- 土地売却時に提出する資料として、最も信頼のおける「確定測量図」が求められることが一般的です。
- 確定測量にかかる費用は35~80万円、隣地の所有者の立ち合いも必要なため3~4カ月はかかると見込んでおきましょう。
- 境界トラブルを避けるためにも、土地売却時には確定測量を必ず行いましょう。
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目次
土地の売却に必要な確定測量とは
土地を売却する時に提出する資料のうち、最も信頼のおける測量図である「確定測量図」を作成するには、境界と面積が確定されている必要があります。土地売却時に必ず測量しなければならないという明確な決まりはありませんが、昨今の取り引きではほとんどのケースで買主から測量を求められるものです。
まずは土地売却における測量の目的や測量図の種類について、具体的にみていきましょう。
「測量」を行う目的
しかし、これは実測されたものでないものもあり、多少の誤差がある場合もあります。事実、一昔前は登記簿謄本の面積での売買契約がよく行われていましたが、昨今ではほとんどの購入検討者が「測量」を求めます。
「境界」が確定していない場合も同様です。このままで売買契約を締結することも可能ですが、後に境界トラブルに発展して面積が小さくなってしまっても文句は言えません。「境界」確定のための測量が済んだら、境界杭や境界表と呼ばれる目印を境界部分に設置し、測量図が作成されます。
「境界」確定が済んだら、境界杭や境界標を設置します。しかし、これだけでは工事などで境界標が倒れたり、抜けたりする場合があります。そのため、境界がどこなのかを書面に残しておかなければなりません。その書面が境界確認書です。
境界確認書を一度作成しておけば、売買により隣地の所有者が替わった場合でも境界トラブルを避けることができます。これを作成するには、現地に測量者と土地の所有者が集まる必要があります。
確定測量を行わなかった場合どうなるか
土地の売却において、境界のトラブルはもっとも多いトラブルと言えるでしょう。境界トラブルは最悪の場合、訴訟に発展することもあり、売却した後に売主が訴訟に巻き込まれるケースもあります。必ず売却前に測量し、境界を確定してから売却するようにしましょう。
測量図は3種類・売却には確定測量図が必須
1.確定測量図
売買契約の際には基本的にこの確定測量図を用います。確定測量図は基本的に所有者本人しか持っていません。
2.地積測量図
ただし、地積測量図は必ずしも確定測量図ではなく、作成日が古いものは土地境界線について所有者の立ち会いなどがおこなわれていないものも含まれています。
3.現況測量図
確定測量が必要な5つのケース
1.境界の目安(堀やフェンス)がない土地の場合
2.境界杭がない土地の場合
3.高額な地価の土地の場合
4.面積が登記簿記録と大きく相違する土地の場合
5.相続税を物納で納める場合
ただし、物納するには「境界が明確でない土地」または「隣地の所有者から境界に関する了承が得られない土地」でない必要があります。そのため、物納にあてる前に測量して境界を確定しておかなければなりません。
測量が不要なケースもある?
【都市部以外の広大な土地の場合】
都市部以外の広大な土地の場合、面積が大きいと測量費用が高額となってしまうため登記簿面積での取引ですることが少なくありません。
【地価が低い郊外地の土地の場合】
また、郊外で地価が低い土地であれば、境界線のことで紛争に発展しにくいため、こちらも測量を行わず公簿面積とすることがあります。
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確定測量にかかる費用は35~80万円
確定測量の相場
おおよそ、100〜200m2程度の土地で官民立ち合いの必要な測量費用が60〜80万円ほど、官民立ち合いの不要な測量が35〜45万円です。ただし、同じ広さでも地形が複雑な場合や隣地の権利に関わる人が大勢いる場合には測量費用も高額になります。
官民査定必要 | 官民査定不要 | |
---|---|---|
測量費用 | 60〜80万円 | 35〜45万円 |
現況測量の相場
測量費用が高額になりやすい土地
隣地に関して紛争が発生している場合
相続が絡んだ土地では、相続登記のなされないまま数十年が経過し、関係人が多かったり、消息がつかめなかったりして裁判所を活用しなければなりません。これらが高額になるケースです。
土地の形が複雑な場合
土地の途中に大きな段差があるなど測量に手間がかかるケースや、手入れされていない木々が生い茂った土地、設置しなければならない境界標の数が多い場合がこれにあたります。
隣地の権利に関わる人が大勢いる場合
また、過去に境界についてトラブルが起こっていたり、隣地の所有者が立ち合いを拒否したりするケースで高額になることがあります。
確定測量の依頼先と期間
確定測量の依頼先
依頼先によって費用や期間が異なることもあるため、高額になりそうな場合には何社か見積もりを取って比較検討すると良いでしょう。
確定測量にかかる期間
隣地の所有者の中に協議に参加するのが難しい方がいると長引き、1年以上かかるケースや、最悪の場合、境界確定できないケースもあります。測量には時間がかかると考え、できるだけ早く行動に移すようにしましょう。
確定測量の手順
1.資料を取り寄せ調査を行う
2.隣接地の住人への挨拶
隣地の所有者が動けない場合にはその代理人などに連絡します。
3.測量および境界の調査
4.関係者立ち合いによる境界確定
5.境界杭を埋設
境界杭や境界標を設置する時は、簡単に移動しないように設置するほか、100年単位で耐えうる永続性、誰か来ても分かりやすい視認性などに留意しなければなりません。
6.図面・書類の作成
このとき作成された確定測量図や登記簿謄本は土地の売買契約を結ぶ際に使われます。
まとめ
測量費用は一般的な土地で35〜45万円かかる他、土地の形状や状況によってはもっとお金がかかるケースがあります。決して安いものではないため、複数の業者に見積もりを取って比較検討すると良いでしょう。
土地売却時のトラブルを避けるためにも
測量は必ず行いましょう!
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約2,300社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。