【不動産の仲介手数料とは？】いくらかかるのか、計算方法と合わせてご紹介！

土地でも一戸建てでも、マンションでも、個人が不動産を売却する際には、仲介業者に依頼するのが一般的です。この仲介業者となりうる不動産会社を通じて不動産を売ったり買ったりした場合、不動産会社に成功報酬を支払うことになります。この成功報酬を仲介手数料あるいは媒介手数料といいます。そして、この仲介手数料は、売買代金に応じて上限が決められています。不動産を無事に売却することができたなら、その価格に応じた仲介手数料が発生するということを念頭に、不動産売却を計画するようにしましょう。

ただし、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買が成立しなければ支払う必要はありません。契約が無効や取り消しになったときも同様に、業者は報酬を求めることができないということも覚えておきましょう。

仲介手数料は上限が定められていて、その額は売買代金によって異なります。面倒な計算は不動産会社に任せれば良いのですが、不当な金額を請求されるというリスクを避けるためにも、自分自身で把握しておくことも大切です。

仲介手数料の上限は、以下のようなルールが設けられています。

仲介手数料を算出するためには、上記のように売却価格を「200万円以下の部分」、「200を越えた400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」の3つに分割する必要があります。1,000万円で売却できた場合、200万円分を5％＋消費税、200万円～400万円となる200万円部分を4％＋消費税、残りの600万円部分を3％＋消費税で計算して合算します。では、3,000万円で売却できた場合について具体的に計算してみましょう。

つまり3,000万円で不動産を売却できた場合、仲介手数料の上限は105.6万円になります。無事に計算できましたが、ちょっと複雑な計算式であるため、もっと手軽に計算できる下記の速算法を用いるのが一般的です。

先ほどの3,000万円を例に計算してみましょう。

先ほどの中間手数料の計算式で出た金額と、見事に一致しました。

この速算法で気になるところは、【＋6万円】の部分ですよね。速算法の気になる【＋6万円】は、調整額ということになります。その根拠としては、一度全額の3％を求めた上で、200万円までの5％と3％の差額（4万）と、200～400万円の4％と3％との差額（2万）の合計6万円（＋消費税）を補ってあげるという計算式になっているのです。

参考までに価格別の手数料上限の早見表を用意しました。ぜひ活用してください。

仲介手数料はいつ払う必要があるのでしょうか。それは、契約する不動産会社により異なりますが、「物件引渡しの際に一括で支払う」場合と、「契約時に半分、引渡しの際に残り半分支払う」場合のどちらかが一般的です。各不動産会社に事前に確認するようにしましょう。

ここまで解説したように、土地や住まいが例えば3,000万円で売れた場合、100万円以上もの金額が仲介手数料の上限として認められています。これは決して安い数字ではありません。しかし、あくまでも上限であるということを覚えておきましょう。

要するに「不動産会社は、この上限額を越えて請求してはいけない」という意味であって、この金額を超えない範囲内であれば、受け取る手数料は各不動産会社が自由に決めることができるのです。ですので、この上限額をあたかも法律で定められた金額であるというように説明をする不動産会社には注意しましょう。

上限しか定められていないということはつまり、手数料は不動産会社との話し合いによって決めることができる、あるいは値引きの交渉ができるということを意味します。事実、かつては上限いっぱいが当たり前だったようですが、最近では価格競争が始まり、「半額」や「●●％オフ」など、仲介手数料の割引をアピールする不動産会社も存在します。不動産会社を決める際に問い合わせてみると良いでしょう。

もしも値引きの交渉をするのなら、できる限り早い段階、例えば、媒介契約を結ぶ前のタイミングなどに行うようにしましょう。仲介を任せてほしいと考えている不動産会社であれば、仲介手数料の値引きを前向きに検討してくれるはずです。また、多くの不動産業者は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を好む傾向にあるため、値引きをお願いする代わりに、これらの契約形態で媒介契約を締結するというのも値引きの交渉材料になる可能性があります。

なお、一度契約を済ませれば、不動産会社は売主のために販売活動を行い、時にはコストをかけて広告も出します。そんな折に値引きの交渉をするのは現実的ではありません。特に、買主を見つけてからの値引き交渉は多大な迷惑になるので注意しましょう。

仲介手数料以外にも売却に必要な費用があります。例えば、不動産売買契約書に必要な印紙税や、不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税などです。また、現在住んでいる住宅を売却する際には引越し費用もかかるため、引越しにはどれくらいの費用が必要になるかは事前に確認しておくと良いでしょう。仲介手数料以外で売却にかかる費用について、詳細は以下でご確認ください。

仲介手数料には上限が定められていますが、その範囲内であれば、不動産会社の自由です。さらに価格競争を背景に、割安を売りにしている不動産会社も多数存在しています。それは売主にとってとても喜ばしいことかもしれませんが、安さを重視して仲介業者を選ぶのは禁物です。

手数料の高い安いよりも、仲介業者としてどこまできちんと対応してくれるのか、どのように販売活動を行なってくれるのかなど、本当に信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功させる秘訣です。そのためにも、複数の業者に見積を出し、営業担当者の話を直接聞くなどした上で、総合的に判断して不動産会社を選ぶようにしましょう。

前述しましたが、仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社には注意が必要です。全ての業者がそうとは限りませんが、報酬を安くするということは、もしかしたらそれだけ販売活動のコストを下げられてしまう（広告などの露出が減る）かもしれません。また、すぐに買い手が見つかるように、遠回しに売却価格を下げるよう持ちかけてくるかもしれません。不動産会社の担当者は、納得できない値引き交渉をされると、販売活動を真剣に行なってくれない可能性もあります。

もし、売却予定の物件が利便性の高いエリアに位置していたり、築浅など希少性が高かったりする場合には、仲介手数料の値引きがしやすい可能性があります。仲介手数料を下げても、売りやすく、高値で売れる物件であれば、利益が確保しやすいためです。また、仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社の場合も、仲介手数料の値引きがしやすい傾向にあります。ただし、前述したとおり、売却価格を下げるよう持ちかけられる可能性もあるため注意が必要です。

不動産買取の場合、仲介手数料はかかりません。冒頭でも説明したように、仲介手数料とは、仲介業者となりうる不動産会社を通じて不動産を売ったり買ったりした場合、成功報酬として仲介業者に支払うものです。買取では仲介に該当しないため仲介手数料も不要になります。

基本的に、仲介手数料以外に必要な費用はありませんが、不動産会社が行う広告活動以外のことを別途依頼した場合にも費用が必要となります。また、不動産会社によってはチラシなどを用いた広告を有料としていることもあるため、その場合は別途費用が必要です。仲介を依頼する際、広告費用については事前に確認しておきましょう。

不動産の仲介手数料について解説しました。金額の大きな不動産売買に関わる仲介手数料ですから、金額は決して安いものではありません。そのため、ついつい安価な金額を提示する不動産会社に惹かれてしまうかもしれませんが、まずは、しっかり売却をサポートしてくれる不動産会社であるかどうかを確認することが重要です。しっかり売却をサポートしてくれる不動産会社であることを確認した上で、改めて仲介手数料について不動産会社に確認するようにしましょう。