土地売却を成功させるために!事前準備と注意点をわかりやすく丁寧に解説!

  • 公開日:
  • 2013年05月01日
  • 更新日:
  • 2020年08月25日
土地売却を成功させるために!事前準備と注意点をわかりやすく丁寧に解説!
「親から相続した実家の土地・・・田舎に帰ることもないし、メンテナンスも出来ないから手放そうかな・・・」とお悩みの方へ。この記事では、土地を売る際に必要な手続きの方法や流れ、費用など事前に把握しておくべき情報をわかりやすくまとめました。また、古家がある場合、相続した土地の場合など、土地売却ならではの注意すべきポイントを解説します。なるべく早く、高く、土地売却を成功させるための事前準備にお役立てください。

土地の売却において、不動産会社選びは重要なポイントです。
強みや得意なエリアをしっかりと把握し、最適なパートナーを選びましょう。

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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

土地を売るならまず流れを把握しておこう

はじめに、土地売却の流れについてお伝えいたします。大きな流れはマンションや一戸建てと同じですが、土地ならではのポイントに重点を置いて、ご紹介していきますね。

1.情報収集

土地の売却を考え始めたら、不動産会社に相談する前に、ご自身で情報収集をしましょう。土地を売る場合、立地条件はもちろんですが、隣接地との境界確認の有無、更地か古家付きか、相続した土地かなどがポイントとなります。まずは土地の情報をひとつずつ整理していきましょう。

2.必要書類の準備

事前にできる準備として、売却に必要な書類や資料を手元に集めておきましょう。本人確認のための「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」、登記の際に必要な「登記権利書」または「登記識別情報」、税額確認のための「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」を用意しておきましょう。

また、土地の場合には隣接地との境界など、正確な情報を求められるため、ご自分の土地の範囲がわかる「土地測量図・境界確認書」の有無もあわせてチェックしましょう。測量には時間と費用がかかるため、境界がはっきりしていない場合は事前に作成しておくことをおすすめします。相続によって親から譲り受けた土地の場合は、土地の所有者名義を確認できる「不動産登記簿(登記事項説明書)」を法務局から取り寄せましょう。

必要書類の詳細は以下のページを合わせてご確認ください。

3.一括査定をする

情報収集・事前準備が整い、必要書類が揃ったら、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社へ土地の査定の依頼を行います。不動産会社によって、査定基準が異なるため、複数社に依頼することをおすすめします。

土地査定については以下の記事で詳しくお伝えしています。

4.不動産会社と媒介契約を締結

一括査定をした不動産会社の中から、売却のサポートをしてくれるパートナーとなる業者を決定します。不動産会社選びに迷った場合は、査定価格のほかに、土地売却実績の豊富さや、周辺の売却実績の有無などを参考にしましょう。

不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットを確認し、慎重に選びましょう。

契約形態の詳細は以下のページを合わせてご確認ください。

5.売り出し価格を決める

媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。売り出し価格は自由に決めることができますが、査定価格を参考に、不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞いて、実際の市場の状況を客観的に把握して決めていきましょう。

6.売却活動開始

売り出し価格が決まったら、売却する土地情報の開示を進め、売却活動を開始します。

7.価格・条件交渉をする

購入希望者が現れたら、媒介契約をした不動産会社を通じて購入申込書が届きますので、価格や条件面を確認し、不動産会社と相談・検討しましょう。

8.契約・土地の引渡しをする

晴れて双方の合意ができたら、いよいよ売買契約を締結します。「売買契約書」や「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は、不動産会社が作成してくれます。

契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、「売買契約書」の内容を確認し合い調印し、手付金を受け取ります。引き渡しの際は、売買代金を受け取り、必要な書類を買主に渡します。

確定申告を忘れずに!

土地を売却した翌年は、所得を申告する確定申告を忘れずに行いましょう。サラリーマンの場合、普段は確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合には必ず申告する必要があります。

売却益が出た場合は「譲渡所得の確定申告」、売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」となります。詳しくは以下の記事をご参照ください。また、条件によっては「特例による特別控除」により税金の軽減措置を受けられる場合がありますので、併せて確認が必要です。

土地売却にかかる費用は?

