【私のマンション売ったらいくら?】不動産売却時に必ず役立つ相場の調べ方

  • 公開日:
  • 2018年7月11日
  • 更新日:
  • 2018年7月11日
【私のマンション売ったらいくら?】不動産売却時に必ず役立つ相場の調べ方
不動産の売却を考えた時、自分の家、マンション、土地は一体いくらで売れるのか気になりますよね。売却時には不動産会社が査定した価格と希望の売却価格を考慮して売出価格を決めますが、不動産の「相場」は自分でも調べることが可能です。これから自宅や土地の売却をお考えの方に向けて、相場を知ることの大切さと自分で相場を調べる方法をご紹介します。

売却時には、不動産会社にすべて任せるのではなく、
自分で相場を知っておくことが大切です。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

不動産売却相場を知っておくべき理由

そもそも、不動産売却の相場はなぜ知っておく必要があるのでしょうか?
それには、大きく以下の3つが挙げられます。

・利益イメージができる
・売りたい価格=売れる価格ではないことがわかる
・不動産会社と対等に会話ができる

売却前に相場を知っておくことで、最終的にいくらの利益を得られるのかのイメージを掴むことができます。売主としては、「この不動産をいくらで売りたい」という希望があるのが普通ですが、往々にして相場より高い金額をイメージしていることが少なくありません。予想より売却後の利益が少なくなり、売却後に描いていた計画が崩れてしまうのを防ぐことにつながります。

また、事前に相場を知っておくことで不動産会社の担当者が話す相場が正しいか判断できるようになり、対等に会話できるようになります。

不動産売却の流れを把握

不動産売却はどのような流れで行われるかご存知でしょうか?

簡単にその流れを示すと、以下のようになります。

1.情報収集を行う・価格相場を知る

売却物件の価格相場を知るため、地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査やレインズマーケットインフォメーションなどで情報収集を行います。

2.必要な書類を集める

売却物件の謄本関係書類や設計図、売主に関する書類などを集めておきましょう。基本的なところは同じですが、売却物件がマンションなのか、土地なのか、戸建てなのかによって必要な書類が異なります。

物件種別毎の必要書類については以下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却に必要な書類チェックリストとポイント

3.一括査定で不動産会社を探す

売却を依頼する不動産会社を探します。不動産会社による価格査定は、査定を依頼する不動産会社によって異なります。このため、不動産の価格査定時には複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社への価格査定は、1つ1つ自分で依頼しても良いのですが、電話の度にはじめから物件情報をお伝えするのも手間ですよね。そうした手間を省くため、一括査定サービスがよく活用されています。一括査定サービスは、売却する不動産の情報を入力して依頼をするだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社から査定結果を聞いた後、気に入った不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、1社の不動産会社としか契約できないものと複数の不動産会社と契約できるものがあります。事前によく確認しておくようにしましょう。

不動産会社の選び方については以下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント

5.価格を決め、物件を売り出す

媒介契約を締結したら、不動産会社と売却価格を決めて売り出します。最初の段階ではやや強めの価格設定をして、3カ月間売れなかったら値下げするなど、不動産会社と相談をしながら、少しでも高く売るための戦略を練っておきましょう。

6.売却活動および経過報告

物件を売りだしたら、不動産会社から経過報告を受けながら売却活動を行います。

7.見学者の来訪を受ける

購入を考えている人達が物件内覧に訪れます。物件内覧には売主が立ち会うこともできますし、不動産会社に全て任せることもできます。

8.売買条件の交渉を行う

購入希望者が現れたら、売買金額の価格交渉を行います。不動産会社を通じて「買付依頼書」が届きますが、この書類にいくらまで値引きして欲しいのかが書かれています(値引きの無い場合も有ります)。今後、より高く買ってくれそうな人が現れそうであれば断り、そうでない場合には思い切って値下げを考えても良いでしょう。

