この記事のポイント
- 不動産売買契約書が売主と買主のトラブル防止につながることも。
- 不動産の売買契約締結後は、簡単に契約を解除できません。
- 契約締結前に不動産売買契約書の内容をしっかり確認することが大切です。
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目次
不動産売買契約書とは
不動産売買契約書は、不動産売買契約が成立した際に取り交わされる書類をいいます。
不動産の売買は、多額の取り引きになる可能性もあるため、対象となる不動産、権利や契約解除の際の取り決めなどを明確にした安全な取り引きが求められます。そのために、不動産売買契約書に詳細な取り決めを明文化しておく必要があるのです。
不動産売買契約書の書式は、自由です。実務上、不動産会社が作成してくれるとはいえ、契約当事者として契約書記載の内容について把握し、慎重に契約を進めましょう。
そのためにも、さまざまな団体が標準書式をweb上で配布していますので、どのような事項が記載されるものなのか、目を通しておくのもよいでしょう。
不動産の売買は、多額の取り引きになる可能性もあるため、対象となる不動産、権利や契約解除の際の取り決めなどを明確にした安全な取り引きが求められます。そのために、不動産売買契約書に詳細な取り決めを明文化しておく必要があるのです。
不動産売買契約書の書式は、自由です。実務上、不動産会社が作成してくれるとはいえ、契約当事者として契約書記載の内容について把握し、慎重に契約を進めましょう。
そのためにも、さまざまな団体が標準書式をweb上で配布していますので、どのような事項が記載されるものなのか、目を通しておくのもよいでしょう。
不動産売買契約書はなぜ必要なのか
不動産売買契約書は、宅地建物取引業法37条において、「宅地建物取引業者が不動産の売買等において契約が成立した時に書面を交付しなければならない」と定められています。
また、その書面に記載する事項も定められており、不動産売買契約書の存在により、売主と買主のトラブル防止に役立つだけでなく、災害などが発生した場合のリスクに対してどう対応するかを取り決めておけるので、安心して取り引きを進められるといえます。
また、その書面に記載する事項も定められており、不動産売買契約書の存在により、売主と買主のトラブル防止に役立つだけでなく、災害などが発生した場合のリスクに対してどう対応するかを取り決めておけるので、安心して取り引きを進められるといえます。
売買契約書って誰が作成するの？
売買契約書は、仲介に入っている不動産会社（仲介業者）が作成します。注意すべき点としては、売主と買主の仲介会社が同じであれば問題ないのですが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めで作成する業者が決まります。その後、作成していない業者にも確認してもらい問題なければ売買契約書が完成となります。
不動産の売買契約までの手順
不動産の売買契約の流れについて、簡単にご説明します。
1. 媒介契約
不動産の買主を見つけてもらうための媒介契約を不動産業者と締結します。
2. 買い付け申し込み
内覧などを経て、購入検討者から不動産業者を経由して買い付け申し込みが入ります。その後、手付金を受領します。
3. 売買契約書と重要事項説明書の打ち合わせ
不動産業者と売買契約書と重要事項説明書の内容について、打ち合わせを行い、内容に漏れや誤りがないかを確認します。
この間に、不動産業者から購入検討者に対して、住宅ローンを活用する場合には事前審査、また、契約に必要な書類の取得を依頼します。
この間に、不動産業者から購入検討者に対して、住宅ローンを活用する場合には事前審査、また、契約に必要な書類の取得を依頼します。
4. 重要事項説明
重要事項説明書はあらかじめ購入検討者に送付しておき、目を通してもらいましょう。そして、重要事項説明を不動産業者に行ってもらいます。契約当日に、対面で契約前に行うのが一般的ですが、最近ではIT重説も可能となっています。
IT重説とは
従来、重要事項説明は対面で行うことが義務付けられていました。しかし、買主が遠方に在住していたり、多忙だったりすると、その日程調整がうまくいかず、売買契約の日程が予定よりも遅くなってしまうケースもありました。 現在、IT技術の進歩に伴い、テレビ会議システムなどを活用したオンラインでの重要事項説明の取り組みが広がっています。
5. 契約および決済、引渡し
重要事項説明後、売買契約を締結します。契約時には、以下に示すものが必要になります。
| □ | 登記済証 |
|---|---|
| □ | 実印 |
| □ | 印鑑証明書 |
| □ | 本人確認書類 |
| □ | 管理規約など（マンション売却の場合） |
| □ | 建築確認通知書（検査済証）（一戸建て売却の場合） |
| □ | 建築協定書など（協定がある場合） |
| □ | 固定資産税納付書 |
| □ | 印紙代 |
| □ | 不動産会社への仲介手数料 |
