不動産売却の契約を締結する際の7つの注意点とは

はじめに、不動産売買契約の流れについて簡単に説明いたします。売主と買主の間で、金額や条件の交渉が固まったら、売買契約に移ります。仲介に入っている不動産会社に売買契約書を作成してもらい、契約内容を一つ一つ双方で確認しながら進めていきます。同時に、買主側の住宅ローンの事前審査や物件の調査なども行います。続いて、売買契約の締結に先立ち、宅地建物取引士が不動産の重要な事項について「重要事項説明書」という書面を交付し、説明していきます。

この作業は、法律上義務付けられているものです。すべて問題が無ければ、ようやく「不動産売買契約書」を用いて売買契約締結となります。なお、重要事項説明書とは、不動産契約時に売却する不動産に関する権利関係や取引条件などの詳細内容を記載した書面のことです。契約時に宅地建物取引士が書面を交付して説明することが宅建業法で義務付けられています。

売買契約書は、仲介に入っている不動産会社（仲介業者）が作成します。注意すべき点としては、売主と買主の仲介会社が同じであれば問題ないのですが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めで作成する業者が決まります。その後、作成していない業者にも確認してもらい問題なければ売買契約書が完成となります。

不動産の売買契約は、一般的に契約書を作成して取り交わします。仲介業者が取引条件についての重要事項を説明しますので、双方が納得した上で不動産売買契約書に署名・捺印し、権利や義務を履行することになります。気をつける必要があるのは、基本的に契約内容は自由であるということです。

さらに、一度契約を締結してしまうと、簡単に解除することはできません。最終的には自己責任ということになってしまうので、契約内容についてはくれぐれも見落としのないよう確認するようにしましょう。特に期日までに土地や建物などを明け渡しできない場合は違約になってしまいますので契約前によく確認しておかなければなりません。一方で重要な契約条件が不明確であった場合、契約後のトラブルに発展する可能性があるので注意してください。

土地や一戸建て、マンションなどは、とても大きな金額の取引となるため、一度契約を締結してしまうと、基本的には自分だけの都合で契約を解除することはできません。それでもどうしても解除せざるを得ない場合には主に以下のようなものが挙げられます。特に契約違反による解除となった場合は、不動産売買代金の10～20％という重い違約金が発生するので覚えておきましょう。たとえば、3,000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300～600万円が相場となります。

不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です（つまり、あなたが売主である場合、買主から手付金を受け取ることができます）。この手付金には、

□	証約手付（契約の締結を証明する目的として授受）
□	解約手付（売買契約を解除することができる手付）
□	違約手付（違約があった場合に没収できる手付）

の3つの種類がありますが、不動産売買契約では、解約手付として授受されるのが一般的です。また民法でも、特に定めがない場合は「解約手付」と推定するとされています。手付金の金額については特に決まりはありませんが、売買価格の5～10％が一般的です。手付金の額が多すぎると解除の負担が大きくなりますし、逆に少なすぎると相手方の手付解除を容易にしてしまうので注意が必要です。

売買契約後、買主が実際に住んでみたら「雨漏りしていた」「シロアリの被害に遭っていた」といったことが起こるかもしれません。土地や一戸建て、マンションなどの不動産におけるこうした欠陥を「瑕疵（かし）」と呼びます。不動産取引において、買主が知りえなかった「隠れた瑕疵」が判明した場合、買主は売主に対して家屋の修補や損害賠償を求めることが可能です。

たとえばあなたが売主の場合、欠陥住宅を売り渡したことで、それをあなたが知っていたかどうかに関係なく、損害賠償を求められることになるので注意が必要です。特に瑕疵が重大で、住むことができない場合などには、契約の解除を求めることができます。こうした不動産の瑕疵に関する売主の責任を「瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん) 」と呼びます。瑕疵については、主に以下のような種類があるので、トラブル回避のために覚えておくと良いでしょう。

物理的瑕疵	建物の場合、雨漏り、シロアリ、耐震強度の不足など。土地の場合、土壌汚染、地中障害物の存在など。
法律的瑕疵	取引する土地に法令上の建築制限が課せられている場合など、法令等により取引物件の自由な使用が阻害されているような場合。
心理的瑕疵	取引する住まいで過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合。
環境瑕疵	近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害など、取引物件自体には問題はないけれど、取り巻く環境に問題がある場合。

売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うかどうか、負う場合は不動産の引渡しからいつまでの期間で責任を負うのかなどを売主と買主の間で自由に決めることができます。なお、隠れた瑕疵によるトラブルを防ぐためにも、売主が把握している瑕疵は誠実に情報提供するよう心掛けましょう。

一度締結してしまうと解除が難しくなるだけに、売買契約書のチェックはしっかりと行いたいもの。では、どういった部分を確認すべきでしょうか。契約全体に関することですが、特に以下については確認を怠らないようにしましょう。

1.	自分の希望条件は記載されているか。
2.	自分にとって無理のある条件はないか。
3.	不明確な条件はないか。

そのほかにも確認すべきポイントはいくつかあります。以下に一般的なポイントをまとめました。ただし、個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントは異なります。

契約内容が確認できたら、いよいよ売買契約の締結を行います。契約を結ぶ際に売主として必要なものを紹介しますので、あらかじめ準備しておきましょう。

□	登記済証
□	実印
□	印鑑証明書
□	本人確認書類
□	管理規約等（マンション売却の場合）
□	建築確認通知書（検査済証）（一戸建て売却の場合）
□	建築協定書等（協定がある場合）
□	固定資産税納付書
□	印紙代
□	不動産会社への仲介手数料

無事に契約を締結できたからといって、安心してばかりもいられません。契約締結後には、所有権の移転や引渡しの義務が発生します。違約とならないよう、迅速に準備を進めるようにしましょう。なお、引渡しの際には、敷地内の雑草を取り除いたり、ゴミ類を処分したり、室内の掃除や整理整頓などを行うことも大切です。少しでも印象良く引渡しを行うことが、相手への印象を良くし、良好な関係につながります。

不動産売却の流れの中でも専門的な知識を要する、契約に関する注意点やポイントをご紹介しました。契約書は、不動産に関する専門的な言葉や説明が必要な項目も多いので、不明箇所は1つ1つ理解できるまできちんと確認を行うようにしましょう。契約後に違約金の発生や、トラブルへ発展してしまわないよう、慎重に進めていくことが大切です。