査定の基準を知ること、売出価格の設定にあたって
相場観を得ることが大切です。
目次
監修寺岡 孝
【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)／相続診断士／貸家経営アドバイザー／住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。
大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が９割』『不動産投資の曲がり角 で、どうする？』（クロスメディア・パブリッシング）などがある。
不動産査定とは
不動産の売却を考えたら、不動産会社に査定を依頼することで始まります。不動産査定とは「売れそうな価格」を不動産会社に見積もってもらうことを指します。不動産会社は不動産査定の結果、依頼者に査定を気に入ってもらえれば媒介契約を締結するため、無料で行われるのが一般的です。
ここで気を付けておきたいのが、あくまでもこの査定額は「売れそうな価格」の予想額でしかない、ということです。中古車販売の査定と違って、査定額を提示した会社が不動産を買い取るわけではなく、不動産会社はあなたに代わって買いたい人を探してくれる仲介の役割を請け負うからです。不動産会社は媒介契約を締結した後に売却活動を行い、契約が成立すると晴れて報酬を受け取るという成果報酬制度をとっています。
売却活動を始める前に、査定価格をもとに売り出し価格を売主であるあなたが決めていきます。「早く売りたい」「じっくりで良いからなるべく高く売りたい」などの売却方針も加味して、売り出し価格を決めることになります。この査定価格が市場のニーズとずれていないかどうか、が不動産売却の成否を決めるカギとなってきますので、不動産査定について正しい知識を有しておくことは大変意義のあることなのです。
ここで気を付けておきたいのが、あくまでもこの査定額は「売れそうな価格」の予想額でしかない、ということです。中古車販売の査定と違って、査定額を提示した会社が不動産を買い取るわけではなく、不動産会社はあなたに代わって買いたい人を探してくれる仲介の役割を請け負うからです。不動産会社は媒介契約を締結した後に売却活動を行い、契約が成立すると晴れて報酬を受け取るという成果報酬制度をとっています。
売却活動を始める前に、査定価格をもとに売り出し価格を売主であるあなたが決めていきます。「早く売りたい」「じっくりで良いからなるべく高く売りたい」などの売却方針も加味して、売り出し価格を決めることになります。この査定価格が市場のニーズとずれていないかどうか、が不動産売却の成否を決めるカギとなってきますので、不動産査定について正しい知識を有しておくことは大変意義のあることなのです。
不動産査定は不動産会社との出会いの場でもある
売却を検討中の方にもう１点知っておいていただきたいのは、不動産査定は売却活動をサポートしてくれる不動産会社との最初の出会いの場である、ということです。各社の査定結果は、あなたの不動産をこの価格で売るように最善の努力をします、というプレゼンテーションと思っていていください。この出会いが良いものになるかどうかが、今後の売却活動の方向性を左右することでしょう。
一般的な査定方法は簡易査定と訪問査定の2つ
不動産査定の方法としては、主に以下の2種類があります。
それぞれ、詳しく見ていきたいと思います。
それぞれ、詳しく見ていきたいと思います。
机上査定(簡易査定)
机上査定とは簡易査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行うというものです。机上査定の依頼を電話やインターネットで受け取った不動産会社は、その立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを見て査定価格を算出します。
実際に現地を見ないため、建物の雰囲気が暗かったり、建物から駅までの間に電柱のない区間があったりしても発見されないことが多く、査定の精度は低くなりがちです。戸建ての場合は個別性が高く、机上査定では正確な価格を出すことが難しいですが、都心のマンションの場合には似たような条件を持つ物件も多く、机上査定でも精度の高い査定が出やすいと考えられます。
いずれにせよ、机上査定はまだ売却の検討段階であるなど、およその売却価格を知りたいという方に向いている査定方法です。
実際に現地を見ないため、建物の雰囲気が暗かったり、建物から駅までの間に電柱のない区間があったりしても発見されないことが多く、査定の精度は低くなりがちです。戸建ての場合は個別性が高く、机上査定では正確な価格を出すことが難しいですが、都心のマンションの場合には似たような条件を持つ物件も多く、机上査定でも精度の高い査定が出やすいと考えられます。
いずれにせよ、机上査定はまだ売却の検討段階であるなど、およその売却価格を知りたいという方に向いている査定方法です。
訪問査定(詳細査定)
一方、訪問査定は詳細査定とも呼ばれる方法で、机上査定と同じく書類上の査定も行った後、現地に足を運び建物の劣化具合や付帯設備の状況、駅から建物までの雰囲気など細かく確認します。簡易査定と比べてより精度の高い査定を受けることができますが、机上査定が当日～翌日には結果が聞けるのに対し、訪問査定は1週間程時間がかかることが多いです。
