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目次
不動産売却の流れ
本記事で、家を売るプロセスである売り出しから物件引渡しまでの流れを細かく確認していきましょう。なお、一戸建てもマンションも、不動産売却についての流れは基本的には同じです。
不動産売却に必要な期間について把握しよう
下表は一般的な売却スケジュールです。マンション・一戸建て・土地でも異なり、条件やタイミングによってもケースバイケースではありますが、概ねの目安として把握いただき、住み替えの場合は、参考にして動くスケジュールを決めていきましょう。
なお、一戸建てや土地の売却の場合は、境界線の測量なども行うとプラスαの時間が必要になることもあります。
① | 情報収集・事前準備・一括査定(1~4週間ほど) |
---|---|
② | 媒介契約締結・売却活動・見学・価格交渉・売買契約(1~3ヶ月ほど) |
③ | 手付金受領・物件引渡し・残代金受領(1~2ヶ月ほど) |
物件を売り出すまでのステップ
また、ローンの残り(ローン残債)もきちんと確認しておきましょう。買い換えの場合は、自己資金や全体的な買い替えスケジュールも把握しておく必要があります。
ローン残債は金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば確認することができます。 売却時には税金や仲介手数料などの諸経費がかかるということも念頭に置いておくとよいでしょう。
1.情報収集を行う・価格相場を知る
売却する不動産がマンションや一戸建てであれば、個別取引の取引価格情報が提供されている「 レインズ・マーケット・インフォメーション 」も参考にすると良いでしょう。実際に売りに出されている広告を探し、周辺の物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを把握しておくことも大切です。
マンション・一戸建てであれば、スマイティでも現在売り出し中の物件を確認することができます。
2.必要な書類を集める
3.一括査定で不動産会社を探す
各社が提示した査定価格について、根拠を聞いておくことも大切です。気になる不動産会社については、あらかじめ情報を収集しておきましょう。
4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類ありますので、売却する不動産の種類に合った媒介契約を選びましょう。
5.価格を決め、物件を売り出す
また、売却する際は、必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになるため、値下げ交渉分を加味して売り出し価格を決めることをおすすめします。
売却前のリフォームは必要?
中には、中古物件を安く買って思い通りのリフォームしたい人もいるため、リフォームをするか否かはしっかり検討するようにしましょう。
ただし、 築年数と売却価格のバランスが取れず、売れにくくなるなどの弊害も生じる可能性があるため注意が必要です。
売買契約を結ぶまでのステップ
購入希望者が現れて、売買条件の折衝が済めば、無事に売買契約を結ぶことができます。契約締結後のトラブルを防ぐためにも、物件に関する情報をできるだけ開示しましょう。
1.売却活動および経過報告
「専属専任媒介」や「専任媒介」といった媒介契約の場合は、定期的に販売状況を報告する義務があるため、きちんと報告を受けるようにしましょう。
2.見学者の来訪を受ける
少しでもよい印象を抱いていただくためにも、室内の掃除や整理整頓はしっかり行い、明るくにこやかな対応を心がけましょう。
3.売買条件の交渉を行う
また、売買締結後のトラブルを防ぐためにも、物件の瑕疵(かし=不具合や欠陥)がある場合は、誠実に伝えるようにしましょう。
4.売買契約を結ぶ
また、不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。その中でも、不動産会社に支払う仲介手数料は売却金額によって高額になる可能性もありますので、改めて確認しておきましょう。
物件引渡しまでのステップ
また当然のことながら、当日までに引越しを済ませておかなければなりません。
1.ローンの解約・抵当権の抹消
2.引越し準備・物件引渡し
ただし、引渡し当日に登記申請を行わないなど、当事者間で事前に了承済みであれば土日に行うことも可能です。引渡し当日は買い主が立ち会い、物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。
残金が支払われない場合
同時履行の抗弁権とは、一方が、相手がその債務を履行するまでは自身の債務の履行を拒否することができる権利のことです。
3.税金を納める・確定申告を忘れずに
また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。
まとめ
情報収集をはじめてから引渡しを終えるまでの流れやスケジュールを把握し、事前にできる準備をしておくことが大切です。また、パートナーとなる不動産会社と相談しながら、段取りよく進めていきましょう。
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この記事の監修者

坪 義生
【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士
明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。