マンション売却を成功させるための4つポイント

  • 公開日:
  • 2013年5月1日
  • 更新日:
  • 2018年6月7日
マンション売却を成功させるための4つポイント
マンションの売却をお考えの方へ、売却の方法・流れを徹底解説!マンション売却を成功させるためのポイントや注意点と合わせて、売却時に必要となる手続き、売却後の税金や確定申告のことなど、はじめから終わりまで、マンション売却のイロハをご紹介いたします。

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※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

マンション売却の流れ

まずは、マンション売却の流れについておさらいをしておきます。
準備
Step1.情報収集
Step2.必要書類の準備
査定
Step3.一括査定をする
媒介契約
Step4.不動産会社と媒介契約を締結
売却活動
Step5.価格を決める
Step6.売却活動の開始
Step7.価格条件交渉をする
契約・引渡し
Step8.売買契約・物件引渡し

大きく分けると、マンション売却の流れは上記8つのステップがあります。それではそれぞれのステップについて、どのような対応が必要か確認をしていきましょう。

Step1:情報収集

まずは、より良い条件でマンション売却をするためには、情報収集と事前準備が重要です。不動産会社に相談をする前に、売却を考えているマンションがどれくらいで売れるのか、 指定流通機構(REINS) の取引情報検索や不動産情報サイトで売り出し価格や相場を自分で調べてみましょう。

Step2:必要書類の準備

続いて査定を依頼するタイミングで必要書類を準備しておきましょう。身分証明書や実印、印鑑証明書などの売主に関する書類、権利書と呼ばれる物件の所有者であることを証明する権利に関する書類、マンションの管理規約や修繕積立金・管理費などの維持費など建物に関する書類、大きく分けるとこれら3つの書類が必要となります。

必須ではありませんが、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書、最近では物件構造等を客観的に示す住宅性能評価書なども、購入検討者にとっては、物件選択の決め手のひとつとなるため、できる限り準備をしておきましょう。

必要となる書類一覧はこちらのページでまとめています。
不動産売却に必要な書類チェックリストとポイント

Step3:一括査定をする

Step1である程度相場が掴めたら、一括査定サービス等を利用し、複数の不動産会社へ査定依頼を出しましょう。ご自身で調べた相場と査定価格が大きくかけ離れていないか、査定価格に対して根拠提示はあったか、など、なぜその価格設定がされたのか説明を受けるようにしましょう。なお、一括査定のタイミングから信頼できる不動産会社探しは始まっています。

Step4:不動産会社と媒介契約を締結

続いて査定を出してくれた不動産会社から仲介を依頼するパートナーを決めます。

Step3の査定価格のほかに、市場動向や周辺の売買実績の有無などを参考に、不動産会社を選びましょう。不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約形態は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介と大きく分けて3つありますので、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

不動産会社の選び方に不安のある方はこちらのページで詳しく解説しています。
不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント

Step5:価格を決める

媒介契約を締結したら、売り出し価格を設定します。ご自分の希望額、不動産会社から提示された価格、周辺相場と合わせて、周辺の売却事例やタイミングなどを踏まえて、売り出し価格を決めましょう。

Step6:売却活動の開始

売り出し価格が決まったら、次は内覧準備をします。住み替えを前提に売却をする場合、一般的には居住中の室内を案内することとなります。売却にあたってリフォームをする必要はありませんが、購入検討者に少しでも良い印象を持ってもらうためにも、最低限の掃除や整理整頓はしておきましょう。

Step7:価格条件交渉をする

購入希望者が出てきたら、不動産会社を通じて、購入申込書が届きます。価格や条件面について納得できるか否かを検討し、こちら側の条件をしっかりと伝えましょう。合わせて、改修箇所の負担有無や引き渡し時期などを決めていきます。

Step8:売買契約・物件引渡し

最終的な細かい条件の刷り合わせが終わり、双方合意ができれば売買契約を締結します。その後、引越しなどの退去手続き、ローンの解約・抵当権の抹消手続きを済ませ、物件の引渡しが完了します。