不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める際には、訪問査定を行って算出した査定価格を用います。具体的に売却を考えている場合には机上査定ではなく訪問査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める際には、訪問査定を行って算出した査定価格を用います。具体的に売却を考えている場合には机上査定ではなく訪問査定を依頼すると良いでしょう。
そのほかの査定方法（AI査定・アプリ査定・匿名査定など）
そのほかの査定方法としては、不動産鑑定、AIを利用したAI/アプリ査定、同じくインターネットを通じて匿名で行う匿名査定などが挙げられます。
| 机上査定 | 訪問査定 | 不動産鑑定 | 匿名査定 | AI/アプリ査定 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 料金 | 無料 | 無料 | 有料 | 無料 | 無料 |
| 査定方法 | 土地・建物情報をもとに算出 | 現地を訪問して算出 | 不動産鑑定士による鑑定 | 土地・建物情報をもとに算出 | 土地・建物情報をもとに算出 |
| 精度 | やや低い（訪問査定に比べて） | 高い | 客観的な価格のため市場価格とは異なる | 低い（訪問査定と比べて） | 低い（訪問査定と比べて） |
| 目的 | 大まかな不動産価格を知りたいとき | 売却を検討しているとき | 特殊な不動産の売買や相続・離婚などで不動産価値を証明するとき | 気軽に不動産価格を知りたいとき | 気軽に不動産価格を知りたいとき |
各査定方法のメリット・デメリットを把握して使い分けよう
上の表に示した通り、それぞれの方法にメリットとデメリットがありますので、目的に応じて使い分けることをおすすめします。売却するかどうか迷っている段階では、匿名やアプリなどで気軽にできる査定方法を選び、実際に売却に進むときは複数社に机上査定、さらに数社に絞って訪問査定を依頼する、といったやり方がポピュラーです。
相場を知りたいなら机上査定、具体的に売却を考えているなら訪問査定がオススメ。
一括査定なら手間をかけずに査定依頼ができますよ。
不動産査定にかかる時間と費用
AIやアプリによる査定は簡単な情報入力さえすれば数十秒で結果がわかるものもあります。机上査定の場合当日～翌日には結果が効けるでしょう。訪問査定は実際に担当の営業マンが物件をつぶさに見るために1時間程度の立ち合いが必要になり、結果の受け取りまでには1週間程度見込んでおきましょう。
また、一般的に査定には費用はかかりません。訪問査定を依頼して結果を聞いたところで、媒介契約を強制されることもないので査定だけ受けることも可能です。ただし、不動産鑑定書を取得するには30万円前後の費用がかかります。離婚による財産分与や相続財産の分割で法的な証拠として査定が必要な場合以外は、無料の不動産査定で用が足りるでしょう。
また、一般的に査定には費用はかかりません。訪問査定を依頼して結果を聞いたところで、媒介契約を強制されることもないので査定だけ受けることも可能です。ただし、不動産鑑定書を取得するには30万円前後の費用がかかります。離婚による財産分与や相続財産の分割で法的な証拠として査定が必要な場合以外は、無料の不動産査定で用が足りるでしょう。
不動産査定の流れを予習しておこう
では不動産査定の全体的な流れを確認しておきましょう。
1、2の過程は売却のパートナーとなる不動産会社を選ぶためのファーストステップとなりますので、複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。4の現地調査は長くても数時間程度の場合が多いです。5の必要書類に関してはこの後の章で詳しく解説します。6の査定結果と、不動産会社の特徴や担当者の対応などを併せて、媒介契約を交わすかどうかを判断する材料にしましょう。
- 一括査定などで不動産会社に机上査定を依頼する
- 机上査定の結果をもとに訪問査定を依頼する
- 訪問日時を決める
- 現地調査を行う
- 必要書類を確認する
- 査定結果を聞く
1、2の過程は売却のパートナーとなる不動産会社を選ぶためのファーストステップとなりますので、複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。4の現地調査は長くても数時間程度の場合が多いです。5の必要書類に関してはこの後の章で詳しく解説します。6の査定結果と、不動産会社の特徴や担当者の対応などを併せて、媒介契約を交わすかどうかを判断する材料にしましょう。
査定価格はどうやって計算されるのか
不動産の価格は以下の3つの手法を組み合わせて算出されています。
それぞれ、どのような手法で、どのような特徴があるのでしょうか？詳しく見ていきたいと思います。
それぞれ、どのような手法で、どのような特徴があるのでしょうか？詳しく見ていきたいと思います。
1.【マンションや土地なら】取引事例比較法
