ローンが残っていても不動産は売れる？住み替えの場合や注意点も解説します

ほとんどの人が、マイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになります。ローンの返済中にやがて諸事情により住まいを買い替える必要が生じたとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのだろうか？」と、考えることがあるはずです。

結論から言えば、答えは「YES」です。その方法を説明していきましょう。

不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、万一ローンが返済できなかったときに担保として不動産を確保しておくための権利で、返済が滞った際にはこの不動産を競売にかけることで融資した金額を回収しようとするものです。抵当権がついたままでもその住まいを売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまいます。そのため、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。

一般的には売却するために、設定された抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消の条件となるのが、ローンの完済なのです。 「結局ローンを完済しないと売れないじゃないか。そんなお金ないよ」と思われるかもしれません。ところが、住まいを売却したお金で住宅ローンを一括返済することができれば、抵当権を抹消することは可能です。抵当権を抹消するには銀行の協力が必要となりますので、銀行には早めに売却予定の旨を伝えておきましょう。抵当権が抹消されないと買主は購入しないと先述しましたが、売却代金の入金を確認したら司法書士に抵当権抹消の書類が銀行から渡されることになります。抵当権抹消の手続きについては下記の記事で詳しく説明していますのであわせてご覧ください。

とはいえ、売ろうとしている不動産が必ずしもローン残高よりも高く売れるとは限らず、売却益だけで完済できる理想的なケースはなかなかありません。ローンが完済できるかどうかは、所有不動産の売却価格がローン残高を上回るか下回るかで変わってきますので、売却を検討しているならまずはローン残高と所有不動産の売却価格を調べましょう。

ここで、住宅ローン残債を売却代金で完済できる場合を「アンダーローン」、売却代金がローン残債を下回ってしまう場合を「オーバーローン」と呼ぶことを覚えておきましょう。

売却価格がローン残高よりも多い「アンダーローン」ならば、自己資金を追加することなく住宅ローンを完済して売却することが可能です。査定価格はあくまでも査定価格であり、必ずしもその価格で売れるわけではありませんが、築年数や市況に応じて値下がりしていくことが予想されますので、なるべく早く売り出すことをおすすめします。

ここで注意しておきたいことは、売却に伴う諸費用が売却価格の約5％程度かかること、売却益に応じて譲渡所得税がかかることです。

つぎに、オーバーローンの場合の対応について考えていきましょう。

例えば買い替えのために、ローン残高が3000万円の住まいを、2500万円で売却できた場合、ローンの完済には500万円足りないことになります。その場合は足りない分に自己資金を充当しなければなりません。結果的に、新たに購入する予定だった住まいの頭金に回せる金額も減ってしまいます。 このように、もしも買い換えのために不動産売却を考えているのなら、売却額がローン残債を下回ることを想定した上で新居のための資金計画を立てることが賢明です。では、自己資金を足してもローンの完済ができない場合はどうすれば良いでしょうか。やはり住まいの買い替えは無理なのでしょうか。

実は、住み替えローンを活用するという方法があります。

住み替えローンとは、今ある住宅ローンの残高を、新規に購入する住宅のローンに上乗せできるというもの。ただし借入額が増えるため、審査も厳しくなります。ローン審査が通る経済状況でも、本当に返済できるのかどうか、慎重に検討した上で利用する必要があります。

※住み替えローンも、一般的な住宅ローンと同様に「元利均等返済」や「元金均等返済」、「変動金利型」や「固定金利型」を選ぶことができます。

現在のすまいを売却して家を買い換える場合は、すまいを売却してから新しい家を探す「売却先行」と、新居を見つけてから現在のすまいを売却する「購入先行」があります。

一般的には、資金に余裕がたっぷりある場合以外は「売却先行」で住み替えを行うケースが多く、おすすめと言えます。売却を急がずじっくりと取り組むことが可能なため高く売りやすく、新居購入のための資金計画も無理なく進められます。

それぞれのメリット・デメリットについてより詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください。

買い替えのために不動産売却を行う場合、買い替える住まいが既に竣工している場合なら、うまくいけばスムーズに住宅ローンを移行できます。また、竣工前の分譲マンションを購入した場合、竣工・引渡し後からローン返済が始まるので（実際には竣工しないことには抵当権が設定されず、ローンの借入ができません）、それまでの仮住まいの住居費と重複してローンを支払う必要はありません。

しかし一戸建てを新築する場合は、工事の進行状況に応じて着工金や中間金などを支払わなければなりません。そのため住宅ローンとは別に、一時的なローンを組む必要があります。その一時的なローンのことを、「つなぎ融資」と呼びます。

つなぎ融資は建物が竣工するまでのもので、竣工後に住宅ローンを組んで融資が実行された際には返済を終えます。短い間の融資ですが、それでも金利が発生するため要注意です。例えば、土地の購入時に自己資金を余らせておいて建設会社への支払いに回すなど、つなぎ融資を利用せずに済む方法もあるので、よく考えて購入計画を立てるようにしましょう。

住まいの買い替えで「売却先行」を選択する場合、それまで住んでいた自宅を売却できないことには、新居を購入することもできません。先に気に入った新居を見つけてしまったならば、売却よりも購入のタイミングが先行してしまうこともあります。せっかく見つけた素敵な新居。ぜひとも早く契約したいと思うのも心情ですが、もしも自宅が思うように売却できなかったとしたらどうしましょう。当然売却代金が手に入らないことには、新しく住まいを購入することはできなくなります。

そこで新居の購入を契約する際に、買い換え特約をつけてもらうことをオススメします。買い換え特約とは、「00月00日までに自宅を0000万円以上で売却できなかった場合、契約を白紙撤回する」という旨の特約条項です。この特約を結んでおくことで、万が一売却が不調に終わっても、特にペナルティを負うことはなく契約自体を破棄することができます。

ここまで説明したように、住宅ローンの残っている不動産は、実際には住宅ローンを完済することを条件として売却することができます。全国的に地価がゆるやかな回復傾向にあるとは言え、地方圏では、まだ住宅地は幅が縮小しながらも下落状態が続いています。売却額がローン残高に満たない可能性も高いといえるでしょう。そのためにも、自宅はいくらで売れて、ローンの完済にはいくら足りないのかを、事前にシミュレーションして自己資金を用意しておく必要があります。まずは不動産の一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定依頼をしてみるとよいでしょう。

また、マイホームを買い換えた際に譲渡損失が出てしまう人の救済措置として、翌年以降3年間にわたって、繰り越して譲渡損失を他の所得から控除（損益通算）できる特例（「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」）もあるので、確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう（※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁をご確認ください）。

ローン残債がある不動産の売却方法について紹介いたしました。ローン完済を条件として、抵当権を外して不動産売却することは可能であり、ローン残高と売却価格とのバランスによって、完済の方法が違ってくることをお伝えしました。

どんなケースでも、所有不動産をなるべく高く売ることが大切になってきます。信頼できる不動産会社選びのために無料一括査定を利用して、より良い条件で売却活動を進めてくれる1社を選んでいきましょう。