9.売買契約を結ぶ

条件が整ったら、売買契約を締結します。不動産売却では、3.の不動産会社による価格査定の時や5.の売却価格の決定時、8.の売買価格の交渉時など、価格について判断しなければならないポイントがいくつもあります。その時、相場について知っていることが非常に重要なのです。

不動産売却の流れについてはこちらで詳しく解説しています。
不動産売却の流れ - 情報収集から物件の引渡しまで

不動産相場(マンション・一戸建て)を”自分”で調べる方法

マンションや一戸建ての相場を調べるには、以下のようなサービスを活用すると良いでしょう。

1.不動産ポータルサイト

不動産の相場を調べる手軽で確度も高い方法は、現在売り出されている物件を見ることです。売却する物件の周辺で、似たような条件で売られている物件をスマイティなどの不動産ポータルサイトで検索しましょう。

ただし、先ほど売却の流れでご説明したように、登録されている価格は「不動産会社と売主とで決めた売却価格」です。最終的な「買主と売主の価格交渉」は行われていません。

売却価格=売れる価格では、必ずしもないことに気を付けましょう。

2.レインズ

不動産ポータルサイトで相場を調べるのと同時に行いたいのが、国土交通大臣指定の「レインズマーケットインフォメーション」の活用です。同サイトでは、実際に取引された価格を調べることができます。

不動産ポータルサイトで「現在売りに出されている価格」を調べると共に、レインズマーケットインフォメーションで「過去に成約した価格」を調べて相場観を養いましょう。

3.中古マンション価格天気図

中古マンション価格天気図は、東京カンテイが月次レポートとして公表しているデータです。

価格は上昇傾向にある
薄日価格はやや上昇傾向にある
価格は足踏み傾向にある
小雨価格はやや下落傾向にある
価格は下落傾向にある

として日本全国の価格天気図が作成されています。価格天気図は、ビジュアル的に理解しやすく、市場の動向を把握する目安に活用できます。

土地相場を”自分”で調べる方法

次に、土地の相場を調べる方法をお伝えします。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、レインズマーケットインフォメーションと同様、実際に行われた不動産の取引価格を調べられるサイトです。平成24年1月以降直近まで、四半期ごとの取引情報を確認可能で、「選択した四半期のみ」や「過去1年間を含む」と「過去2年間を含む」を期間として選ぶことができます。実際に売れた価格ですので参考にするには最良のデータです。

なお、土地総合情報システムのサイトから、以下でお伝えする地価公示や基準地価も調べることができます。

地価公示

地価公示は、適正な土地取引の目安とするために、毎年1月1日に国土交通省が発表しているものです。「標準地」に設定された地点の価格(円/㎡)を確認可能なため、売却したい物件の直近の標準地を調べることで相場を知ることができます。

公示地価は「特別な事情がない場合の適正な取引価格」と見込まれる価格とされ、水準となる価格として考えることができるでしょう。なお、公示地価はおおむね実勢価格(実際に取引される価格)に近いとされていますが、年に1回の調査のため、1年間の間に価格が変動してしまった場合には反映されるのは1年後です。

このため、「公示地価は実勢価格に遅れる」と表現されます。

路線価

路線価は、税金の算定の基礎となるもので、その土地が面する道路に設定されています。道路毎に㎡単価が設定されており、例えば50,000円/㎡の道路に面した100㎡の土地であれば、50,000円×100㎡=5,000,000円となります。路線価はかなり広い範囲がカバーされており、インターネットで簡単に調べられるため参考にしやすいです。

なお、路線価は公示地価のおおむね8割程度に設定されています。路線価から売却価格を掴むためには路線価で算出した価格に0.8を割って算出すると良いでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市町村から送られてくる固定資産税通知書で知ることができるため、書類を捨てていなければすぐに確認できます。固定資産税通知書の中の「課税明細」の「価格」または「評価額」の欄の金額が、市町村が固定資産税を課税するための基礎として決めている評価額です。

なお、固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割程度に設定されています。固定資産税評価額から売却価格を掴むためには固定資産税評価額に0.7を割って算出すると良いでしょう。

