家の査定は無料だけど頼み方にはコツが必要！高く売るための依頼方法や選び方

今住んでいる家を売りたいと思ったときは、不動産会社に家の査定を依頼することが第一歩です。基本的に不動産会社が行う家などの不動産の査定は無料です。

不動産会社の査定が無料である理由は、不動産会社は査定だけで料金を顧客に請求できないためです。不動産会社が行う査定は、宅地建物取引業法に基づき、仲介業務を前提として、つまり仲介（媒介）活動または仲介の依頼を獲得するための営業行為の一環として行われるものです。

そのため、不動産会社は、査定そのものの対価として報酬を受け取ることができませんが、仲介の依頼を受け、取引を成立させることで、仲介手数料として報酬を得ることになります。したがって、 査定後に査定した不動産会社に仲介の依頼をしなかったとしても費用を請求されることはありません。

不動産会社の査定は、無料とはいっても大切な売却活動の１つです。家を売りたい人にとっては、査定を通して仲介を依頼する不動産会社を探す大切な機会になります。

査定を依頼する段階から、その不動産会社や担当の対応が自分に合ったものか、査定に際しては、査定結果（査定額）だけでなく、納得のいく根拠や説明があるかなど、信頼して仲介を依頼できるかという視点で接していくようにします。

また、査定や仲介の依頼をする際には、いくつか押さえるべきポイントがあります。間違った依頼をすると売却に苦労することにもなりかねないので、しっかりとポイントを押さえておきましょう。

ここでは、査定依頼の際にやってはいけないことと、仲介を依頼するときにやってはいけないことについてご紹介します。売却の仲介を依頼することは査定の延長になるため、査定の段階から意識しておくようにしましょう。

査定に関しては、1社の不動産会社だけに依頼するのは、あまりおすすめできません。査定には、決まった考え方や方法がないため、不動産会社によって査定額が異なることが多く、同じ物件でも数百万円もの差が出ることがあるからです。

また、仲介の依頼先として信頼できるかについても、1社だけに査定を依頼したのでは比較することができません。より適正な不動産価格を把握するためにも、一括査定などを利用して複数の不動産会社に依頼して比較することをおすすめします。

査定もそうですが、仲介を依頼するときも不動産会社の担当者に物件に関して嘘の情報を伝えてはいけません。たとえば、物件の不具合や過去にあった出来事（火災など）を伝えないことで、査定の結果（査定額）が変わってきます。間違った査定結果は、売却活動に影響を及ぼし、後々売却できなくなったり、トラブルに発展してしまったりと自分が困ることになります。

査定や仲介の依頼をするときには不都合でも正しい情報を伝えるようにしましょう。

査定を依頼した不動産会社に売却の仲介を依頼することが一般的ですが、往々にして最も高い査定額を提示した不動産会社に仲介を依頼したくなるものです。

間違ったことではありませんが、仲介の契約（媒介契約）を取りたいがために高い査定額を提示している場合があるため、注意が必要です。売出価格が相場よりも高ければ、反応が悪いため、値下げを勧められ、結局、高い査定額は意味がなかったということもよくあります。

そうならないためには、査定額だけでなく、査定の根拠をしっかりと確認し、他社と比較して査定に無理がないかを確認することが大切です。

特殊な家を除けば、自分の家のおおよその相場を調べることができます。自分の家のおおよその相場価格を把握しておけば、不動産会社の査定額に対して、安すぎるあるいは高すぎるといった感覚的な判断ができます。

なかには極端な査定額を提示する不動産会社もありますので、査定を鵜呑みにするのは危険です。感覚的に査定額が相場に近いかどうか判断できれば、仲介を依頼する際に、信頼できる不動産会社か否かも判断しやすくなりますから、おおよそでも家の相場を調べておきましょう。

不動産会社に査定や仲介を依頼する前にリフォームやリノベーションをした方が査定額や売却価格が高くなるのではないかと自分で勝手に判断して実施してしまうのはおすすめできません。

リフォームしたからと言って、高く評価されるとは限らないからです。たとえば、200万円かけてリフォームしても売値はそれほど変わらないこともあります。

リフォームなどを検討しているなら、査定や仲介を依頼する際に不動産会社のアドバイスを聞いてからでも遅くはありません。

不動産の価格を評価するものとしては、大きく「査定」と「鑑定」があり、それぞれ不動産の評価の仕方や目的、効果が異なります。ここでは目的に応じてどのような不動産評価が合っているのかご紹介します。

まだ売る気はないものの、家がいくらで売れるのか気になっている場合は簡易査定を利用してみるといいでしょう。インターネット経由で手軽に行うことができます。

簡易査定は入力項目が少ないため、手間もかからないうえ、すぐに査定結果が得られ、大まかな価格を知るには十分です。ただし、査定額は概算で精度が低く、物件の種類やエリアによっては対象外となり、査定できないこともあります。AIが行う場合はAI査定と呼んでいるものもあります。

家の価格次第では売ってもいいと考えている場合は、簡易査定の中でももう少し精度の高い机上査定を依頼するといいでしょう。不動産会社のホームページの専用フォームから依頼したり、直接店舗に出向いて依頼します。

机上査定は、対象物件の確認項目が増え、それらの項目を不動産会社の営業担当が過去のデータなどと比較して机上で査定を行います。そのため、査定結果が出るまで少し時間がかかりますが、査定の精度はやや高くなります。

家をすぐに売却したい場合、一般的には簡易査定や机上査定の後、ただし急ぐ場合は最初から、不動産会社が現地を調査する訪問査定を依頼しましょう。実際に現地を確認、調査し、対象不動産個別の状況も踏まえて査定することため、査定の精度がさらに高くなります。