取引事例比較法は、売却する不動産と条件の近い不動産の過去の取引事例を選んで比較する方法で、土地やマンションの査定に使われることが多いです。選んだ不動産の平均坪単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の坪数を掛け合わせ、その金額をベースに個別事情（最寄駅からの距離や、広さ・間取り、築年数など）を考慮して査定結果を出します。
2.【一戸建てなら】原価法
原価法は今建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てた時にいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格と呼びます)。その価格から建物の老朽化分だけを差し引く(これを減価修正と呼びます)査定方法で、 一戸建ての建物部分の査定に利用されることが多いです。
一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、農地や林地を宅地に造成した場合は近隣の取引事例を元に造成工事費などを計上して土地の価格を査定することもできます。
一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、農地や林地を宅地に造成した場合は近隣の取引事例を元に造成工事費などを計上して土地の価格を査定することもできます。
3.【投資用不動産なら】収益還元法
収益還元法はその不動産がどのくらい稼ぎだせるのか、その収益力に基づき不動産を査定する方法で、アパートなどの投資用不動産の査定に用いられます。収益還元法には直接還元法とDCF法と呼ばれる方法があります。DCF法は「ディスカウントキャッシュフロー法」のことで、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割引く査定方法です。DCF法の方がより精密に査定を行うことができますが、計算が複雑なこともあり、多くの方が直接還元法を利用して価格を算出しています。直接還元法は不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域の類似した物件の利回り(還元利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法です。
不動産査定を依頼する前に万全にしておきたい5つの準備
実際に不動産会社に不動産査定の依頼を出す際には、以下の5つのの準備が整っているか確認しましょう。
1.必要な書類が揃っているか
不動産査定をスムーズに進めるために、最初に必要な書類をひと通り揃えておきましょう。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書等もあれば用意するようにしましょう。これらの書類は、査定時に揃っていればいるだけ正確な査定結果を得られやすくなります。
不動産査定時に必要な書類の詳細については、スマイティ内の別の記事でご紹介していますので参考になさって下さい。
| □ | 本人確認書類 |
|---|---|
| □ | 物件の登記済権利書（もしくは登記識別情報通知） |
| □ | 固定資産税納税通知書 |
| □ | 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合） |
| □ | 測量図・境界確認書類（一戸建ての場合） |
| □ | 壁芯面積(専有面積)が分かる資料・パンフレット（マンションの場合） |
| □ | 住宅ローンの返済予定表 |
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書等もあれば用意するようにしましょう。これらの書類は、査定時に揃っていればいるだけ正確な査定結果を得られやすくなります。
不動産査定時に必要な書類の詳細については、スマイティ内の別の記事でご紹介していますので参考になさって下さい。
2. 不具合報告・リフォーム歴がまとめてあるか
不動産を売却する際、その不具合や修繕状況を不動産会社に伝える必要があります。不具合や瑕疵（売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと）がある場合、それが修繕可能なレベルなのかどうかを把握しておくことが大切です。これら、不具合や瑕疵については値下げのポイントになりうるものですが、しっかりと伝えておかなければ後々のトラブルになってしまう可能性があります。
不具合や瑕疵について契約に明文化されていなければ、不動産の売却以降、売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任は、買主から売主に修繕や減額請求などを求めることのできるもので、売買契約書に「引渡しから1年間」など期間を設けて取り交わします。
リフォーム実績や設備の交換履歴、シロアリ駆除の履歴、住宅診断の実績などは評価が上がる対象になりますので、上記必要書類とともに提示するとよいでしょう。
