古家付きの土地を売る場合、解体して更地にする?そのまま売却?好条件で売るコツと注意点

  • 更新日:
  • 2022年11月22日
古家付きの土地を売る場合、解体して更地にする?そのまま売却?好条件で売るコツと注意点
古い家が残ったままの土地を売る時は解体して更地にするか、そのままか。2つの売り方の比較や、更地にする際の費用についてご紹介します。

古家付きと更地、それぞれメリット・デメリットがあります。
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目次

吉崎 誠二

監修吉崎 誠二

【資格】宅地建物取引士

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

古家付き土地とは

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら売却しようかと考える人が近年増えているようです。空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも合理的な方法かもしれません。しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、古家を解体するのは手間も費用もかかる…。

そこで「古家付き土地」として土地売却する方法を、基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

「古家付き土地」と「中古住宅」、「更地」の違い

「古家付き土地(ふるやつきとち)」とは文字通り古い建物が建ったままの土地の俗称であり、広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されます。建物に査定上の経済的価値はなく、あくまでも土地のみの価格として、土地を求める人に訴求する売り方です。

「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかの境界は明確にはありませんが、木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いようです。ただし、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。

一方「更地」とは、建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。

中古住宅の流通量は増加中。リノベーション人気も後押しに

日本ではマイホームといえば「新築」であり、土地は更地のほうが売れやすいとも言われてきましたが、マンションや一戸建てと比べると、ゼロの状態から建物を建築するため、買主にとって自由度が高い反面、ハウスメーカーとの打ち合わせなど時間的な負担も大きくなってしまいます。

すでに建てられているマンションや一戸建てならば、気に入ればそのまま住むこともできるため、意思決定しやすいことが少なくありません。

さらに、政府は消費型社会からストック型社会へと転換するべく、住宅に関する政策を大きく変えており、安心・安全な中古住宅の供給を促進するためのさまざまな施策が行われています。実際のところ、全住宅流通量(既存流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェアは約14.5%(平成30年:国土交通省データ)と順調に増加傾向にあり、これからもシェアを伸ばしていくと予想されます。

また、近年のリフォーム&リノベーション人気も中古住宅の流通量増加にひと役買っていると言えるでしょう。法定耐用年数を超えて、査定では建物価値がゼロといわれても、メンテナンス次第では住宅としてまだまだ利用価値が維持できるケースも増えていくのではないでしょうか。

古家付き土地と更地のメリット・デメリットを徹底比較します!

古家といっても千差万別であり、「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。古家が残ったままの土地を売る場合、古家付き土地として売る場合と建物を解体して更地で売る場合では、どちらが売却しやすいのでしょうか。両者をよく比較して、最善の選択肢を決める判断材料にしてください。
メリットデメリット
古家付き
土地
・解体費用がかからない
・固定資産税が安くなる(更地に比べて)
・買主が住宅ローンを利用できる
・契約不適合責任は免責に出来る
・価格が相場より低くなりがち
・買い手が付きにくい場合がある
更地・流動性が高い
・土地の状態が確認しやすい
・解体費用がかかる
・古家付きと比べて固定資産税が高い

「古家付き」で売る際のメリット・デメリット

建物が乗ったままの状態の場合、買主はその家に住むことをイメージしながら検討できるというメリットがあります。その他のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

メリット①更地にする費用がかからない

古家付き土地は、解体して更地にしてから売却するのと比べると、更地にするための解体費用がかからないため、費用面での負担を減らすことができます。解体費用がかからない分、売却価格を安くすることもできるでしょう。

一方で、安くした価格が買主にとって最初に見る価格となってしまうことで、さらにそこから解体費用の負担を求められたり、解体費用分を値引きされたりする可能性があります。

メリット②固定資産税が安くなる

建物が現存する場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、敷地面積の200平米までの部分については6分の1、200平米超までの部分については3分の1とすることができます。「古家付き土地」として売り出せば、固定資産税のことを気にせず、腰を落ち着けて売却活動を進められます。

メリット③買主が住宅ローンを利用できる

古家付きの土地だと金利の安い住宅ローンの融資対象になるため、買主側の資金繰りに有利な条件が整います。土地を購入してから家を建てるといった新築計画にも住宅ローンは利用可能ですが、家の設計が完了して、施工会社と工事請負契約を締結した段階からの利用に限定されますので、まずは土地の購入に必要な代金を「先行融資(つなぎ融資といいます。)」で用意するといったプロセスが必要となります。