また、実際に売却することになった場合は、訪問査定で提示された価格を参考に売出価格を決めるのが一般的です。なお、簡易査定や机上査定が難しい不動産の場合には、最初から訪問査定を依頼します。

遺産分割や離婚による財産分与などで不動産の価格を知りたい場合、後日、調停や裁判に発展しそうであれば、有料になりますが、不動産鑑定士へ簡易鑑定を依頼するとよいでしょう。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士しかできず、不動産会社の査定とは不動産の評価方法が異なります。なお、簡易鑑定には公的な信用力がないものの、正式な不動産鑑定額に近い金額となることが多いため、簡易鑑定に依頼するのが適切です。

ただし、もし、それらの財産を売却する前提なら、不動産会社に依頼して訪問査定を受けてもよいでしょう。

不動産会社が行う不動産の査定には公的な信用力がありません。そのため、裁判や調停のような公的な場面では、不動産会社の査定で見積もられた不動産の価格は根拠や証拠には使うことができません。

一方、不動産鑑定士による不動産鑑定（鑑定評価額）は、公的な場でも証拠能力が認められており、調停や裁判で正式な根拠や証拠として採用されます。したがって、裁判などの公的な場面で利用する場合は不動産鑑定を依頼する必要があります。

なお、不動産鑑定は、不動産鑑定士以外は行うことができず、不動産鑑定士はそれを生業としているため、鑑定には相応の費用がかかります。

実際に査定を依頼する場合、家の売却を仲介してもらう不動産会社を選ぶことにもなるため、査定をどこに依頼するかが重要なポイントになります。査定の依頼先の選び方と注意点をみていきましょう。

不動産の査定には、決められた方法はありません。そのため、同じ物件でも査定する不動産会社によって、査定結果（査定額）が異なります。依頼した不動産会社の持つ過去の取引データや経験、ネットワーク、営業力などの差が査定結果に反映されます。

したがって、1社だけの査定では結果（査定額）が高すぎたり、安すぎたりすることもあり得ます。また、査定は最終的に不動産仲介の依頼先を決定するための機会でもあるため、一括査定などを利用して複数の不動産会社に依頼し、査定時の対応や査定結果を比較することをおすすめします。

不動産会社には、全国展開している大手の不動産会社もあれば、その地域に根差した地元の小規模な不動産会社もあります。特に大手の不動産会社は取引量も多く、その経験値やデータなども豊富なため、多くの方が安心して査定を依頼しやすいでしょう。

ただ、地域や物件の種類によっては大手の不動産会社よりも地元の不動産会社の方が、取引の経験が豊富な場合もあり、一概に大手の不動産会社の方が優れているとも言えません。

また、査定する担当者によっても若干査定結果が変わるため、不動産会社の大小にかかわらず優れた担当者の方がより的確な査定をしてもらえることもあります。査定を依頼する際は、不動産会社の大きさに先入観を持たずに依頼し、その対応や結果で不動産会社の良し悪しを判断した方がいいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合、査定結果を比較できるように依頼しなければなりません。不動産会社の査定は「現在の条件で売却したら」という前提で査定結果（査定額）を求めるため、たとえば、急いで売りたい、引き渡しは少し先にしたいなど希望条件については査定の依頼先に等しく伝えるようにしましょう。

条件が異なると査定額が異なってしまうことがあるので、注意が必要です。

不動産の査定を依頼する際に伝えておくべきことがあります。不動産のプロである不動産会社の人でも知り得ない、不動産の所有者あるいは使用している人しか知らない情報もあります。こうした情報の中には不動産の査定に影響するものもあるため、必ず査定の際には伝えるようにしましょう。

売却する場合の希望条件は、査定時に伝えるべきことの重要なものの１つになります。

具体的には、売却希望の価格や時期、一戸建てであれば建物は既存のまま売るかどうかなどがあります。売却を急ぎたい場合は、価格をある程度低くした方が、売却できる確率が高くなるため、「この時期までに売却したいなら」ということで査定額が低くなることがあります。

また、一戸建ての古い建物を解体して更地として売却するのか、そのまま売却するのかでも査定額は変わってきます。どういった希望条件が査定に影響するのかわからない場合は、査定時に希望条件をすべて伝えるようにしましょう。

物件のアピールポイントは、不動産所有者または使用している人しかわからないこともあります。たとえば、リフォームした箇所や仕様、窓からの眺望や実際の住みやすさなどです。マンションなら直近で大規模修繕が行われたこともアピールポイントになります。

査定額に影響しない場合もありますが、自分の家だからこそわかるアピールポイントは査定の際、積極的に伝えましょう。

物件の不具合は、伝えることで査定額はマイナスになってしまうこともありますが、事実を伝えずに査定しても、間違った査定にしかならず意味がありません。不具合を伝えることで適正な査定額がわかり、売却する場合にもそのままその査定額を参考とすることができます。

万一、不具合を隠したまま査定してもらい、そのまま売却するようなことになると、売却後に不具合が発覚し、売主責任を問われ、修繕の負担や損害賠償などが発生してしまうことがあります。物件のよいところばかりでなく、物件の不具合についても必ず伝えるようにしましょう。

家の査定を依頼するときのコツとなるポイントをご紹介しました。最大のポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。家を売却するためには、不動産会社に仲介を依頼する必要がありますが、査定は査定結果を得ることだけが目的ではなく、自分が納得して信頼できる不動産会社を見つける機会でもあります。

そういった意味でも複数の不動産会社に査定を依頼することは売却を成功させるための第一歩となります。とはいえ、1社ずつ複数の不動産会社に査定を依頼するのも手間がかかります。そこで、一括査定を利用してみるのも１つの方法です。