事前の準備から、契約・引渡しまで、一連の流れをざっと説明しましたが、土地の売却には手数料や税金などの諸費用がかかることも覚えておきましょう。

費用の一覧

土地売却時には、条件や場合によりその他の費用や手数料がかかります。

1.仲介手数料不動産会社に支払う手数料
2.繰上げ返済手数料ローンが残っている際に支払う、一括返済する際の手数料
3.測量費用地積測量図を作成する際に、土地の大きさを測るためにかかる費用
4.解体費用土地を更地にして売却する際の古家解体にかかる費用

不動産売却にかかる費用に関しては以下の記事で詳しく解説しています。

税金の一覧

土地の売却時には、大きく分けて3つの税金が発生します。売価がそのまま利益となるわけではないので事前に確認し、把握しておきましょう。

1.印紙税売買契約書に貼付する印紙代
2.抵当権抹消の登録免許税ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金
3.譲渡所得税(所得税・住民税)土地を売却して利益が出た場合に納める税金

不動産売却時の税金については以下の記事で詳しく解説しています。

土地をより良い条件で売るための5つの事前準備

続いて、より良い条件で土地を売却するために、押さえておきたい事前準備のポイントを5つご紹介していきます。

1.土地相場を把握しておく

土地売却の際は、できるだけ早く、高く売るために、客観的に自分の土地の価値はどれくらいなのかを事前に調べておきましょう。相場に見合った価格戦略は土地売却の成功に欠かせないものです。土地の適正価格を把握していれば、価格設定を誤ってなかなか売れないという事態を避けることや、値下げ交渉にも慌てずに対応することが可能です。土地の評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」にて調べることができます。また、実際の取引価格については国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して、確認してみましょう。
土地価格の調べ方については以下の記事に詳しく掲載しています。

2.土地の書類をもれなく揃えておく

不動産売却の流れの章でも述べた通り、様々な手続きをスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。とくに、売主が持ち主であることを示すための「登記権利書」や「登記識別情報」などは必須です。権利関係が複雑だったり、境界がはっきりしない場合は対応に時間がかかることが予想されますので、余裕をもって取り掛かりましょう。

3.土地売却が得意な不動産会社を選ぶ

土地売却において、仲介してくれるパートナーとなる不動産会社選びはとても重要なポイントです。知名度や規模にこだわらず、得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社と選ぶようにしましょう。そのためにも、複数の不動産会社の話を聞き、比較・検討することをおすすめします。

不動産売却を有利に進める業者の選び方のポイントは以下の記事をご参照ください。

4.土地のアピールポイントを整理しておく

土地を売るにあたり、できるだけスピーディに高価格で売りたいのは売主共通の希望ではありますが、買主も同様に良い土地を良い価格で買いたいと願っています。不動産の売買は売主と買主との信頼関係が基本ですから、土地に関する情報をきちんと説明できるように整理しておきましょう。とくに売却理由についてはできるだけ正直に伝えることが大切です。

5.土地をキレイな状態にしておく

空いている土地は長い間放置しておくと、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりして印象が良くない状態になってしまうことが多いです。購入希望者に現地案内をする際、あまりに荒れ放題だと、いくら他の条件が良くても印象が悪くなってしまいます。そのまま購入希望に繋がっても、減額交渉をされる場合もありますので、現地案内が決まった際には土地の状態をキレイにして良い印象を与えるようにしましょう。

こんな土地を売りたいときは注意!

土地売却は金額が大きいこともあり、ちょっとした確認を怠ると重大なトラブルを引き起こす原因となります。事前に注意できるポイントは確認をして、一括査定を行う前にクリアにしておきましょう。

隣接地との境界が明確でない場合

土地の売却において、隣接地との境界をハッキリさせていない場合はトラブルの原因につながります。土地の境界については、コンクリートなどで作られた「境界標」の設置と、隣接地との境界が明記された「境界確定図」の取得が必要です。「境界標」がない場合、土地家屋調査士に依頼して設置することができます。

また、法務局から地図(公図)を取り寄せて、隣接地との境界を確認し、売却を進める前に隣接地との境界をはっきりさせて、「境界確定図」を取得し、土地の状態を明確にしておきましょう。

古家付きの場合

土地を売却する場合、古家を残したまま売却するか、古家を解体して更地で売却するか迷う方が多いようです。下記にて、古家付きの状態で土地を売却した際のメリット・デメリットをまとめてみました。
更地で売却をする場合には別途解体費用がかかるため、双方のメリット・デメリットを把握した上で、不動産会社と相談して決めましょう。

土地売却に関するよくある質問をまとめてみました

土地売却の際によくある質問をまとめてみました。是非参考にしてみてください。

相続によって取得した土地を売却する場合に必要なことは?

