- 木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われる傾向に…。
- 「古家付き土地」は解体費用がかかりませんが、価格が相場より低くなるほか買い手が付きにくい場合があります。
- 建物に価値がある物件は「古家付き土地」での売却がおすすめ!判断に迷う場合は不動産会社に相談しましょう。
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目次
古家付き土地とは
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも合理的な方法かもしれません。しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、古家を解体するのは手間も費用もかかる…。
そこで「古家付き土地」として土地売却する方法を、基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。
「古家付き土地」と「中古住宅」「更地」の違い
「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかの境界は明確にはありませんが、木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いようです。ただし、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。
一方「更地」とは、建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。
新築価格高騰もあり、中古住宅の流通量は増加中
すでに建てられているマンションや一戸建てならば、気に入ればそのまま住むこともできるため、意思決定しやすいことが少なくありません。
さらに、政府は消費型社会からストック型社会へと転換するべく、住宅に関する政策を大きく変えており、安心・安全な中古住宅の供給を促進するためのさまざまな施策が行われています。
実際のところ、全住宅流通量(既存流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェアは約14.5%(平成30年:国土交通省データ)と順調に増加傾向にあり、これからもシェアを伸ばしていくと予想されます。
また、近年のリフォーム&リノベーション人気も中古住宅の流通量増加にひと役買っていると言えるでしょう。法定耐用年数を超えて、査定では建物価値がゼロといわれても、メンテナンス次第では住宅としてまだまだ利用価値が維持できるケースも増えていくのではないでしょうか。
古家付き土地と更地のメリット・デメリットを徹底比較!
古家付き土地 | |
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メリット | ・解体費用がかからない ・固定資産税が安くなる(更地に比べて) ・買主が住宅ローンを利用できる ・契約不適合責任は免責に出来る |
デメリット | ・価格が相場より低くなりがち ・買い手が付きにくい場合がある |
更地 | |
メリット | ・流動性が高い ・土地の状態が確認しやすい |
デメリット | ・解体費用がかかる ・古家付きと比べて固定資産税が高い |
「古家付き土地」で売る際のメリット・デメリット
メリット①更地にする費用がかからない
一方で、安くした価格が買主にとって最初に見る価格となってしまうことで、さらにそこから解体費用の負担を求められたり、解体費用分を値引きされたりする可能性があります。
メリット②固定資産税が安くなる
メリット③買主が住宅ローンを利用できる
土地を購入してから家を建てるといった新築計画にも住宅ローンは利用可能ですが、家の設計が完了して、施工会社と工事請負契約を締結した段階からの利用に限定されますので、まずは土地の購入に必要な代金を「先行融資(つなぎ融資といいます。)」で用意するといったプロセスが必要となります。
また、古家付きの土地を購入して住宅ローンを利用する場合、借入期間が短くなるケースがたまにありますので注意してください。
メリット④契約不適合責任は免責に出来る
契約不適合責任とは
たとえば買主が購入した不動産にシロアリ被害や地中埋没物など見えない欠陥を発見した時に、その補修費用を求められたり、場合によっては解約や損害賠償請求されたりするものです。
デメリット①価格が相場より低くなりがち
場合によっては更地価格よりも安くなってしまうこともあるので、希望価格で売りたいときは解体工事を行ってからの売却を検討してもいいでしょう。
デメリット②買い手が付きにくい場合がある
また建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が現れなくなる場合も。建物の状態だけでなく、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態についても判別がしづらいため、買い手が付きにくくなることもあるでしょう。
「更地」で売る際のメリット・デメリット
メリット①流動性が高い
メリット②土地の状態が確認しやすい
逆に、新しく建築する際のハウスメーカーなどの基準では地盤が弱いと判断されることもあり、地盤改良を求められることもあります。
地盤改良は、地面から浅い部分を改良する表層改良で30万円~、深いところまで必要な時に行う柱状改良で50万円~、柱状改良でも足りないほど深いところまで改良が必要な場合に行う鋼管杭で70万円~ほどかかります(金額は一例です)。
とくに、過去ずっと田んぼだった土地などと比べると買主としても安心を得やすく、成約につながるポイントになりうるでしょう。
デメリット①更地にするための解体費用がかかる
なお、建物の解体の際には、建物内に家具などの残置物を残しておくのか、もしくは回収を依頼するのかによっても価格が変わります。さらに、建物の解体後、土地を整地や測量する必要があることもあります。
デメリット②古屋付きと比べて固定資産税が高い
これは、更地を駐車場として活用する場合も同様です。特に、中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにある土地には注意が必要です。古家付きと更地、それぞれにメリット・デメリットがありますが、売りたい価格や時期など総合的に判断できると良いですね。
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古家付き土地として売却する方がいいケースと注意点
古家付き土地のままで売却する方がいい物件
建物に価値がある物件
再建築が難しい物件
土地査定価格より解体費用のほうが高い物件
【注意点①】古家付き土地の価格
