不動産売却の譲渡益も確定申告が必要？手順と方法について解説します

不動産の売却で得た譲渡益は確定申告しなければなりません。不動産売却で得た譲渡益は、立派な所得。税法上では譲渡所得として区分され、他の所得とは異なる方法で税額を計算し、確定申告を行う必要があります。

居住用であろうとなかろうと、不動産の取引は登記情報を通じて税務署に通知されることになっているので、申告せずにいると「譲渡所得に関するお尋ね」という文書が税務署から送付されることになります。

また、住宅の購入や新築をして住宅ローン控除を行う場合も確定申告が必要です。

確定申告とは、本来、税金を納付したり、納め過ぎたりした税金の還付を受けるために、前年の収入や控除額を申告するものです。

給与が一定となるサラリーマンであれば年末調整を行うだけで済みますが、自営業者のように収入が一定でない場合は、年間（1月1日〜12月31日）の収入が確定するのを待って、原則として翌年の2月16日から3月15日までに申告をする必要があります。

確定申告は、3月15日を過ぎてしまうと期限後申告として扱われてしまいます。期限後申告をした場合、納付すべき税金に加え、無申告加算税を支払わなければなりません。

無申告加算税の税率は納付すべき税額によって変わり、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%となり、税務署から指摘をされる前に自主的に期限後申告をした場合は5％に軽減されます。

なお、隠ぺいなどで故意に申告を行わなかった場合は重加算税が課され、納付すべき税額に対して40%課されます。

また、確定した税額を期限までに納付しない場合は延滞税の支払いが必要です。延滞税の割合は、納付期限の翌日から納付する日まで日数によって、以下のように変わります。

・納付期限の翌日から2か月を経過する日までは原則7.3%

・納付期限から2か月を経過した日以降は原則14.6%

期限内に申告をしていても、申告内容にミスがあった場合はペナルティが課されます。たとえば、申告した納税額が本来納付すべき納税額より少なかった場合には過少申告加算税が課されます。

ただし、自主的に修正申告した場合には過少申告加算税は課されません。申告内容に不安が残る場合は、税理士に相談するとよいでしょう。

確定申告のためにはまず、確定申告書の用紙を入手する必要があります。所轄税務署で受け取ることができますし、希望すれば郵送での入手も可能です。

また、後述のように国税庁のホームページでダウンロードすることもできます。申告のために必要となる主な書類を下記にまとめました。これら以外にも「マイホームを売った時の3,000万円の特別控除の特例」など、各種特例の適用を受ける場合、さらに必要となる書類があります。

詳しくは所轄税務署に確認してください。具体的に書類や事実関係を確認する必要があるなど、電話での回答が難しい場合は、面談でも対応していただけます（要予約）。

マンションや一戸建てといった不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得といった所得とは別に計算しなければなりません。これを分離課税といいます。

税額を計算するためには譲渡所得を算出しておく必要があります。譲渡所得は基本的に、譲渡した金額から、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

譲渡所得が分かれば、確定申告によって支払うべき税額も計算できます。ただし、所有年数や、売却した不動産がマイホームだったのかどうかなどによって計算が異なります。

譲渡所得は、所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されるということを知っておきましょう。

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるであり、短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもののことです。長期譲渡所得の方が、税率が低く有利です。

また、あくまでも譲渡した年の1月1日で判断するため、所有していた年月とは異なることも注意しておきたいポイントです。それぞれの税額は以下のように計算します。なお、2013年から2037年までの税額については、算出された所得税を課税基準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

	長期譲渡所得の場合
加算前	税額=長期譲渡所得金額×15%
加算済	税額=長期譲渡所得金額×15.315%

	短期譲渡所得の場合
加算前	税額=短期譲渡所得金額×30%
加算済	税額=短期譲渡所得金額×30.63%

マンションや一戸建てなどマイホーム（居住用財産）を売った時には所有期間が10年を超えていることなど一定の要件を満たすことで、軽減税率の特例を受けることができます（詳しい適用要件については、国税庁ホームページを参照ください）。この軽減税率は、マイホームを売った時の3,000万円の特別控除と併用することができます。

長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
税額＝長期譲渡所得金額×10%
長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合
税額＝（長期譲渡所得金額-6,000万円）×15%+600万円

不動産売却は必ずしも利益が出るものではなく、譲渡損失が生じてしまうこともあります。このように損失の金額が生じた場合には、税法上では確定申告をする必要がありません。

しかし、マイホームの譲渡であれば、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができるため、確定申告をすることをオススメします（マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。

土地や建物の売却によって生じた譲渡損失の金額を、事業所得や給与所得といった他の所得から差し引くことを損益通算といいます。それでも譲渡損を消化できない場合には、3年にわたって繰り返し損益通算を行うことができます。

これにより所得税を大幅に減税することができるので、ぜひ申告するようにしましょう。なお特例には適用要件がありますので、詳しくは国税庁ホームページを参照してください。

確定申告の必要性が理解できたとしても、サラリーマンにとって馴染みのない確定申告は、多少煩わしく思えるでしょう。確かに忙しい人にとって、税務署への往復の時間をつくるのも難しいかもしれません。

そんな人のために現在では、申告書や届出書、記入方法を示した「確定申告の手引き」などを国税庁ホームページからダウンロードすることができるようになりました。作成した申告書は、返信用封筒を同封し、控えと一緒に郵送すれば、受理後に返送してくれます。

さらに、申告手続きをオンラインで済ますことのできる「e-Tax」というサービスもあります。ソフトウェアのインストールや設定、カードリーダーの用意など、準備に手間はかかるかもしれませんが、一度設定してしまえば、書面申告よりもスピーディーに申告できるほか、税金の還付手続きも早くなります。

何より、24時間受け付けていることが便利です。今後も申告の必要がある人や、提出に行く時間的な余裕がない人は、e-Taxを利用してみるのも良いでしょう。

不動産売却時の確定申告についてお伝えしました。不動産売却で譲渡益が出た場合は確定申告を行う必要があります。不動産売却や確定申告など、慣れない作業ばかりで戸惑う方も多いかもしれませんが、申告をしなかった場合は税務署の「お尋ね」対象になることも。

不安を感じる場合は不動産会社や税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。また、時間がなかなか取れない方はオンライン申告「e-Tax」をうまく活用してみてくださいね。