不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識と心構え

  • 更新日:
  • 2022年11月24日
不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識と心構え
不動産売却を成功させたいなら、不動産売買の知識やノウハウを身に付けましょう。売り主としての心構えはスムーズな取り引きに繋がります。

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目次

吉崎 誠二

監修吉崎 誠二

【資格】宅地建物取引士

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

あなたが不動産を売る理由とは

住み替え、買い替え、相続など不動産を売却する理由はそれぞれの置かれている環境や背景によってさまざまです。実際に不動産売却を考えた理由にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産は一生に一度の買い物?

よく「不動産は一生の買い物」だと言われます。確かに不動産は高額な買い物であるため、多くの人にとって買い替えるというイメージが湧きにくいかもしれません。国土交通省の「2020年土地保有動態調査(2019年取引分)」によると、個人で不動産を売却した件数・面積割合ともに、法人による売却を上回っていることが公表されています。理由はさまざまですが、買い替えを目的としている人も少なくないようです

不動産売却はネガティブな理由だけではない

不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。主な理由としては、

「住み替えのため」
「生活費に充てるため」
「買主が強く希望したため」
「借入金返済のため」
「相続税支払いのため」

などが挙げられます。ほかにも、不動産投資をしている人であれば、保有物件を整理して節税目的で売却することもあるでしょう。国土交通省の「2020年土地保有動態調査(2019年取引分)」によると、全国での個人による売却理由は「買主又は仲介人から希望されたため売却」が最も多く、次いで「生活費に充てるため」が多くの割合を占めています
昨今の経済状況の変化もあり、不動産売却を行い、厳しくなった住宅ローンの返済に充てたり、生活費を厚くしたりという人が多いようです。せっかく購入した住まいを手放してしまうのは惜しいという考えもあるかもしれませんが、多くのメリットがあるうちに売却してしまうというのも1つの賢明な手段なのです。

理由や目的によって売却の方法や注意点は違ってくる

不動産を売却する理由や状況によって、どんな売却プランを練るべきか、どんなことに気を付ければよいのかが違ってきます。早く売りたいのか、高く売りたいのか、売却期限はあるのかなど、これだけは譲れないという条件を事前に設定しておくことが、売却成功への近道となるでしょう。

住み替えのために家を売る

永住のつもりで購入した家やマンションも、ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに住み替えたいと考える機会もあると思います。現在の住まいを売却してから、その売却代金を頭金にして新しい住まいを購入し、より快適な暮らしを手に入れている人も多いようです。
【住まいの主な買い替え理由】
・子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
・以前の住まいに不満があった
・マンションから一戸建てに住み替えたい
・より良い住環境に暮らしたい
・通勤や通学に便利な場所に引っ越したい
・老後の生活のために住み替えたい
ただし買い替えの場合は、売却と購入を並行して進めていかねばなりません。細かい手続きも多いため、売りと買いのタイミングのズレから想定外のトラブルに発展する可能性もあります。そうならないためにも、事前に不動産売却の流れを把握して、必要な知識や情報を蓄えておく必要があります。

相続した不動産を売る

ひとえに不動産といっても、一戸建てなのか、マンションなのか、あるいは土地なのかによって事情が変わります。また、土地の場合は、用途によってかかる税率も変わります。住宅として使われている土地であれば、固定資産税を安く抑えることができるのですが、活用されていない土地は、固定資産税のみならず相続税評価額も高くなってしまいます。また、空き家となった実家をそのまま放置してしまうと、維持費用がかかるだけでなく思わぬトラブルの種となってしまう可能性があります。

こうした費用を抑えるためにも、売却は有効です。相続税の納税資金を必要とする場合や、相続人の間で平等に遺産分割するための手段としても相続不動産の売却は行われます。なお、相続によって譲り受けた土地の場合は、「不動産登記簿」(登記事項説明書)への相続登記が必要となります。土地を売ることができるのはその土地の所有者で、「不動産登記簿」(登記事項説明書)に記載されている人のみなので、あらかじめ確認しておきましょう。

