不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識と心構え

  • 公開日:
  • 2013年05月01日
  • 更新日:
  • 2020年09月18日
不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識と心構え
高額な商品である不動産の購入には誰もが慎重になるものです。不動産売却を成功させたいなら、「自分が買い手だったら」という姿勢を持ち、不動産売却に対する知識やノウハウを身に付けていきましょう。不動産に関するさまざまな知識を事前に把握しておくことで、より高く、より有利な売却を目指すこともできます。売り主としての心構えも、不動産売却をスムーズに進めるためのヒントになるはずです。

「自分が買い手だったら」という姿勢を持ち、
不動産売却に対する基礎知識を身につけましょう。

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目次

あなたが不動産を売る理由とは

住み替え、買い替え、相続など不動産を売却する理由は各々の置かれている環境や背景によってさまざまです。実際に不動産売却を考えた理由にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産は一生に一度の買い物ではない

よく「不動産は一生の買い物」だと言う人がいます。確かに不動産は高額な買い物であるため、多くの人にとって買い替えるというイメージが湧きにくいかもしれません。しかしそんなことはありません。例えば、国土交通省の「 "土地保有移動調査結果(平成30年取引分)"によると、個人で不動産を売却した件数・面積割合ともに、法人による売却を上回っていることが公表されています。
理由は様々ですが、買い替えを目的としている人も少なくないようです。

中古物件は個人による売却の場合は消費税が非課税となるため、自分の所有する不動産の価値をある程度把握し、売却を視野に新しいステップを考え始める良い機会なのかもしれません。このように、不動産を売る理由や目的がはっきりしていると、売り方の方針も決めやすくなります。

不動産売却はネガティブな理由だけではない

不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。主な理由としては、

「住み替えのため」
「生活費に充てるため」
「買主が強く希望したため」
「借入金返済のため」
「相続税支払いのため」

などが挙げられます。不動産運用をしている人であれば、保有物件を整理して節税するという目的で売却することもあるでしょう。

国土交通省の「 "土地保有移動調査結果(平成30年取引分)" 」によると、全国での個人による売却理由は「生活費に充てる」が1番多い割合を占めています。また、東京圏と大阪圏では1位が「生活費に充てる」で、2位は「住宅建設購入資金」となっています。

昨今の経済状況の変化もあり、不動産売却を行い、厳しくなった住宅ローンの返済に充てたり、生活費を厚くしたりという人が多いようです。せっかく購入した住まいを手放してしまうのは惜しいという考えもあるかもしれませんが、多くのメリットがあるうちに売却してしまうというのも一つの賢明な手段なのです。

―住まいを買い替える

永住のつもりで購入した家やマンションも、ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに住み替えたいと考える機会もあると思います。現在の住まいを売却してから、その売却代金を頭金にして新しい住まいを購入し、より快適な暮らしを手に入れている人も多いです。

ただし買い替えの場合は、売却と購入を並行して進めていかねばなりません。細かい手続きも多いため、売りと買いのタイミングのズレから想定外のトラブルに発展する可能性もあります。そうならないためにも、事前に不動産売却の流れを把握して、必要な知識や情報を蓄えておく必要があります。
住まいの主な買い替え理由
・子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
・以前の住まいに不満があった
・マンションから一戸建てに住み替えたい
・より良い住環境に暮らしたい
・通勤や通学に便利な場所に引っ越したい

以下のページで、物件の種類毎の売却時のポイントをまとめてご紹介しています。

―相続した土地を売却する

ひとえに不動産といっても、一戸建てなのか、マンションなのか、あるいは土地なのかによって事情が変わります。特に土地の場合は、用途によってかかる税率も変わります。住宅用地であれば、固定資産税を安く抑えることができるのですが、特に活用されていない土地は、所有しているだけで余計な税金を納めなければなりません。こうした余計な税金を抑えるためにも、土地の売却は有効です。

また、相続によって譲り受けた土地の場合は、「不動産登記簿」(登記事項説明書)への相続登記が必要となります。土地を売ることができるのはその土地の所有者で、「不動産登記簿」(登記事項説明書)に記載されている人のみなので、あらかじめ確認しておきましょう。

土地の売却を考えている方は、以下ページで土地売却時のポイントをまとめています。

事情によって「買取」や「リースバック」を検討しよう

「ローンの返済が厳しくなってしまった」「生活資金のために家を売却したい」といった事情があり、できるだけ早く現金化したい場合は、業者に買い取ってもらう「不動産買取」という方法もあります。通常の仲介による不動産取引では早くて3カ月、買い手が現れなければ半年以上もかかってしまうところが、不動産会社の買取であれば1週間ほどで手続きが済むというメリットがあります。ただし、買取価格は市場価格より低くなってしまうことが多いので注意が必要です。

また、いったん業者に買い取ってもらった自宅に、賃料を払って住み続けることができる「リースバック」という方法もあります。メリット・デメリットはありますが、事情によっては「仲介による売却」以外の不動産の活かし方を検討してみても良いでしょう。

