家を売って利益が出ると税金を支払う必要がありますが、
条件によって控除や特例を受けられます。
目次
家を売って利益が出ると譲渡所得税が発生する
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益に対して課税される所得税や住民税のことです。そのほか、不動産を売却して利益が出ると、印紙税や登録免許税、そして消費税も必要となります。不動産売却における税金について詳細はここでは割愛しますが、以下のページで説明していますので、詳しく知りたい方は合わせて確認してみてください。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは不動産を売却したときに出る利益のことで、以下の計算式で計算されます。
取得費とは「売却不動産を取得したときに要した費用」で、売却費用は「不動産を売却したときに要した費用」のことを言います。たとえば、売却価格が3,000万円のとき、その不動産を取得する際に要した費用が1,000万円、売却に要した費用が100万円だった場合、課税譲渡所得は1,900万円となります。
取得費とは「売却不動産を取得したときに要した費用」で、売却費用は「不動産を売却したときに要した費用」のことを言います。たとえば、売却価格が3,000万円のとき、その不動産を取得する際に要した費用が1,000万円、売却に要した費用が100万円だった場合、課税譲渡所得は1,900万円となります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
不動産の譲渡所得に関する税率は所有期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得で39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年超であれば長期譲渡所得で20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。
譲渡所得税が抑えられる？3つの特別控除・特例
不動産を売却して利益が出ると発生する譲渡所得税ですが、要件をみたすと特別控除・特例が適用され、譲渡所得を抑えることができます。上記で説明した例を元に計算してみましょう。仮に、平成20年5月1日に購入した不動産を、平成26年4月1日に売却したのであれば、所有期間は5年超(=長期譲渡所得)となりますので、税金は以下のように計算ができます。
所有期間が5年以下だったり、取得費に関する書類がなかったりするともっと大きな税額となってしまいます。上記では特別控除を除いて計算していますが、特別控除の適用を受けることで、場合によっては税額を大幅に抑えることが可能です。それでは、3つの特別控除・特例を見ていきましょう。
所有期間が5年以下だったり、取得費に関する書類がなかったりするともっと大きな税額となってしまいます。上記では特別控除を除いて計算していますが、特別控除の適用を受けることで、場合によっては税額を大幅に抑えることが可能です。それでは、3つの特別控除・特例を見ていきましょう。
1. 3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で、一般的な住宅の売却であれば、この制度の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます。詳しくは「3,000万円特別控除とは」で説明します。
2. 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共に”10年超だった場合”に適用を受けられる特例です。本特例の適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。
3. 特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例は、居住用財産の定義を満たした上で、新しくマイホーム(建物50平米以上、土地500平米以下)を購入したときに受けられる特例で、売却する不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が通算10年以上である必要があります。
本特例の適用を受けると、売却価格のうち、新しくマイホームを購入した価格と同額部分の課税が繰り延べられます。つまり、3,000万円で売却して、4,000万円のマイホームを購入したときは、売却時の譲渡所得税は繰り延べられるため、税額は0円となります。ただし、上手に使えば大きなメリットが得られますが、あくまでも次回に課税が繰り延べられるだけのため、よく考えて利用する必要があります。
本特例の適用を受けると、売却価格のうち、新しくマイホームを購入した価格と同額部分の課税が繰り延べられます。つまり、3,000万円で売却して、4,000万円のマイホームを購入したときは、売却時の譲渡所得税は繰り延べられるため、税額は0円となります。ただし、上手に使えば大きなメリットが得られますが、あくまでも次回に課税が繰り延べられるだけのため、よく考えて利用する必要があります。
特別控除・特例の要件
特別控除・特例を受けるための要件は以下のうち、どれかを満たしていることです。いずれも「居住用財産」、つまり、マイホームの売却である必要があります。
3,000万円特別控除とは
3,000万円特別控除とは、前述したとおり、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で、不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）に対し、3,000万円までは課税対象から除外できるというものです。