また、古家付きの土地を購入して住宅ローンを利用する場合、借入期間が短くなるケースがたまにありますので注意してください。

メリット④契約不適合責任は免責に出来る

古家付き土地売却は、前述したとおり「土地のみ」の価格で売り出すことになります。古家については契約不適合責任が免除されることが多く、契約に際しては「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することで、古家の管理義務への不安は一掃できるでしょう。

契約不適合責任とは

たとえば買主が購入した不動産にシロアリ被害や地中埋没物など見えない欠陥を発見した時に、その補修費用を求められたり、場合によっては解約や損害賠償請求されたりするものです。

デメリット①価格が相場より低くなりがち

古家付き土地として売却すると、解体の費用や手間を買主に託すことになるため、その分を見込んだ価格設定が求められます。売主は解体工事を依頼する時間や手間、費用を負担することなく、土地を手放すことができるので、そのメリット分が価格に反映されるということです。
場合によっては更地価格よりも安くなってしまうこともあるので、希望価格で売りたいときは解体工事を行ってからの売却を検討してもいいでしょう。

デメリット②買い手が付きにくい場合がある

建物が建っていると、買主にとってはすぐ住めるなどの利点がある反面、土地の用途が限られてしまう可能性があります。また建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が現れなくなる場合も。建物の状態だけでなく、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態についても判別がしづらいため、買い手が付きにくくなることもあるでしょう。

古家付き住宅の売りにくさの1番のポイントがココです。購入希望者が見学に来た時の印象が良くなく、かつ新たに建築するイメージが付きにくいという点です。

吉崎 誠二
吉崎 誠二

「更地」で売る際のメリット・デメリット

建物を解体して「更地」にしておけば、新築を検討している方にとっては解体費用を負担する必要がなく、土地の形や大きさをイメージしやすいというメリットがあります。一般に更地のほうが売却しやすく、早く買い手が見つかる可能性が高いと言われます。

メリット①流動性が高い

更地は、買主が新築を検討している場合、全体の大きさをイメージしやすく、また、すぐに着工できるなどの理由から、古家付き土地のまま売却するよりも売却はスムーズです。そのまま住んだり、貸したりするための家として活用できるかどうかで、解体するかを決めるとよいでしょう。

メリット②土地の状態が確認しやすい

古家を解体した土地は、地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査などが容易な状態となります。住宅を建てるには、地盤調査をして、地盤が緩い場合には地盤改良する必要がありますが、古家付き土地は建物が建ってから数年は経っていることもあり、地盤が固くなっている可能性があります。逆に、新しく建築する際のハウスメーカーなどの基準では地盤が弱いと判断されることもあり、地盤改良を求められることもあります。

地盤改良は、地面から浅い部分を改良する表層改良で30万円~、深いところまで必要な時に行う柱状改良で50万円~、柱状改良でも足りないほど深いところまで改良が必要な場合に行う鋼管杭で70万円~ほどかかります(金額は一例です)。とくに、過去ずっと田んぼだった土地などと比べると買主としても安心を得やすく、成約につながるポイントになりうるでしょう。

デメリット①更地にするための解体費用がかかる

古家付きの状態から更地にするには、当然のことながら建物の解体費用を負担する必要があります。一般的に、建物の解体費用は構造により価格が異なり、その相場は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4~5万円/坪、RC住宅で5~6万円/坪程度。30坪の住宅であれば、木造住宅で90万円程度見ておく必要があるということです(金額は一例です)。

なお、建物の解体の際には、建物内に家具などの残置物を残しておくのか、もしくは回収を依頼するのかによっても価格が変わります。さらに、建物の解体後、土地を整地や測量する必要があることもあります。

デメリット②古屋付きと比べて固定資産税が高い

更地にすると、古家が建っている場合と比べて、固定資産税が2~3倍高くなってしまいます。売れない期間が長くなれば、高くなった固定資産税を払い続けなければならないのです。

これは、更地を駐車場として活用する場合も同様です。特に、中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにある土地には注意が必要です。

古家付きと更地、それぞれにメリット・デメリットがありますが、
売りたい価格時期など総合的に判断できると良いですね。

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古家付きのまま売却する方がいいケースと注意点

ここから「古家付き土地」として売却する方がおすすめの物件と、売却のコツをお伝えしましょう。「古家付き土地」の売却を成功させるには、事前に把握しておきたい不動産知識やいくつかの準備が必要になりますので是非参考にしてください。