不動産売却を成功させるための心構え

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却するからには、誰もが「高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思っているはずです。しかし世の中は、そんなに甘くありません。少しでも良い条件で不動産を売りたいのであれば、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けておく必要があります。情報収集と、事前準備を綿密に行い、信頼のおける不動産会社(仲介会社)を選びましょう。そして、売却プランをしっかりと立て、高く売るための努力をしなければなりません。

誰もが不動産の購入に慎重になるのは当たり前のことです。「買っていただく」という謙虚なスタンスで、不動産売却のノウハウを身に付けていくことが、より良い条件で不動産を売却するための近道となります。

不動産売却のノウハウを身に付ける

不動産関係に詳しい人を除いて、はじめての売却の場合は聞きなれない用語や書類、手続きや税金など知らないことばかり。また、不動産会社と仲介契約したからといって、任せきりにしていては売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れない事態になる可能性もあります。不動産を手放すことを決めたなら、まずは基本の知識をおさらいしていきましょう。わからないまま取引が進んでいくことの無いよう、売却活動にも積極的に関わる姿勢でいることが大切です。

不動産売買は一期一会

大事に暮らした家や思い出の実家の土地を売るにあたって、売り出し価格を決めるのも売買契約の条件を定めるのも売り主であるあなたですが、不動産は1対1の取引であり、買主が現れなければいつまでたっても売れることはありません。市場の相場からかけ離れた価格戦略や、美辞麗句だけ並べたてるような売り方では、せっかく興味を持ってくれた買い手も離れていくことになりかねません。ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める物件についての情報開示ができるように、自分なりの情報収集と売却計画が必要です。売り手も買い手も納得できる、良い取引ができるように心がけましょう。

不動産売却の基礎知識を知っておこう

不動産売却を考えはじめたら、土地や建物の相場や、売却時に必要な経費や書類を事前に確認しておきましょう。不動産会社と相談をしつつ、自分自身でも相場感を把握しておくことが大切です。この章では不動産売却に必要な基礎知識を、6つの素朴な疑問に沿って解説します。

【基礎知識1】不動産売却の流れと期間とは

「不動産を売却するには何から始めればいい?」
不動産売却のざっくりとした流れは下記のとおりです。
準備(相場の調査・書類の用意)> 査定 > 媒介契約 > 売却活動 > 契約・引渡し
まずは、複数の不動産会社への一括査定の依頼と同時に、自分でも相場の調査や必要書類を用意しましょう。不動産は、準備を始めてから引き渡しまで約6ヶ月かかると言われています。条件や時期によって幅はありますが、余裕をもって売却活動を行いましょう。詳細は以下の記事をご参照ください。

【基礎知識2】不動産査定とは

「私の不動産はいくらで売れる?」
不動産を売却する際は、複数の不動産会社に一括査定を依頼する一方で、自らもある程度の相場を把握しておきましょう。国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」をはじめ、不動産ポータルサイトやレインズなどのサイトを利用することで大体の相場感は掴めるでしょう。ただし、査定額や相場価格イコール売却価格ではないことに留意が必要です。不動産相場の調べ方については以下のページもご覧ください。

【基礎知識3】不動産会社との媒介契約とは

「契約した不動産会社に任せていれば家は売れるもの?」
パートナーとなる不動産会社探しは重要なポイントです。まずは一括査定をして数社に絞れたら、一般媒介で契約するもよし、信頼のおける1社が見つかれば専任に切り替えるのも良いでしょう。また、販売活動を任せきりにするのではなく、サイト掲載情報や広告の改善点を探すなど、買主が現れるまで積極的に関わることで担当者の対応が良くなることもあります。不動産会社の選び方や媒介契約については以下をご参照ください。

【基礎知識4】法令による制限とは

「古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。」
不動産はさまざまな法令の規制を受けます。都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、希望のプランの建物が建てられなかったりします。そういった再建築不可物件であっても売り方はあるので、諦めずプロに相談してみましょう。詳しくは以下のページをご覧ください。

【基礎知識5】不動産取引の費用と税金とは

「不動産を売却した時にかかる費用ってどれくらい?」
不動産を売却しても金額がそっくりそのまま手元に入る訳ではありません。不動産売却時にも様々な費用が必要となります。売却後に手元にいくら残るのか予測しておかないと、資金計画に行き詰まることも。代表的なものとして、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、所得税や住民税などの譲渡益課税があります。不動産売却にかかる費用について、詳しくは以下のページもご覧ください。

【基礎知識6】不動産登記とは

「登記って必ずやらなくてはいけないもの?」
不動産の取引を間違いなく円滑に行うために、権利の変動を記録し、一般に公示する制度を不動産登記制度といいます。不動産の売買では金銭の授受のみでなく、所有権の移転登記を行った時点で取引が完了するのです。相続で譲り受けた不動産を売却したいという場合も、登記手続きが済んでいないと先へ進めないので注意が必要です。詳しくは以下の記事をご参照ください。

まとめ

不動産売却は、一生に一度の買い物とは限りませんが、高額な買い物であることには変わりありません。売る方も買う方も慎重になるのは当然です。トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも、ある程度の知識を身に付け、情報収集を心がけることが大切です。

「自分が買い手だったら」という姿勢を持ち、
不動産売却に対する基礎知識を身につけましょう。

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