契約締結後、決済（自己資金、住宅ローンの入金）確認、登記手続きを経て、不動産の引渡しを行います。なお、契約当事者間で取り決めた不動産の期日までに明け渡しができない場合は、契約不履行となってしまうため、注意が必要です。
不動産売買契約の注意点3つ
不動産売買契約は、簡単に解除することはできないため、慎重に進める必要があります。しかし、売買契約締結後の解除申出や不動産を引渡した後にトラブルが生じる可能性もあります。そのような時に慌てないようにするために、不動産売買契約における注意点についてご説明します。
【注意点1】契約は簡単に解除できない
不動産の売買契約を締結した後は、簡単に契約を解除できません。やむを得ず解除を申し入れる際には、契約の際に取り決めた「解除の条件」に基づいて違約金などが必要になる場合もあります。
契約違反による解除となった場合は、不動産売買代金の10～20％という重い違約金が発生するので覚えておきましょう。たとえば、3,000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300～600万円が相場となります。
なお、買主が住宅ローンを利用する際、審査が通らなかった時に契約を白紙に戻せる「ローン特約」を盛り込むようにしておきましょう。また、売主が不動産業者でない時には「クーリングオフ」は適用されません。
契約違反による解除となった場合は、不動産売買代金の10～20％という重い違約金が発生するので覚えておきましょう。たとえば、3,000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300～600万円が相場となります。
なお、買主が住宅ローンを利用する際、審査が通らなかった時に契約を白紙に戻せる「ローン特約」を盛り込むようにしておきましょう。また、売主が不動産業者でない時には「クーリングオフ」は適用されません。
契約解除の種類
| 手付解除 | 相手側が契約の履行に着手する前に限り、手付金の倍返し（売主側）および放棄（買主側）によって契約を解除することができます。 |
|---|---|
| 危険負担による解除 | 台風や洪水、地震などの天災によって取引不動産が毀損し、修復費用が多く必要となる場合には、売主は無条件で契約を解除できます。この場合、売主は買主に対して、手付金や売買代金を返還する特約をつけることが一般的です。 |
| 契約違反による解除 | 売主あるいは買主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除されます。たとえば相手方が契約書通りに進めなかった場合、期日を指定して催促してもなお応じてもらえなければ、契約を解除して違約金を請求することができます。 |
| 瑕疵担保責任に基づく解除 | 建物に重大な欠陥などの瑕疵（かし）があった場合、その瑕疵により契約の目的が果たせない場合は、買主は無条件で契約を解除できます。 |
| 特約による解除 | 特約の内容に応じて解除することができます。たとえば、買主が住宅ローンを受けられなかった場合に無条件で契約を解除できる「ローン特約」などがあります。 |
| 合意による解除 | 売主・買主の双方が合意に基づく条件で契約を解除することができます。 |
【注意点2】手付金の種類と相場を理解しよう
不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です（つまり、あなたが売主である場合、買主から手付金を受け取ることができます）。
手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」がありますが、「解約手付」と解されることが一般的です。
この場合、「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金の金額についてはとくに決まりはありませんが、売買価格の5～10％が一般的です。
手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」がありますが、「解約手付」と解されることが一般的です。
この場合、「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金の金額についてはとくに決まりはありませんが、売買価格の5～10％が一般的です。
| 証約手付 | 契約の締結を証明する目的として授受 |
|---|---|
| 解約手付 | 売買契約を解除することができる手付 |
| 違約手付 | 違約があった場合に没収できる手付 |
【注意点3】契約不適合責任に注意！
契約不適合責任とは、売買契約において、契約内容を満たさない不都合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。
たとえば、購入した不動産に売主から聞かされていない設備の不具合、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などがあった場合、買主は売主に対して、補修を求めることができます。その求めに売主が応じてくれないときは、買主は代金減額や損害賠償を求めることができます。