転勤が決まって家を売る

転勤や転職をきっかけに不動産売却を考えられる方は、他の理由に比べて売却を急ぐケースが多くなるでしょう。いずれ戻ってくる可能性があるかどうかを基準に、リロケーション会社などに依頼して賃貸にするか、あるいは売却するかを判断することになります。

仕事の引き継ぎや家族の転校手続きなど、さまざまな手続きと売却活動が同時進行となるため、的確かつ段取りよく売却のサポートをしてくれる不動産会社に任せる必要があります。売却の期限はしっかりと伝えて、スムーズに新しい拠点に移れるように工夫することが、売却の成否につながります。

離婚が理由で家を売る

離婚が理由で家やマンションを売却する場合、結婚後に取得した不動産は基本的に財産分与の対象となります。ローン残債分を上回る金額で売却できれば、手残りを分けることで解決できますが、ローン残高を下回る売却金額では預貯金などから補填するなどしないと売却できません。まずは売却でローンが返済できるかどうか、不動産査定をして判断するのもよいでしょう。ペアローン(夫婦ローン)を組んでいた場合は離婚後の債務負担の調整が必要となるため、よく検討しましょう。

生活の立て直しのために家を売る

「住宅ローンの返済が厳しくなってしまった」「生活資金のために家を売却したい」といった事情があり、できるだけ早く現金化したい場合は、業者に買い取ってもらう「不動産買取」という方法もあります。通常の仲介による不動産取引では早くて3カ月、買い手が現れなければ半年以上もかかってしまうところが、不動産会社の買取であれば1週間ほどで契約が行われるというメリットがあります。ただし、買取価格は市場価格より低くなってしまうことが多いので注意が必要です
ローンの滞納を重ねてしまうと、最悪の場合競売にかけられてしまうため、早い段階で売却の判断をするほうが高く売れる可能性が高まるでしょう。ローンが残っている不動産を売る場合、売却金でローン完済することが条件となりますが、金融機関との交渉のうえで「任意売却」という手段が可能かもしれません
また、いったん業者に買い取ってもらった自宅に、賃料を払って住み続けることができる「リースバック」という方法もあります。メリット・デメリットはありますが、事情によっては「仲介による売却」以外の不動産の活かし方を検討してみても良いでしょう。

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不動産売却を始める前の心構え

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却するからには、誰もが「高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思っているはずです。少しでも良い条件で不動産を売りたいのであれば、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けておく必要があります。情報収集と、事前準備を綿密に行い、信頼のおける不動産会社(仲介会社)を選びましょう。そして、売却プランをしっかりと立て、高く売るための努力をしなければなりません。

誰もが不動産の購入に慎重になるのは当たり前のことです。「買っていただく」という謙虚なスタンスで、不動産売却のノウハウを身に付けていくことが、より良い条件で不動産を売却するための近道となります

不動産売却のノウハウを身に付ける

不動産関係に詳しい人を除いて、はじめての売却の場合は聞きなれない用語や書類、手続きや税金など知らないことばかり。また、不動産会社と媒介契約したからといって、任せきりにしていては売却活動に時間がかかり、希望の価格で売れない事態になる可能性もあります。不動産を手放すことを決めたなら、まずは基本の知識を知っておきましょう。わからないまま取引が進んでいくことの無いよう、売却活動にも積極的に関わる姿勢でいることが大切です

不動産会社に任せっきりの場合と、ある程度の情報を持って積極的に売却活動にかかわるのでは、売却価格に差が出ることもよくあることです。「専門的な事は分からないから」と一任するのではなく、本サイトなどでじっくり知識を得て、売却活動に入るといいでしょう。

吉崎 誠二
吉崎 誠二

不動産売買は一期一会

大事に暮らした家や思い出の実家の土地を売るにあたって、売り出し価格を決めるのも売買契約の条件を定めるのも売り主であるあなたですが、不動産は1対1の取引であり、買主が現れなければいつまでたっても売れることはありません。

