不動産の仲介手数料とは - 計算方法は？値引きはできる？

土地でも一戸建てでも、マンションでも、個人が不動産を売却する際には、仲介業者に依頼するのが一般的です。この仲介業者となりうる不動産会社を通じて不動産を売ったり買ったりした場合、不動産会社に成功報酬を支払うことになります。この成功報酬を仲介手数料あるいは媒介手数料といいます。そしてこの仲介手数料は、売買代金に応じて上限が決められています。不動産を無事に売却することができたなら、その価格に応じた仲介手数料が発生するということを念頭に、不動産売却を計画するようにしましょう。

ただし仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買が成立しなければ支払う必要はありません。契約が無効や取り消しになったときも同様に、業者は報酬を求めることができないということも覚えておきましょう。
また、販売活動における広告費などに関しては、この手数料に含まれることはありませんし、別途支払う必要もありませんので安心してください。

仲介手数料は上限が定められていて、その額は売買代金によって異なります。面倒な計算は不動産会社に任せれば良いのですが、不当な金額を請求されるというリスクを避けるためにも、自分自身で把握しておくことも大切です。

仲介手数料の上限は、以下のようなルールが設けられています。

売買代金	媒介報酬（仲介手数料）
200万円以下の部分	＝5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分	＝4％＋消費税
400万円を超える部分	＝3％＋消費税

仲介手数料を算出するためには、上記のように売却価格を「200万円以下の部分」、「200を越えた400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」の3つに分割する必要があります。1,000万円で売却できた場合、200万円分を5％＋消費税、200万円～400万円となる200万円部分を4％＋消費税、残りの600万円部分を3％＋消費税で計算して合算します。

では3,000万円で売却できた場合について、具体的に計算してみましょう。

200万円以下の部分	200万円×5％＋消費税	＝10.8万円
200万円を超え400万円以下の部分	200万円×4％＋消費税	＝8.64万円
400万円を超える部分	2,600万円×3％＋消費税	＝84.24万円
合計	10.8万円＋8.64万円＋84.24万円	＝103.68万円

つまり3,000万円で不動産を売却できた場合、仲介手数料の上限は103万6,800円になります。無事に計算できましたが、ちょっと複雑な計算式であるため手間がかかりそうだと感じるかもしれません。そこで、もっと手軽に計算できる速算法を用いるのが一般的です。それは次のような計算式になります。

速算法
（売買価格×3％＋6万）×消費税

先ほどの3,000万円を例に計算してみましょう。

1	3,000万円×3％	＝90万円
2	90万円＋6万円	＝96万円
3	96万円×消費税(1.08）	＝103.68万円

先ほどの中間手数料の計算式で出た金額と、見事に一致しました。

この速算法で気になるところは、【＋6万円】の部分ですよね。なぜ、売買価格に3％をかけただけだと正確な金額が出てこないのでしょうか。3,000万円×3％＋消費税だと、97.2万円になります。仲介手数料の計算式で出した金額と、見事に6万円＋消費税（6万4800円）不足してしまっています。

速算法の気になる【＋6万円】は、調整額ということになります。速算法の【＋6万円】の根拠としては、一度全額の3％を求めた上で、200万円までの5％と3％の差額（4万）と、200～400万円の4％と3％との差額（2万）の合計6万円（＋消費税）を補ってあげるという計算式になっているのです。

参考までに価格別の手数料上限の早見表を用意しました。ぜひ活用してください。

仲介手数料はいつ払う必要があるのでしょうか。それは、契約する不動産会社により異なりますが、「物件引渡しの際に一括で支払う」場合と、「契約時に半分、引渡しの際に残り半分支払う」場合のどちらかが一般的です。各不動産会社に事前に確認するようにしましょう。

ここまで解説したように、土地や住まいが例えば3,000万円で売れた場合、100万円以上もの金額が仲介手数料の上限として認められています。これは決して安い数字ではありません。しかし、あくまでも上限であるということを覚えておきましょう。要するに「不動産会社は、この上限額を越えて請求してはいけない」という意味であって、この金額を超えない範囲内であれば、受け取る手数料は各不動産会社が自由に決めることができるのです。ですので、この上限額をあたかも法律で定められた金額であるというように説明をする不動産会社には注意しましょう。

上限しか定められていないということはつまり、手数料は不動産会社との話し合いによって決めることができる、あるいは値引きの交渉ができるということを意味します。事実、かつては上限いっぱいが当たり前だったようですが、最近では価格競争が始まり、「半額」や「●●％オフ」など、仲介手数料の割引をアピールする不動産会社も存在します。不動産会社を決める際に問い合わせてみると良いでしょう。

もしも値引きの交渉をするのなら、できる限り早い段階、例えば仲介の契約を結ぶ前のタイミングなどに行うようにしましょう。一度契約を済ませれば、不動産会社は売主のために販売活動を行います。時にはコストをかけて広告も打ちます。そんな折に値引きの交渉をするのは、現実的ではありません。特に、買主を見つけてからの値引き交渉は多大な迷惑になるので注意しましょう。

仲介手数料には上限が定められているけれど、その範囲内であれば、不動産会社の自由です。さらに価格競争を背景に、割安を売りにしている不動産会社も多数存在しています。それは売主にとってとても喜ばしいことかもしれませんが、安さを重視して仲介業者を選ぶのは禁物です。全ての業者がそうとは限りませんが、報酬を安くするということは、もしかしたらそれだけ販売活動のコストを下げられてしまう（広告などの露出が減る）かもしれません。また、すぐに買い手が見つかるように、遠回しに売却価格を下げるよう持ちかけてくるかもしれません。不動産会社の担当者は、納得できない値引き交渉をされると、販売活動を真剣に行なってくれない可能性もあります。

手数料の高い安いよりも、仲介業者としてどこまできちんと対応してくれるのか、どのように販売活動を行なってくれるのかなど、本当に信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功させる秘訣です。そのためにも、複数の業者に見積を出し、営業マンの話を直接聞くなどした上で、総合的に判断して不動産会社を選ぶようにしましょう。