不動産買取とは？家を高く売る場合、買取と仲介どっちがいい？

不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法には、どのような特徴があるのでしょうか。

不動産売却の方法として一般的なのは、不動産会社に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告を出して買主を探す「仲介」です。一方で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が「買取」です。

「仲介」は売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。一度媒介契約を締結すれば、広告や内見などの販売活動を行うのは不動産会社です。一方、売主と買主を仲介するのではなく、不動産会社が買主となるのが「買取」です。売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約に進めることが可能です。広告や内見などの販売活動を行う必要がありません。

	買取	仲介
買主	不動産会社	個人
広告や内見（販売活動）	しない	する

買取の最大のメリットは現金化までの期間を短くできることです。デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。これについては、後ほど詳しく解説します。

買い取りには、即時買取と買取保証の2つの方法があります。

即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。最短3日~1週間、長くても1カ月以内で売却できるようです。物件の価格査定は行われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどです。仲介ではないため、購入希望者が内見にやってくることもありません。市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。ただし、市場価格より1～3割ほど安い価格での売却となるため注意が必要です。

買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。一定期間、仲介を目的とした販売活動を行い、その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。買取保証における仲介期間は基本的に3カ月とされています。

なお、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった場合には仲介手数料は発生しません。

不動産買取にはいくつかのメリットがあります。

不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する場合、仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円以上であれば3%＋6万円＋消費税です。

例えば、3,000万円の物件であれば3,000万円×3%＋6万円＋消費税で103.68万円もの手数料を支払わなければなりません（参考:仲介手数料について ）。

一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。不動産会社が物件を仕入れ、リフォームやリノベーションを施して商品化し、それを販売することで利益を得るためです。

すでにお伝えしたように、買取の最大のメリットは現金化しやすいという点です。

買取額で交渉がまとまればすぐに契約を行い、司法書士の登記手続き等を経て、すぐに現金化できます。すぐにでも現金化したい理由がある時には即時買取を、時間に余裕がある時には買取保証を選ぶと良いでしょう。

不動産の売買では、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が問題になります。

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。分かりやすく言えば、雨漏り、シロアリ被害などの欠陥を契約書に書かれてない場合、不動産を売却した後、売主が補修の対応をしたり、場合によっては契約を解除されたりする可能性があります。

しかし、不動産買取の場合には、買主が業者の場合、契約不適合責任は免除されるため、悩まされることはありません。

※契約不適合責任とは

2020年4月、民法改正により瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変更されました。売却に伴うトラブル回避のためにも、売主としては瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要について知っておくのは大切なことです。詳しくは以下の記事で解説していますので是非参考になさってください。

不動産会社に仲介を依頼した場合、エリアを絞ってチラシを撒くなどして販促活動を行うのが一般的です。また、週末に見学会を開催したりすると、近隣の人に売却することが知られてしまいます。

もちろん、仲介でも不動産会社に事前に要望を伝えればチラシを撒く範囲を限定したり、見学会を開催しないで販売を進めたりすることもできますが、買主を見付けられるスピードは落ちるでしょう。一方、買取の場合は自分と不動産会社でのやり取りとなるため、近隣の人に知られることは少ないです。

次に、不動産買取のデメリットをお伝えしたいと思います。

不動産買取による方法では売却価格が安くなるのが一般的で、市場価格より1～3割程安くなります。不動産会社は商品を仕入れて、商品化して再販売します。仕入れの際、商品化する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれます。また、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。

一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションされて再販されますが、築浅物件であればリフォームしなくとも売却することができ、それであれば仲介の方が高く売れるからです。

不動産売却は仲介による方法と買取による方法、どちらを選べば良いのでしょうか。

具体的に以下のような条件では買取が向いていると言えます。

・すぐに現金化したい(即時買取)

・現金化したい時期が確定している(買取保証)

・仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない

・売却していることを知られたくない

・築年数の古い物件を売却する

具体的に、転勤が決まっておりすぐに売却したい場合や、県外の不動産を相続しており、売却に手間をかけたくないなどの理由で買取が選ばれることが多いようです。また、造成や解体などすれば売却できるが、そのための費用を捻出できない場合には買取で現状のまま売却することができます。

一方、売却に向いている条件には以下のようなものがあります。

・売却金額は下げられない

・売却時期はいつでも良い

・築浅物件を売却する

・立地の良い不動産を売却する

一方、売却に向いている物件は、立地が良かったり、築浅物件だったりと、そのままの状態でも充分な商品力がある場合です。また、時間がかかってもよいから1円でも高く売りたいと言う場合には売却を選んだ方が良いでしょう。

向いている、向いていないを判断する前に、以下のような条件の物件であればはじめから買取を選択肢とすると良いでしょう。

不動産買取に関するよくある質問をまとめてみました。

不動産買取には仲介手数料や広告代は必要ありませんが、不動産を手放すときにかかる費用は仲介のときと同様です。印紙税や登記に関わる費用、売却益に応じた譲渡所得税などです。売却に必要な費用に関しては以下の記事で詳しく解説しています。

業者によっては残置物（不要な家具や家電など）をそのまま引き取ってくれるケースもあります。ただし、処分費用を買取価格からあらかじめ差し引かれたり、別途請求される場合もあるので、事前の相談が必要です。

仲介を依頼している会社との契約形態が「専用専属媒介契約」の場合、買取も仲介手数料が必要になります。契約期間の満了を待つか、契約解除の手続きが必要です。それ以外の媒介契約であれば、不動産買取はルール違反ではありません。

住宅ローンの残債がある場合でも、買取は可能です。この場合、買取金額がローンの残債を上回ることが条件です。下回る場合は不足分を現金で用意しなければなりません。決済時に、決済金の中から残債分を返済し、抵当権の抹消登記と所有権移転を行います。

買取を請け負う業者は、不動産を直接買い取り、再販するのを主な業務とする不動産買取専門会社と、仲介も行っている不動産会社買取専門業者の2種類に分類できます。不動産買取専門業者は、市場に流通しにくい物件でも買い取ったり、素早く現金化してくれるというメリットがあります。一方、仲介も行う業者の場合、売却の手段として、買取だけでなく仲介での売却を提案してもらえるというメリットがあります。早く売りたいのか、それともなるべく高く売りたいのか、条件に合わせて選択すると良いでしょう。

仲介による売却でも、買取による売却でも不動産会社選びが重要です。

買取では不動産会社に直接買い取ってもらうため、価格査定が重要です。できるだけ高い価格を探す必要があり、そのためには多くの不動産会社に価格査定をしてもらうことが大切です。

一方、仲介は価格査定が重要なことに違いはありませんが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは問題です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するからです。上記のような不動産会社を避けるためには、自分の売却する不動産と同じタイプや同じエリアの物件で販売実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、査定価格の根拠を聞いた上で信頼のおける会社を選ぶようにしましょう。仲介による売却でも買取による売却でも、基本的には複数の不動産会社に査定を受けるのがオススメです。

不動産会社の選び方は以下の記事でも詳しくご紹介していますので、合わせて参考にしてみてください。

不動産売却は仲介による方法が一般的ですが、買取に適した状況もあります。ご自分の条件や物件の特性に合わせて、仲介なのか買取なのか、またその両方の特性を併せ持った買取保証なのかを選べるようにしておくと良いでしょう。