土地の売却には欠かせない「土地査定」。依頼する前に知っておきたいその全容をご紹介

  • 公開日:
  • 2019年11月19日
  • 更新日:
  • 2019年11月19日
土地の売却には欠かせない「土地査定」。依頼する前に知っておきたいその全容をご紹介
土地の売却を考える際に、欠かせないファーストアクションともいえる「土地査定」。現在ご所有の土地の売却を検討されている方に、「土地査定」について、その種類や査定時に確認されるポイント、査定先の選び方まで、具体的にご紹介いたします。

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目次

土地の売却ステップとは

土地を売却しようと思った時、どのように手続きを進めるとよいのでしょうか?

土地の売却には、不動産会社に直接買い取って貰う買取や知人や親戚などに売却する個人間売買もありますが、多くの場合、不動産会社に売却を依頼する仲介による方法が選ばれます。

仲介による土地売却では、以下のような流れで売却を進めます。

1.土地査定
2.査定結果の確認後、媒介契約締結
3.不動産会社が売却活動を行う
4.買主が見つかれば売買契約
5.代金の受け取りと共に決済

本記事では、土地売却の最初のアクションである土地査定について詳しく解説していきます。

土地査定

土地査定とは、不動産会社が「おおむね3カ月以内に売却できるであろう金額」を査定額として提示し、売主側で売り急ぎなど固有の事情を考慮して、売り出し価格を決めるものです。

土地の価格にはエリアごとの相場はありますが、明確な基準があるわけではありません。どうしてもその土地を欲しい人がいれば割高でも売却できることもありますし、相場通りでも買いたい人が現れないこともあります。

できるだけ早く売りたい理由があるのであれば、不動産会社の提示する査定額(もしくは相場)より安い価格で設定したり、時間がかかってもできるだけ高い価格で売却したいという場合には、査定額(もしくは相場)よりも高い価格で設定したりすることもあります。

不動産会社の査定額を参考にしながら、最終的には売主自身が売り出し価格を決めるものだと考えるとよいでしょう。

土地査定の方法

土地査定は「取引事例比較法」と呼ばれる方法で査定されます。

取引事例比較法とは、査定を依頼した土地と似た土地の、過去の取引事例(価格)を参考に査定額を算出する方法です。具体的には、任意の対象の土地と類似した土地の取引事例数件の平均坪(m2)単価を算出し、「面積や地形の違い」や「間口の広さの違い」、「取引時期の違い」などを勘案し、補正した額を査定価格とします。

なお、参照する期間については3カ月~半年以内などできるだけ近い方がよいですが、十分な数のサンプルを得られない場合には3年~5年程度前までさかのぼることもあります。ただし、取引時期が違うほど、時期の違いによる「経済情勢の違い」を考慮することが難しくなってしまう点に注意が必要です。

以下、具体的にシミュレーションしてみましょう。

査定対象の土地:45坪(間口10m/整形地)
取引事例150坪1,000万円(半年前/間口6m/整形地)
取引事例240坪600万円(3カ月前/間口4m/不整形地)
取引事例345坪675万円(3年前/間口10m/整形地)

ここでは、間口の広さや土地の形の補正について、国税庁の「間口狭小補正率表」や「不整形地補正率表」を用いて計算すると共に、時期の違いについては3年前の物件のみ、0.97をかけて補正したいと思います。

それぞれの面積の違いを考慮するため、まずは坪単価を求めます。
取引事例11,000万円×0.97(間口)×1.00(不整形地)×1,00(時期)÷50坪=19.4万円/坪
取引事例2600万円×0.94(間口)×0.97(不整形地)×1.00(時期)÷40坪=13.677万円/坪
取引事例3675万円×1.00(間口)×1.00(不整形地)×0.97(時期)÷45坪=14.55万円/坪

次に、それぞれの坪単価を足して、足した事例数で割って、平均坪単価を求めます。
平均19.4万円 + 13.677万円 + 14.55万円÷3=15.876万円/坪

最後に、求めた平均坪単価に面積を掛け合わせて査定額を算出します。
査定額15.876万円/坪×45坪=約714万円

なお、査定を依頼する不動産会社によって、価格の参考とする取引事例が異なるため、査定額も異なるのが一般的です。

(ご参考)その他の査定方法

不動産の査定法には、取引事例比較法以外に原価法と収益還元法と呼ばれる方法があります。

原価法とは、「現在の価値で同じ建物を建築した場合にいくらかかるか(再調達原価)を求めた上で、経年劣化分を差し引く」というもので、建物の査定に用いられます。土地については、造成した土地であれば原価法で価格を求めることもできますが、あまり一般的ではありません。

また、収益還元法とは不動産が生み出す収益を元に査定額を算出する方法で、主に投資用不動産の査定に用いられます。なお、取引事例比較法は土地査定以外にマンションの価格査定にもよく用いられます。これは、マンションは同じ建物内に複数の部屋があることや、○○駅から徒歩〇分などと同じ条件で取引事例を見つけやすく、精度の高い査定ができることが理由です。

一方、同じ建物でも一戸建ての場合、土地の形や建物の間取りなど個別性が高いため、取引事例比較法より原価法が選ばれることが多くなっています。

机上査定と訪問査定

不動産会社に土地査定を依頼する場合、その査定方法には簡易査定と呼ばれる、机上査定と実査定と呼ばれる訪問査定の2つがあります。

机上査定とは登記簿謄本や土地の面積など、書面でわかる情報のみで査定する方法で、訪問査定は実際に現地を訪れて査定を行います。このため、訪問査定は机上査定より精度の高い査定が可能ですが、その一方時間がかかるというデメリットもあります。