不具合や瑕疵について契約に明文化されていなければ、不動産の売却以降、売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任は、買主から売主に修繕や減額請求などを求めることのできるもので、売買契約書に「引渡しから1年間」など期間を設けて取り交わします。
リフォーム実績や設備の交換履歴、シロアリ駆除の履歴、住宅診断の実績などは評価が上がる対象になりますので、上記必要書類とともに提示するとよいでしょう。
3. 土地・一戸建ての場合、境界線が明確になっているか
一戸建てや土地の売買において、最もトラブルになりやすいのが境界線についてのトラブルです。査定後に話がまとまってから調べることもできますが、手間も費用もかかるため、少なくとも境界線が明確になっているか、問題となる可能性がある部分があるのかを把握しておくことは大切です。
もし、境界線を示すための境界杭がない場合には、売主の責任と費用負担で境界杭の埋設や土地の測量、近隣者との境界杭の確認書などを作成する必要があります。こうした場合には作業時間がかかるので、境界杭の有無は事前に確認しておきましょう。境界線に問題のないことが分かれば、査定時間を短くすることにもつながります。
もし、境界線を示すための境界杭がない場合には、売主の責任と費用負担で境界杭の埋設や土地の測量、近隣者との境界杭の確認書などを作成する必要があります。こうした場合には作業時間がかかるので、境界杭の有無は事前に確認しておきましょう。境界線に問題のないことが分かれば、査定時間を短くすることにもつながります。
4. 最低限の修繕・清掃を行っておく
不具合・瑕疵と共通する内容でもありますが、修繕やハウスクリーニングの必要があるかどうかを把握しておくことも大切です。しかし、大規模なリフォームやリノベーションは査定前に行う必要はありません。リフォームした費用を売却価格に上乗せできることはそう多くなく、また、壁紙のリフォームなどは買主が気に入らなければ購入後に買主が張り替えすることもあるため、無駄な出費を増やしてしまうことになりかねません。当然、売却時の状態は良いに越したことはないので、費用をかけずにできる清掃や簡単な修繕は、査定前に行っておくと印象が良くなります。
大きなリフォームやハウスクリーニングは行った方が良いのか、行うのであればどの程度費用をかける必要があるのかは、不動産会社の担当者よりプロの目で判断してもらうようにしましょう。
大きなリフォームやハウスクリーニングは行った方が良いのか、行うのであればどの程度費用をかける必要があるのかは、不動産会社の担当者よりプロの目で判断してもらうようにしましょう。
5.相場を事前に調べたか
不動産査定をプロに依頼することでおよその相場はわかってくるものですが、不動産会社と対等に会話をするためにも、査定前に物件の相場を調べておきましょう。まったくわからない状態で挑むと、提示された査定額が妥当かどうかの判別もつかず、交渉の糸口もつかめません。以下のサイトを参考に、自分でも調べてみることをおすすめします。
無料の一括査定サイトを賢く活用しよう
不動産査定は無料の一括査定サービスを利用すると簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。その際は以下の点に注意しましょう。
一括査定サイトがおすすめな理由
不動産査定は不動産会社や担当者によって査定結果が変わります。不動産査定の3手法について前述にてお伝えしていますが、不動産の売買価格はあくまでも、売主と買主の希望価格の合致したところで決まります。そのため、売却する不動産の存在するエリアにおいて、過去多数の売買実績があるような不動産会社や担当者であれば、査定価格より高くても売れるかもしれません。
そのため、できるだけ複数の不動産会社に不動産査定を依頼し、結果を比較しながら媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶべきなのです。「大手だから」「近所にあって便利だから」といった理由だけで媒介先を選んで、思っていたような売却活動にならなかったと失敗談を語る経験者が多いのも事実です。
そのため、できるだけ複数の不動産会社に不動産査定を依頼し、結果を比較しながら媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶべきなのです。「大手だから」「近所にあって便利だから」といった理由だけで媒介先を選んで、思っていたような売却活動にならなかったと失敗談を語る経験者が多いのも事実です。
査定額は高ければ良いわけではない
一括査定サービスを利用して複数の不動産会社に一括査定サービスを依頼すると、つい高い査定価格を出してくる不動産会社に良い印象を持ってしまいがちですが、査定価格=売却価格ではないことに注意が必要です。
一般的に、売主の売りたい価格は、実際に売れる価格より高くなっていることが少なくありません。不動産会社の査定価格を聞いて、こんなに安くでしか売れないのか、という感想を持ってしまう方も少なくないでしょう。そんな中で、他の不動産会社より高い査定価格を出してくる不動産会社がいると、ついその会社を選んでしまいたくなるのも無理はありません。
