不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識

  • 公開日:
  • 2013年5月1日
  • 更新日:
  • 2018年6月7日
不動産売却とは?不動産を売るなら知っておきたい基礎知識
高額な商品である不動産の購入には誰もが慎重になるものです。「自分が買い手だったら」という姿勢を持ち、不動産売却に対する知識やノウハウを身に付けていきましょう。知識を深めていき、努力次第で、より高く、より有利な売却を目指すこともできます。この記事では、不動産を売るなら知っておきたい基礎知識をご紹介していきます。

「自分が買い手だったら」という姿勢を持ち、
不動産売却に対する基礎知識を身につけましょう。

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目次

不動産売却とは

住み替え、買い替え、相続など不動産を売却する理由は各々の置かれている環境や背景によってさまざまです。実際に不動産売却を考えた理由にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産は一生に一度の買い物ではない

よく「不動産は一生の買い物」だと言う人がいます。確かに不動産は高額な買い物であるため、多くの人にとって買い替えるというイメージが湧きにくいかもしれません。しかしそんなことはありません。例えば、国土交通省の「 土地保有移動調査結果(平成27年取引分)」によると、個人で不動産を売却した件数・面積割合ともに、法人による売却を上回っていることが公表されています。
理由は様々ですが、買い替えを目的としている人も少なくないようです。

特に近年は土地の下落率も縮小傾向にあり、首都圏の一部エリアに限った話では、中古物件が新築物件の価格を上回るという逆転現象まで起きています。さらに中古物件は個人による売却の場合は消費税が非課税となるため、自分の所有する不動産の価値をある程度把握し、売却を視野に新しいステップを考え始める良い機会なのかもしれません。

平成30年の地価公示では、地方圏で商業地の平均が26年ぶりに上昇しています。全国でも住宅平地が10年ぶりに上昇しており、三大都市圏でも、住宅地・商業地平均ともに上昇しています。

住宅地

全国三大都市圏東京圏大阪圏名古屋圏地方圏
21公示▲3.2▲3.5▲4.4▲2.0▲2.8▲2.8
22公示▲4.2▲4.5▲4.9▲4.8▲2.5▲3.8
23公示▲2.7▲1.8▲1.7▲2.4▲0.6▲3.6
24公示▲2.3▲1.3▲1.6▲1.3▲0.4▲3.3
25公示▲1.6▲0.6▲0.4▲0.90▲2.5
26公示▲0.60.50.7▲0.11.1▲1.5
27公示▲0.40.40.500.8▲1.1
28公示▲0.20.50.60.10.8▲0.7
29公示00.50.700.6▲0.4

商業地

全国三大都市圏東京圏大阪圏名古屋圏地方圏
21公示▲4.7▲5.4▲6.1▲3.3▲5.9▲4.2
22公示▲6.1▲7.1▲7.3▲7.4▲6.1▲5.3
23公示▲3.8▲2.5▲2.5▲3.6▲1.2▲4.8
24公示▲3.1▲1.6▲1.9▲1.7▲0.8▲4.3
25公示▲2.1▲0.5▲0.5▲0.5▲0.3▲3.3
26公示▲0.51.61.71.41.8▲2.1
27公示01.821.51.4▲1.4
28公示0.92.92.73.32.7▲0.5
29公示1.43.33.14.12.5▲0.1

国土交通省(平成30年地価公示)発表資料より

不動産売却はネガティブな理由ではない

不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。主な理由としては、

「住み替えのため」
「生活費に充てるため」
「買主が強く希望したため」
「借入金返済のため」
「相続税支払いのため」

などが挙げられます。不動産運用をしている人であれば、保有物件を整理して節税するという目的で売却することもあるでしょう。

国土交通省の「 土地保有移動調査結果(平成27年取引分)」によると、全国での個人による売却理由は「生活費に充てる」が1番多い割合を占めています。また、東京圏と大阪圏では1位が「生活費に充てる」で、2位は「住宅建設購入資金」となっています。

昨今の経済状況の変化もあり、不動産売却を行い、厳しくなった住宅ローンの返済に充てたり、生活費を厚くしたりという人が多いようです。せっかく購入した住まいを手放してしまうのは惜しいという考えもあるかもしれませんが、多くのメリットがあるうちに売却してしまうというのも一つの賢明な手段なのです。