机上査定

机上査定は事前に土地の情報を伝えたり、登記簿謄本や権利書などを渡したりした情報を元に査定額を算出する方法です。

訪問査定と比べると短い時間で査定額の算出を受けられる一方、実際に現地を見ないことから査定の精度は低くなってしまいます。もちろん、建物も査定する必要のある不動産査定と異なり、建物の劣化具合など判断の分かれる項目を見る必要がない分、机上査定と訪問査定の差は小さいと言えますが、実際に現地を訪れなければわからないこともあります。

机上査定であれば1~2日程度あれば査定結果を聞くことができるでしょう。

机上査定の算出根拠

机上査定では、登記簿謄本で確認できる地目や面積、地積測量図で確認できる間口の広さ、全面道路の広さ、権利書で確認できる権利の種類などを元に、主に取引事例比較法で価格を算出します。

数字上はそれで充分ですが、以下のような、書面上で確認できないことは机上査定に反映できません。

・道路より土地が低く排水を確保できない
・土地に行くまでの道路に街灯が少なく危険
・周辺に住む方の年齢層(建っている家の築年数などで判断)

こうしたことから、机上査定と訪問査定とでは査定の精度において乖離が生まれます。

訪問査定

一方、訪問査定とは机上査定と同じく書類を確認したうえで、実際に現地を訪れて査定を行います。そのため、査定額を受け取るまで時間がかかりますが、精度の高い査定を受けることができます。担当者のスケジュール次第ですが、3~10日程度時間がかかると考えるとよいでしょう。

訪問査定の3要素

訪問査定時に、不動産会社の担当者は主に以下の3つのポイントを見ています。

・いくらで売れるのか
・トラブルになる原因はないか
・購入の決め手になるのはなにか

いくらで売れるのか、については取引事例比較法の結果を元に、「周辺環境の雰囲気のよさ」や「景色のよさ」など価格に影響を与えそうな要素がないかを見ます。また、トラブルになる原因については、例えば境界杭の有無、家屋の一部の隣地への越境の有無や、電気や水道等ライフラインの確保の可否などを確認します。これらの内、何らかの原因が見つかれば、その問題を解決するための費用を見込む必要があります。

最後に、土地を売り出す際にセールスポイントとなるような「購入の決め手となるもの有無」についても確認します。例えば、南側にすでに低い建物が建っていれば「日当たり良好」などと売り出すことができるでしょう。

訪問査定時のチェックポイント

訪問査定時には、以下のような点が見られています。

所有地の地形
台形等の不整形地ではないか
戸建住宅用の土地として売り出すのであれば、建物を建てた後、駐車場を何台確保できる地形なのか
建物を建てるのに間口の広さは十分か

接道状況
「建物を建てるには幅4m以上の道路に2m以上接道していないといけない」という建築基準法上の接道義務を満たしているか
駐車時に困難はないか(2台並列駐車するのであれば5m~6m以上程度の間口が必要)

日当たり
建築時に南側に空き地を作れるか
日当たりを遮る可能性のある南側に建物は建っていないか

ライフライン
排水計画をどのようにするか
下水道は通っているか
山奥の土地などでは電線や水道をどのように引くか

周辺環境
近隣の買い物施設の有無
周辺の雰囲気

訪問査定の前にしておきたいこと

以上を踏まえ、土地査定を依頼する際には、訪問査定前に以下のようなことを実施しておきましょう。

1.所有地を理解する
2.必要書類の準備

1.については、実際の日当たりや近所の情報、昼と夜の環境の違い、隣地との境界など、売主にしか分からない情報を事前に把握しておき、査定依頼時に伝えるとよいでしょう。

2.については以下のような書類が必要となります。

・登記簿謄本
・測量図(境界の確認できる書類)
・権利書
・購入時の契約書や重要事項説明書

その他、不動産会社によって必要書類は変わるので、訪問査定前に確認しましょう。

査定価格とは

土地査定の結果、提示を受けられる査定価格とは、不動産会社がおおむね3カ月程度の期間で市場で売却可能だと考える価格であり、実際の売却価格とは異なります。査定価格を売り出し価格とし売却を開始したものの、購入希望者がでてこない場合には値下げを実施しなければならず、最終的には数百万円の値下げとなることもあります。

このように、査定価格はあくまでも査定価格であることに留意しておきましょう。

査定先の選び方

土地査定は、複数の不動産会社に依頼することができます。

本記事でお伝えした通り、取引事例比較法による査定では、どの取引事例を参照するかによって査定額に違いが出るため、複数の不動産会社に査定を依頼して、会社ごとの違いを比較してみることをおすすめします。その際、一括査定をし、1社1社不動産会社を探して電話やメールで査定依頼する手間を省きましょう。

まとめ

土地査定について、査定法や査定時に不動産会社の担当者が見ているポイント、査定を受ける前にやっておくべきことなどお伝えしました。

土地査定は、土地を売却するにあたり最初に受けるものです。その仕組みや特徴をよく理解して、少しでも高く土地を売却できるよう、本記事が参考となれば幸いです。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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