【チェックリスト付】不動産売却に必要な書類と取得方法

○：必要書類
△：任意または該当する場合のみ必要となる書類。任意だが準備できればなおよい書類を含む。
×：必要書類ではない。

家の売却には一定の手順があります。

まずは、仲介会社に依頼、売却の条件を決めて告知し、買主が見つかれば、具体的な売却の手続きに進みます。書き出すと簡単そうですが、買主とのマッチングはなかなかハードです。

希望条件に見合った買主が現れると売買契約のステップに進みます。売買契約は相手がいることでもあり、互いにスムーズな手続きが望まれます。売買契約の際に、書類の不備がないように事前準備することが大事なポイントです。

必要書類の中には、価格等の条件交渉の際に有利になるものもあり、住まいに関わる書類は日頃からまとめて保管しておくことも大切です。

売却時に必要な書類は、一戸建てやマンションなど、物件種別によって異なるものもありますが、ほぼ共通しています。買主にとっては、

• 誰から買うのか
• どのような物件なのか
• 権利関係はどうなのか

など、物件選択にあたって知りたい情報は、1つやふたつではありません。現物を見たり、業者から話を聞いたりするだけではわからない情報を必要書類によって入手したいと考えます。売買契約時の必須書類は、そのような買主の要望を満たすものとなっています。

売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかるケースもあります。

住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3ヶ月以内のものを使用します。印鑑証明書、住民票は市区町村の窓口で取得しましょう。

「権利書」という方が馴染みのある方もいらっしゃるかもしれません。この「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。

売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。

あなたが物件取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ります。

もし紛失してしまった場合には、本人確認のために法務局が郵送にて問い合わせを行う「事前通知」を利用しましょう。そのほか、司法書士など資格者代理人に本人確認情報を提出してもらう方法も有効です。

事前通知とは、本人確認のために法務局が郵送にて問い合わせを行う制度です。

法務局が申請人に対して、「登記申請がなされたこと」と「自分が確かに登記を申請した旨を申し出る旨」を通知する書面を郵送し、登記名義人から間違いない旨の申出がされることによって、本人からの申請であることを確認するというものです。

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記などに必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。

固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。手元にない場合は、市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。

境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

土地測量図に関しては法務局で取得できますが、境界確認書に関しては、公的に保管されているわけではありませんので、紛失している場合は測量した会社に問い合わせてみましょう。測量した会社が不明な場合は、再度、測量する必要が出てきます。

一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。

原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造などが法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても大切な情報です。

建築設計図書や工事記録書などは、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。しかし、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、非常に有益であり、買主からの信頼度アップに効果的だといえます。

もし、紛失してしまっている場合には、市区町村の窓口で、建築確認済証や検査済証の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

マンションの売却にあたっての必要書類です。

「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいてはとくに、どのように維持管理されているのか、ペットを飼ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費などのランニングコストも重要情報です。

売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。こちらの書類はマンションの管理会社が保有しており、仲介会社が手配してくれるものです。仲介会社に確認しておきましょう。

近年、大きな地震が日本各地で起こっていますが、住宅は住む人の身の安全を保証するものであるべきです。建築基準法で、耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書などの提出が求められるケースもあります。

アスベスト使用調査報告書などもそうですが、書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。こちらの書類を準備する場合は、耐震診断、アスベスト使用調査を依頼するようにしましょう。

ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。「住宅の履歴」を意識してください。

他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。なお、売買契約書を紛失してしまった場合には、購入した不動産会社に事情を説明し、コピーなどで対応してもらいましょう。

よりよい条件での成約には、情報開示が早道です。住宅購入時に、将来の売却が想定されるならば、物件に関わる資料などをまとめておきましょう。

売却を思い立ったら、買主が決まるまでに、手元にある物件情報をまとめ、業者と相談しながら必要に応じて情報提供に活用してください。買主が決まってから書類を準備するのではなく、前持って準備することで、買主募集段階で活用ができれば一石二鳥です。

不動産売却に必要な書類について説明しました。必要書類には、住民票など馴染みのある書類から、登記済権利書や土地測量図など、普段あまり目にすることのない書類も含まれています。

書類の準備が重荷に感じてしまう方も多いかもしれませんが、スムーズに売却を進めていくためにも、書類の不備がないよう事前準備をしておきたいものです。まずは、不動産売却にはどのような書類が必要か、今一度、本記事を通して確認しておきましょう。