市場の相場からかけ離れた価格戦略や、美辞麗句だけ並べたてるような売り方では、せっかく興味を持ってくれた買い手も離れていくことになりかねません。ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める物件についての情報開示したりするように、自分なりの情報収集と売却計画が必要です。売り手も買い手も納得できる、良い取引ができるように心がけましょう。
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最低限抑えておきたい不動産売却の基礎知識

不動産売却を考えはじめたら、土地や建物の相場や、売却時に必要な経費や書類を事前に確認しておきましょう。不動産会社と相談をしつつ、自分自身でも相場感を把握しておくことが大切です。この章では不動産売却に必要な基礎知識を、6つの素朴な疑問に沿って解説します。

【基礎知識1】不動産売却の流れと期間とは

「不動産を売却するには何から始めればいい?」
不動産売却のざっくりとした流れは下記のとおりです。
まずは、複数の不動産会社への一括査定の依頼と同時に、自分でも相場の調査や必要書類を用意しましょう。不動産は、準備を始めてから引き渡しまで約6ヶ月かかると言われています。条件や時期によって幅はありますが、余裕をもって売却活動を行いましょう。詳細は以下の記事をご参照ください。

【基礎知識2】不動産査定と相場の調べ方

「私の不動産はいくらで売れる?」
不動産を売却する際は、複数の不動産会社に一括査定を依頼するだけでなく、自らもある程度の相場を把握しておきましょう。国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」をはじめ、不動産ポータルサイトやレインズなどのサイトを利用することで大体の相場感は掴めるでしょう。ただし、査定額や相場価格イコール売却価格ではないことに留意が必要です。不動産相場の調べ方については以下のページもご覧ください。

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【基礎知識3】不動産会社との媒介契約と選び方のコツ

「契約した不動産会社に任せていれば家は売れるもの?」
パートナーとなる不動産会社探しは重要なポイントです。まずは一括査定をして数社に絞れたら、一般媒介で契約するもいいですし、信頼のおける1社が見つかれば専任に切り替えるのも良いでしょう。また、販売活動を任せきりにするのではなく、サイト掲載情報や広告の改善点を探すなど、買主が現れるまで積極的に関わることで担当者の対応が良くなることもあります。

【基礎知識4】法令による制限とは

「古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。」
不動産はさまざまな法令の規制を受けます。都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、希望のプランの建物が建てられなかったりします。そういった再建築不可物件であっても売却可能性があるので、諦めずプロに相談してみましょう。詳しくは以下のページをご覧ください。

【基礎知識5】不動産取引の費用と税金とは

「不動産を売却した時にかかる費用ってどれくらい?」
不動産を売却しても金額がそっくりそのまま手元に入る訳ではありません。不動産売却時にもさまざまな費用が必要となります。売却後に手元にいくら残るのか予測しておかないと、資金計画に行き詰まることもあります。代表的なものとして、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、所得税や住民税などの譲渡益課税があります。不動産売却にかかる費用について、詳しくは以下のページもご覧ください。

【基礎知識6】不動産登記とは

「登記って必ずやらなくてはいけないもの?」
不動産の取引を間違いなく円滑に行うために、権利の移動を記録し、一般に公示する制度を不動産登記制度といいます。不動産の売買では金銭の授受のみでなく、所有権の移転登記を行った時点で取引が完了するのです。相続で譲り受けた不動産を売却したいという場合も、相続登記が済んでいないと先へ進めないので注意が必要です。詳しくは以下の記事をご参照ください。

まとめ

不動産売却は、一生に一度の買い物とは限りませんが、高額な買い物であることには変わりありません。売る方も買う方も慎重になるのは当然です。トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも、ある程度の知識を身に付け、情報収集を心がけることが大切です。「スマイティ不動産売却」では、売却をスムーズに進めるための基礎知識や成功のコツなどの情報を提供していますので是非お役立てください。

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吉崎 誠二

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不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

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