不動産売却するならどこがいい?大手・中小・特化型の不動産会社の違いと選び方

2024.07.03更新

この記事の監修者

桝谷 浩太
桝谷 浩太

グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役/宅地建物取引士

不動産売却するならどこがいい?大手・中小・特化型の不動産会社の違いと選び方

家を売るときは、有名大手や地元の中小・特化型企業など不動産会社の特徴を理解し、自分に合った会社と契約することが大切です。

この記事のポイント
  • 不動産仲介会社はどこがいい?と悩んでいる方は、信頼度の見極めとタイプ診断が必要です。
  • 不動産会社と契約する前に、必ず売却に関する基礎知識は押さえておきましょう!
  • 不動産会社との最初の出会いは売却査定。複数社に依頼するのがコツです。

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目次

不動産会社はどこでも一緒じゃない!選び方の基準とは

不動産売却を進めるうえで、大事なパートナーとなる不動産会社。不動産売却では、売却活動や契約など専門的な知識が必要になり、個人だけでは売却が難しい場合もあります。

そのように、個人では難しい部分をサポートしてくれるのが不動産仲介会社です。不動産会社は物件の売却活動や買主への対応・契約締結など多くの役割を担ってくれます。物件の売却が成功するのか失敗してしまうのかは、不動産会社選びにも左右されてしまうといえるでしょう。

しかし、ひと口に不動産会社といっても大手から地元の中小企業・特化型の企業などさまざまな不動産会社があり、何を基準に選べばいいのか分からない方も多いものです。この記事では、不動産会社の選び方について、次の2つの選び方から説明していきます。

・信頼できる不動産会社を選ぶ
・不動産会社の種類(タイプ)を検討する
それぞれ、以下で解説していくので参考にしてください。

信頼できる不動産会社選びのポイント6つ

安心して自分の資産である不動産の売却を任せることができる不動産会社を選ぶには、不動産会社選びのポイントを押さえておく必要があります。不動産会社選びで失敗しないためのポイントを6つ挙げました。

【ポイント1】売りたい不動産の売却実績があるか

不動産会社によって得意とする種別が異なります。依頼する不動産会社や担当者の実績はしっかりと把握しましょう。湾岸エリアのタワーマンションに特化して売るのが得意な会社もあれば、築年数の古い戸建てや比較的規模の大きい土地、借地権が得意な会社とさまざまあります。

実際に査定をする際に担当者に周辺地域の特性や売りたい不動産のターゲット層、実際に販売する際のアピールポイントやデメリットをその場でスムーズに話せるかを確認してみましょう。

【ポイント2】近くに店舗があり、地域性を理解しているか

物件の良し悪しを判断し、適切な価格付けや販売活動ができるのは、やはり地元をよく知る不動産会社です。近年はインターネットで販売活動を行うため、必ずしも近場である必要はありません。

しかし、売却した物件から遠すぎる不動産会社は、あまりおすすめできないものです。遠方の不動産会社の場合、地域性などの理解が足りず査定額も大きく異なってくる場合があるでしょう。

【ポイント3】口コミなどの評判が悪くないか

不動産会社の実績は経験値ともいえます。しっかりとした実績の会社であれば、適切な広告活動や独自の販売ルート・買主対応などもスムーズにでき、売却の可能性も高くなるでしょう。また、口コミも重要な判断ポイントです。

口コミがすべてではありませんが、事前にインターネットなどで評判を調べて参考にするとよいでしょう。

【ポイント4】インターネットを含む魅力的な広告・販売活動をしてくれるか

物件の売却では広告活動・販売活動が重要になります。どんなに条件のよい物件でも適切な広告活動や販売活動ができていなければ、買い手の目に留まらないものです。

手っ取り早く確認する方法は、依頼を検討している不動産会社が実際に販売している不動産のインターネット広告を見ることです。写真の掲載枚数が20枚以上あり、それぞれの写真にしっかりとアピールコメントが入っていて、魅力的な広告になっていれば問題ないでしょう。

また、不動産会社によっては経費節減のために広告費を多く取っていない会社もあるので、注意しなければなりません。インターネットサイトに掲載するのか?紙媒体での広告なのか?など、どのような広告活動をしているのか確認することが大切です。

【ポイント5】査定や連絡に対してスピード感があるか

連絡しても返信が遅く、なかなか対応してもらえないような会社はあまりおすすめできません。対応が遅い会社は、販売活動に対して熱心でない場合があるため、買い手への対応・各種手続きへの対応にも不安があるものです。

対応1つとっても重要な判断ポイントとなるので、査定時などに確認するようにしましょう。

【ポイント6】売り手に対して誠実な説明があるか

よい情報ばかりを提供する不動産会社は魅力的に見えますが、こちらも注意が必要です。反対に、マイナスな面についてもしっかりと説明してくれる会社なら売り手側の気持ちに寄りそっていることが伝わり、信頼できるのではないでしょうか。

こんな不動産会社には気を付けて!

