不動産売却の譲渡益も確定申告が必要

  • 公開日:
  • 2013年5月1日
  • 更新日:
  • 2018年9月20日
不動産売却の譲渡益も確定申告が必要
不動産の売却で得た利益も所得として換算されるため、納税の義務が生じます。複雑な納税金額の計算や、必要な書類のことから、便利なインターネット申告など、確定申告の仕組みを紹介いたします。

不動産売却は必ずしも利益が出るものではありません。
譲渡損失しないのかなど、まずは物件の無料査定をしてみましょう。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

不動産売却をしたなら確定申告が必要になる

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して得た利益を国に申告しなければならないのかと疑問に思う方がいらっしゃるかもしれません。確定申告とは、本来、税金を納付したり、納め過ぎたりした税金の還付を受けるために、前年の収入や控除額を申告するものです。給与が一定となるサラリーマンであれば年末調整を行うだけで済みますが、自営業者のように収入が一定でない場合は、年間(1月1日〜12月31日)の収入が確定するのを待って、原則として翌年の2月16日から3月15日までに申告をする必要があります。また住宅の購入や新築をして以降、住宅ローン控除のために確定申告をしている人もいることでしょう。

では、不動産の売却で得た譲渡益については申告する必要があるのでしょうか。答えはイエスです。不動産売却で得た譲渡益は、立派な所得。税法上では譲渡所得として区分され、他の所得とは異なる方法で税額を計算し、確定申告を行う必要があります。居住用であろうとなかろうと、不動産の取引は登記情報を通じて税務署に通知されることになっているので、申告せずにいると「譲渡所得に関するお尋ね」という文書が税務署から送付されることになります。

確定申告に必要な書類

確定申告のためにはまず、確定申告書の用紙を入手する必要があります。所轄税務署で受け取ることができますし、希望すれば郵送での入手も可能です。また、後述のように国税庁のホームページでダウンロードすることもできます。申告のために必要となる主な書類を下記にまとめました。これら以外にも「 マイホームを売った時の3,000万円の特別控除の特例」など、各種特例の適用を受ける場合、さらに必要となる書類があります。

詳しくは所轄税務署に確認してください。具体的に書類や事実関係を確認する必要があるなど、電話での回答が難しい場合は、面談でも対応していただけます(要予約)。

税務署で入手できるもの

「申告書B第一表、第二表」
「申告書第三表(分離課税用)」
「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」

自分で用意するもの1(譲渡時の書類)

売買契約書コピー
売買代金受取書コピー
固定資産税精算書コピー
仲介手数料等譲渡費用領収書コピー

自分で用意するもの2(取得時の資料)

売買契約書コピー
売買代金受取書コピー
固定資産税精算書コピー
仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
増改築時の請負契約書・領収書コピー

法務局で入手できるもの

譲渡した土地・建物の全部事項証明書

譲渡所得や税額の計算

マンションや一戸建てといった不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得といった所得とは別に計算しなければなりません。これを分離課税といいます。

税額を計算するためには譲渡所得を算出しておく必要があります。譲渡所得は基本的に、譲渡した金額から、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費※1+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除※2

※1:取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費がわからなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少なかったりした場合は、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。
※2:居住用の3,000万円特別控除の特例等

譲渡所得の計算については当コラムの「不動産を売却したらどんな税金がいくらかかる?」のページでも解説しているので参考にしてください。譲渡所得が分かれば、確定申告によって支払うべき税額も計算できます。ただし、所有年数や、売却した不動産がマイホームだったのかどうかなどによって計算が異なります。

まず譲渡所得は、所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されるということを知っておきましょう。

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるであり、短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもののことです。長期譲渡所得の方が、税率が低く有利です。また、あくまでも譲渡した年の1月1日で判断するため、所有していた年月とは異なることも注意しておきたいポイントです(「不動産を売却したらどんな税金がいくらかかる?」参照)。 それぞれの税額は以下のように計算します。なお、平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税基準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

長期譲渡所得の場合
加算前税額=長期譲渡所得金額×15%
加算済税額=長期譲渡所得金額×15.315%

短期譲渡所得の場合
加算前税額=短期譲渡所得金額×30%
加算済税額=短期譲渡所得金額×30.63%

また、マンションや一戸建てなどマイホーム(居住用財産)を売った時には所有期間が10年を超えていることなど一定の要件を満たすことで、軽減税率の特例を受けることができます(詳しい適用要件については、国税庁ホームページを参照ください)。この軽減税率は、マイホームを売った時の3,000万円の特別控除と併用することができます。

長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
税額=長期譲渡所得金額×10%
長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合
税額=(長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円

売却して譲渡損失が生じた場合

不動産売却は必ずしも利益が出るものではありません。譲渡損失が生じてしまうこともあります。このように損失の金額が生じた場合でも、確定申告をすることをオススメします。なぜならマイホームの譲渡であれば、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができるからです(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)。

土地や建物の売却によって生じた譲渡損失の金額を、事業所得や給与所得といった他の所得から差し引くことを損益通算といいます。それでも譲渡損を消化できない場合には、3年にわたって繰り返し損益通算を行うことができます。これにより所得税を大幅に減税することができるので、ぜひ申告するようにしましょう。なお特例には適用要件がありますので、詳しくは国税庁ホームページを参照してください。

忙しい人にはインターネットによる申告がオススメ

確定申告の必要性が理解できたとしても、サラリーマンにとって馴染みのない確定申告は、多少煩わしく思えるでしょう。確かに忙しい人にとって、税務署への往復の時間をつくるのも難しいかもしれません。そんな人のために現在では、申告書や届出書、記入方法を示した「確定申告の手引き」などを国税庁ホームページからダウンロードすることができるようになりました。作成した申告書は、返信用封筒を同封し、控えと一緒に郵送すれば、受理後に返送してくれます。

さらに申告手続きをオンラインで済ますことのできる「e-Tax」というサービスもあります。ソフトウェアのインストールや設定、カードリーダーの用意など、準備に手間はかかるかもしれませんが、一度設定してしまえば、書面申告よりもスピーディーに申告できるほか、税金の還付手続きも早くなります。何より、24時間受け付けていることが便利です。今後も申告の必要がある人や、提出に行く時間的な余裕がない人は、e-Taxを利用してみるのも良いでしょう。

不動産売却は必ずしも利益が出るものではありません。
譲渡損失しないのかなど、まずは物件の無料査定をしてみましょう。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

【監修者】坪 義生

【監修者】坪 義生

【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士

明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。

社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

売却査定サービスの注意点

不動産売却査定サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(売却査定サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む物件の売却査定の依頼データは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが厳重に管理し、提携先である不動産会社に開示されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 売却査定の依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
  • お客様の売却の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 売却査定サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • 査定結果について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • 査定後の不動産の売却について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 売却査定サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 売却査定サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。