先に計算した事例（売却価格3,000万、その不動産を取得する際に要した費用1,000万円、売却に要した費用100万）で、3,000万円特別控除の適用を受けられたとすると、下表1のように税額が0円となります。また、同じ不動産を7,000万円で売却できたとすると、下表2のようになります。
※()税額は、譲渡所得×20.315％で計算
先に計算した事例（売却価格3,000万、その不動産を取得する際に要した費用1,000万円、売却に要した費用100万）で、3,000万円特別控除の適用を受けられたとすると、下表1のように税額が0円となります。また、同じ不動産を7,000万円で売却できたとすると、下表2のようになります。
※()税額は、譲渡所得×20.315％で計算
| 表1 | |
|---|---|
| 譲渡価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | －1,000万円 |
| 売却費用 | －100万円 |
| 特別控除 | －3,000万円 |
| 譲渡所得税(*) | 0円 |
| 表2 | ||
|---|---|---|
| 特例適用なし | 特例適用あり | |
| 譲渡価格 | 7,000万円 | 7,000万円 |
| 取得費 | －1,000万円 | －1,000万円 |
| 売却費用 | －100万円 | －100万円 |
| 特別控除 | 0万円 | －3,000万円 |
| 譲渡所得税(*) | 約1,199万円 | 約589万円 |
特例の適用があるかないかで、税額は実に約610万円もの差が出てきます。3,000万円特別控除は、メリットの大きい特例ですが、居住用財産の定義に当てはまれば、所有期間等の制限はありません。家を売るときは、まずは居住用財産の定義に当てはまるかどうか確認し、3,000万円特別控除を受けられるかを確認すると良いでしょう。
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不動産売却で損失が出たときに受けられる2つの特例
不動産を売却したときの利益に対しては、一定の要件を満たすことで特例を受けることができますが、不動産を売却して損失が出た場合に受けられる特例があります。損失が出たときの特例は2つありますが、この2つに関しても居住用財産の定義を満たしていなければなりません。
1. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の要件は以下の通りです。
本特例を受けると、不動産を売却して損失があるときに、給与所得など他のプラスの所得と相殺することができ、相殺してもなお損失が残る場合には、本特例の適用を受けた後3年間、損失を繰越すことができます。たとえば、2,000万円で売却した不動産が取得費として3,000万円、譲渡費用として100万円かかっていた場合には1,100万円の損失ですが、本特例の適用を受けることで300万円の給与所得など、他の所得と損益通算できます。
本特例を受けると、不動産を売却して損失があるときに、給与所得など他のプラスの所得と相殺することができ、相殺してもなお損失が残る場合には、本特例の適用を受けた後3年間、損失を繰越すことができます。たとえば、2,000万円で売却した不動産が取得費として3,000万円、譲渡費用として100万円かかっていた場合には1,100万円の損失ですが、本特例の適用を受けることで300万円の給与所得など、他の所得と損益通算できます。
| 譲渡損失 | 2,000万円－(3,000万円－100万円)＝－1,100万円 |
|---|---|
| 損益通算 | －1,100万円－300万円(給与所得)＝－800万円 |
上記例では、給与所得と相殺してもなお800万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。平成26年に売却し、給与所得300万円がずっと続くと仮定すると、平成27年で譲渡損失が残り800万円、平成28年で500万円、平成29年で200万円、平成30年で0円の損益通算が可能です。そして、平成30年には100万円に対する所得税、住民税を支払う必要があることになります。
| 損益通算 | 譲渡損失 | |
|---|---|---|
| 平成27年 | －1,100万円－300万円(給与所得) | －800万円 |
| 平成28年 | －800万円－300万円(給与所得) | －500万円 |
| 平成29年 | －500万円－300万円(給与所得) | －200万円 |
| 平成30年 | －200万円－300万円(給与所得) | 100万円 |
2. 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、基本的な内容は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と同様です。本特例との違いは、「売却する不動産に一定額以上の住宅ローン残高があること」と、「買換え資産の購入」が要件となっていないことです。
譲渡税控除の特例の要件に当てはまるなら
いまが売却のタイミングと捉えてもよいでしょう。
その他の特別控除・特例
その他、不動産を売却したときの特別控除や特例にはさまざまなものがあります。
1. 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