古家付き土地のままで売却する方が良い物件

それでは「古家付き土地」で売却する方が良いのはどんな物件なのでしょうか。

建物に価値がある

建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といった使い方に問題がない場合はもちろんのこと、古民家として用途価値がある、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」と考えるニーズは高まっています。

再建築が難しい

建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、古家を立て壊さずに売ったほうがいいでしょう。いったん取り壊してしまうと新たに建物を立てることはできませんが、立地や条件によっては住宅として興味を持ってくれる買い手もいるかもしれません。また、*市街化調整区域に指定された土地も再建築が難しくなります。

土地査定価格より解体費用のほうが高い

不動産会社の査定価格よりも、解体会社の解体費用見積もりが高くなってしまう場合も建物を解体しないでおきましょう。
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【注意点①】古家付き土地の価格

「古家付き土地」として売却する場合、土地と建物の状況に応じて適切な値付けをすることが重要です。

古家付き土地の値付けは、建物が続けて使える状態かどうかによって大きく変わります。一般的な木造一戸建てであればおおむね築20年(法定耐用年数は22年)ほどで査定価格はゼロとなり、土地のみの価格とされます。

とはいえ、築30年を超えたからといって家が使えないわけではなく、住宅として十分利用できるでしょう。リフォームやリノベーションを目的とした買主に印象付けるために、工事にかかる費用や期間などを調べておくことをおすすめします。買主のイメージが広がることで購入意欲の後押しになるかもしれません。

しかし、建物の損傷が激しく取壊し前提の取引となる場合、土地価格から解体費用を値引いた価格が妥当と言えます。「古家付き土地ただし更地渡し可」といった売り方をすることで、建物を新築する土地を探している人と住むための中古物件を探している人、両方の客付けが可能となり、買い手の幅がぐっと広がります。更地渡しをするために必要な費用については事前に把握をしておきましょう。

さらに広い土地であれば、再開発地として不動産会社が購入することが多く、区画割の際に新設する道路分も控除された価格になります。さまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、売却成功の近道となるでしょう。

【注意点②】免責事項を書き出す

メリットとして前述した「契約不適合責任の免責」については要注意です。民法改正前の「瑕疵担保責任」では「全部免責」という文言が使えましたが、民法改正以降は免責事項を1つずつ特約として売買契約書に書き出す必要があります。

建物の価格がほぼゼロ円での契約であるならば、「現状渡し」を前提としての取り引きにはなりますが、埋没物などがのちに発見されたとき契約不適合責任を問われないとは言い切れません。万全を期すためにはホームインスペクションなどで建物の現況や付帯設備を客観的に証明できるように備えることも有効でしょう。

【注意点③】境界線・権利の確認を早めに行う

古くから所有されている土地の場合、権利関係の書類や確定測量図などが不明のケースもままあります。先祖代々受け継いだ土地などは、相続登記もされないままでいる場合もあり、売却の手続きに支障が出る恐れもあります。境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

【注意点④】適用される特例・控除を確認する

相続不動産であれば売却時にかかる税金の特例・控除を確認し、確定申告の際に正しく申請する必要があります。
マイホームを売った時の特例
居住用財産を売ったときは所有期間の長短に関係なく
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例
相続により取得した被相続人の居住用家屋または土地を売却し、
一定の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から
最高3,000万円まで控除することができる

古家を解体して更地にして売却する方が良いケースと解体費用相場

次に「更地」として売却する方が良いケースと、解体にかかる費用についてお伝えします。

更地にして売却したほうが良い物件

費用を見越しても「更地」にして売却したほうが良い物件とは次のような場合となります。

空き家の維持管理が難しい人

古家が空き家状態であり、定期的な管理のために手間やお金がかかることを面倒に感じている人は、解体工事を行ってしまうのも1つの手です。古家付き土地として売却活動を始めてもすぐに売れるケースは稀であり、最低でも数カ月、長ければ年単位で期間を見越しておく必要があります。取壊し前提の建物を残しておくことで売れない期間が延びることを考えあわせるなら、更地のほうが早期売却の可能性が高まります。

