不動産査定の方法と事前にチェックしておきたい4つのポイント!

  • 公開日:
  • 2018年7月12日
  • 更新日:
  • 2018年7月12日
不動産査定の方法と事前にチェックしておきたい4つのポイント!
不動産の売却を考える上で売出価格の設定は非常に大切です。不動産の査定は、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、どのような方法で査定が行われ、どのような基準で査定価格は算出されているのでしょうか。本記事では、一般的な不動産査定の方法のご紹介と合わせて、不動産会社へ査定依頼をする時にチェックしておきたいポイントをご紹介します。

査定の基準を知ること、売出価格の設定にあたっての相場感を知ることが大切です。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

不動産査定とは

不動産査定は、不動産会社に査定を依頼することで始まります。不動産会社は不動産査定の結果、依頼者に査定を気に入ってもらえれば媒介契約を締結するため、無料で行われるのが一般的です。

不動産会社は媒介契約を締結した後に売却活動を行い、契約が成立すると晴れて報酬を受け取るという制度をとっています。売主としては、売却物件に関する情報をしっかりとお伝えすることで売却を進めやすくなります。

一般的な査定方法は2つ

不動産査定の方法としては、主に以下の2種類があります。

・簡易査定(机上査定)
・訪問査定(詳細査定)

それぞれ、詳しく見ていきたいと思います。

簡易査定(机上査定)

簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行うと言えば分かりやすいでしょう。簡易査定の依頼を電話やインターネットで受け取った不動産会社は、その立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを見て査定価格を算出します。

実際に現地を見ないため、建物の雰囲気が暗かったり、建物から駅までの間に電柱のない区間があったりしても発見されないことが多く、査定の精度は低くなりがちです。戸建ての場合は個別性が高く、簡易査定では正確な価格を出すことが難しいですが、都心のマンションの場合には似たような条件を持つ物件も多く、簡易査定でも精度の高い査定が出やすいと考えられます。

いずれにせよ、簡易査定はまだ売却の検討段階であるなど、おおよその査定価格を知りたいという方に向いている査定方法です。

訪問査定(詳細査定)

一方、訪問査定は詳細査定とも呼ばれる方法で、簡易査定と同じく書類上の査定も行った後、現地に足を運び建物の劣化具合や付帯設備の状況、駅から建物までの雰囲気など細かく確認します。簡易査定と比べてより精度の高い査定を受けることができますが、簡易査定が当日~翌日には結果が聞けるのに対し、訪問査定は1週間程時間がかかることが多いです。

不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める際には、訪問査定を行って算出した査定価格を用います。具体的に売却を考えている場合には簡易査定ではなく訪問査定を依頼すると良いでしょう。

何を根拠に査定価格は決まるのか

不動産の価格は以下の3つの手法を組み合わせて算出されています。

・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法

それぞれ、どのような手法で、どのような特徴があるのでしょうか?

詳しく見ていきたいと思います。

1.取引事例比較法

取引事例比較法は、売却する不動産と条件の近い不動産の過去の取引事例を選んで比較する方法で、マンションの査定に使われることが多いです。選んだ不動産の平均坪単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の坪数を掛け合わせ、その金額をベースに個別事情を考慮して査定結果を出します。

例えば、売却したい土地A50坪から東に400m位のところにある土地B30坪が600万円、Aから南に500m位のところにある土地C70坪が1,050万円、Aから北に1km位のところにある土地D40坪が800万円だった場合を考えます。

土地B(600万円÷30坪=20万円/坪)+土地C(1,050万円÷70坪=15万円/坪)+土地D(800万円÷40坪=20万円/坪)÷3=18.3万円/坪

B、C、Dの平均坪単価は18.3万円/坪なので、これに土地Aの坪数50坪を掛け合わせると50坪×18.3万円/坪=915万円となります。実際には、この価格をベースに間取りや方角、物件の現場や経済状況を考慮して査定価格を算出します。

