”古家付きの土地”を売る場合、更地にすべき?それとも、そのままの方がいいの?

  • 公開日:
  • 2018年10月15日
  • 更新日:
  • 2018年10月15日
”古家付きの土地”を売る場合、更地にすべき?それとも、そのままの方がいいの?
古家が残ったままの土地売却を考えた時、解体して更地にした方がよいのか、そのままにした方がよいのか悩みますよね。この記事では、古家付き土地の売却を考えている方に向けて、それぞれのメリット・デメリット、更地にする場合に必要となる費用や税金、そして、売却のしやすい条件についてご紹介していきます。

古家付きと更地とでは、それぞれメリット・デメリットはあります。
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目次

古家付き売却?それとも更地渡し?

古家付き土地を売る場合、"建物が乗ったままの状態で売る場合”と”建物を解体して更地で売る場合”では、どちらが売却しやすいのでしょうか。

それぞれ一長一短ありますが、建物が乗ったままの状態の場合、買主はその家に住むことをイメージしながら検討できるというメリットがあります。一方、建物を解体しておけば、新築を検討している方にとっては解体費用を負担する必要がなく、土地の形や大きさをイメージしやすいというメリットがあります。

土地は、マンションや一戸建てより売却しにくい?

土地は、マンションや一戸建てと比べると、ゼロの状態から建物を建築するため、買主にとって自由度が高い反面、ハウスメーカーとの打ち合わせなど時間的な負担も大きくなってしまいます。一方、すでに建てられているマンションや一戸建ての場合、気に入ればそのまま住むこともできるため、意思決定しやすいことが少なくありません。

とはいえ、日本においてはまだまだ新築住宅が人気です。少し古いデータにはなりますが、新築着工棟数98万戸に比べて、既存住宅流通(中古一戸建て・マンション)は17万戸弱。全体の14.7%に留まっています。

実際には、中古の一戸建てやマンションの場合は、住宅設備の状況などが「新築と変わらないレベル」であれば売りやすく、一方で築年数の経った建物の場合、価格は安いものの新築と比べて見劣りしてしまい、売却しづらくなることがあります。

「更地」と「古家付き」それぞれの特徴

ここでは「更地」と、「古家付き」のそれぞれの特徴をお伝えしたいと思います。

「更地」の特徴

更地の特徴には、以下のようなものがあります。

・駐車場として貸すことができる
・住宅用地として整備されていないことがある

それぞれ見ていきましょう。

駐車場として貸すことができる

更地は、売却活動を始めるまでの間、または、売買契約が成立するまでの間、駐車場として貸し出して収入を得ることができます。駐車場の賃貸契約時には、売買が決まった時は○カ月以内に退去することとする、などと特約を付けておけば良いでしょう。

不動産の売却はすぐに決まるとも限らないですし、所有しているだけで固定資産税もかかってしまいます。駐車場としての利用も検討してみましょう。

住宅用地として整備されていないことがある

更地は、もともと住宅が建っていたものを解体したのでなければ、水道管や電線などライフラインを整備するのに費用がかかってしまうことがあります。上下水道は、周りに住宅があれば、一般的には道路の目の前に通っているはずですが、上下水道を宅地内に引き込むには費用がかかります。

更地を売却するときは、こうしたライフラインの整備状況がどうなっているのか事前に確認し、整備されていないものがある場合には、その整備費用分の価格分が交渉材料として挙げられる可能性がある点を考慮する必要があるでしょう。

「古家付き」の特徴

一方、古家付きの特徴には、以下のような特徴があります。

・住むことができる
・解体費用の負担がない
・地盤が強くなっている可能性がある

それぞれ見ていきましょう。

住むことができる

古家付き土地の場合、買主側は建物を気に入ればそのまま住むことができます。数年間住んでから、建物を解体して新築してもよいですし、必要になるまでの間、賃貸に出すこともできるでしょう。

古家付き土地を売却するときは、まだ住める状態であれば、こうした点を訴求して売却を進めることもできます。

解体費用の負担がない

古家付き土地をそのまま売るのであれば、古家を解体して更地にして売却するのと比べて、当然のことながら、解体費用を負担する必要がありません。

また、新築住宅用地として売却する際は、「解体更地渡し」として、契約時には建物が乗っているものの、決済までの間に解体するといった方法を選ぶこともできます。この方法の場合、売却価格には解体費用を含めておく必要がありますが、仮に売買契約が成立しなかった場合には、解体費用を事前に負担する必要はありません。

地盤が強くなっている可能性がある

住宅を建てるには、地盤調査して、地盤が緩い場合には地盤改良する必要がありますが、古家付き土地は建物が建ってから、数年は経っていることもあり、地盤が固くなっている可能性があります。