建物がボロボロかつ耐震性が低い

古民家としての価値も認められにくいような外観や、著しく老朽化が進んだ建物は、立て壊して更地にしてしまうほうが高く売却できる場合もあります。安全性や耐久性が懐疑的な印象ではリフォームするにしても費用がかさみそうなうえに、物件に対する悪印象を持たせてしまうかもしれません。

また、住まいの耐震性は買い手にとって非常に重要な条件のひとつです。中古住宅の中には新耐震基準を満たさないものも含まれており、昭和56年末までに建築された家は、いわゆる旧耐震物件で、耐震診断の上で改修工事を行う必要があります。新耐震基準を満たしていないと住宅ローン減税を受けられませんし、改修費用によっては解体するほうが賢明かもしれません。

解体にかかる費用を把握しておこう

さて、更地にする場合、解体費用がどれくらいかかるかが気になるところです。解体費用は建物構造や延べ床面積、地域や立地条件などいくつかの要素で変動します。坪単価での相場は、木造は3.1~4.4万円、鉄骨造の場合が3.4~4.7万円、鉄筋コンクリート(RC)だと3.5~8万円で、一般的な30坪の木造家屋とすると平均100万円程かかると考えましょう(金額は一例です)。

解体費用には本体取り壊し費用だけでなく、廃棄物の処分費用、近隣への配慮に関わる費用などが含まれています。

解体費用を節約するためのポイント

解体費用を少しでも安く抑えたいという人は以下のポイントをチェックしてみてください。法外に安い解体工事はトラブルにつながる可能性があることも念頭に置き、信頼のおける解体業者を選ぶことも大切です。

・複数の会社から見積もりを取る
・自治体の補助金や助成金を活用する
・家電や粗大ゴミは可能な範囲で自ら処分する
・工期を業者に合わせる

どちらにするか迷った時はプロに相談

立地がよかったり、建物の状態がよかったりすると、古家付き土地のままでも売却しやすいですが、立地や古家の状態の判断は私たち素人の目では、なかなか難しいものです。古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めるとよいでしょう。

不動産会社に相談する際には、一括査定の利用をオススメします。一括査定は、不動産の情報を入力するだけで、立地や今の土地の状況を見て売却方法や価格を査定してもらうことができます。特に、今回のように「更地にすべきか、古家を残すべきか」という課題をしっかりと汲み取って貰えるかどうかは、そのエリアに強い会社、そして担当者の腕にも左右されます。その点、一度に複数の会社から連絡を受けることのできる一括査定とは相性がよいと言えるでしょう。

古家付き土地の売却に関するよくある質問

古家付き土地の売却に関するよくある質問にお答えします。
「古家付き土地」の古家の定義は?
明確な定義はありませんが、法定耐用年数を超えた木造一戸建ては不動産価値はほぼないとみなされることが多く、「古家」と表現されます。古家と表現されているから住めない物件とは一概に言えず、「中古一戸建て」として売るか「古家付き土地」として売るかは地域や物件の状態でケースバイケースとなります。
築年数の古い実家を相続したのですが、取り壊して更地にしたほうがいい?
建物に存続価値があるかどうか、土地だけでも需要があるエリアかどうかによって、更地にするべきか否かの判断をするとよいでしょう。ここで気をつけたいのは相続不動産の売却では税金の特例や特別控除が適用できる場合があるということです。適用条件については事前に確認したうえで、ベストな選択をしましょう。詳しくは空き家の実家活用事例の記事をご参照ください。
解体費用はどうやって調べる?
解体費用の相場は構造により価格が異なります。木造などの壊しやすい住宅は安く、鉄骨などの壊しにくい住宅はコストがアップします。平均坪単価はこちらをご参照ください。ただし接道の状況や隣家との距離など周辺環境によって費用は変動し、ブロック塀や庭木、井戸の有無で付帯工事費用が加算されます。
古家付き土地で売り出し中だがなかなか売れない場合は?
古家をそのままにして売り出しても買い手が現れない場合は、①解体工事を検討する②買取を検討する、で売り方を変更してみましょう。①解体工事を行い更地にしてから売却する方が高く売れる可能性はありますが、費用と時間がかかり、かけた分だけ回収できるとは限りません。②の買取なら最短で1週間で現金化が可能ですが、市場価格よりも3割程度安くなることに留意しましょう。

まとめ

古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。

立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

古家付きと更地、それぞれメリット・デメリットがあります。
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●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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