不動産売買契約書のチェックポイント|不動産売却で契約を結ぶ際の3つの注意点とは

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この記事の監修者

キムラ ミキ
キムラ ミキ

AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

不動産売買契約書のチェックポイント|不動産売却で契約を結ぶ際の3つの注意点とは

この記事では不動産売買契約の概要とともに、売買契約書のチェックポイントや売買契約に際して注意したい点について説明します。

この記事のポイント
  • 不動産売買契約書は、売主と買主の間で発生するトラブルを未然に防ぐ役割を担います。
  • 契約を締結すると原則として一方的な解除は認められず、慎重な判断が求められます。
  • 契約書の内容は希望条件に沿うか、不明確な条件はないか、契約締結前に詳細まで確認するケースが一般的です。

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目次

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書は、不動産売買契約が成立した際に取り交わされる書類をいいます。

不動産の売買は、多額の取り引きになる可能性もあるため、対象となる不動産、権利や契約解除の際の取り決めなどを明確にした安全な取り引きが求められます。そのために、不動産売買契約書に詳細な取り決めを明文化しておく必要があるのです。

不動産売買契約書の書式は、自由です。実務上、不動産会社が作成してくれるとはいえ、契約当事者として契約書記載の内容について把握し、慎重に契約を進めましょう。

そのためにも、さまざまな団体が標準書式をweb上で配布していますので、どのような事項が記載されるものなのか、目を通しておくのもよいでしょう。

不動産売買契約書はなぜ必要なのか

不動産売買契約書は、宅地建物取引業法37条において、「宅地建物取引業者が不動産の売買等において契約が成立した時に書面を交付しなければならない」と定められています。

また、その書面に記載する事項も定められており、不動産売買契約書の存在により、売主と買主のトラブル防止に役立つだけでなく、災害などが発生した場合のリスクに対してどう対応するかを取り決めておけるので、安心して取り引きを進められるといえます。

不動産売買契約書は誰が作成するの?

売買契約書は、仲介に入っている不動産会社(仲介業者)が作成します。注意すべき点としては、売主と買主の仲介会社が同じであれば問題ないのですが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めで作成する業者が決まります。その後、作成していない業者にも確認してもらい問題なければ売買契約書が完成となります。

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不動産の売買契約までの手順

不動産の売買契約の流れについて、簡単にご説明します。

1. 媒介契約

不動産の買主を見つけてもらうための媒介契約を不動産業者と締結します。

2. 購入申し込み

内覧などを経て、購入検討者から不動産業者を経由して購入申し込みが入ります。その後、手付金を受領します。

3. 売買契約書と重要事項説明書の打ち合わせ

不動産業者と売買契約書と重要事項説明書の内容について、打ち合わせを行い、内容に漏れや誤りがないかを確認します。

この間に、不動産業者から購入検討者に対して、住宅ローンを活用する場合には事前審査、また、契約に必要な書類の取得を依頼します。

4. 重要事項説明

重要事項説明書はあらかじめ購入検討者に送付しておき、目を通してもらいましょう。そして、重要事項説明を不動産業者に行ってもらいます。契約当日に、対面で契約前に行うのが一般的ですが、最近ではIT重説も可能となっています。

IT重説とは

従来、重要事項説明は対面で行うことが義務付けられていました。しかし、買主が遠方に在住していたり、多忙だったりすると、その日程調整がうまくいかず、売買契約の日程が予定よりも遅くなってしまうケースもありました。 現在、IT技術の進歩に伴い、テレビ会議システムなどを活用したオンラインでの重要事項説明の取り組みが広がっています。

5. 契約および決済、引渡し

重要事項説明後、売買契約を締結します。契約時には、以下に示すものが必要になります。
登記済証
実印
印鑑証明書
本人確認書類
管理規約など(マンション売却の場合)
建築確認通知書(検査済証)(一戸建て売却の場合)
建築協定書など(協定がある場合)
固定資産税納付書
印紙代
不動産会社への仲介手数料
契約締結後、決済(自己資金、住宅ローンの入金)確認、登記手続きを経て、不動産の引渡しを行います。なお、契約当事者間で取り決めた不動産の期日までに明け渡しができない場合は、契約不履行となってしまうため、注意が必要です。

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不動産売買契約の注意点3つ

不動産売買契約は、簡単に解除することはできないため、慎重に進める必要があります。しかし、売買契約締結後の解除申出や不動産を引渡した後にトラブルが生じる可能性もあります。そのような時に慌てないようにするために、不動産売買契約における注意点についてご説明します。

【注意点1】契約は簡単に解除できない

不動産の売買契約を締結した後は、簡単に契約を解除できません。やむを得ず解除を申し入れる際には、契約の際に取り決めた「解除の条件」に基づいて違約金などが必要になる場合もあります。

契約違反による解除となった場合は、不動産売買代金の10~20%という重い違約金が発生するので覚えておきましょう。たとえば、3,000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300~600万円が相場となります。

なお、買主が住宅ローンを利用する際、審査が通らなかった時に契約を白紙に戻せる「ローン特約」を盛り込むようにしておきましょう。また、売主が不動産業者でない時には「クーリングオフ」は適用されません。