不動産会社を選ぶ際、次のような不動産会社は避けることをおすすめします。

無免許業者である、または行政処分歴がある

不動産を仲介するには、宅地建物取引業の免許が必要です。免許番号が不動産会社に掲示してあるのかを確認するようにしましょう。

また、行政庁や国土交通省のサイトなどで宅地建物取引業一覧を確認できます。この一覧には、過去の実績や行政処分の履歴なども記載されているので、心配な方は事前に確認するとよいでしょう。

囲い込み(他社に紹介させないようにして両手仲介をすること)をする

不動産の取り引きが成立した場合、成功報酬として契約した不動産会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料は売主・買主側から得られるもので、両方から手数料を得ることを両手仲介といいます。

不動産会社にとって、両手仲介は1つの取引で最も利益を得ることができる方法となります。両手仲介は違法ではありませんが、悪質な不動産会社では両手仲介を狙って、囲い込みをする場合があるのです。

2016年には大手不動産仲介会社を中心と囲い込みが社会問題となりレインズ(不動産業者間のデータベース)のステータス制度が導入されました。これにより売主がレインズに登録されている状況をリアルタイムに確認できるようになりました。

しかし、2016年以降も囲い込みの実態はより巧妙になり、未だに他社に案内をさせないようにしている会社が存在します。

桝谷 浩太
桝谷 浩太
囲い込みでは、買い手がなかなか見つからない場合や、本来高く売れる物件も値下げしなければならないなど、売主にとってデメリットも多くなります。

囲い込みされているかどうかは、物件がレインズに掲載されているかを確認したり、ほかの不動産会社を通して紹介してもらったりすることで確認できます。

査定金額が高すぎるor低すぎる

査定額が相場よりも極端に高い場合、自社と契約してもらいたいために査定額を高くしている場合があります。

販売実績がない会社や囲い込みを狙う会社など、とにかく売り物件が欲しいため、査定額の高さで契約を取り付けようとするのです。この場合、相場よりも高い価格で売り出しても買い手が付かずに結局値引きし、最終的には低い価格での売却になることがほとんどでしょう。

また、極端に査定額が低い不動産会社もおすすめできません。不動産会社が提示する査定額は、素人では判断できないため、その金額を鵜呑みにしてしまいがちです。

しかし、悪意を持って査定額を安く提示し、不動産会社の身内や知り合いに安い価格で購入させるという売却詐欺の手口もあります。不動産査定額には一定の相場があるため、相場に見合わない価格の場合は注意しなければなりません。

自分でもある程度の相場価格を把握することで、査定額の妥当性を判断でき、悪質な業者と契約することを防げるでしょう。

【大手・中小(地元)・特化型】どのタイプの不動産会社がおすすめ?

ここでは、不動産会社の特徴から検討する方法について見ていきましょう。不動産会社は大きく分けて、大手・中小(地元)・特化型に分かれます。

それぞれの特徴と注意点を理解することで、適切な不動産会社選びができるようになるのです。

どのタイプの不動産会社でも必ずその会社の口コミを事前に確認するようにしましょう。 いずれのタイプの会社でも「囲い込み」をしないことが一番大切になりますので、査定の際には必ず「御社は囲い込みはしませんよね?」とズバリ確認してみましょう。

桝谷 浩太
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大手不動産会社の特徴と注意点

大手不動産会社の大きな特徴には次のようなことがあります。
・広告活動やサービスの充実
・ブランド力
ハウスクリーニングや設備修繕・インスペクションの無料サービスなどを提供している大手不動産会社が増えている傾向があります。自分の不動産の状況に応じて、不動産会社のサービス内容を選ぶ基準にするのも不動産会社選びの1つの方法といえるでしょう。

また、大手不動産会社には「ブランド力」があります。認知度の高い不動産会社であれば、買い手も安心感を持って物件選びができるので、買い手の幅が広がる可能性も高くなるのです。

ただし、大手の場合、マニュアル的で融通が利きにくい場合があるので注意が必要です。社内ルールが厳格で担当者も複数存在することが多く、連絡が遅い場合やドライに対応されてしまうことなどもあるでしょう。