マンション売却を成功させるための4つのポイント

マンション売却の一連の流れをご紹介いたしましたが、この章の中ではマンション売却を成功させるために抑えておきたい重要なポイントを4つご紹介いたします。

1.価格相場を知る

これからマンションを売却するのであれば、そのマンションに似た立地や状態ではどれくらいの価格で売り買いされているか、市場を理解しましょう。最寄り駅のマンション相場はどうか?築年数が似ているマンション相場はどうか?不動産情報サイトやチラシなどを参考に調べましょう。そして、査定結果として複数出てきた価格と相場から適切な売却価格を設定しましょう。

2.よい不動産会社(パートナー)を見つける

マンション売却の成否を決めるのは、不動産会社選びに掛かっているといっても過言ではありません。不動産会社の中には、分譲マンションに強い会社、賃貸に特化した会社、売買に強い会社など、それぞれ“種類”と“得意分野”があります。

また、会社の規模についても、全国ネットワークを持つ大手がよいとは一概には言えません。地域密着の地元の不動産会社の方が周辺事情を詳しく知っていたり、親身に相談に乗ってくれることもあります。もちろん、担当者との相性もあるでしょう。

よい不動産会社を見つけるために、自分で調べること、そして、一括査定を通じて、複数の不動産会社の情報を聞くことが得策と言えるでしょう。

3.アピールポイントの整理する

第三者視点で物件のアピールポイントを考えることが大切です。大規模マンションであれば充実した共有施設や広い中庭、エントランスが魅力に映ることでしょう。そうでなくても、共有部が清潔であることは大きな魅力になります。また、物件の耐震・免震構造といった建物構造や、最寄り駅周辺の雰囲気、公共交通機関や学校・病院・公園などの周辺環境もアピールポイントになります。主観と客観の両面で物件のアピールポイントを整理しておくことが重要です。

4.内覧対応をする

購入検討者は、写真ではわからない部屋の損傷やにおい、雰囲気を確認するために、お部屋を内覧し、自分が住んだ場合の居住イメージを膨らませます。高額なお買い物ですから「現物を見ないで買います!」なんて事はまずありません。

事前に掃除・整理整頓を行い、内覧当日はしっかりと換気をして、においがない状態にしましょう。バルコニーを重要視している方も多いので、掃除を忘れないようにしましょう。どんな人が住んでいたマンションなのか?ということも購入の決め手のひとつになります。いざ見学者を迎えるときには、明るい対応を心がけましょう。
※購入希望者を招いて実際の部屋を見学して貰うことを内覧(内見)と言います。

マンション売却の注意点

マンションを売却する理由として、最も多いのが「住み替え」と言われています。ここでは、「住み替え」事例のほかに、マンションを売却する上での注意点をシチュエーションに沿ってご紹介いたします。

住み替えの場合

結婚や子供が生まれたタイミングなど、家族構成の変化に伴い、現在住んでいるマンションを売却し、新しい住まいを検討する方は多いです。住み替えを前提に売却を検討している場合、いま住んでいるマンションの売却が先か、新しく住む物件の購入が先か、タイミングが重要となり、どちらで売却を進めるかを事前に決めておく必要があります。

1.売却を先行させる場合
必ずしも売り急ぐ必要がないため、希望の価格で売れる可能性がある一方で、売却決定後、新居に移るまでの期間において、仮住まいが必要となるケースがあります。

2.購入を先行させる場合
住むところが決まっていないという不安感がなくなる一方で、短期間のうちに売却をしなければならないため、希望価格より安く売らざるを得ないケースがあります。

3.売却と購入を同時に進める場合
新居探しと売却を同時に進められるため、売却活動に掛かる時間は短く済みますが、どちらかが先に決まった場合に、売却(もしくは購入)を急いで決める必要があります。

それぞれメリット・デメリットを把握した上で、どのタイミングで売却すべきかをイメージをしておくことが重要です。

売れやすい時期ってあるの?