契約解除の種類

手付解除
売買契約において、相手方が契約履行に着手する前であれば、買主は手付金の放棄により、売主は手付金の倍返しにより契約を解除できます(民法557条)。
危険負担による解除
引渡し前に天災等で目的物が滅失・毀損した場合、修復不能または経済的に不合理と判断されるときは、契約を解除できる場合があります(民法536条2項)。ただし、契約で危険負担の帰属を別に定めている場合もあります。
契約違反による解除
売主または買主が契約に違反した場合、催告を行っても履行されないときは契約を解除できます(民法541条等)。違約金の定めがある場合は、契約解除とあわせて請求可能です。
契約不適合責任に基づく解除(旧:瑕疵担保責任)
売買の目的物が契約内容と異なる(例:地中埋設物、建物の構造的欠陥など)場合、買主は通知の上で契約不適合責任を追及し、一定の要件を満たせば契約を解除できます(民法562条)。
特約による解除
売買契約に解除条件を定めている場合、その条件に該当すれば解除が可能です。たとえば、住宅ローンが不成立だった場合に買主が無条件で解除できる「ローン特約」などがあります。
合意による解除
売主・買主双方の合意があれば、理由のいかんにかかわらず契約を解除することができます。合意解除は書面に残すのが望ましいです。

【注意点2】手付金の種類と相場を理解しよう

不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です(つまり、あなたが売主である場合、買主から手付金を受け取ることができます)。

手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」がありますが、「解約手付」と解されることが一般的です。

この場合、「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金の金額についてはとくに決まりはありませんが、売買価格の5~10%が一般的です。
証約手付契約の締結を証明する目的として授受
解約手付売買契約を解除することができる手付
違約手付違約があった場合に没収できる手付

【注意点3】契約不適合責任に注意!

契約不適合責任とは、売買契約において、契約内容を満たさない不都合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

たとえば、購入した不動産に売主から聞かされていない設備の不具合、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などがあった場合、買主は売主に対して、補修を求めることができます。その求めに売主が応じてくれないときは、買主は代金減額や損害賠償を求めることができます。

契約不適合責任は、買主との合意がとれれば売買契約書の特約で免責とすることもできます。しかし、免責とする場合でも、後々のトラブルを避けるためにも、懸念事項を1つ1つ丁寧に挙げて、どこまで免責事項として売買契約書に特約として盛り込むのか、不動産業者と打ち合わせをしておきましょう。

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不動産売買契約書の主なチェックポイント

不動産売買の契約締結後は原則として契約解除を行うのは難しくなります。そのため、契約締結前に、売買契約書の内容が「希望条件」に沿っているか、また「不明確な条件はないか」不動産業者と慎重に確認しておきましょう。

そのほか、確認すべきポイントには以下のようなものがあります。ただし、各不動産独自の事情によっては取り決めの内容と確認するポイントは、これ以外にも生じる可能性はあります。後々のトラブル防止のためにも、小さなことでも、契約内容に盛り込むか否か、相談されておくとよいでしょう。
売買物件の表示は正しいか。
売買代金、手付金等の額は正しいか。
買主からの支払日はいつか。
手付金の種類は?また金額は妥当か。
売主は土地の実測を行うのか。また実測時の面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか。
所有権の移転と引渡しの時期に無理はないか。
引渡し前による物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確か。
手付解除はいつまで可能か。
違約金の予定額は妥当か。
契約不適合責任の通知期限と内容。
引き継ぎを行う付帯設備等は明確か。
公租公課の精算方法と金額。
ローン特約について、買主のローン利用に無理はないか。

まとめ

不動産の売買は、一生に何度も経験する人は少ないでしょう。だからこそ、トラブルなく売買契約を進めるためには、信頼できるパートナーを選ぶことが肝要になります。

近年、複数の不動産業者に一括して査定依頼を行えるサイトもあります。そのようなサイトを活用しながら、数ある不動産会社の中から信頼できるパートナーを見つけてみましょう。

【Q&A】この記事のおさらい

不動産契約の時にに必要なものは何ですか?
実印、印鑑証明書、本人確認書類などが必要です。売主・買主ともに不備があると契約が進まないため、事前確認が重要です。具体的なリストに関しては「2-5. 契約および決済、引き渡し」をご覧ください。
不動産売買契約の当日の流れは?
重要事項説明の後、契約書の読み合わせと署名・捺印、手付金の支払い、必要書類の授受が行われます。全体で1〜2時間ほどかかります。事前の準備も含めて全体の流れについては「2.不動産の売買契約までの手順」をご覧ください。
不動産契約を結ぶときに注意すべきことは?
契約締結後のキャンセルは違約金が発生する可能性があります。契約内容や契約解除の理解と納得が重要で、曖昧な点は契約前に必ず確認しましょう。

また、契約不適合責任の期間や免責特約の有無など、トラブル防止のために具体的に記載し、説明する必要があります。くわしくは「3.不動産売買契約の注意点3つ」をご覧ください。
不動産契約時に確認すべきことは?
契約内容(物件の詳細、価格、引渡し時期、違約金の有無)を事前にしっかり確認しましょう。重要事項説明書との相違がないかもチェックが必要です。「4.不動産売買契約書の主なチェックポイント」のチェックリストをご活用ください。

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日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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