大手であっても営業店舗が少ない場合は、地元情報にくわしくなく、担当者との打ち合わせも遠方まで移動しなければならない可能性もあるので注意が必要です。

中小(地元)不動産会社の特徴と注意点

昔からあるような地元の中小不動産会社の特徴には、次のようなことがあります。
・地元の情報に精通している
・相談に柔軟に対応してもらえる
地元の不動産会社の強みは、やはり地元の情報にくわしいという点があります。近隣の環境や施設などの詳細な情報や相場にも精通しているため、購入希望者へのアピールが強いという点が魅力です。また、社内ルールが大手ほど厳しくなく、相談などにも柔軟に対応してもらいやすいのも大きな特徴だといえるでしょう。

ただし、中小企業の場合、不動産会社や担当者によって販売力に大きな差が出てしまう点には注意が必要です。大手のように広告に割ける費用がなく、広告力が下がる可能性もあります。また、認知度の低い会社の場合、買い手が直接現れる可能性が低い場合もあるでしょう。

特化型不動産会社の特徴と注意点

特化型とは、農地や山地といった特殊な不動産を専門に取り扱っている不動産会社のことをさします。特化型の場合、実店舗がなくインターネットのみという不動産会社もあります。

特化型は、取り扱う不動産の知識が豊富で、独自のネットワークがあるという強みがあります。特殊な不動産を売買する場合は、特化型のほうがスムーズに売却できるでしょう。ただし、専門外の不動産の実績はほとんどないともいえるので、取り扱い種類を確認したうえで依頼することが大切です。

また、特化型は会社数が少ないため、比較して検討できない場合もあるので注意しましょう。

媒介契約前に知っておくべき不動産売却の基本

不動産売却するためには、不動産会社に任せきりではなく自分でもある程度の知識を付けて売却に臨むことが大切です。ここでは、不動産売却で知っておくべき基礎知識について見ていきましょう。

1.不動産売却の流れ

不動産売却の大まかな流れは、次のようになります。
・不動産査定
・不動産会社との媒介契約
・売却活動
・売買契約
・決算と引き渡し

マンションや一戸建て・土地など売却する不動産が違っても、大まかな流れは上記のようになります。不動産売却では、査定から引き渡しまでおおよそ3ヵ月から半年ほどかかるものです。

また、契約時や売却時などその都度必要な準備もあります。引き渡しまでのスケジュールを把握して、必要な準備を進めながらスムーズに売却できるようにしましょう。

2.不動産会社との契約の種類

不動産会社と仲介契約を結ぶ場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3種類の契約方法があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの契約のなかでも制限が少ない契約です。 複数の不動産会社と契約でき、買主を自分で見つけることが可能となります。 そのため、買主を見つける土台が広くなり、成約の可能性を高めることにもつながるでしょう。

ただし、一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社にとっては優先度が低くなる傾向があり、販売活動を熱心にしてもらえない場合もあります。 また、レインズへの登録が必須ではないため、買い手がなかなか現れない可能性もある点には注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約では、売主は一社の不動産会社としか契約できません。ただし、自分で買い手を見つけることは可能です。また、レインズへの物件登録義務があり、売主への状況報告も2週間に一度という義務があります。一社のみとの契約であるため、不動産会社も熱心に営業活動してくれる傾向があり、専任媒介契約の場合は、買取保証などのサービスが付いている会社もあります。

ただし、一社のみのとの契約になるので、販売できるかどうかは契約した不動産会社の力量に左右されるため、注意が必要です。

専任専属媒介契約

専任媒介契約同様に、一社のみとしか契約できないのが専任専属媒介契約です。専任媒介契約との違いは、売主みずから買い手を見つけられない点と、売主への報告義務が1週間に一度とより厳しくなる点です。基本的な契約内容は、専任媒介契約と同じで、より制限が厳しいのが専任専属媒介契約といえるでしょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への同時依頼複数社可能1社のみ1社のみ
自己発見取引
報告義務なし2週間に一回以上1週間に1回以上
契約期間原則なし3カ月以内3カ月以内
レインズへの登録義務なし7日以内に登録5日以内に登録

3.売却にかかる費用

物件の売却の場合、次のような費用がかかります。

仲介手数料

不動産会社への仲介手数料が必要です。仲介手数料は上限が次のように定められています。
仲介手数料(売却金額400万円以上の場合)=売却金額×3%+6万円+消費税

上記の金額は上限であり、上限内であれば不動産会社が自由に設定できるものです。ほとんどの不動産会社で上限ギリギリに設定しているので、目安にするとよいでしょう。

抵当権抹消登記費用

抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記費用が必要になります。基本的に、司法書士に依頼して抹消手続きをするため、登録免許税にプラスして司法書士報酬が必要となります。一般的に2万円前後ほどかかるでしょう。