古家付き土地の値付けは、建物が続けて使える状態かどうかによって大きく変わります。一般的な木造一戸建てであればおおむね築20年(法定耐用年数は22年)ほどで査定価格はゼロとなり、土地のみの価格とされます。
とはいえ、築30年を超えたからといって家が使えないわけではなく、住宅として十分利用できるでしょう。リフォームやリノベーションを目的とした買主に印象付けるために、工事にかかる費用や期間などを調べておくことをおすすめします。買主のイメージが広がることで購入意欲の後押しになるかもしれません。
しかし、建物の損傷が激しく取壊し前提の取引となる場合、土地価格から解体費用を値引いた価格が妥当と言えます。
「古家付き土地ただし更地渡し可」といった売り方をすることで、建物を新築する土地を探している人と住むための中古物件を探している人、両方の客付けが可能となり、買い手の幅がぐっと広がります。更地渡しをするために必要な費用については事前に把握をしておきましょう。
さらに広い土地であれば、再開発地として不動産会社が購入することが多く、区画割の際に新設する道路分も控除された価格になります。さまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、売却成功の近道となるでしょう。
【注意点②】免責事項を書き出す
建物の価格がほぼゼロ円での契約であるならば、「現状渡し」を前提としての取り引きにはなりますが、埋没物などがのちに発見されたとき契約不適合責任を問われないとは言い切れません。
万全を期すためにはホームインスペクションなどで建物の現況や付帯設備を客観的に証明できるように備えることも有効でしょう。
【注意点③】境界線・権利の確認を早めに行う
【注意点④】適用される特例・控除を確認する
マイホームを売った時の特例 |
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居住用財産を売ったときは所有期間の長短に関係なく 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる |
被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例 |
相続により取得した被相続人の居住用家屋または土地を売却し、 一定の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から 最高3,000万円まで控除することができる |
古家を解体して更地にして売却する方がいいケースと解体費用相場
更地にして売却したほうがいい物件
空き家の維持管理ができない物件
古家付き土地として売却活動を始めてもすぐに売れるケースは稀であり、最低でも数カ月、長ければ年単位で期間を見越しておく必要があります。
取壊し前提の建物を残しておくことで売れない期間が延びることを考えあわせるなら、更地のほうが早期売却の可能性が高まります。
建物がボロボロかつ耐震性が低い物件
安全性や耐久性が懐疑的な印象ではリフォームするにしても費用がかさみそうなうえに、物件に対する悪印象を持たせてしまうかもしれません。
また、住まいの耐震性は買い手にとって非常に重要な条件のひとつです。中古住宅の中には新耐震基準を満たさないものも含まれており、昭和56年末までに建築された家は、いわゆる旧耐震物件で、耐震診断の上で改修工事を行う必要があります。新耐震基準を満たしていないと住宅ローン減税を受けられませんし、改修費用によっては解体するほうが賢明かもしれません。
解体にかかる費用を把握しておこう
坪単価での相場は、木造は3.1~4.4万円、鉄骨造の場合が3.4~4.7万円、鉄筋コンクリート(RC)だと3.5~8万円で、一般的な30坪の木造家屋とすると平均100万円程かかると考えましょう(金額は一例です)。
解体費用には本体取り壊し費用だけでなく、廃棄物の処分費用、近隣への配慮に関わる費用などが含まれています。
解体費用を節約するためのポイント
どちらにするか迷った時はプロに相談を!
古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めるとよいでしょう。
不動産会社に相談する際には、一括査定の利用をオススメします。一括査定は、不動産の情報を入力するだけで、立地や今の土地の状況を見て売却方法や価格を査定してもらうことができます。
とくに、今回のように「更地にすべきか、古家を残すべきか」という課題をしっかりと汲み取って貰えるかどうかは、そのエリアに強い会社、そして担当者の腕にも左右されます。その点、一度に複数の会社から連絡を受けることのできる一括査定とは相性がよいと言えるでしょう。
古家付き土地の売却に関するよくある質問
- 「古家付き土地」の古家の定義は?
- 明確な定義はありませんが、法定耐用年数を超えた木造一戸建ては不動産価値はほぼないとみなされることが多く、「古家」と表現されます。古家と表現されているから住めない物件とは一概に言えず、「中古一戸建て」として売るか「古家付き土地」として売るかは地域や物件の状態でケースバイケースとなります。
- 築年数の古い実家を相続したのですが、取り壊して更地にしたほうがいい?
- 建物に存続価値があるかどうか、土地だけでも需要があるエリアかどうかによって、更地にするべきか否かの判断をするとよいでしょう。ここで気をつけたいのは相続不動産の売却では税金の特例や特別控除が適用できる場合があるということです。
適用条件については事前に確認したうえで、ベストな選択をしましょう。詳しくは空き家の実家活用事例の記事をご参照ください。 - 解体費用はどうやって調べる?
- 解体費用の相場は構造により価格が異なります。木造などの壊しやすい住宅は安く、鉄骨などの壊しにくい住宅はコストがアップします。平均坪単価はこちらをご参照ください。ただし接道の状況や隣家との距離など周辺環境によって費用は変動し、ブロック塀や庭木、井戸の有無で付帯工事費用が加算されます。
- 古家付き土地で売り出し中だがなかなか売れない場合は?
- 古家をそのままにして売り出しても買い手が現れない場合は、①解体工事を検討する②買取を検討する、で売り方を変更してみましょう。
①解体工事を行い更地にしてから売却する方が高く売れる可能性はありますが、費用と時間がかかり、かけた分だけ回収できるとは限りません。②の買取なら最短で1週間で現金化が可能ですが、市場価格よりも3割程度安くなることに留意しましょう。
まとめ
立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
吉崎誠二公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/
古家付き住宅の売りにくさの1番のポイントがココです。購入希望者が見学に来た時の印象が良くなく、かつ新たに建築するイメージが付きにくいという点です。