住まいを買い替えるという選択

永住のつもりで購入した家やマンションも、ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに住み替えたいと考える機会もあると思います。現在の住まいを売却してから、その売却代金を頭金にして新しい住まいを購入し、より快適な暮らしを手に入れている人も多いです。

ただし買い替えの場合は、売却と購入を並行して進めていかねばなりません。細かい手続きも多いため、売りと買いのタイミングのズレから想定外のトラブルに発展する可能性もあります。そうならないためにも、事前に不動産売却の流れを把握して、必要な知識や情報を蓄えておく必要があります。

住まいの主な買い替え理由

子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
以前の住まいに不満があった
マンションから一戸建てに住み替えたい
より良い住環境に暮らしたい
通勤や通学に便利な場所に引っ越したい

以下のページで、物件の種類毎の売却時のポイントをまとめてご紹介しています。
マンション売却のポイント
一戸建て売却のポイント

土地を売却するという選択

ひとえに不動産といっても、一戸建てなのか、マンションなのか、あるいは土地なのかによって事情が変わります。特に土地の場合は、用途によってかかる税率も変わります。住宅用地であれば、固定資産税を安く抑えることができるのですが、特に活用されていない土地は、所有しているだけで余計な税金を納めなければなりません。こうした余計な税金を抑えるためにも、土地の売却は有効です。

また、相続によって譲り受けた土地の場合は、「不動産登記簿」(登記事項説明書)への相続登記が必要となります。土地を売ることができるのはその土地の所有者で、「不動産登記簿」(登記事項説明書)に記載されている人のみなので、あらかじめ確認しておきましょう。

土地の売却を考えている方は、以下ページで土地売却時のポイントをまとめています。
土地売却のポイント

不動産を売るための心構え

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却するからには、誰もが「高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思っているはずです。しかし世の中は、そんなに甘くありません。少しでも良い条件で不動産を売りたいのであれば、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けておく必要があります。情報収集と、事前準備を綿密に行い、信頼のおける不動産会社(仲介会社)を選びましょう。そして、売却プランをしっかりと立て、高く売るための努力をしなければなりません。

誰もが不動産の購入に慎重になるのは当たり前のことです。「買っていただく」という謙虚なスタンスで、不動産売却のノウハウを身に付けていくことが、より良い条件で不動産を売却するための近道となります。

相場の把握と必要経費を知る

不動産売却を考えはじめたら、土地や建物の相場や、売却時に必要な経費を事前に確認しておきましょう。不動産会社と相談をしつつ、自分自身でも金額感を把握しておくことが大切です。

自分の不動産は、いくらくらいで売れるのか?

不動産を売却する際は、「自分の不動産はいくらぐらいで売れるのか」という、ある程度の相場を把握しておきましょう。高く設定しすぎると中々売れず、低く設定しすぎても損をしてしまいます。また、売却時のパートナーとなる不動産会社探しも重要なポイントです。プロのアドバイスを聞きながら、売価の設定や注意事項なども確認しながら慎重に進めていきましょう。

不動産相場の調べ方、不動産会社の探し方については以下のページもご覧ください。
不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント

不動産売却にかかる諸経費

不動産を売却しても金額がそっくりそのまま手元に入る訳ではありません。不動産の購入に諸経費がかかるように、売却時にも様々な経費が必要となります。売却後に手元にいくら残るのか、ある程度予測しておかないと、「検討していた新居の頭金が用意できなかった」、「ローンだけが残ってしまった」などということに繋がってしまいます。
諸経費の代表的なものとして、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、所得税や住民税などの譲渡益課税があります。

不動産売却にかかる費用について、詳しくは以下のページもご覧ください。
必ず把握しておきたい不動産売却にかかる費用

住宅ローンの残債を知る

売却予定の不動産にまだローンが残っているのなら、事前にローン残債を把握しておくことも忘れてはいけません。金融機関から送られてくる返済明細書の残高を見れば簡単に確認できます。

ローンが残っている場合の不動産売却については以下ページをご覧ください。
ローンが残っていても不動産は売れる?

まとめ

不動産売却は、一生に一度の買い物とは限りませんが、高額な買い物であることには変わりありません。売る方も買う方も慎重になるのは当然です。トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも、ある程度の知識を身に付け、情報収集を心がけることが大切です。

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