上記を整理して表で説明すると、以下のようになります。

土地価格坪数平均坪単価
土地B600万円30坪20万円/坪
土地C1,050万円70坪15万円/坪
土地D800万円40坪20万円/坪

土地B、C、Dから平均坪単価を算出すると・・・

(B) 20万円/坪 + (C) 15万円/坪 + (D) 20万円/坪 ÷ 3 =18.3万円

この平均坪単価に土地Aの坪数を掛けると・・・

土地A50坪 × 18.3万円 = 915万円

2.原価法

原価法は今建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てた時にいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格と呼びます)。その価格から建物の老朽化分だけを差し引く(これを減価修正と呼びます)査定方法で、一戸建ての建物部分の査定に利用されることが多いです。

原価法は以下の計算式で計算を行います。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

再調達価格と法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

再調達価格(業者によって異なります)と法定耐用年数

構造 再調達価格法定耐用年数
木造15万円/㎡22年
軽量鉄骨15万円/㎡22年
重量鉄骨18万円/㎡34年
RC20万円/㎡47年

例えば、築15年、延床面積120㎡の木造住宅だった場合、120㎡×15万円/㎡×(22-15)/22で約573万円と価格を求めることができます。

一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、農地や林地を宅地に造成した場合は近隣の取引事例を元に造成工事費などを計上して土地の価格を査定することもできます。

3.収益還元法

収益還元法はその不動産が将来どのくらい稼ぎだせるのか、その収益力に基づき不動産を査定する方法で、投資用不動産の査定に用いられます。収益還元法には直接還元法とDCF法と呼ばれる方法があります。DCF法は「ディスカウントキャッシュフロー法」のことで、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割引く査定方法です。DCF法の方がより精密に査定を行うことができますが、計算が複雑なこともあり、多くの方が直接還元法を利用して価格を算出しています。

直接還元法は不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域の類似した物件の利回り(還元利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法です。ここでも、より簡単に計算できる直接還元法を例に計算していきます。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

例えば、還元利回りが8%のエリアで、年間家賃収入が100万円の物件であれば、100万円÷8%×100=1,250万円となります。

【閑話休題】一括査定で差が出ます

不動産査定の3つの手法についてお伝えしましたが、どの手法を用いるにしても、査定を依頼する不動産会社によって査定価格に差が出る可能性があります。例えば、取引事例比較法であれば、取り上げる類似物件に違いがあれば差が出ますし、原価法であれば再調達価格に、収益還元法であれば還元利回りを独自に設定しなければなりません。

また、実際にはこれら3つの手法で割り出した価格を直接査定価格とすることは少なく、最終的には経験に応じて価格が決定されます。

不動産査定時にチェックしておきたい4つのポイント

実際に不動産会社に不動産査定の依頼を出す際には、以下の4つのポイントに注意しましょう。

1.必要な書類が揃っているか

不動産査定をスムーズに進めるために、最初に必要な書類を一通り揃えておきましょう。

本人確認書類
物件の登記済権利書
固定資産税納税通知書
公図
壁芯面積(専有面積)が分かる資料(マンションの場合)

などの書類を揃えます。耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書等もあれば用意するようにしましょう。これらの書類は、査定時に揃っていればいるだけ正確な査定結果を得られやすくなります。

不動産査定時に必要な書類の詳細については、スマイティ内の別の記事でご紹介していますので参考になさって下さい。
不動産売却に必要な書類チェックリストとポイント

2. 不具合・修繕の必要性があるか

不動産を売却する際、その不具合や修繕状況を不動産会社に伝える必要があります。不具合や瑕疵がある場合、それが修繕可能なレベルなのかどうかを把握しておくことが大切です。これら、不具合や瑕疵については値下げのポイントになりうるものですが、しっかりと伝えておかなければ後々のトラブルになってしまう可能性があります。

また、仮に知らなかったとしても、不動産の売却時、売主は瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任は、建物に大きな不具合がある時に、買主から売主に修繕などを求めることのできるもので、売買契約書に「引渡しから1年間」など期間を設けて取り交わします。