もちろん、明確な根拠があれば構わないのですが、不動産会社の中には、「まずは媒介契約を締結してもらおう」という営業的な魂胆で、高い査定価格を出してくる会社もあるので注意が必要です。いずれにせよ、査定価格を聞く時はその根拠をしっかり聞いておくようにしましょう。
一般的に、売主の売りたい価格は、実際に売れる価格より高くなっていることが少なくありません。不動産会社の査定価格を聞いて、こんなに安くでしか売れないのか、という感想を持ってしまう方も少なくないでしょう。そんな中で、他の不動産会社より高い査定価格を出してくる不動産会社がいると、ついその会社を選んでしまいたくなるのも無理はありません。
もちろん、明確な根拠があれば構わないのですが、不動産会社の中には、「まずは媒介契約を締結してもらおう」という営業的な魂胆で、高い査定価格を出してくる会社もあるので注意が必要です。いずれにせよ、査定価格を聞く時はその根拠をしっかり聞いておくようにしましょう。
担当の対応を見極めてよいパートナーを見つけよう！
冒頭にも触れましたが、不動産査定は売主と不動産会社が出会う最初のチャンスとなります。訪問査定で訪れる担当者や電話での対応をしっかりと見極めて、相性の良いパートナーを選び抜きましょう。
ポイントは複数の不動産会社を比較するということ！
それが一括査定の一番のメリットです。
不動産査定書の見方
査定書の形式は会社によって異なります。概ね以下の内容が記されています。
・売り出し価格
・不動産情報
・不動産査定額
・類似物件の販売事例と査定根拠
査定書を読むときに注意したいのが、価格が明示されているかどうかということ。〇〇円～と曖昧な表記では、査定が甘く根拠に乏しい場合があります。また、同時に確認すべきなのは査定の根拠です。周辺の類似物件との比較などで、客観的かつ相対的な根拠が示されていれば、そのエリアの不動産市場に詳しく、ノウハウが豊富であるということです。担当者に直接質問して、対応を見定めるのも有効でしょう。
・売り出し価格
・不動産情報
・不動産査定額
・類似物件の販売事例と査定根拠
査定書を読むときに注意したいのが、価格が明示されているかどうかということ。〇〇円～と曖昧な表記では、査定が甘く根拠に乏しい場合があります。また、同時に確認すべきなのは査定の根拠です。周辺の類似物件との比較などで、客観的かつ相対的な根拠が示されていれば、そのエリアの不動産市場に詳しく、ノウハウが豊富であるということです。担当者に直接質問して、対応を見定めるのも有効でしょう。
不動産査定に関するよくある質問
不動産査定に関するよくある質問をまとめました。
- 査定額に納得がいかない場合再交渉できる？
- 査定額はあくまでもひとつの目安なので、査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞くことが大切です。高く査定されたからと言って確実にその価格で売れるという保証はなく、売れるまでに時間がかかる可能性もあります。高く売れる不動産の条件についての記事もご参照ください。
- ネットで査定が不安。匿名でも査定は可能？
- インターネットでの一括査定では個人名や電話番号などの入力が必要ですが、個人情報の取り扱いについては各サイトプライバシーポリシーに沿って徹底管理しているので意図的に外部へ情報が流失することはありません。それでも、という方は匿名で利用できるＡＩ査定サイトなら気軽に査定依頼ができます。ただし正確な査定額とは断定できず、不動産会社とも出会えないので、今すぐ売りたいという方は一括査定をおすすめします。
- 相続不動産の相場を知りたいときも査定を利用できる？
- 遺産分割協議の際、相続財産に不動産があると、分割方法や評価額の算出方法でもめることが少なくありません。不動産会社による査定はそのまま売却を依頼することも可能ですし、相場観をつかむには最適でしょう。ただし、将来的にも売却する意思がないのであれば机上査定の利用が賢明かもしれません。裁判所に提出するなど、公的な資料として活用したいのであれば、有料となりますが不動産鑑定士による鑑定を検討ください。
まとめ
不動産査定には3つの手法があり、どの不動産会社もこれらの手法を活用して査定を行いますが、査定結果には差が出るのが一般的です。そのため、特にまだ相場観がわからないうちは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を聞く中で相場観を養っていくことが大切です。
複数の不動産会社への査定依頼は一括査定サービスを活用すると便利です。
複数の不動産会社への査定依頼は一括査定サービスを活用すると便利です。
査定の基準を知ること、売出価格の設定にあたって
相場観を得ることが大切です。
監修寺岡 孝
【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)／相続診断士／貸家経営アドバイザー／住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。
大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が９割』『不動産投資の曲がり角 で、どうする？』（クロスメディア・パブリッシング）などがある。