被相続人(亡くなった方)のマイホームだった不動産を売却したときに3,000万円の特別控除を受けられる特例で、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却する必要があります。なお、売却不動産が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることや、被相続人(亡くなった方)以外に同居人がいなかったことが条件です。
2. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
平成21年に取得した土地ならば平成27年以降、平成22年に取得した土地ならば平成28年以降に売却することで、1,000万円の特別控除を受けられるという制度です。平成20年に起こったリーマンショックによる景気後退を防ぎ、不動産流通を活発化する目的で施行されました。
3. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
土地収用など、公共事業などのために土地建物を売ったときに5,000万円の特別控除を受けられる特例です。公共事業施行者から買取の申出があったときから6ヶ月以内に売却されたなどの要件を満たす必要があります。
4. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
国や公共団体などが行う土地区画整理事業のために売却した不動産に対し、2,000万円の特別控除を受けられる制度です。土地区画整理事業に関する都市計画が定められていない場合は30ヘクタール以上、重点供給地区内の場合は15ヘクタール以上であることなどが条件です。
5. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
地方公共団体や都市再生機構などの行う特定住宅造成事業などのために土地を売却したときに1,500万円の特別控除を受けられる制度です。地方公共団体による宅地の造成や土地収用事業における収用の対賞地などに対して適用されます。
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
農業振興地域内にある農地を、農業委員会のあっせんにより売却した場合などに、800万円の特別控除を受けられる特例です。農地等の譲渡にあたって、譲渡先の農業経営の規模拡大が望ましい方向に進むことを助長するために受けられる特例です。
特別控除・特例を受けるための手続き方法と必要書類
特別控除・特例を受けるためには、必要書類を準備して確定申告しなければなりません。必要書類は、確定申告書（分離課税用）、譲渡所得の内訳書、住民票の写しなどがあります。詳しくは国税庁のホームページで確認するようにしましょう。
手続きのための確定申告は必ず行いましょう
確定申告の期間は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間です。特別控除・特例を受けるためには必須となりますので、必要書類を準備して必ず行うようにしましょう。
よくある質問
- 特別控除や特例が受けられない場合ってどんなとき？
- 特別控除や特例は、併用・重複すると適用されないことがあります。たとえば、3,000万円特別控除と特定の居住用財産の買換え特例は併用できません。また、3,000万円特別控除、特定の居住用財産の買換え特例共に、住宅ローン控除との重複適用ができません。売却不動産を購入したときに、住宅ローン控除の適用を受けている場合は、住宅ローン控除の終わる10年以内の売却だと重複する可能性があるため気を付けましょう。
- 特別控除・特例の併用ってできるの？
- ほとんどの場合、特別控除・特例の併用はできませんが、中には併用できるものもあります。たとえば、3,000万円特別控除と10年超の居住用財産の特例の併用です。3,000万円の特別控除を受けた後の課税譲渡所得に対して、課される税率を低くできるため、大きな節税につながります。
- 3,000万円特別控除って繰り返し適用できるの？
- 3,000万円特別控除は繰り返し適用することが可能です。ただし、前年、前々年に受けていないことが条件になります。3,000万円特別控除を受ける場合は、前年、前々年に適用されていないことを確認してから申請するようにしましょう。なお、10年超の居住用財産の特例についても重複適用が可能です。
- 店舗併用住宅を売却したときも3000万円特別控除が適用できる？
- 店舗住宅併用の場合でも3,000万円特別控除は適用されます。ただし、店舗併用住宅のうち居住の用に使っていた部分に限る、というのが条件です。なお、居住の用に使っていた部分が全体の90％以上を占める場合は、全体を居住の用に使っていたものとして特例を受けることができます。
まとめ
不動産の売却時に課税される譲渡所得税について、3,000万円特別控除を中心に、その他いくつかの特例をご紹介しました。不動産売却でかかる税金はさまざまな軽減方法が用意されているからこそ、どの方法を選ぶかによって納税額が大きく変わります。事前に、どの特例の適用を受けることができ、どの特例を受ければ税額はいくらかを計算し、よりお得になる方法を選択するようにしましょう。
家を売って利益が出ると税金を支払う必要がありますが、
条件によって控除や特例を受けられます。
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監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