実勢価格と公示地価、路線価、固定資産税評価額の比率や違いは以下の通りです。

 実勢価格公示地価路線価固定資産税評価額
比率取引次第1おおむね0.8おおむね0.7
調査主体国土交通省国税庁市町村
公表時期毎年3月毎年7月毎年7月3年ごと4月

基準地価

基準地価は、公示地価と似た性質を持つもので、各都道府県が発表する、毎年7月1日時点での土地の価格です。

公示地価は「標準地」でしたが、基準地価では「基準地」が設定されています。「標準地」と「基準地」を同時に参考にすると良いでしょう。

公示地価と基準地価の違いは以下の通りです。

 公示地価基準地価
根拠法地価公示法国土利用計画法
調査主体都道府県
調査方法1地点につき不動産鑑定士2名以上1地点につき不動産鑑定士1名以上
評価時点毎年1月1日毎年7月1日
公表時期毎年3月頃毎年9月頃
調査地点標準地26,000地点基準地約22,000地点
(調査地点数は平成29年調査時点)

相場を調べる時のポイントと注意点

相場を調べる時には、主に以下の2つのポイントに注意して調べるようにしましょう。

相場通りの金額で売却できるとは限らない
一括査定時に売却価格の参考基準となる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相場通りの金額で売却できるとは限らない

「現在売りに出されている金額」「実際に取引された金額」「価格の増減傾向」など、多くの相場情報を無料で入手できます。しかし、どれだけ精密に相場を調べ上げたとしても相場通りの金額で売却できるとは限りません。

不動産の取引は、あくまでも売主と買主がいて成り立つものです。それぞれ売主はできるだけ高く売りたい、買主はできるだけ安く買いたいと思っています。

しかし、できるだけ早く売りたい売主は安くても売りたいと考えます。逆に、できるだけ早く買いたい買主は高くても買いたいと思うでしょう。

こうしたことを前提に価格交渉が行われ、最終的には相場から離れていくこともあります。

一括査定時に売却価格の参考基準となる

不動産の相場は確実なものではありませんが、自分で調べ、自分の中に指標として持っておくことが大切です。

この後、一括査定を行うと複数の不動産会社から査定の結果を聞くことができます。

査定の結果を聞いてみると、同じ物件で、不動産取引のプロが査定を行っているのにも関わらずその査定結果に大きな差が出ていることも少なくありません。

「売主はできるだけ高く売りたいと思っている」という心理を利用して、実際には売れない(もしくは売りづらい)価格にもかかわらず高い査定結果を出しておき、まずは媒介契約を締結したいと考える不動産会社の戦略であるとも考えられます。

もちろん、そのようなやや悪質な理由ではなく、単純に算出基準が異なるため査定結果に違いが出ただけのケースもあるでしょう。

後者であれば、査定結果を聞く際にその理由を聞けば解決できます。そのためにも、不動産の相場を知っておきましょう。

まとめ

不動産売却時には、不動産会社の査定結果を聞く時や売却価格の決定時、買主との価格交渉時など、数回に渡って価格についての判断をしなければなりません。

信頼のおける不動産会社に全てを任せてしまっても良いのですが、まず、その不動産会社に信頼をおけるかどうか知るために、自分で相場を調べ、不動産会社の査定結果がその相場に則っているかどうか、そうでない場合はどういう理由なのかを聞いて判断する必要があります。

相場を調べること自体はそう難しいことではありません。ここまでご紹介したことを一つ一つ実行していきましょう。

売却時には、不動産会社にすべて任せるのではなく、
自分で相場を知っておくことが大切です。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ〜造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

売却査定サービスの注意点

不動産売却査定サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(売却査定サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む物件の売却査定の依頼データは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが厳重に管理し、提携先である不動産会社に開示されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 売却査定の依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
  • お客様の売却の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 売却査定サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • 査定結果について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • 査定後の不動産の売却について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 売却査定サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 売却査定サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。