地盤改良は、浅い部分を改良する表層改良で30万円~、深いところまで必要な時に行う柱状改良で50万円~、柱状改良でも足りない程深いところまで改良が必要な場合に行う鋼管杭で70万円~ほどかかります。

特に、過去ずっと田んぼだった土地等と比べると買主としても安心を得やすく、成約につながるポイントになりうるでしょう。

更地にする際のチェックポイント

古家付きの状態から、更地にする際には、以下の3点に注意しましょう。

・解体費用がかかる
・古家付きと比べて固定資産税が高い
・更地の方が買い手は付きやすい

それぞれ見ていきます。

解体費用がかかる

古家付きの状態から更地にするには、当然のことながら解体費用を負担する必要があります。

一般的に、建物の解体費用は構造により価格が異なり、その相場は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4~5万円/坪、RC住宅で5~6万円/坪程度。30坪の住宅であれば、木造住宅で90万円程度見ておく必要があるということです。

なお、建物の解体の際には、建物内に家具などモノを残しておくのか、もしくは回収をお願いするのかによっても価格が変わります。さらに、建物の解体後、土地を整地や測量する必要があることもあります。

古屋付きと比べて固定資産税が高い

更地にすると、古家が建っている場合と比べて、固定資産税が高くなってしまいます。

固定資産税は、建物が乗っている場合、敷地面積の200平米までの部分については6分の1、200平米超までの部分については3分の1とすることができるからです。これは、更地を駐車場として活用する場合も同様です。特に、中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにある土地には注意が必要です。

更地の方が買い手は付きやすい

更地は、買主が新築を検討している場合、全体の大きさをイメージしやすく、また、すぐに着工できるなどの理由から、古家付き土地のまま売却するよりも売却は容易です。そのまま住んだり、貸したりするための家として活用できるかどうかで、解体するかを決めるとよいでしょう。

古家付きで売る際のチェックポイント

古家付きのまま売る場合の注意点には、以下のようなものがあります。

・解体費用がかからない
・瑕疵担保責任を問われる可能性がある

それぞれ見ていきましょう。

解体費用がかからない

古家付き土地は、解体して更地にしてから売却するのと比べると、解体費用がかからないため、費用面での負担を減らすことができます。解体費用がかからない分、売却価格を安くすることもできるでしょう。

一方で、安くした価格が買主にとって最初に見る価格となってしまうことで、さらにそこから解体費用の負担を求められたり、解体費用分を値引きされたりする可能性があります。

瑕疵担保責任を問われる可能性がある

古家付きのまま売却すると、建物の瑕疵担保責任を問われる可能性があります。

瑕疵担保責任とは、買主が購入した不動産に瑕疵(見えない欠陥)を発見した時に、その補修費用を求められたり、場合によっては解約や損害賠償請求されたりするものです。民法では、買主が瑕疵を知った時から1年間の間、瑕疵担保責任を追及できるとなっていますが、これは個人間の売買であれば、契約書の中でその取り扱いを「引き渡しから3ヶ月」や、そもそも「瑕疵担保責任免責」とすることもできます。

2020年4月に改正民法が施行される予定です

2017年5月に民法が改正され、2020年4月1日に施行される予定です。改正民法では「瑕疵担保責任」の項目は消除され、代わりに「契約不適合」として取り扱われることになります。

「瑕疵担保責任」では、責任の対象が「隠れた瑕疵」であるのに対して、改正民法では「契約の内容に適合しないもの」となります。

立地のよい土地の場合は古家のままでも売れる!

売却する不動産が、立地のよいところにある古家付き土地だった場合、わざわざこちらで解体しなくとも購入者がそのまま住むなり、貸したり、解体して建替えしたりするなど計画を立てて購入されることが少なくありません。

これは、その古家に需要があるというよりも、土地に需要があると言えるでしょう。

一方で、土地の立地がよくない場合でも、建てられている建物が魅力的であれば、分譲住宅を購入するような感覚で売却できることもあります。

更地にするか迷った時はプロに相談

立地がよかったり、建物の状態がよかったりすると、古家付き土地のままでも売却しやすいですが、立地や古家の状態の判断は私たち素人の目では、なかなか難しいものです。

古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めるとよいでしょう。

不動産会社に相談する際には、一括査定の利用をオススメします。一括査定は、不動産の情報を入力するだけで、立地や今の土地の状況を見て売却方法や価格を査定してもらうことができます。特に、今回のように「更地にすべきか、古家を残すべきか」という課題をしっかりと汲み取って貰えるかどうかは、そのエリアに強い会社、そして担当者の腕にも左右されます。その点、一度に複数の会社から連絡を受けることのできる一括査定とは相性がよいと言えるでしょう。

まとめ

古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。

立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

古家付きと更地とでは、それぞれメリット・デメリットはあります。
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【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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