土地売却で多いパターンは、親からの相続で譲り受けた土地です。そもそも土地を売ることができるのは、その土地の所有者で「不動産登記簿(登記事項説明書)」に記載されている名義人のみとなります。どんなに近しい親族であっても、登記簿の名義が本人でない限り、土地の売却はできませんので事前に確認しておきましょう。土地の名義人(親)が亡くなったあと、相続登記を行わずに名義人が親のままになっている場合もあるので、土地を相続した場合は、まず相続登記を行いましょう。

登記申請書と、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの添付書類を法務局(登記所)に提出して手続きをします。ご自身で行うこともできますが、多くの添付書類を揃えたり、度々、法務局に出向かねばならないなど、かなりの労力と時間を要します。そこで、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的です。

相続した不動産の売却については以下の記事で詳しく触れています。

個人間でも土地の売却はできるの?

個人間でも土地の売却を行うことはできますが、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。例え境界標がしっかり存在していたとしても、境界標が隣地とのブロック塀の中央にある場合、そのブロック塀の所有者は誰なのかなど、境界についての法的なトラブルに巻き込まれる可能性も少なくありません。

また、個人間で土地の売却を行うと、売却に関する契約書をすべて自分で作成したり、売却後に発生した瑕疵担保責任を負ったりする場合もあり、その都度それぞれの専門家や担当者に相談をする可能性もでてきます。仲介手数料がかからないというメリットもありますが、個人で売却を行うよりも、プロである不動産会社に仲介に入ってもらい、なるべくトラブルがないように、スムーズに気持ちよく進めていくことをおすすめします。

なかなか買い手がつかない場合はどうしたらいい?

土地が売れない原因はさまざまですが、主に「価格の問題」「不動産会社の問題」「土地の問題」の3つに当てはまるケースが多いと考えます。

「価格の問題」については、前述の事前準備のポイントを参考にミスマッチを解消することで買い手が現れるかもしれません。契約中の不動産会社が熱心に売却活動をしていないことで売れない「不動産会社の問題」の場合は、契約形態を見直すか、思い切って仲介会社を変えることを検討してみましょう。「土地の問題」は、そもそも需要がない立地だったり、法的規制で売りにくいケースもあるので一概にはいえませんが、地質・地歴などの調査や、地盤改良などの整地工事で改善が見込める場合は検討してみても良いでしょう。

それでもなお売れず、どうしても手放したい場合は、不動産会社による「買取」もあります。買取の場合、仲介で売却する価格の6割ほどの価格まで下がってしまうので注意しましょう。詳細は下記の記事をご参照ください。

ローン返済が残っている土地はどうやって売却する?

ローン返済が残っている抵当権付きの土地では、いつ不渡りがあり、売却されるかわからないため、買い手がつきにくくなります。売却前にローンを完済して抵当権を外してしまえばよいのですが、それができなくても、住宅ローンを完済することを条件として売却することは可能です。また、売却した費用を返済にあてたり、買い替えの場合は残債を新規のローンに上乗せする買い替えローンを利用することができます。

詳しくは以下の記事をご参照ください。

共有名義の土地は売却できる?

相続した土地など、複数人の共有名義の土地を売却するには共有者全員の同意が必要です。売買契約書には共有者全員の署名捺印をし、共有者全員の合同売却となります。もしくは共有持ち分のみ売買することも可能ですので、まずは登記事項証明書で持分割合を確認しましょう。通常の売却と同様に、売買契約を結び、売買代金の受け渡しと同時に所有権の移転登記を行います。持分割合に応じて土地を文筆したのちに売却する方法もあります。

共有持ち分の売却に関しては以下の記事をご参照ください。

まとめ

土地売却の際に必要な事前準備、資料、税金や費用などのポイントや注意点をご紹介いたしました。土地売却の経験は、ほとんどの方が一生に一度あるかないかの大きなイベントです。トラブル無く、スムーズに気持ちよく進めていきたいですよね。そのためにも、売却のパートナーとなる不動産会社選び、出来る限りの準備と土地売却に関する情報を知っておくことが大切です。

土地の売却において、不動産会社選びは重要なポイントです。
強みや得意なエリアをしっかりと把握し、最適なパートナーを選びましょう。

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坪 義生

監修坪 義生

【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士

明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。

社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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