3. リフォーム&ハウスクリーニングの必要性があるか

不具合・瑕疵と共通する内容でもありますが、大掛かりな改修リフォームや小さな改修ハウスクリーニングの必要があるかどうかを把握しておくことも大切です。当然、売却時の状態は良い方が良いのですが、リフォームした費用を売却価格に上乗せできることはそう多くなく、また、壁紙のリフォームなどは買主が気に入らなければ購入後に買主が張り替えすることもあるため、無駄な出費を増やしてしまうことになりかねません。

リフォームやハウスクリーニングは行った方が良いのか、行うのであればどの程度費用をかける必要があるのかは、不動産会社の担当者よりプロの目で判断してもらうようにしましょう。

4. 土地・一戸建ての場合、境界線が明確になっているか

一戸建てや土地の売買において、最もトラブルになりやすいのが境界線についてのトラブルです。査定後に話がまとまってから調べることもできますが、手間がかかるため、少なくとも境界線が明確になっているか、問題となる可能性がある部分があるのかを把握しておくことは大切です。境界線に問題のないことが分かれば、査定時間を短くすることにもつながります。

一括査定を賢く活用しよう

不動産査定は査定を行う不動産会社によって結果が異なるため、できるだけ複数の不動産会社に不動産査定を依頼することをおすすめします。その際は、一括査定サービスを利用すると簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できますが、以下の点に注意しましょう。

不動産会社によって査定価格が異なること

不動産査定は不動産会社や担当者によって査定結果が変わります。本記事では不動産査定の3手法についてお伝えしていますが、不動産の売買価格はあくまでも、売主と買主の希望価格の合致したところで決まります。そのため、売却する不動産の存在するエリアにおいて、過去多数の売買実績があるような不動産会社や担当者であれば、査定価格より高くても売れかもしれません。

また、不動産会社や担当者だけに限らず、1〜3月など、異動の時期で買主ができるだけ早く物件を見つけたいと思っていれば査定価格より高い価格で売れる可能性が高まります。

査定価格はあくまで査定価格であること

一括査定サービスを利用して複数の不動産会社に一括査定サービスを依頼すると、つい高い査定価格を出してくる不動産会社に良い印象を持ってしまいがちですが、査定価格=売却価格ではないことに注意が必要です。

一般的に、売主の売りたい価格は、実際に売れる価格より高くなっていることが少なくありません。不動産会社の査定価格を聞いて、こんなに安くでしか売れないのか、という感想を持ってしまう方も少なくないでしょう。そんな中で、他の不動産会社より高い査定価格を出してくる不動産会社がいると、ついその会社を選んでしまいたくなるのも無理はありません。

もちろん、明確な根拠があれば構わないのですが、不動産会社の中には、「まずは媒介契約を締結してもらおう」という魂胆で高い査定価格を出してくる会社もあるので注意が必要です。いずれにせよ、査定価格を聞く時はその根拠をしっかり聞いておくようにしましょう。

まとめ

不動産査定には3つの手法があり、どの不動産会社もこれらの手法を活用して査定を行いますが、査定結果には差が出るのが一般的です。そのため、特にまだ相場観のない内は複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を聞く中で相場観を養っていくことが大切です。

複数の不動産会社への査定依頼は一括査定サービスを活用すると便利です。

査定の基準を知ること、売出価格の設定にあたっての相場感を知ることが大切です。

不動産の一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • スターツピタットハウス株式会社
  • 住友林業ホームサービス
  • 近鉄不動産株式会社
  • 株式会社大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

【監修】逆瀬川 勇造

【監修】逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)、宅地建物取引士、相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ〜造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

売却査定サービスの注意点

不動産売却査定サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(売却査定サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む物件の売却査定の依頼データは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが厳重に管理し、提携先である不動産会社に開示されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 売却査定の依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
  • お客様の売却の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 売却査定サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • 査定結果について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • 査定後の不動産の売却について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 売却査定サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 売却査定サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。