印紙税

売買契約書には印紙税が課せられます。印紙税は契約書の作成者である買主・売主に課せられるものですが、一般的には売主が負担するケースが多いものです。売買金額に応じた収入印紙を貼付して納税します。

ローン一括返済手数料

売却金額でローンを一括返済する場合、金融機関によっては一括返済の手数料が必要になる場合があります。事前に、金融機関に確認するようにしましょう。

消費税

不動産売却を個人がする場合、売却への消費税は課せられません。しかし、不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消登記費用などには消費税がかかるので注意しましょう。

譲渡所得税

不動産の売却で利益が出た場合、利益は譲渡所得となり譲渡所得税が課せられます。課税される譲渡所得は、売却金額から購入にかかった費用や売却にかかった費用を差し引いた部分となります。差し引いた結果、利益が出た場合は確定申告し、譲渡所得税の納税が必要になるのです。ただし、譲渡所得税の計算は複雑になるため、税理士などに相談しながら進めることをおすすめします。

自分が住んでいた居住用不動産の場合は譲渡所得から3,000万円を控除できる税制度があります。

不動産会社選びに注意が必要な4つのケース

不動産を売却する際に一般的な仲介以外の売却方法が4つあります。これらはとくに注意が必要な売却方法になりますので、売却の流れや契約内容を十分に精査した上で検討しましょう。

買取で急いで現金化したい

不動産を相続した場合に現金化をして分けるケースや、住み替え物件の購入代金を急いで作るために即時買取を選択するケースがあります。

このケースでは買取を専門としている不動産会社を探すことになりますが、ほとんどの場合、買取りの不動産会社を多く知っている不動産仲介会社に依頼をして買取の査定をすることが多いです。仲介手数料を払ったとしても、自分で買取業者を探すよりも高く売却できるでしょう。

リースバックで住みながら売却したい

住み慣れた自宅で暮らしながら老後資金や教育資金、ローン返済に充てることができるのがリースバックのメリットです。固定資産税やマンションの場合の管理費・修繕積立金の支払いが無くなる点も大きなメリットです。

注意点はリースバックで設定された賃料が妥当な設定になっているか、支払いの継続が可能な賃料かという点です。一般的な賃貸よりも高くなることがほとんどなのでよく検討しましょう。

ローン返済に困っていて任意売却したい

なんらかの都合でローン返済ができなくなった場合に金融機関への返済が一定期間滞ると、不動産の差し押さえ、競売手続きとなります。競売になると通常よりもかなり低い価格での売却となり最悪のケースは自己破産申請をすることになります。

任意売却では金融機関に相談の上、自己破産にならないようにローンの一部を売却代金で返済し、残りの返済を少しずつ返すことが可能な場合があります。

個人間売買を計画している

所有している不動産をたとえば友人などに売りたいと考えている際には、仲介手数料を省くために個人売買を計画することもあるでしょう。

買主が現金で購入する場合には売買契約書さえ作成できれば取引は可能ですが、住宅ローンを利用する場合には重要事項説明書が必須となりますので、不動産会社を利用する必要があります。また、契約内容のトラブルを防ぐためにも出来るだけ不動産会社を利用する方がいいでしょう。

売却で失敗しないために!不動産会社は必ず複数比較しよう!

不動産売却で査定する際は、一社に絞って査定してもらうのではなく、必ず複数の不動産会社に査定依頼し、比較検討することが大切です。 一社だけでは、提示された金額の妥当性を判断できません。複数の会社を比較することで、ある程度の相場も見えてくるでしょう。

また、この時に査定額だけで不動産会社を判断するのはおすすめできません。不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく対応やサービス・実績・評判なども見て総合的に判断するようにしましょう。

まとめ

不動産会社の選び方や売却の基礎知識についてお伝えしました。不動産売却では、不動産選びが重要なポイントとなります。不動産会社には大手や地元の中小企業・特化型などがあるため、それぞれの特徴や自分の不動産に合った不動産会社を選ぶことが重要です。この記事を参考に、信頼できる不動産会社を選び、スムーズに売却できるようにしましょう。

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桝谷 浩太
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グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役/宅地建物取引士

三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産(現SRE不動産)で主に居住用不動産の売買仲介を経験。その後、「透明性の高い不動産取引の仕組みをもっと世の中に広め、依頼を受けた顧客の利益を最大限追及する」ことを基本理念とし、2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業する。

著書の「初めてでも安心!失敗しない家の売り方・買い方」はAmazonにてベストセラー3冠獲得。2か月後に増刷も決定。

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