マンションが売れやすい時期は、1~3月の春先と9~11月の秋口と言われており、入学、転勤、異動など変化のあるタイミングです。売却時期に関しても、たとえば、売れやすい時期に市場に出したり、一方で、この時期で売れ残ってしまう場合は値下げの検討が必要など、価格設定のポイントとしてみておくのもよいでしょう。

タイミングについて詳しくは、以下のページにて詳細を説明をしています。
不動産の売却と購入のタイミング - 3つのパターンとメリット・デメリット

ローン残債がある場合

ご自身でマンション購入をされている場合、住宅ローンを返済中の方も多いことと思います。ローン残債がある場合でも売却はできるのでしょうか。

結論からお伝えしますと、ローン残債がある場合でもマンションの売却は可能です。通常、住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる物件に対し抵当権を設定します(抵当権とは、万が一ローンの返済ができなかった場合の担保のことです)。

売却をするには、この抵当権を抹消する必要があり、抹消するための条件がローンの完済となります。売却で得た利益がローンの完済費用に当てられるわけですが、当然、売却価格がローン残債に満たない場合もあるでしょう。その場合には、新たに購入予定の物件価格に不足分を上乗せした金額を借り入れ額とする買い替えローン(住み替えローン)を組むことで、住み替えをすることもできます。

しかし、実質、新たに購入予定の物件価格にローン残債が上乗せされるわけですから、月々のローン負担も増えることとなります。これらのことから、ローン残債がいくら残っているのか、そしてご自身の物件が「いくらで売れるのか」を知る必要があり、住み替え予算もそれに応じて検討する必要があるということです。
まずは、住宅ローンを契約している金融機関に事前に相談してみることをおすすめします。

ローン残債がある場合の売却方法については、以下のページにて詳しく説明しています。
ローンが残っていても不動産は売れる?

マンション売却の諸費用

マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。仲介手数料をはじめ、銀行に支払う費用、司法書士に支払う費用などがありますので、売却時、どれくらいの費用が必要となるのかは、事前に把握しておきましょう。

マンション売却に関わる”手数料”

仲介手数料
仲介手数料とは、売却が成立した際に不動産業者に支払う成功報酬のこと。

売買代金によって報酬割合が変わりますが、一般的には、「売買代金×3%+6万円+消費税」と覚えておくと良いでしょう。
仲介手数料に関して詳しくはこちらの記事で説明しています。
不動産の仲介手数料とは - 計算方法は?値引きはできる?

司法書士費用(抵当権抹消費用)
抵当権抹消費用とは、設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用のこと。

住宅ローンでマンションを購入している場合、通常その物件を担保としてローンが組まれます(=抵当権の設定という)。抵当権が残ったままでは売却をすることが出来ないため、住宅ローンの残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。

一般的には司法書士に依頼することが多いですが、その場合には、おおよそ2万円前後といわれています。

ローン返済に関わる費用(ローン残債がある場合)
「ローン残債がある場合」でご説明した通り、売却と同時にローン完済をする必要があります。ローン残高すべてと、繰り上げ返済の手数料として、おおよそ5千円程度が必要となります。

続いて売却時に発生する税金についてご紹介いたします。

マンション売却に関わる“税金”

マンション売却をする場合、必ず発生する税金と、利益が出た場合のみ発生する税金と大きく分けて2種類があります。

必ず発生する税金

印紙税
契約書を作成する際に必要となる税金のこと。印紙税の額は、売買価格によって異なり、1,000 ~5,000万円であれば20,000円、5,000万~1億円であれば60,000円となります。

売却により利益が出た場合に発生する税金

譲渡所得税 / 住民税
お手持ちのマンションを売却し、諸々の諸費用を差し引いた際に利益が出た場合には、その利益を譲渡所得として上記2つの税金が発生します。
※利益=購入時の価格より売却時の価格が上回った場合

例えば、4,000万円で購入したマンションが4,500万円で売却できた場合、課税対象となるのは、差額の500万円です。購入時に掛かった諸費用があれば、更に差し引くことが可能です。

また、一定の条件はありますが、居住用マンションであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。上記の例で行くと、譲渡所得は500万円ですから3,000万円特別控除で譲渡所得は実質0円となるため、譲渡所得税も住民税も掛からない、ということとなります。

詳しくはこちらのページで解説をしていますので参考にしてください。
不動産を売却したらどんな税金がいくらかかる?

