分かってしまうため、内見前に必ず直しておきたいところです。歩くとブヨブヨで浮いているように感じたりする場合は、見た目もよくありませんので、基礎部分まで傷めてしまう前に早めに修繕を実施しましょう。

なお、フローリングの上を歩くとギシギシと音がするような場合には、基礎の下の鋼製束が緩んでいる場合もあります。この場合も修繕を依頼する業者に見てもらえば問題ありません。

また、畳の場合は表面のほつれやカビの存在を確認してみましょう。とくにカビについては、表面だけでなく畳の裏側、さらに床面にまで広がっている場合があります。この場合、畳の交換だけでなく、畳の下の床面までしっかり清掃しなければなりません。もし床面の清掃を怠ると、畳を交換したのにまたすぐにカビが発生しかねませんので、専門業者への依頼を忘れないようにしましょう。

また、壁紙の寿命は5~10年と言われています。長年変えずに使っていれば汚れや家電による色焼けで変色していたりすると部屋の印象が悪くなりがちです。もし、壁に穴を空けて目立つ場合には、部分的にでも壁紙の貼り替えを行いましょう。

キッチン

キッチンの修繕については、たとえばコンロや水回りが部分的に故障していたり、老朽化によって部屋全体の印象が悪く感じられる場合には、取り替えやリフォームの実施を検討する必要があるでしょう。フローリングや壁紙の修繕と比べて費用が高くなることが多いため、慎重に検討してください。

浴室

浴室が狭かったり、設備が古かったりするとそれだけで候補から外す方も多いようです。古い浴室の場合、「追い焚き機能」などのついた浴室にすることで購入の可能性を高めることもできるでしょう。浴室については、キッチンと同様、経費が大きいので慎重に検討するようにしましょう。

それぞれのリフォーム・修繕の詳細は下記の記事も参考にしてみてください。

まとめ

不動産売却時のリフォームについてお伝えしました。

リフォームやハウスクリーニング、修繕については、どの程度実施すればもっとも効果を上げられるのか、判断が難しいところです。余計な出費を防ぐためにも、これらを実施する前にプロである不動産会社の担当者と相談しておくようにしましょう。適切な判断をくだせる担当者に出会うためにも、複数の不動産会社に相談しながら、よりよい会社を見つけることが大切です。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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