契約不適合責任は、買主との合意がとれれば売買契約書の特約で免責とすることもできます。しかし、免責とする場合でも、後々のトラブルを避けるためにも、懸念事項を1つ1つ丁寧に挙げて、どこまで免責事項として売買契約書に特約として盛り込むのか、不動産業者と打ち合わせをしておきましょう。
たとえば、購入した不動産に売主から聞かされていない設備の不具合、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などがあった場合、買主は売主に対して、補修を求めることができます。その求めに売主が応じてくれないときは、買主は代金減額や損害賠償を求めることができます。
契約不適合責任は、買主との合意がとれれば売買契約書の特約で免責とすることもできます。しかし、免責とする場合でも、後々のトラブルを避けるためにも、懸念事項を1つ1つ丁寧に挙げて、どこまで免責事項として売買契約書に特約として盛り込むのか、不動産業者と打ち合わせをしておきましょう。
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不動産売買契約書の主なチェックポイント
不動産売買の契約締結後に契約解除を行うのは難しくなります。そのため、契約締結前に、売買契約書の内容が「希望条件」に沿っているか、また「不明確な条件はないか」不動産業者と慎重に確認しておきましょう。
そのほか、確認すべきポイントには以下のようなものがあります。ただし、各不動産独自の事情によっては取り決めの内容と確認するポイントは、これ以外にも生じる可能性はあります。後々のトラブル防止のためにも、小さなことでも、契約内容に盛り込むか否か、相談されておくとよいでしょう。
そのほか、確認すべきポイントには以下のようなものがあります。ただし、各不動産独自の事情によっては取り決めの内容と確認するポイントは、これ以外にも生じる可能性はあります。後々のトラブル防止のためにも、小さなことでも、契約内容に盛り込むか否か、相談されておくとよいでしょう。
| □ | 売買物件の表示は正しいか。 |
|---|---|
| □ | 売買代金、手付金等の額は正しいか。 |
| □ | 買主からの支払日はいつか。 |
| □ | 手付金の種類は？また金額は妥当か。 |
| □ | 売主は土地の実測を行うのか。また実測時の面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか。 |
| □ | 所有権の移転と引渡しの時期に無理はないか。 |
| □ | 引渡し前による物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確か。 |
| □ | 手付解除はいつまで可能か。 |
| □ | 違約金の予定額は妥当か。 |
| □ | 瑕疵担保責任の期間は適切か。 |
| □ | 引き継ぎを行う付帯設備等は明確か。 |
| □ | 公租公課の精算方法と金額。 |
| □ | ローン特約について、買主のローン利用に無理はないか。 |
よくある質問
不動産の売買契約についてよくある質問について回答します。
- 売買契約はどこで行われますか？
- 売買契約は、取り引きする不動産の現地や不動産会社などで、対面で行われることが多いです。当事者の都合に合わせて、ホテルなどのロビーで行われることもあるでしょう。
書類を郵送などでやりとりして、対面することなく契約を行うケースもありますが、郵送などのやりとりには時間を要します。また、その間に当事者の意向が変わり、契約不成立となる可能性もある点には注意が必要です。 - 売買契約には誰が立ち会いますか？
- 売主と買主、そしてそれぞれを仲介した不動産業者が立ち会います。また、不動産登記の申請業務を行うため、司法書士が立ち会うこともあります。
- 売買契約書に必要な印紙は誰が払いますか？
- 原則として、売主と買主がそれぞれ負担するケースが一般的です。売買契約書は、売主と買主にそれぞれ渡すため、2通作成します。2通とも原本を作成し、2通分の印紙を売主と買主でそれぞれ負担するケースもあります。
また、売買契約書の原本1通を買主に、その写しを売主に渡す場合、写しは課税文書でないため、印紙が不要となります。原本1通に必要な印紙代を売主と買主で折半することも可能です。
まとめ
不動産の売買は、一生に何度も経験する人は少ないでしょう。だからこそ、トラブルなく売買契約を進めるためには、信頼できるパートナーを選ぶことが肝要になります。
近年、複数の不動産業者に一括して査定依頼を行えるサイトもあります。そのようなサイトを活用しながら、数ある不動産会社の中から信頼できるパートナーを見つけてみましょう。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
【資格】AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