マンション売却後の確定申告について

上記でご紹介した通り、利益が出た場合には、その利益は所得となりますので、確定申告をする必要があります。税法上では、譲渡所得として区分され、事業所得や給与所得とは別に計算をする必要があります。

また、所有期間によって軽減税率の特例を受けることができるケースもありますので、具体的に売却による譲渡所得がいくらになるかを計算した上で、必要な手続きを行いましょう。

確定申告の流れについては、こちらのページで詳しく説明しています。
売却による利益も確定申告が必要

マンション売却事例

不動産を売却をする、ということ自体、人生の中で何度も経験するようなものではありません。不動産売却の成功例・失敗例のページでは、4人の売却事例を紹介しています。
売却を検討するなら知っておきたい!不動産売却の成功例・失敗例

マンション売却に関するよくある質問

こちらの章では、マンション売却に関するよくある質問をまとめています。

Q.売却するのと賃貸に出すのとでは、どっちがいいですか?
A.売却を検討中のマンションの住宅ローンがすでに完済されているのであれば、賃貸に出すこともひとつの選択肢といえます。賃貸は、資産を所有しつつ、継続的な家賃収入が得られる可能性があります。
しかしながら、空室リスクとは常に隣合わせであり、管理費・修繕積立金など毎月の支出が発生する可能性もあります。一方、売却の場合、売却益に対する税金の支払いが一度あるだけで、以降発生する支出はありません。ただし、市況が悪化している場合には、相場も下がっていることが考えられるため、売却時期の見直しが検討材料として入る可能性はあるでしょう。

Q.内覧対応に際してリフォームをした方がいいのですか?
A.内覧対応のポイントとして、できるだけお部屋の状態は良く見せる方が良いとお伝えしましたが、必ずしも、リフォームをする必要はありません。その理由のひとつに、売買価格に左右されるのはリフォームの有無ではなく、立地や築年数が大半であり、マンション購入者のほとんどは自分たちで新たにリフォームをすることが前提であることが多いからです。
当然、リフォームを行う前提であったとしても、あまりにも状態が良くない場合(例:壁に穴が空いている、ドアノブが壊れている等)には、心象が悪いですし、値下げ交渉の材料とされる可能性もあります。そのため最低限の改修は行った方がよいですが、お部屋全体をリフォームすることが、売却価格のアップに繋がるとは限りません。

Q.ローンの滞納がある場合でも売却はできますか?
A.ローン残債を抱えた上でローンの支払いが厳しい場合にも売却の検討は可能です。ただし、すでに滞納が始まっている場合には、最悪の場合、お手持ちのマンションが差し押さえられ、競売に掛けられる可能性があるため、なるべく早い段階で相談をしましょう。
住宅ローンの返済が厳しいなら競売で住宅を処分される前に任意売却を

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マンション売却についてご紹介をしてまいりました。事前準備から不動産会社選び、売却活動と流れを理解していれば、その時々でやるべきことが明確になります。今回は、住み替えによる売却を考えている方の事例を中心にご紹介してきましたが、シチュエーションが変わっても基本的な流れは同じです。

スマイティのマンション売却査定を利用すれば、複数の不動産会社へまとめて査定依頼を出すことができます。大手不動産会社から地域に密着した不動産会社まで約900社と提携しています。一括査定を利用いただくことで、相場感を掴み、条件の良い不動産会社、親身になってくれる担当者を見つけてくださいね。

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【監修】キムラミキ

【監修】キムラミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、株式会社優益FPオフィスでの業務委託・スタッフ経験を経て、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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